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1、21年房地产估价师考试真题及答案6卷21年房地产估价师考试真题及答案6卷 第1卷下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否
2、过高，有无泡沫。采用挂牌方式出让土地的，挂牌时间不少于10天。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。采用挂牌方式出让土地的，挂牌时间不少于10个工作日。2022年4月1日，估价师王某初始注册于甲估价机构，2022年3月1日，王某与甲机构解除劳动关系，并变更注册到乙企业。则王某的注册证书于2022年3月30日失效。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手
3、续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、环境污染D、交通拥挤E、正常使用的磨损答案：C,D解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。 图解法量算土地面积，可选用( )。A、求积仪法B、几何图形法C、代数法D、实地丈量法E、坐标解析法正确答案：AB21年房地产估价师考试真题及答案6卷 第2卷 预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。（ ）此题
4、为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第 106 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位
5、C用地性质D建筑密度正确答案：C 商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ )。A.负债业务B.资产业务C.中间业务D.代理业务正确答案：B 房地产开发投资的经济效果主要表现为（ ）。A开发利润B销售收入C投资收益D成本利润正确答案：B房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。21年房地产估价师考试真题及答案6卷 第3卷 保险合同的客体为（ ）。A保险人B保险利益C保险金额D被保险人正确答案：B保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的
6、。房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 ( )答案：对解析：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（）答案：对解析：本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可采用市场提取法，由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。若名义率为10%，通货膨胀为4%，则实际利率为（）。A、5.77%B、6.00%C、12.00%D、14.40%答案：A解析：考点:名义利率与实际利率。解法一：实际利率=（
7、1+r）/（1+Rd）-1=（1+10%）/（1+4%）-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。下列系统风险属于政治风险的有（）A、战争风险 B、经济制裁风险 C、土地供给政策风险 D、环境保护政策风险 E、金融政策风险答案：A,B解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。选项CDE属于政策风险。21年房地产估价师考试真题及答案6卷 第4卷在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2022年8月31日，经济寿命为60年，后于2022年8月31日补办了建设用地使用权出让
8、手续，土地使用期限为40年（自2022 年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2022年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2022年8月31日的评估价值为（）万元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考点:市场提取法。旧的房地价格土地重新购建成本建筑物重新购建成本建筑物折旧30004500（111/60）6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照
9、建筑物经济寿命算。 现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2022年1月末，该类房地产自2022年7月末至2022年6月末平均每月价格递增l%，2022年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为( )。A2648元/m2B2688元/m2C2708元/m2D2734元/m2正确答案：C答案 C2500(1+1%)5+2042708(元/m2)烟尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。（）答案：错解析：本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘又称可吸入颗粒物
10、，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（）。A.信用风险 B.管理风险 C.市场风险 D.法律风险答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）。A、市级购物中心B、居住区商场C、地区购物中心D、特色商店答案：B解析：考点:零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一
11、般在300010000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。21年房地产估价师考试真题及答案6卷 第5卷间接融资在一定程度上可以减少对筹资者使用资金的压力和约束。（）答案：对解析：本题考查的是金融活动。间接融资也有局限性，主要是由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系，在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束。 下
12、列（ ）属于投保人承担的义务。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（ ）。A.建筑市场价值一平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价
13、值一平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值答案：A解析：某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处
14、于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；容积率:4;覆盖率：50%;总建筑面积:4000m2;建筑物层数:8层。四、估价目的为委托方以土地合资人股提供依据。五、估价日期2022年5月12日至21日。六、估价时间2022年5月12日。七、估价人员（略）八、估价依据(略）九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其
15、计算公式为：地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润十一、估价结果估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）十三、估价报告应用的有效期（略）某办公用地估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。六、估价测算过程1.预计出售楼价预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。2.预计
16、建设期预计到1998年7月可完全建成投入使用。3.估计开发费以及开发商利润估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。4.求取地价(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元(
17、6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：总地价=226820908000000680462.7-0.06X地价一2400004082.776.21600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2七、估价结果确定本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。
18、有关说明及附件（略）答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20 913 306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，
19、是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。21年房地产估价师考试真题及答案6卷 第6卷普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖方式交易中，价格的竞争是在卖方中间展开的。( )答案：错解析：知识点 拍卖的基本原则就一般工业与民用建筑而言，下列项目属于分部工程的是（）。A.工业管道工程 B.电气安装工程 C.通风工程 D.楼地面工程答案：D解析：本题考查的是工程项目
20、的划分。分部工程是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。某人用1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20 年，每年净经营收益相等，其投资回报是（）万元。A17.46B100.00C117.46D672.75答案：C解析：房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。其中，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。根据题意得：卖方物业代理从( )收取佣金。A、 买方B、 卖方C、 买卖双方D、 协议中规定的一方答案：B解析：此题属于了解范畴。卖方物业代理从卖方收取佣金。 按偿还期间的长短，一般将负债分为短期负债和长期负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：