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1、2022物业管理师考试历年真题精选5辑2022物业管理师考试历年真题精选5辑 第1辑 无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是（ ）。A安全委员会B安全监督部门C物业服务企业D物业管理机构正确答案：A所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付是使用()形式出租物业。A:毛租B:净租C:毛利益D:百分比租金答案：A解析：物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。毛租指出租人收取的租金中，包含了所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额
2、支付。条例规定，物业服务公司在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。一是可以帮助业主更好地装饰装修房屋；二是可以起到()。A:警告作用B:恐吓作用C:劝告作用D:预防作用答案：D解析： 房地产投资的收益包括( )。A投资回收B投资利润C投资费用D经营成本E投资回报正确答案：AE 人寿保险按照( )划分，可分为死亡保险、生存保险和两全保险。A保险事故B有无利益分配C保险标的的性质D参加保险的人数不同正确答案：A 下列选项中，属于房地产转让合同应当载明的主要条款和内容的有( )。A依法收回土地使用权的B房地产权属证书名称和编号C土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限D房地产坐落位置、
3、面积、四至界限E房地产的用途或使用性质正确答案：BCDE运用收益估估价，需要预测估价对象的()。A:收益B:未来收益C:预期收益D:经营任务答案：B解析：收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。2022物业管理师考试历年真题精选5辑 第2辑 房地产业在作为产业出现时，( )会直接影响房地产市场的价格。A信息、通信技术水平的高低B生产和工作方式的转变C金融资本供给方的决策D房地产供给政策正确答案：C清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为( )。A:全面清扫B
4、:垃圾收集和垃圾处理C:外包管理D:自行作业E:晶面处理答案：C,D解析：我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()。A:物业管理条例B:物业服务企业资质管理办法C:城市新建住宅小区管理办法D:全国优秀管理住宅小区标准答案：C解析： 反映和描述房地产市场状况的需求指标包括( )。A人口数B销售量C房屋空间使用数量D房屋新开工面积E就业分布正确答案：ACE 用于某一个或数个特定警戒区域的报警控制，与火灾探测器直接连接，处理各种报警信息的报警器属于( )。A区域火灾报警控制器B集中火灾报警控制器C分散火灾报警控制器D系统火灾报警控制器正确答案：A 业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权(
5、 )以上通过，决定选聘物业管理企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。A1/2B3/5C2/5D2/3正确答案：D 零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素是( )。A零售商业物业规模B交通便利C停车方便D交通的便利性和零售商业物业的显著性正确答案：D2022物业管理师考试历年真题精选5辑 第3辑物业承接查验的主体有()。A:居民委员会B:业主委员会C:建设单位D:物业服务企业E:政府主管部门答案：B,C解析：本题考核的知识点为物业承接查验的内容。物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。业主以业主委员会作出的决定违反了法律规定的程序为由
6、，依据物权法的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起()内行使。A:3个月B:6个月C:一年D:二年答案：C解析：动火安全管理中，对动火前的要求包括()。A:现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火B:防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火C:重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火D:在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火E:动火人员要严格执行安全操作规程答案：B,C,D解析：动火前要求包括：重点
7、部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火；凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火；凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。 按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场和二级房屋市场，二级房屋市场是指( )。A增量市场B一手房市场C二手房市场
8、D新建商品房租售市场正确答案：C三立管排水系统由( )组成，可用于生活污水和生活废水需分别排出的各类多、高层建筑。A:3根排水立管B:2根排水立管和1根通气立管C:1根排水立管和2根通气立管D:3根通气立管答案：B解析：物业服务合同中，专项维修基金主要是针对()而言的。A:零售商业物业B:住宅物业C:写字楼物业D:建筑物业答案：B解析：目前，专项维修基金主要是针对住宅物业而言的。专项维修基金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，对于物业的保值增值，具有非常重要的意义。2022年5月10日夜晚，张某搭乘电梯回家，电梯刚开始运行正常，可快到达4楼时，突然失去控制坠落到了1楼，张某当场昏迷过
9、去。1个小时以后，张某被人发现，才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状，医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。问题：1.常见电梯的种类包括哪些?2.电梯系统日常管理工作的主要内容是什么?3.当电梯发生故障时，物业服务企业应该怎么应急处理?4.根据案例分析，本次事故的责任是否由物业服务公司承担?答案：解析：1.常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯;按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。2.电梯系统日常管理工作的主要内容如下。(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗
10、资格证书;(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大中修计划和工作程序等;(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管;(4)备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司;(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间;(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本;(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、
11、物业使用人;(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价;(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。3.当电梯发生故障时，物业服务企业的应急处理如下。(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰;(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者;(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助;(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患;(5)将此次电梯事故详细记录备案。4.解决这个问题的关键在于：
