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1、22年房地产估价师模拟试题8篇22年房地产估价师模拟试题8篇 第1篇 金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。A项目基本情况B开发商资信水平C市场分析结果D财务评价指标正确答案：ACD出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内（毁约除外）应根据（ ）计算净收益。A.租赁合同 B.租金水平C.税金 D.经营费用答案：A解析： 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其
2、余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？正确答案：(一)解法一： (1)已知P=400090(1-30%)=25.2万元 P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元 (2)N=1512=180月 =4.5%/12=0.375%i2=6.8%
3、/12=0.57%(0.567%，0.5667%) A1=P1i1(1-i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元 Al=P2i2(1-i2)n/(1+i2)n-1=152000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1 =1352.66元(按照0.57%) =1349.62元(按照0.567%)=1349.31元(按照0.5667%) A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)
4、 (3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)=6041.74元(按照0.567%)=6040.86元(按照0.5667%) (4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为： P1=5万元n=(15-3)12=144月 A=PP2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =5O.57%(1+O.57)n/(1+O.57%)n-1 =509.94元(按照O.57%) =508.98元(按照0.567%) =508.89元(按照0.5667%) 从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A=2117.65-509.94=1607.71元(
5、按照O.57%) (二)解法二： (1)(3)与解法一相同 (4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)12=144月 (5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A： P3=132630.40-50000=82630.4元 A3=82630.4O.57%(1+O.57%)144/(1+O.57%)144-1=842.72 (6)该家庭第4年初的月还款额为： A1+A2=764.99+842.72=1607.71元 注:主观题答案仅供参考财产保险是以民事损失责任为保险标的的保险。（）答案：错解析：本题考查的是责任保险。责任保险是以民事损失责任为保险标的的保险。用来求年值的系数有（）。A、
6、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象答案：A,B,E解析：本题考查的是确定估价结果。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异
7、的原因：（1）估价计算的正确性，即计算是否有错误，这是最低级的错误；（2）估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积、使用期限等反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据是否正确；（3）估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数、报酬率、利润率等系数、比率或比值是否合理；（4）估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适；（5）不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法、收益法、成本法等估价方法的财产范围是否相同；（6）不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同；（7）估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适；
8、（8）估价假设的合理性，即估价假设是否合理；（9）估价依据的正确性，即估价依据是否正确；（10）估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则；房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫、房地产市场是否不景气。 针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。A写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场管理C工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理正确答案：AA物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、T业及货仓物 业管理、酒店物业管理等。房地产开发费用不包括（）。A.运营费用 B.财务费用 C.管理费用 D.销售费用答案：A
9、解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。22年房地产估价师模拟试题8篇 第2篇下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。A.保险单B.银行票据C.商业票据D.大额可转让存单答案：C解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融
10、机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。P233。国债属于（ ）债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用答案：A,C,E解析：本题考查的是债券的分类。国债属于公债，也称政府债券，故不属于金融债权；公债券属于信用债券，国债属于信用债券，故不属于担保债券。下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（）。A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益 B.直接资本化法的计算过程较简单 C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况 D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差答案：D解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。临街厂房实际用于商业
11、运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）答案：错解析：应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。A.资金的增值特性使其具有时间价值 B.利率是资金时间价值的一种标志 C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E.资金时间价值的大小取决于投资利润率.通货膨胀率.风险因素等答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是资金时间价值的概念。选项D错误，考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。
12、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。AP=0BEPCE=PDEP，则消费者不满意；若EP，则消费者会非常满意。 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A、价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B、质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行 C、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D、履行地点不明确，给付货币的，在交付
13、货币一方所在地履行答案：D解析：本题考查的是合同的履行。选项D错误，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。22年房地产估价师模拟试题8篇 第3篇 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（ ）。A中华人民共和国物权法B中华人民共和国城市房地产管理法C城市房地产开发经营管理条例D房
