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1、21年房地产估价师考试答案8卷21年房地产估价师考试答案8卷 第1卷建设工程价款不应包括( )。A、 承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬B、 承包人为建设工程应当支付的材料款C、 承包人因发包人违约所造成的损失D、 承包人为建设工程应当支付的机械费用答案：C解析：暂列金额由建设单位根据工程特点，按有关计价规定估算，施工过程中由建设单位掌握使用、扣除合同价款调整后如有余额，归施工单位。（）答案：错解析：本题考查的是工程量清单计价法。暂列金额由建设单位根据工程特点，按有关计价规定估算，施工过程中由建设单位掌握使用、扣除合同价款调整后如有余额，归建设单位。商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）
2、。A.已通过竣工验收 B.取得建设工程规划许可证 C.取得建设用地使用权证书 D.取得建筑工程施工许可证 E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房现售，必须符合以下条件：（
3、1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。 下列关于物权的效力的说法有误的是（ ）。A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B同一标的物一般来说，物权优先于债权C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D物权
4、成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利正确答案：C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.
5、23.57D.31.06答案：D解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧501500+（25000/10%）（1-1/1.130）31.06（万元）。房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。P43。从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。A投资利润率B通货膨胀率C投资风险D经济增长率E存款准备金率答案：A,B,C解析：资金时间价值的大小，取
6、决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数房地产价格/有效毛收入；房地产价格1010100（万元）；资本化率净收益/房地产价格（102.5）/1007.5%。参见教材P268。21年房地产估价师考试答案8卷 第2卷在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用
7、、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析：本题考查的是开发完成后的价值。根据这些项目未来发生时候的数值，而不是价值时点的数值。 宣告失踪的主要意义在于会引起与生理死亡同样的法律后果。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房预售合同的内容不包括下列哪一项（）。A.合同当事人 B.周围交通状况 C.争议解决方式 D.面积差异处理方式答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容包括：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理
8、；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。厂商经营决策的利润最大化原则是（ ）。A.边际收益大于边际成本B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益D.边际收益等于边际成本答案：D解析：本题考查的是成本分析。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A规划意见书（选址）B建设用地规划许可证C国有土
9、地使用证D建设工程规划许可证E建设工程施工许可证答案：B,D解析：确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发规划意见书（选址）、核发建设用地规划许可证、设计方案审批和核发建设工程规划许可证等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。A比较某项目在不同档次商品房开发方式下
10、的开发价值B判断某经营性房地产的未来运营费用水平C预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D对可比实例进行市场状况调整E对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估答案：B,D解析：长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此
11、不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。21年房地产估价师考试答案8卷 第3卷某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益
12、1000/10010（元/m2），月折现率6%/120.5%，该期房目前市场价格现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿值，5000现房价格10/0.5%11/（10.5%）10现房价格5%；现房价格=5366（元/m2）。 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%D60%正确答案：D新设项目法人融资形式的特点有( )。A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E 拟
13、建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产答案：A,B,C解析：解析 房地产项目融资方案某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2022年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2022年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房
14、的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。A.603 B.549 C.522 D.450答案：B解析：房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。A、 变动成本的设B、 销售收入的不同C、 固定成本的设置D、 平衡点的设置答案：D解析：知识点 房地产项目的盈亏平衡分析 在（ ）情况下，需要征收契税。A国有土地使用权出让、转让B房屋发生交换、买卖或赠与C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D城镇职工首次购买公有住房E以预购方式或预付集资建房方
15、式承受土地、房屋权属正确答案：ABCE除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（）答案：对解析：考点:按用途划分的种类。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。建设城市和管理城市的基本依据是（）。A.乡规划 B.城镇规划 C.镇规划 D.城市规
16、划答案：D解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。21年房地产估价师考试答案8卷 第4卷 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是( )。A名义利率大于实际利率B实际利率大于名义利率C名义利率等于实际利率D实际利率小于名义利率正确答案：A答案 A 名义利率越大，计息周期越短。在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有( )。A.委托人 B.拍卖人 C.买受人 D.竞买人 E.公证人答案：A,B,E解析：保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，
17、公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。 对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：居民购买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（）元。A.0 B.10 C.80 D.550答案：C解析： 本题考查的是不动产登记收费。居民等自然人、法人、其他组织购买住宅，以及互换、赠与、继承、受遗赠等情形，住宅所有权及其建设用地使用权发生转
18、移，申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A合法原则B最高最佳使用原则C估价时点原则D替代原则E应急原则正确答案：ABCD答案 ABCD在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A、 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B、 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、 假设开发通常是一
19、次性的价格剩余答案：C解析：知识点 假设开发法关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。21年房地产估价师考试答案8卷 第5卷市民王某在
