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1、21年物业管理师考试试题及答案6卷21年物业管理师考试试题及答案6卷 第1卷 业主(住户)手册是由物业管理单位编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言，主要内容有欢迎辞；小区概况；( )；小区内相关公共管理制度；公共及康乐设施介绍等。A委托他人办理入住手续的规定B建设单位和业主的签字确认C服务指南及服务投诉电话D业主、验收人、建设单位代表姓名正确答案：C 房地产投资不可移动的特性，不要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。A置业投资者B开发商C承包商D租客正确答案：C投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前连达投标文件()。A:可以
2、补充、修改但不能撤回已提交的投标文件，其补充、修改的内容为投标文件的组成部分B:可以补充、但不能修改或撤回已提交的投标文件，修改的内容作为投标文件的组成部分C:可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，其补充、修改的内容作为投标文件的组成部分D:不得补充、修改或撤回已提交的投标文件答案：C解析：投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.4%，通常称年利率为( )。A4.0%B4.4%C4.8
3、%D5.0%正确答案：C房地产评估价值所对应的时间是()。A:价值时点B:开始估价日期C:完成估价日期D:出具估价报告日期答案：A解析：由估价目的确定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，一般用公历的年、月、日表示。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。 下列( )不是物业管理档案的分类方法。A年度分类法B组织机构分类法C内容分类法D事件分类法正确答案：C21年物业管理师考试试题及答案6卷 第2卷写字楼租金变相折扣的主要方式有()。A:减免应收费项目B:赠送装修C:提供洗衣等附加服务D:提供免租期E:续租打折优惠答案：A,B,D解析：变相折扣方式比较隐蔽，方式也多种多
4、样。它是通过提给承租人其他的优惠条件，间接地给予承租人减免租金。通常的方式有减免应收费项目、赠送装修以及提免租期等。 物业服务费支出的构成包括（ ）。A物业管理区域清洁卫生费用B物业服务企业固定资产折旧及修理费C物业管理区域绿化养护费用D管理服务人员的工资、奖金和按规定提取的福利费E物业管理区域秩序维护费用正确答案：ACE()是物业服务企业服务产品的最终消费者。A:企业B:供应商C:客户D:公众答案：C解析：客户是物业服务企业服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动。关于高校物业管理模式不同的说法，正确的有()。
5、A:不同使用功能的房屋需要采用不同的物业管理模式B:不同使用功能的房屋的经营管理服务的要求不同C:高校可以采取选聘不同的物业服务企业来管理不同的物业D:高校只能选聘同家物业服务企业来管理全部物业E:不同使用功能的校内物业，其经营管理服务要求相同答案：A,B,C解析：不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式。高校的物业从使用功能上大致分为：教学、科研、办公用房，学生公寓、食堂、活动用房，体育场馆、礼堂、图书馆等公共用房，教工住宅，包括租赁住房、售后公房、新建住宅小区等多种形式。不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式是不同的，其经营管理服务要求也不同：有的高校采取选聘不同的物业服务企业来管理不
6、同的物业，如清华大学，有的高校只选聘一家物业服务企业来管理全部物业。 住宅质量保证书应当包括的内容有( )。A工程质量监督部门核验的质量等级B地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修C正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期D用户报修的单位，答复和处理的时限E其他正确答案：ABCD下列有关水泥的说法，不正确的是()。A:水泥受潮后，表面易结块，从而失去胶凝能力，严重降低其强度B:水泥浆体不易在水中硬化C:水泥的强度是评定其质量的重要指标D:常用来制造各种形式的混凝土答案：B解析：B项，水泥浆体不但能在空气中硬化，还能更好地在水中硬化、保持并继续增长其强度，故水泥属于水硬性胶凝材料。A项
7、，水泥受潮后，因表面已水化而结块，从而丧失胶凝能力，严重降低其强度，C项，水泥的强度是评定其质量的重要指标，D项，水泥可用于制造普通混凝土和有特殊要求的混凝土。21年物业管理师考试试题及答案6卷 第3卷企业通过决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等，属于设施经理的()工作。A:职业性B:非职业性C:专业性D:全面性答案：A解析：通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定
8、空间使用方式来潜在地提高企业竞争优势等。共用题干某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例如下表李某进行装修侵犯了相互毗邻物业的所有人或使用人的权利，在处理不动产的相邻备方的关系是，要遵循()精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”A:有利生产B:方便生活C:团结互助D:公平合理答案：A,B,C,D解析：民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能