14、地产估价规范E城市房屋拆迁估价指导意见正确答案：ABDE房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（）。A.市政设施接驳的谈判与协议 B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户 C.初步确定目标市场.售价或租金水平 D.申请办理建设工程施工许可证 E.制定项目开发过程的监控策略答案：A,B,C,E解析：本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发
15、过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。 标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是（）。A.位置 B.教育配套设施 C.环境质量 D.设施与设备答案：D解析：本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D设施与设备属于影响居住房地产价格的实物状况因素。选项ABC属于影响居住房地产价格的区位状况因素。某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值
16、时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 、这样的做法有哪些错误？ 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？答案：解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象
17、的年净收益）。 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。 （一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。正确答案：理由包括：1本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）2投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）3不同投资者在开发建设成本经营
18、费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）拍卖委托中，根据委托人的定义，委托人不包括( )。A.具备民事行为能力的自然人 B.个人合伙组织 C.无民事行为能力的自然人 D.法人答案：C解析：根据委托人的定义，委托人主要有三种。(1)公民。在拍卖委托中，只有具备民事行为能力的自然人，才能成为委托人。(2)法人。(3)其他组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。 某居住区住宅用
19、地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。A7.9B11.9C12.1D19.0正确答案：B房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（ ）。A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性答案：A解析：房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许
20、多困难，使投资者面临着资本价值风险。22年房地产估价师模拟试题8篇 第4篇某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。A、 2022年1月10日B、 2022年1月
21、10日C、 2022年1月10日D、 2022年1月10日答案：C解析：知识点 建设工程质量保修办法 按照原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知，对经济特区的收费标准规定可适当高一些，但最高不能超过正常标准的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 国有土地上房屋征收与补偿条例在我国法律体系中属于（）。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规答案：B解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的。主要有土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条
22、例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有( )。A.经济适用住房建设用地 B.商品住宅用地C.公办学校用地 D.高速公路服务区非经营性用地E.国家重点扶持的能源项目用地答案：A,C,D,E解析：采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：1.城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用
23、地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。2.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。建筑物年收益=20012%=24（万元）；土地年收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）（1-1/1.0630）=
24、495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。耕地占用税的计税依据是纳税人（）面积。A经批准占用的耕地B经批准占用的土地C实际占用的耕地D实际占用的建设用地答案：C解析：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则。2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用
25、面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。关于房屋面积误差，张某合理的处理的方式为（ ）。A.购房价款维持不变B.应补缴购房款13.8万元C.要求甲公司双倍返还定金D.应补缴购房款5.52万元答案：D解析：本题考查的是商品房买卖合同。建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积的分摊部分=71+15=86 m2，面积误差比=（86-80）/80=7.5%3%，合同没有约定面积误差比的，本题中按建筑面积计价，面积误差比超过3%，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部
26、分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3 % 之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。张某应补缴房产款=80（1+3%）23000-8023000=5.52万元。22年房地产估价师模拟试题8篇 第5篇根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性将房地产环境进行分类，其中不包括（）。A.自然环境 B.人工环境 C.社会环境 D.政治环境答案：D解析：本题考查的是环境的概念和分类。根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性，将房地产环境分为自然环境、人工环境和社会环境
27、。 以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有（ ）。A建筑物的经济寿命短于其自然寿命B建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数D建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数正确答案：ACD建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。 房地产开发过程中需要( )资金。A高利息B建设贷款C租赁贷款D民间融资E抵押贷款正
28、确答案：BE答案 BE 房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：选项A，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、债权债务、特许经营权等其他财产；选项B、C，建筑物实物状况
29、应说明：建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度；其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。(2022年真题) 权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折
30、旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）答案：对解析：本题考查的是成本法概述。成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。A、实际用途 B、不动产权证上记载的用途 C、镇人民政府认定、处理结果 D、县人民政府认定、处理结果答案：