12、电梯是由谁来负责，是电梯公司，还是物业服务公司?如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所应当由电梯公司负责。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担责任。物业服务公司只是保障电梯能运行正常并进行日常维护，给业主提供舒适的环境，至于电梯质量问题，则应由电梯公司承担。因此，需要根据实际情况判断是否应该由物业服务公司承担责任。2022物业管理师考试历年真题精选5辑 第4辑 物业管理服务的特点有（ ）。A物业管理服务的公共性和综合性B物业管理服务的持续性和长期性C物业管理服务受益主体的普遍性和特殊性D物业管理服务的即时性和无形性E物业管理服务的完整
13、性和市场性正确答案：ABD前期物业管理阶段的经营收支一般呈现（）的状态。? A:收支平衡B:支出多?C:收入少?D:收支不平衡E:亏损答案：B,C,D,E解析：本题考核的是前期物业管理特点中的经营亏损。在前期物业管理阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高。但与此同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。因此，前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。? 是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。A建筑功能B建筑材料C建筑物质技术条件D建筑形象正确答案：A 物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作是由（ ）负责。A地方物业
14、管理行政主管部门B中国物业管理协会C住房与城乡建设部D住房与城乡建设部信息中心正确答案：D 业主在监督物业服务企业履行物业服务合同方面的权利包括( )。A有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督B.有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评和处分C.有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料D有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正E有权监督物业服务企业的收费情况正确答案：ACDE前期物业管理招标人在发出招标公告或发出投标邀请书的10日前，向房地产行政主管部门备案应提交的资料有()。A:与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件B:招标公告或者招标邀请书C:
15、招标文件D:评标委员会组成名单E:风险说明书答案：A,B,C解析：备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件，招标公告或者招标邀请书，招标文件；法律、法规规定的其他材料。共用题干近年来，物业保险逐渐为社会所关注，这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件，不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在，物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。财产保险种类包括()A:信用
16、保证保险B:财产损失保险C:责任保险D:物业保险答案：A,B,C解析：财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的，在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同，它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。物业保险的作用有：可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增加自身信用程度。可
17、以促进住房制度改革。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。财产保险与人身保险相比较，主要区别有：保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益，人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的，而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱来衡量。保险期限不同。财产保险一般为一年一保，而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。基本职
18、能不同。财产保险的基本职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付。经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率设有寿险的精确，而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。2022物业管理师考试历年真题精选5辑 第5辑某物业公司要求员工在业主购买大量物品下车后，为其搬运到电梯口，这种服务属于()。A:功能服务B:心理服务C:特约性服务D:主动服务答案：D解析：物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，个性化
19、服务又包括两个方面：特约服务。由于特殊需要，业主可能会要求物业服务企业为其提供个别服务，主动服务。虽然业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，物业企业的员工可以主动提供针对性的服务，从而使业主获得超越预期的良好印象。例如，对于提重物回家的业主，物业服务人员在不影响工作的前提下就可以主动提供帮助，但是同时要注意不要伤害对方的自尊心。 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，而( )是基础。A计划B经营管理策略C管理方案设计D费用测算正确答案：B投标人借用其他物业服务企业的资质证书参加投标的，属于()。A:投标人之间串通投标B:投标人以非法手段骗取中标C:投标人以行贿的手段谋职
20、中标D:投标人与超标人之间串通招标投标答案：B解析：前期物业管理招投标管理暂行办法规定了以下禁止行为：投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益，投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋职中标。物业管理不同时期的主要风险有( )。A:早期介入风险B:战争危险C:前期物业管理风险D:自然灾害E:日常物业管理风险答案：A,C,D,E解析：财务报告分析的主要方法中，最基本最重要方法的是()A:比率分析法B
21、:比较分析法C:效率比率分析法D:纵向比较分析法答案：A解析：比率分析法是财务报告分析中最基本最重要的方法，它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。下列关于业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，表述不正确的是()A:业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的B:业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益C:业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难D:业主不可把属于自己的住宅或经营性
22、用房用以抵押以取得贷款答案：D解析：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定抵押权，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等，还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。A:物业管理和设施管理B:物业管理和资产管理C:设施管理和投资组合管理D:资产管理和投资组合管理答案：A解析：物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投资组合管理以策略性管理为主。