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1、21年房地产估价师考试答案6卷21年房地产估价师考试答案6卷 第1卷同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：物权法规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿(清偿优先受偿)：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按
2、照债权比例清偿。登记优先，时间优先根据证券的分类，提货单属于（）。A.商品证券 B.货币证券 C.资本证券 D.实物证券答案：A解析：本题考查的是证券的分类。商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。 请根据以下内容回答 105110 题（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2022年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先
3、约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。第 105 题 建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元。A1680B30000C30168D31680正确答案：D3亿元(1+5.6%)=31680万元。某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，贷款成数为六成，则该房
4、地产的抵押贷款额度为（）万元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值贷款成数，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（500100）0.6240（万元）。房地产市场中，引起需求增加或减少的原因不包括（）。A.未来预期收益变化 B.政府税收政策的影响 C.收入水平变化或消费品位变化 D.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化答案：D解析：本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变
5、化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。(2022真题) 某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：开发商
6、向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（）年。A、1B、4C、2D、3答案：A解析：本题考查的是商品房交付使用。开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。21年房地产估价师考试答案6卷 第2卷建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积答案：错解析：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。优先股股东享有的权利有（）。A、要求赎回权 B、分配股息优先权 C、有限表决权 D、重大决策表决权 E、分配剩余资产优先权
7、答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。参见教材P284。将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？答案：解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P+Pin=1000+10006%3=1180。#限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）答案：错解析：本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。财产抵押后，该财产的价值大于
8、所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A.再次抵押估价 B.抵押期间估价 C.抵押房地产处置估价 D.续贷抵押估价答案：A解析：本题考查的是对房地产估价的需要。再次抵押估价，担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”按建设用地的用途分类，可分为（）。A、非农业建设用地 B、农业建设用地 C、未利用地 D、其他建设用地 E、临时用地答案：A,B解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。参见教材P21。蒸养砖
9、属于硅酸盐制品，目前主要使用的不包括（）。A.灰砂砖 B.粉煤灰砖 C.黏土砖 D.炉渣砖答案：C解析：本题考查的是砖与石。蒸养（压）砖属于硅酸盐制品，是以石灰和含硅原料，如砂、粉煤灰、炉渣、煤矸石，加水拌合，经成型、蒸养（压）而制成。目前使用的主要是灰砂砖、粉煤灰砖和炉渣砖。 计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?正确答案：计算房地的重新购建价格有两大路径：模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来计算；先计算土地的重新购建价格，再计算建筑物的重新购建价格，然后相加。计算土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等计算其重新购置价格，这
10、特别适用于城市建成区内的土地难以计算其重新开发成本时。计算土地的重新购建价格，也可采用成本法计算其重新开发成本。计算建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与IH建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。21年房地产估价师考试答案6卷 第3
11、卷下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.军用铁路专线答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地等的土地使用权可以采用划拨，选项AD均属于出让范畴。(2022真题) 下列区域中，属于1类声环境功能区的有（）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区答案：B,C解析：本题考查的是环境噪声标准。1类标准适用于以居住、文教机关为主的区域，乡村居住环境可参照执行1类标准。能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空
12、置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用答案：B,D解析：本题考察的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2022年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。若评估二手汽车交易市场房地产
13、的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低答案：C解析：本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。作价出资价格评估应采用公开市场价值标准。甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元
14、，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是（ ）。A.以1 500万元作为评估值B.以（1 400+1580)2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值答案：D解析：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有
15、土地使用权证。（ ）答案：对解析：房地产抵押贷款。按城市房地产抵押管理办法的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证。评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法的基本公式。评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。收益性物业的运营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息
16、外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。21年房地产估价师考试答案6卷 第4卷收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用（）方式设置调查项目。A、多项选择B、单项选择C、判断提问D、书面提问答案：A解析： 本题考查的是统计数据的收集。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用多项选择方式设置调查项目，不宜采用是非提问。某类房地产20222022年的价格见表1，根据平均发展速度法，预测该类房地
17、产2022年的价格为（）元/m2。表1某类房地产20222022年的价格A10300B10400C11165D11265答案：C解析：2022年该房地产价格V5=P0?ti=38001.240555=11165（元/m2）。 （ ）是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A土地一级开发B土地收购储备C城市规划D房屋管制正确答案：BB土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供
18、应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。A.市场配置的原则B.有偿使用土地的原则C.盘活利用的原则D.布局优化的原则答案：B解析：国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为
19、300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为( )元/m2。A、 2667B、 2670C、 3000D、 2660答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。具体计算过程为：解决此题的关键在于弄清期房价格的内涵。 房地产市场的不平衡是相对和短暂的，平衡是绝对的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。A垄断性B外部性C复杂性D信息不对称性答案：B解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并
20、不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为：正外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；负外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。21年房地产估价师考试答案6卷 第5卷假设开发法是以( )为理论依据的。A、 收益递增原理B、 均衡原理C、 预期原理D、 未来趋势原理答案：C解析
21、：假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。某建设项目工器具及生产家具购置费为1500万元，建筑安装工程费用4500万元，工程建设其他费2000万元，建设期贷款利息50万元，预计建设期2年，年平均价格上涨率为2%，基本预备费率为6%。则基本预备费为（）万元。A.465.12 B.462.02 C.456 D.480答案：D解析：本题考查的是预备费和建设期利息。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）基本预备费率=（1500+4500+2000）6%=4
22、80（万元）。消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。A、 年龄B、 动机C、 文化D、 社会答案：B解析：消费者购买行为要受动机、知觉、学习和态度等心理因素的影响。国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。参见教材P34。有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考点:收益法总结。该宗房地产的净收益为：VAY，A1
23、0077（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7AL，则AL6（7AL）8100，AL3（万元）。下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A、 待开发的土地B、 在建工程C、 有收益或有潜在收益的房地产D、 可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产答案：A,B,D解析：C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。 按照有关规定，业主作出专项维修资金使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产价格评估选用估价方法，主要取决于（）。A、估价对象B、估价师对估价方法的熟悉
24、程度C、委托人的要求D、估价机构资料库中可用资料情况E、当地房地产市场状况答案：A,D,E解析： 本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。21年房地产估价师考试答案6卷 第6卷下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A建筑安装工程费B土地费用C空置率D容积率答案：C解析：对于房地产置业投资项
25、目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（）答案：对解析：本题考查的是难以变现。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）可分割转让性；（4）区位；（5）开发程度；（6）价值大小；（7）市场状况。某企业2022年12月末，流动资产为1075万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是（）。A.40% B.50% C.200% D.2
26、50%答案：D解析：本题考查的是财务分析。流动比率流动资产/流动负债100%=（1075/430）100%=250%。 （ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。A招标B转让C拍卖D出售正确答案：C下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。 A、建筑密度大小 B、房型设计 C、临路状况 D、公共配套设施情况答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。参见教材P212。 空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：