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1、21年房地产估价师考试题目下载9节21年房地产估价师考试题目下载9节 第1节 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD 估价当事人是指与估计单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费 B、租赁保证金利息 C、房地产税 D、企业（个人）所得税
2、E、房屋保险费答案：B,D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。21年房地产估价师考试题目下载9节 第2节向权利人发放权属证书是登记程序的开始项。（）答案：错解析：本题
3、考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。 46 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。第 4 题 针对以上
4、情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。A将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C两个厂区分别估价，出具一份估价报告D视委托人要求进行估价并出具估价报告正确答案：B 房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于管理费用的是（）。A、管理人员工资 B、职工教育经费 C、户外发布会 D、技术开发费答案：C解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。户外发布会属于销售费用。2022 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产
5、开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。关于该项目开发建设的说法，正确的为（）。A.该项目可采用划拨方式供地B.甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C.该项目的资本金最低为2100 万元D.该项目开发利润应控制在3以内答案：A,B,D解析：2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。则该经济适用住
6、房的开发项目的最低资本金为：600020=1200（万元）。21年房地产估价师考试题目下载9节 第3节股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行B、配发C、增发D、认股权证E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参见教材P296。下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A、基础租金是租户能接受的最低租金B、基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D、写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异答案：D解析：本题考查的是
7、写字楼租金的确定。选项A错误，基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；选项B错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；选项C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.43答案：C解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/
8、1.082=307.476，A=307.4760.081.083/（1.083-1）=119.31（万元）。 物业服务企业的工作内容包括（ ）。A确立管理目标B制定维修养护方案C制定安全保卫方案D提出预算E确定物业服务费的收费标准正确答案：ABCD21年房地产估价师考试题目下载9节 第4节 房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。此题为判断题(对，错)。正确答案：在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押人发放在建工程抵押登记证明。（）答案：错解析： 本题考查的是不动产登记的类型。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发
9、放抵押登记证明。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。（）。答案：错解析：考点:按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一
10、层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。该规划地块的容积率为（）。A.3.8B.4.8C.5.2
11、D.6.4答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率总建筑面积/规划地块用地面积（2000004180050000）/500004.856。参见教材P34。 整个建筑的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试题目下载9节 第5节 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 请根据以上材料，回答下列问题：某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得
12、的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。第110题：w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部
13、门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：C 按照索赔的目的，可以将工程索赔分为( )。A、工期索赔B、工程变更索赔C、合同中明示的索赔D、合同中默示的索赔E、费用索赔正确答案：AE当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用( )。A.条形基础 B.独立基础C.箱形基础 D.桩基础答案：D解析：当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在
14、天然地基上做浅基础时宜采用桩基础。 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：CB该宗房地产的收益价格计算如下：21年房地产估价师考试题目下载9节 第6节 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） 。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地
15、产价值正确答案：CE在实际估价巾，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。A营业税B城市维护建设税C印花税D个人所得税正确答案：ABCD 下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。A股票过户的权利B表决权C查询公司经营状况的权利D出席股东大会的权利正确答案：A
16、 某房地产在2022年3月的价格为2022元/ m2，现在调整为2022年9月的价格。已知该类房地产2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2022年9月的价格为（ ）元/ m2。A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7正确答案：D21年房地产估价师考试题目下载9节 第7节下列关于拍卖特征的说法中，错误的是（）。A.在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定 B.境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行 C.拍卖交易方式中，价格的
17、竞争是在买方中间展开的 D.拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系答案：D解析： 本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项D错误，拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。A通货膨胀影响B投资利息因素C资金时间价值D投资风险补偿正确答案：C 某房产年折旧率为1.6，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（）答案：错解析：本
18、题考查的是房地产区位因素。经济距离：更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。廉租住房保障资金的来源有（）。A、廉租房租金收入B、资金利润C、土地出让净收益D、廉租住房预售资金E、住房公积金增值收益答案：A,C,E解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房保障资金来源有：（1）地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；（2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；（3）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例；（4）廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维
19、护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租房住房保障专项补助资金等方式给予支持。21年房地产估价师考试题目下载9节 第8节某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（ ）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94答案：B解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。P218。某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地
20、产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部（用地红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因索。参见教材P54,民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系 B.财产关系 C.人身关系 D.社会关系 E.经济关系答案：B,C解析：本题考查的是民法的概念和基本原则。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（）收取。A、评估总额的一定比例 B、采用差额定率分档累进 C、一月成交租金额 D、口头咨询费和书面咨询费答案：A解析：本题考查的是房地产
21、中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试题目下载9节 第9节甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2
22、022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行实现抵押权的方式为（）。A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P127。用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲1
23、48080i，乙类房地产价格变化趋势为V乙150060i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。 依据公司法，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司，其种类为专营企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，不得拍卖的是 ( )。A.共有房地产 B.集体土地上的厂房C.尚在诉讼中权属有争议的房地产 D.划拨用地上的住宅答案：C解析：房地产拍卖标的应具备的条件必考点(1)法律、法规
24、禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书)；2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；4)权利人对房地产的处分权受到限制的；5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；7)国家依法收回土地使用权的；8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法答案：A解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。其中，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。