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1、21年房地产估价师考试答案6章21年房地产估价师考试答案6章 第1章某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：总地价8000万元属于( )。A、 建安工程费B、 工程建设其他费用C、 预备费D、 直接工程费答案：B解析：各
2、国普遍采取“对住房投资人减税和对住房承租人补贴”的方式来解决住房保障。（）答案：对解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上（下）管线等，但不包括水井。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。（ ）答案：对解析：本题考查的
3、是住房公积金制度。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。P10。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确 度为+30%，研究费用一般占总投资O.2%0.8%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试答案6章 第2章 （三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积为4000的矩形土地；2号地块与1号地块
4、相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积为1600，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/，2号地块的单价为8000元/。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/。第 11 题 下列关于增值收益的表述中正确的是（ ）。A以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值B以3号地块的总价分别扣除1号地
5、块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D1号地块比2号地块对增值额的贡献小正确答案：C 个人住房贷款的风险有( )。A政治风险B操作风险C信用风险D市场风险E利率风险正确答案：BCD答案BCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。 当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）正确答案：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳
6、台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A83.51B85.26C85.36D87.16答案：C解析：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积。本题中，若该阳台封闭，其建筑面积应该为95+2=97m2，以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为：929097=85.36（万元）。 要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。A估价目的B估
7、价对象C估价方法D估价时点E估价原则正确答案：ABD在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。21年房地产估价师考试答案6章 第3章房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售 B.购买一更新改造一出售 C.购买一持有出租一出售 D.开发一出售答案：C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型
8、房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。第一步，求出借款还本付息P70万，i5%，n15年物权法规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式
9、达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。(2022真题) 设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。A.一级B.二
10、级C.二级以上D.三级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。只有一级房地产估价机构可以设立分支机构。下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有（）。A会计成本正常利润B会计成本隐成本C显成本隐成本D会计成本经济利润隐成本E销售收入经济利润答案：A,B,C,E解析：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。以上各种涵义的成本及利润的相互关系可用以下关系式表示：经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 下列不属于房地产区位因素的是( )。A交通B用途C环境D楼层正确答案：B答
11、案 B房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。21年房地产估价师考试答案6章 第4章某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（）。A.8.0% B.8.8% C.9.0% D.9.6%答案：B解析：本题考查的是投资组合技术。R0LRLBRB60%8%40%10%8.8%。(2022真题) 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（）。A.按套销售B.返本销售C.按房间销售D.售后包租答案：A解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。商品房销售管理办法规定，房地产开发企业
12、不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。 （ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A土地利用总体规划B城市规划C土地开发D城市建设正确答案：B 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。A房屋预告登记B房屋所有权初始登记C房屋转移登记D商品房预售合同登记备案正确答案：A(2022真题) 职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：本
13、题考查的是住房公积金制度。出境定居的可以提取住房公积金。参见教材P10。 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求正确答案：C21年房地产估价师考试答案6章 第5章某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（ ）元。A.1417.68B.444.08C.186
14、1.76D.973.60答案：D解析：本题考查的是资金等效值的换算。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行（）的压力。A.权益融资 B.债券融资 C.风险融资 D.债务融资 E.信贷融资答案：A,D解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 （
15、 )此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取( )。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地使用证答案：B解析：建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一时点，市场价值是唯一的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，
16、投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（）答案：对解析：考点:房地产含义的总结。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。21年房地产估价师考试答案6章 第6章下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升答案：C解析： 本题考查的是保值增值。
17、房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A、 667B、 1333C、 1000D、 500答案：C解析：知识点 净收益每年不变的公式房地产投资的作用主要包括（）。A、带动经济发展B、促进就业C、减少财政收入D、改善居住条件E、降低投资组合
18、的总体风险，抵御通货膨胀的影响答案：A,B,D,E解析：考点:房地产投资概述。房地产的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。从投资者角度看，投资者可以通过房地产投资、获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。(2022真题) 反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货
19、周转天数E.资产负债率答案：B,D解析：本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数.在资产预期收益率公式中影响j 确定的风险因素有（）。A通货膨胀风险B市场供求风险C机会成本风险D持有期风险E利率风险答案：A,B,E解析：在资产预期收益率公式j 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险等。 通常计算平均发展速度采用（ ）。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者正确答案：C