20、市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（）元/年。A.1440B.480C.540D.1000答案：B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。从2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000124%480（元/年）。参见教材P261。下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后
21、的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析： 本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。 注册管理初审机构自准予注册变更之日起（ ）日内，报建设部登记备案。A15B30C45D60正确答案：B未经登记备案的，其续期注册无效。下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率答案：C,D解析：本题考查的是
22、房地产区位因素。选项C、D属于区位因素；选项A、B均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。共有产权住房可以涵盖目前保障房中的( )。A.廉租住房和经济适住用房B.公共租赁住房和经济适住用房C.经济适住用房和限价商品住房D.廉租住房和限价商品住房答案：C解析：目前，国家有关部门正积极推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知要求，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。同时，探索发展共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的
23、首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易时，需按政府(或单位)与个人的产权比例分享收益，防止寻租，政府(或单位)与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表正确答案：ADE 下列关于房地产测绘特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测举的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地
24、产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D下列各项中，属于财产权的是（）。A.物权 B.生命健康权 C.姓名权 D.肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。21年房地产估价师考试答案8卷 第6卷以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（）答案：错解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是
25、速度指标。定基增长速度加上1 （或100 %）等于定基发展速度。参见教材P320。 大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC 某房地产估价师于2022年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2022年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。A. 2022年8月B. 2022年8月C. 2022年2月D. 2022年2月正确答案：B 拆迁己抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿
26、款付给被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值 B.净现值期望值 C.净现值标准差 D.净现值标准差系数答案：D解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标准差系数。下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。A、现金回报率B、投资回收期C、资本金利润率D、资产负债率答案：D解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。21年房地产估价师考试答案8卷 第7卷本
27、次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发
28、法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采
29、用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综
30、合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
31、理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象
32、为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础
33、上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法 B、简单平均法 C、移动平均法 D、回归分析法 E、市场因子推演法答案：D,E解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。 （ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。A会计主体B持续经营C会
34、计分期D货币计量正确答案：B房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析：考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5，1
35、4层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：（1）项日2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。正确答案：下列金融工具中，属于短期信用工具的有( )。A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票E.大额可转让定期存单答案：A,B,C,E解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据
36、，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。 在某幢建筑面积3000的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/。A1067B1070C1087D1141正确答案：C21年房地产估价师考试答案8卷 第8卷 某房地产的土地面积为50
37、0m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。A200B300C700D1000正确答案：B依题意，该建筑物的实际价值（250010002000500）/1000500元/m2，比重置价格低300元/m2。 实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。A实物构成范围B权益范围C空间范围D时间范围E髟响范围正确答案：ABC下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想 B.项目可行性研究 C.细化投资设想 D
38、.寻找和筛选投资机会答案：B解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。在我国，房地产价格评估制度是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件答案：A解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。城市房地产管理法属于法律。下列属于闲置土地处置方式的有（）。A.延长动工开发期限 B.调整土地用途.规划条件 C.建设单位安排临时使用 D.协议有偿收回国有建设用地使用
39、权 E.置换土地答案：A,B,D,E解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。闲置土地的处置方式主要有：（1）延长动工开发期限；（2）调整土地用途、规划条件；（3）由政府安排临时使用；（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；（5）置换土地；（6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。 下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人正确答案：D为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航
40、空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2022年4月10日。估价对象位于区大桥北侧，江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。
41、根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。5.土地减损价值：由于并不改变原权利人权属，估价对象原来就处在大桥北侧保护范围内条件下是受输油管线及大桥保护带双重规划限制影响，其减损价值评估的关键在于（）。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响答案：B解析：选项A，土地收益年限没有变化，需要考虑土地收益年限的影响；减损价值评估的关键在于区分铺建管线前、后条件下规划限制影响。 假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。A1.33B0.66C0.66D1.53正确答案：D