房地产估价师经典例题5辑.docx

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1、房地产估价师经典例题5辑房地产估价师经典例题5辑 第1辑房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.转移房屋所有权 B.转移占有 C.不转移占有 D.转移土地使用权答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的概念。房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(2022年真题) 张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（）万元。A.1

2、8.94B.19.20C.19.33D.22.87答案：C解析：本题考查的是复利系数的应用。第一步：算出月供（PA）第二步：提前还款余额计算（AP）m=1012+1=121第三步：第121期末还款=提前还款余额正常当月应还月供1893753874.76=193249.76（元）。为评估某宗房地产2022年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2022年4月末，该类房地产自2022年1月至2022年7月末每月价格递增1%，2022年7月末至2022年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A.6080.60 B.

3、6141.81 C.6151.81 D.6223.22答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2022年10月末的价格6000（11%）31036151.81（元/m2）。反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（）。A、全距B、平均差C、标准差D、变异系数答案：B解析： 本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。A开发建设投资B土地增值税C借款本金偿还D借款利息支付E运营费用答案：C,D解析：在房地产开发投资的项目投资

4、现金流量表中，现金流出主要包括开发建设投资、经营资金、运营费用、修理费用、营业税金及附加、土地增值税、所得税。 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（）。A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本 B.经济成本=会计成本（显成本）隐成本 C.经济利润=销售收入会计成本隐成本 D.经济利润=销售收入+会计成本隐成本 E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本答案：A,C解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成

5、本；经济利润=销售收入会计成本隐成本。 某成片荒地面积1k，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为72%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/A31061B32160C47787D49477正确答案：C一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（）。A、土地总价B、楼面地价C、建筑物单价D、房地单价答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。房地产估价师经典例题5辑 第2

6、辑某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。答案：解析：(1)计算建筑物的重置价格： 建造成本800万元 管理费用8003%24(万元)

7、 投资利息(800+24)60%(1+6%)1.5-1)+(800+24)40%(1+6%)0.5-1)54.90(万元) 建筑物的重置价格800+24+54.90+50+1201048.90(万元) (2) 计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额18万元 装修部分的折旧额2002/580(万元) 设备部分的折旧额1108/1088(万元) 长寿命项目的折旧额(1048.90-18-200-110)850115.34(万元) 该建筑物的折旧总额18+80+88+115.34301.34(万元) 由上计算可知，当假设残值均为零时，该建筑物的折旧总额为301.34万元。 限额设计是建设项目投

8、资控制的重要环节和关键措施。( )参考答案：正确 国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（ ）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60答案：D解析：本题考查的是资金等效值的换算。甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，

9、约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。规划调整给该酒店造成的价值减损额为（ ）万元。A.655.85 B.682.08C. 1675.85 D.1702.08答案：D解析：以营利为目的，房屋所有权人将以（）取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将

10、租金中所含土地收益上缴国家。A.划拨方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.挂牌方式答案：A解析： 本题考查的是商品房屋租赁合同。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。(2022真题) 失信被执行人可以购买普通住房。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。下列房地产实物因素中，（）的分类不同于其他三项。A、土地开发程度B、建筑规模C、空间布局D、建筑物完损状况答案：A解析：考点:房地产实物因素。选项A属于实物因素中的土地

11、实物因素；选项BCD属于实物因素中的建筑物实物因素。 （ ）是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。A可比实例B吻合案例C相似实例D求同案例正确答案：A可比实例(comparableproperty)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。房地产估价师经典例题5辑 第3辑李某是17周岁的高中生，经常利用课余时间打工挣零用钱。根据中华人民共和国民法

12、通则，李某( )。A.属于完全民事行为能力人 B.应被视为完全民事行为能力人C.属于限制民事行为能力人D.属于无民事行为能力人答案：C解析：限制民事行为能力人是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，8周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜 在毛收人为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%

13、，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2022年10月的价值最接近于（ ）万元。A536B549C557D816正确答案：A商场未来正常年净收益为120(120%)5046(万元)，运行年份。4055(年)，报酬率5%(1+60%)8%。则该商场在2022年10月的价值 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D甲企业因分立新设乙企业，乙企业承受甲企业房地产的评估价格超过原账面价值的，需全额缴纳契税。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税-其他有关具体规定。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所

14、属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。A、 位置B、 外部配套设施C、 环境景观D、 交通答案：D解析：知识点 房地产一般因素银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为6.25，则名义年利率是（）。A、6.02%B、6.08%C、6.50%D、6.85%答案：B解析：考点:名义利率与实际利率。根据i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设

15、工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一是对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险正确答案：ABC(2022年真题) 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法答案：

16、B解析：本题考查的是制定租售方案。“较低的价格，相同的质量，即物美价廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。房地产估价师经典例题5辑 第4辑保障性住房不包括( )。A.商品住房B.公共租赁住房C.限价商品住房D.经济适用住房答案：A解析：保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。 某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中

17、现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。正确答案：1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004万元3600万元2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。试题分析该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地

18、进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升答案：B解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。参见教材P13。房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A、管理费用B、财务费用C、运营费用D、开发建设投资答案：C解析：本题考查的

19、是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。 要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。A估价目的B估价对象C估价方法D估价时点E估价原则正确答案：ABD在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。(2022年真题) 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案：A解析：本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。评估确定被征收房屋价值的

20、主要依据有（）。A.权属 B.区位 C.用途 D.建筑面积 E.户主的地位答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A制订估价作业方案B实地查勘估价对象C确定估价结果D撰写估价报告答案：A解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：受理估价委托；确定估价基本事项；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报

21、告；?保存估价资料。房地产估价师经典例题5辑 第5辑某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A、 667B、 1333C、 1000D、 500答案：C解析：知识点 净收益每年不变的公式城市规划管理系统由（）组成。A、城市规划决策系统 B、城市规划执行系统 C、城市规划反馈系统 D、城市规划保障系统 E、城市规划发展系统答案：A,B,C,D解析：本题考查的是城市规划管理系统。城市规划管理系统是城市规划管理的具体体现，由以下相互联系的四个子系统组成：城市规划决策系

22、统、城市规划执行系统、城市规划反馈系统和城市规划保障系统。2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅

23、，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。直至2022年末，甲企业的所有者权益回报率为（ ）。A.3.08%B.12.50%C.15.91%D.39.20%答案：C解析：本题考查的是财务分析。所有者权益回报率净利润/所有者权益总额70/1000（156%）15.91%。P395。张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，张某的权益价格为（）。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的

24、净收益于2022年10月的现值之和 C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值 D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格答案：C解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值。(2022年真题) 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样答案：D解析：本题考查的是市场调查的步

25、骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 ( )性。A文化B相似C适应D各异正确答案：D答案 D 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，这体现了房地产市场的各异性。通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析：考点:平均增减量法。d（51924682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V5P0di468217055532（元m2）。 房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A、 私有住宅转让后仍用于居住的B、 办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D、 是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：B,D解析：知识点 合法原则