9、其有效作用的情况称之为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。业主怀疑物业管理公司“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况，属于非对称信息所导致的市场失灵问题。抗辩权是在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：同时履行抗辩权：是指双务合同的双方当事人互负债务且应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝对方相应的履行请求。先履行抗辩权：是指当事人互负债务，且有先后履行顺序，先履行一方未履行情务而请求后履行方
10、履行情务，后履行一方有权拒绝其请求。不安抗辩权：是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。案例中，部分业主认为物业公司维修服务偷工减料、质次价高，没有按照物业服务合同履行义务，而业主是在下个月交纳上个月的物业服务费，因此综上可知，业主行使的抗辩权应是“先履行抗辩权”。公共责任保险又称普通责任保险、第三者责任险，被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，自于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应自被保险人承担经济赔偿责任。责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或
11、财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任。关于成本固定预算的特点，说法错误的是()A:编制简单，预算的编制成本较低B:没有结合预算期的情况重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证C:可以实现费用支出效益最大化D:难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性答案：C解析：固定预算的主要特点是，预算编出后，在预算期内除特殊情况必须追加预算外一般不做变动或更迭，具有相对固定性，因而称为固定预算。固定预算是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。其优点集中
12、表现为：(1)编制简单，预算的编制成本较低；(2)由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为：(1)没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；(2)由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。应用文书在词语的使用上应当力求( )，才能较好地传递信息。A:准确B:简练C:得当D:高效E:清晰答案：A,B,C解析：本题考核的是应用文书准确使用词语的内容。应用文书在词语的使用上应当力求准确、简练、得当，才能较好地传递信息，提高办事效率。选用词语要
13、注意：第一，所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹的错误词;第二，不能是被淘汰的等义词(包括异体词);第三，不能是不规范的方言词、外来词或旧词语等;第四，不能是滥用的简称和生造词。物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的物业资料包括()。A:竣工验收资料B:技术资料C:物业质量保修文件和物业使用说明文件D:售房合同资料E:承接查验所必需的其他资料答案：A,B,C,E解析：基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A:最低投资回报率B:最低投资利润率C:平均投资报酬率D:最低投资平均利润率答案：A解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率
14、，称为最低要求收益率（MARR）。21年物业管理师考试试题及答案6卷 第4卷有别于为单一客户提供的特约服务，而是为某一特定社会群体提供服务，体现物业管理服务的()特点。A:公共性B:综合性C:广泛性D:普遍性答案：A解析：物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点()。A:需求对象复杂B:服务时间短C:市场化程度高D:建筑档次高答案：A,C解析： 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。我国目前较好的比率在( )左右。A50%B.90%C150%D200%正确答案：B下列对担保人的条件，说法错误的是(
15、)。A:具有完全的民事权利能力和民事行为能力B:担保人必须是依照保险法设立的保险公司或保险组织C:担保人对保险标的具有保险利益D:担保人附有交付保险费的义务答案：B解析：担保人是指与保险人订立保险合同，并承担交付保险费义务的人。一般来说，担保人须具备如下条件：具有完全的民事权利能力和民事行为能力，担保人对保险标的具有保险利益，担保人负有交付保险费的义务。 物业管理招标的主体一般是( )。A物业的使用人B物业的建设单位C业主大会D主要业主E物业产权人正确答案：BCE 我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )。A城市新建住宅小区管理办法B物业管理条例C全国优秀管理住宅小区标准D物业服务企