31、D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P6263。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大
32、上涨。 关于动态投资回收期的描述，正确的是（ ）。A动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标B在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态回收期大于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的C对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值为正年份即为投资回收终止年份D动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需要的时间正确答案：AD22年房地产估价师模拟试题8篇 第6篇 以下关于市场细分的说法中，正确的有（ ）。A买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方 面都会有差异，这些差异便形成了市
33、场细分的依据B卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的C定制营销是市场细分的极限D弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顺客群体E可以按购买者收入水平进行市场细分正确答案：ACEACE弥隙市场只能吸引一个或少数儿个竞争者.在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多地将市场营销的重点置于弥隙市场。 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。A在建工程抵押估价B房地产损害赔偿估价C期房市场价值评估D房地产估价的复核估价正确答案：D (四)某商品住宅小
34、区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。A道路扩宽后，交通发生变化B绿地率发生变化C公共配套设施发生变化D土地形状发生变化正确答案：B下列关于房地产测绘精度要求的表述中，正确的有（）。A.无论何种测量，均无法求得测量的真值 B.往返丈量某一段距离，每次观测结果都不会一致 C.自动化仪器不会受到操作者的影响 D.观测时的自然界会使观测值产生误差 E.各种测量仪器都会有一定的误差答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。选项C错误，自动化仪器虽
35、然是自动进行接收处理，但设备的安置、目标和时间的选择，仍由人来掌握，也会受到操作者的影响。 对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（ ），也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资；成本；销售或出租收入；税金；利润ABCD正确答案：BB所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的
36、价格，则调整后买方实付金额（合同约定成交价格）为（）元/m2。A.2385B.2393C.2853D.2964答案：D解析：本题考查的是统一税费负担。第一步，计算正常负担下的价格。卖方税费转嫁给了买方，站在买方视角分析。设正常负担下的价格为X，X2659X6.8%，X2853元/m2。第二步，卖家承担买家应缴纳的税费。买方实付金额285328533.9%2964元/m2。参见教材P186187。某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A17087.2
37、0B18699.20C19666.40D20666.67答案：D解析：设该写字楼的价值为P，则有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16P，解得P=20666.67万元。 下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。A根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C征地安置补助费归农村集体组织所有D土地补偿费和安置补助费之和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍E征地时所称的地上附着物包括地下管线正确答案：AE下列属子建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建
38、筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土反力或土压力。参见教材P73。22年房地产估价师模拟试题8篇 第7篇关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。李
39、某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析： 本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件。最高最佳利用包括（）上的最佳。A、用途B、规模C、集约度D、档次E、规划答案：A,B,D解析： 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次。 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地
40、使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )答案：错解析：知识点 房地产均衡价格小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。A、 停车B、 位置C、 特色D、 距离答案：C解析：解析 零售商业物业在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。A、承诺费B、手续费C、担保费D、利息E、税费答案：A,B,C,D解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费
41、（利息）。 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单项选择D书面提问正确答案：B开标会议由（ ）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。A开发商B招标机构C专家D招标管理部门正确答案：A22年房地产估价师模拟试题8篇 第8篇 长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后
42、折旧。 汇票是（ ）。A由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据B银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单D由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据正确答案：D房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。A、 委托人B、 估价报告预期使用者C、 管理部门D、 中立答案：D解析：遵
43、循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。估价报告的审核结论，不可以是（）。A、可以出具B、适当修改后出具C、应重新撰写D、估价不合理答案：D解析：考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。 开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。A单项工程竣工验收B综合验收C单位工程验收D单项验收正确答案：AB开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/；若该房地产的收
44、益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/。A3816B3899C4087D4920正确答案：D指导性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。（）答案：错解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。A.标的非自有性 B.主体的特定性C.目的的利他性 D.权利义务的对等性答案：D解析：与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：(1)国家强制性。对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产。(3)主体的特定性。指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。法院和拍卖机构容易形成长期固定的合作。(4)目的的利他性。指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。(5)权利义务的不对等性。指在法院强制拍卖中，法院与拍卖机构之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利、撤销拍卖委托的权利、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。