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1、房地产估价师经典例题8辑房地产估价师经典例题8辑 第1辑（）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A.国内生产总值 B.国民生产总值 C.国内生产净值 D.国民收入答案：A解析：本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。下列关于强制拍卖的特点，表述错误的是（）。A.国家强制性B.主体的特定性C.标的的非自有性D.权利义务的对等性答案：D解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖，权利义务具有不对等性。参见教材P440。土地储备机构负责实施
2、土地开发时，由（）负责筹措资金。A、开发商B、投资企业C、房地产中介机构D、土地储备机构答案：D解析：考点:土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（）。A、提出投资设想 B、实施投资设想 C、评价投资方案 D、细化投资设想 E、获取土地使用权答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的一般程序包括：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（）
3、。A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之三答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。房地产估价师经典例题8辑 第2辑过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（）答案：对解析：考点:制定物业管理计划。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100，但可获得的总租金收入并不一定理想。下列用地，法定出让年
4、限为50 年的有（）。A居住用地B工业用地C体育用地D娱乐用地E旅游用地答案：B,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。(2022真题) 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的等级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。A转让利
5、润B市场影响C产权是否清晰D被拆迁人的利益正确答案：D房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁人的权益受到损害。下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有（）。A.国家机关用地 B.商品住宅用地 C.娱乐设施用地 D.高速公路用地 E.国家重点扶持的能源项目用地答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设
6、施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。房地产估价师经典例题8辑 第3辑（）是土地使用制度改革的核心内容。A.有偿使用土地 B.无偿使用土地 C.征收土地 D.补偿安置答案：A解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。国有土地所有权由( )代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C
7、.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门答案：A解析：全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（）。A.客观评估被征收房屋价值B.公共利益C.被征收人同意D.签订补偿方案答案：B解析：本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P54。(2022真题) 汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）答案：对解析：本题考查的是辐射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等
8、建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。光波属于电磁波。房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（）答案：对解析：考点:房地产估价的必要性。不仅房地产交易需要估价，房地产抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。房地产估价师经典例题8辑 第4辑 缴存住房公积金的对象包括（ ）。A国家机关、国有企业B城镇集体企业，城镇私营企业C外商投资企
9、业D事业单位、民办非企业单位和社会团体E农村居民正确答案：ABCD住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。A、消费者习惯B、供给者习惯C、政府规制D、参与者的介入程度E、
10、品牌间的差异程度答案：D,E解析：考点:消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A、避强定位方式B、二次定位方式C、对抗性定位方式D、产品差别化方式答案：B解析：考点:市场定位。市场定位主要有三种方式：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。下列选项中，难以采用比
11、较法估价的有（）。A、特殊厂房B、普通住宅C、存量成套住宅D、博物馆E、在建工程答案：A,D,E解析： 本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。房地产估价师经典例题8辑 第5辑周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如
12、别墅用地更为看重周边环境因素。资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。A、现值B、终值C、年值D、时值答案：D解析：考点:资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B保留价并非拍卖的必要条件，但若拍卖国有房地产，则应根据房地产估价机构估价结果确定保留价。（）答案：对解析：对
13、拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节，为此拍卖房地产的委托人应该在签订拍卖委托合同前（针对拍卖委托的具体情况，有时也在委托合同签署后），委托有估价资质的房地产价格评估机构对拍卖标的进行估价，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。 下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是（ ）。A单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面
14、积D设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积正确答案：D房地产估价师经典例题8辑 第6辑某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（
15、）。A该损害在经济上是可修复的B修复所能带来的价值增加额为500万元C该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案：C解析：具体的计算过程如下：修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：1500.1321000.156100=266（万元）。修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：5000（15）450010000=250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之
16、，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（50004500）10000=500.00（万元）。在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。相对于权益融资，债务融资的特点有（）。A、资金使用有时间限制 B、资金融入方须到期还本 C、资金融入方须按时支付利息 D、债券不可以在流通市场上转让 E、资金融出方要承担资金融入方的经营风险答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几
17、个特点：（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。参见教材P289。 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。A3500B5629C8629D18000正确答案：C 投资机会研究的主要内容有( )。A地区情况和经济政策B资源
18、条件和劳动力状况C社会条件和地理环境D人文因素和气候环境E国内外市场情况正确答案：ABCE答案 ABCE，投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。参见教材P156。房地产估价师经典例题8辑 第7辑 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化；（ ）此题为判断题(对，错
19、)。正确答案： 甲级写字楼的特点有( )。A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物正确答案：B答案 B A、D项为乙级写字楼的特点，C项为丙级写字楼的特点。甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用
20、地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。乙房地产估价机构评估时，应（）。A.进行实地查勘B.要求提供房屋所有权证书C.要求提供国有土地使用证D.调查建设用地使用权是否已抵押答案：A,C,D解析：委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。指出并改正下面估价报告片段
21、中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）某城市一临街商业铺面征收补偿估价报告（节选）估价对象为某城市一临街商业铺面，因旧城改造列入征收范围，并于2022年8月30日发布了房屋征收公告。某房地产估价机构于2022年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2022年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2022年9月5日到现场进行了实地查勘。由于该商铺权利人不同意征收，拒绝估价师进入内部拍照调研，该征收报告的附件如下：（九）附件1.估价委托书复印件。2.估价对象位置示
22、意图。3.实地查勘的外部状况和周围环境状况的照片。因当时人拒绝，未进行实地查勘的估价对象内部状况，作为估价假设中的依据未定事项假设在估价报告中说明。4.估价对象权属证明复印件。5.估价对象法定优先受偿款调查情况，该商铺还有3万未还的抵押贷款，并附反映估价对象法定优先受偿款的资料。6.可比实例位置图和外观照片。7.估价所依据的其他文件资料。8.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。9.注册房地产估价师估价资格证书复印件。答案：解析： 1.估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。2.但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。3.
23、当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。征收价值是不考虑抵押、租赁、限制条件下的公开市场价值。4.缺专业帮助情况和相关专业意见。下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通答案：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。房地产估价师经典例题8辑 第8辑在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。 （ ）答案：
24、错解析：本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告答案：A解析：本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。参见教材P395。在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速
25、度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段答案：C解析：考点:房地产市场的自然周期。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，第三或第四阶段，而上升接近合理水平，就是快到达中间的线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到最高空置率。20222022年职工平均工资收入分别为1万元、1.1万元、1.15万元、1.3万元。则2022年环比发展速度分别为（）。A.1. 13 B.0. 03 C.1. 3 D.0. 3答案：A解析：本题考查的是速度指标。环比发展速度=计算期发展水平/前一期发展水平=1.3/1.15=1.13。房地产价格的特征主要包括（）。A、房地产价格受建筑技术的影响很大 B、房地产价格不受交易者的个别情况影响 C、房地产价格形成的时间通常较长 D、房地产价格实质上是房地产权益的价格 E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格答案：C,D,E解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。