16、业资质管理试行办法正确答案：A21年物业管理师考试试题及答案6卷 第5卷临时管理规约规定，业主使用物业应当遵守的规则包括()A:遵守相邻权规定B:遵守房屋装饰装修规定C:共用部位共用设施设备的使用规定D:按设计用途使用物业的规定E:使用物业的禁止性规定答案：A,B,C,E解析：临时管理规约规定，业主使用物业应当遵守的规则包括：遵守相邻权规定、遵守房屋装饰装修规定、共用部位共用设施设备的使用规定和使用物业的禁止性规定。物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：薪酬结构设计；薪酬体系的修正；职位分析；薪酬定位；职位评价；薪酬体系的实施；薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是()。A:B:C:D:答案：C解
17、析：本题考核的知识点为物业服务企业薪酬体系设计的步骤。物业服务企业的薪酬体系设计，一般包括以下几个步骤：职位分析；职位评价；薪酬调查；薪酬定位；薪酬结构设计；薪酬体系的实施和修正。 气体火灾探测器主要用于易燃、易爆场所中探测可燃气体(粉尘)的浓度，一般调整在爆炸浓度下限的( )时动作报警。A1/41/5B1/61/7C1/51/6D1/31/4正确答案：C共用题干下列是某物业服务企业制定的房屋设备设施的日常养护管理的部分规程：(1)对给水管道定期检查维护的时间是每半年进行一次。(2)对生活水泵、消防水泵、排污泵的全面养护时间为每年进行一次。(3)对电梯设备等按片自专人分管，每季度进行一次加油、
18、保养和检查。(4)维修工对中央空调系统所有阀门进行养护的时间为每年一次。(5)每次锅炉保养结束后将锅炉的烟灰和水垢清理干净。(6)并建立房屋附属设备设施相对应的维修管理制度。问题：对于上进给予的部分规程，正确的规程包括()。A:(1)(6)B:(2)(3)C:(4)(5)D:(2)(4)答案：A解析：第(1)条规程正确。第(2)条规程不正确。正确做法：对生活水泵、消防水泵、排污票的全面养护时间为每半年进行次，而不是年。第(3)条规程不正确。正确做法：对电梯设备等按片自专人分管，每周进行一次加油、保养和检查。第(4)条规程不正确。正确做法：维修工对中央空调系统所有阀门进行养护的时间为每半年一次。
19、第(5)条规程不正确。正确做法：锅炉的保养均需在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行。第(6)条规程正确。房屋附属设备设施维修管理制度一般包括以下内容：分工责任制：为有效地对设备进行维修保养，应实行分工责任制，即人员分组、工作内容分项、责任落实到人。巡检制：根据各类设备设施的使用特点，制定相关的巡回检查制度，检查仪表是否正常工作，设备运转有无异常声音、发热，系统是否泄漏等情况，并作相应记录。维修报告制度：明确设备出现什么情况报告班组长，出现什么情况报告技术主管，出现什么情况报告部门经理。季度和年度安全检查制：除了日常的巡检和实行分工责任制以外，还应进行季度和年度检查或试验，并作好相应记录。维修工程的
20、审批制度：对设备的中、大修与改造更新应提出计划，经上级部门批准后，安排施工。施工要严。在开展社区文化建设中，资金支持必不可少，资金的来源主要包括()。A:物业服务企业每年的管理经费B:政府支持C:企事业单位和个人赞助D:社区文化的直接受益者直接出资E:经济经营收入答案：A,B,C,D解析：社区文化活动的开展需要定的资金支持资金的来源主要包括以下几个方面：物业服务企业每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设。寻求政府支持，和谐社区建设也是地方政府工作的个重点，物业服务企业可以通过争取政府购买服务的方式，寻求政府资金支持，用于所服务的社区文明建设。寻求企事业单位和个人的赞助，热心于公益事业、
21、关心社区成长的单位和个人越来越多，物业服务企业应处理好关系、把握好时机、掌握好分寸，争取多方面的支持。由社区文化活动的直接受益者出资。以文养文，进行文化经营，将其所得再用于社区文化建设。社区文化活动经费要厉行节约，开源节流。物业管理投标中，()是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键。A:物业管理投标一般程序B:投标物业的管理要点C:投标书的编制D:物业管理服务费用测算答案：D解析：物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标
22、与否的关键。21年物业管理师考试试题及答案6卷 第6卷 在物业管理与居住心理效应中，( )效应又称“成见效应”，指在人际相互作用过程中形成的一种夸大的社会印象。A首因B情感C.晕轮D近因正确答案：C 物业承接查验期的档案收集范围较为明确，以下属于技术资料档案的有( )。A新材料及构配件鉴定合格证书B质量事故处理记录C电梯使用合格证D供水管道试压报告E丈量报告正确答案：ABD物业管理的中短期计划通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为()A:13年B:24年C:35年D:46年答案：C解析：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于
23、战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为35年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为是()。A:商品房预售B:商品房楼盘出售C:商品房现售D:商品房转让答案：A解析：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。无论物业的现售还是预售，建设单位都应预先制定临时理规约。价目表所列的价格和()均能够构成顾客购买商品时的价格。A:折扣B:折让C:回扣D:付款条件E:信用条件答案：A,B,D,E解析：“价格”代表顾客购买商品时的价格，包括价目表所列的价格、折扣、折让、付款条件、信用条件、顾客认知价值、性价比等。 现实物业管理中，具备业主身份的人包括( )。A房屋租赁合同所有人B房屋所有权证书持有人C房屋共有权证书持有人D待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人E房屋继承权人正确答案：BCD