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1、物业管理师考试历年真题精选5辑物业管理师考试历年真题精选5辑 第1辑下列物业服务企业提供的服务活动，属于物业服务合同约定的是()。A:物业管理区域内秩序维护B:业主专有部分装修服务C:为业主送餐服务D:孤寡老人照管服务答案：A解析：B、C、D三项均属于特约服务。在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有( )。A:用电负荷的计算和供电线路的匹配B:对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整C:清理各管道内的灰尘D:安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性等内容E:检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格答案：A,
2、D解析： 在责任保险中，一般对被保险雇员的工作性质都有详细说明，体现了保险的( )原则。A诚信B可保利益的C近因D比例分摊正确答案：A 用于发布规章制度、阐述政策、布置工作和答复下级单位询问的通知，称为( )通知。A指导性B指示性C周知性D转发性正确答案：B物业管理条例法律责任的特点包括()A:刑事责任、民事责任并存B:凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则C:体现了业主自我管理、自我监督.的原则D:当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理，然后再追究相应的法律责任E:由国家授权的机关依法实施答案：B,C,D解析：物业管理条例的法律责任有如下几个方面的特
3、点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)设定了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确定涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。(3)体现了业主自我管理、向我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。 物业管理服务费( )。A所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况B为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可C所有权属于业主，物业管理单位应
4、当定期(一般6个月)向业主公布其收支账目，接受业主监督D所有权属于国家正确答案：C前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响。所以其实际履行的期限具有()特点。2022年真题A:延续性B:不确定性C:长期性D:稳定性答案：B解析：由于前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，其履行的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。 前期物业服务合同的特征是( )。A前期物业服务合同具有过渡性B前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订C前期物业服务合同是要式合同D前期物
5、业服务合同具有连续性E前期物业服务合同具有长期性正确答案：ABC按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的()资源。A:物业服务企业B:管理技术C:社会关系D:信息类答案：D解析：在写字楼物业管理服务过程中，物业服务企业积累了大量经营管理所需的种种信息，如业主各种需求、房屋求租及出租等信息。物业管理师考试历年真题精选5辑 第2辑 以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有( )。A与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流B与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流C在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求
6、应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备D.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作E与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流正确答案：ABE 下列选项中，市场结构秩序主要内容不包括的是( )。A制止结构性垄断状态秩序B产业政策秩序C企业集团秩序D期货交易秩序正确答案：D 下列选项中，不属于社会保险作用的是( )。A社会保险可以增强社会防灾减灾力量B社会保险有利于保证社会劳动力再生产顺利进行C.社会保险有利于推动社会进步D社会保险能发挥社会稳定器的作用正确答案：A租约期满时，租赁管理工作主
7、要集中在()。A:收取租金B:房屋空间交付C:租金结算D:租约续期E:房屋空间收回管理答案：C,D,E解析：租约期满时租赁经营管理工作主要有租约续期、租金结算与房屋空间收回等管理内容。A、B两项是租约执行过程中的租赁管理主要工作。物业服务企业制定的消防灭火预案内容除包括物业基本情况、火灾危险性、火灾发展特点外，还应包括()。2022年真题A:灭火注意事项B:灭火预案图C:灭火力量部署D:灭火物资采购计划E:灭火措施及方法答案：A,B,C,E解析：灭火预案主要内容包括：物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况（特点）、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备；火灾危险性及火灾发展特点；灭
8、火力量部署；灭火措施及战术方法；注意事项；灭火预案图。 物业服务企业信用档案的记录内容主要包括( )。A公众投诉及处理情况B经营活动中的违法违规行为C企业及执(从)业人员的基本情况D物业服务企业信用档案投诉情况E服务质量问题及其他不良行为记录正确答案：ABCE门禁系统也称为()。A:巡更管理系统B:周界防卫系统C:出入口管理系统D:闭路电视监视系统答案：C解析：出入口管理系统也称门禁系统，一般由对讲机和电控锁组成。 物业管理招标是由( )负责，通过竞争择优选聘物业管理企业的一种方法。A物业开发商B业主C物业开发或业主D房地产管理部门正确答案：C 建设部在认真总结( )的物业管理经验教训的基础上
9、，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。A上海和广州B深圳和上海C深圳和广州D北京和广州正确答案：C物业管理师考试历年真题精选5辑 第3辑商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的()。A:商业信誉B:财务状况C:不同层次D:服务需要答案：C解析：承租商的选择因素包括声誉、财务能力、承租商组合与位置分配以及承租商需要的服务，很显然，选项中A、B、D是和本题题干承租商组合并列的内容，可排除，所以答案为C。当然，也可以从教材对承租商组合与位置分配的解释中得到正确答案。财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的()A:拓展性B:依耐性C:判断性D:准确性
10、答案：B解析：财务报告分析要清楚反映出物业服务企业经营管理情况及其绩效的多方面因素，就必须采用科学的评价标准和多种适用的分析方法，而且把单个方面的分析和整体分析相结合。所以，财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性。 下列选项中属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是（ ）。A就物业的结构布局、功能方面提出改进建议B完成物业管理方案及实施进度表C就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见D对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见正确答案：B社会组织按结构原则分类，一般分为（）。A:盈利组织和公益组织B:生产组织和政治组织C:功利
11、组织和规范组织D:正式组织和非正式组织答案：D解析：在同一时间不同对象之间的对比是( )。A:结构相对指标B:动态相对指标C:比较相对指标D:计划完成度相对指标答案：C解析：某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用15年的住宅区，建筑面积60万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。问题：1.产生上述情况的可能原因有哪些？2.应采取怎样的措施来解决这一问题？1、产生上述情况的可能原因是环境脏乱导致。其中，积水较多是孳生蚊蝇的主要原因，有食源是老鼠较多的原因。2、(1)蚊子防治方法包括：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理
12、，加强药物灭杀蚊蝇，对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。(2)鼠害防治方法主要有：利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。(3)蝇的防治方法包括：环境治理。保持垃圾日产日清，不乱丢垃圾和果皮，不用粪肥、花生麸饼等洒于地
13、表作植物肥料，消除苍蝇的孳生场所。诱杀。利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。药杀。对可能孳生苍蝇的地方（垃圾堆放地等）和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。答案：解析：常用的隔墙有()。A:块材隔墙B:轻骨架隔墙C:轻型板材隔墙D:玻璃隔墙E:装配整体式板材隔墙答案：A,B,C,E解析：隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙和装配整体式板材隔墙等。 改革开放以后，国家确立的住房商品化方针为( )。A发展商品房销售B加大经济适用房建设C建造大量廉租房D加大公有住房建设E按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房正确答案：
14、AE 下列为在财务上是可以接受的项目条件有( )。A资产负债率大于偿债备付率B现金回报率大于目标收益率C动态投资回收期小于等于基准回收期D内部收益率大于目标收益率ENPV大于等于O正确答案：CDE物业管理师考试历年真题精选5辑 第4辑房地产中介服务机构必须履行的义务有()A:按照核准的业务范围从事经营活动B:按规定标准缴纳税费C:遵守自愿、公平、诚实信用的原则D:遵守有关的法律、法规和政策E:接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查答案：A,C,D,E解析：房地产中介服务机构必须履行下列义务：(1)遵守有关的法律、法规和政策；(2)遵守自愿、公平、诚实信用的原则；(3)按照核准的业务范
15、围从事经营活动；(4)按规定标准收取费用；(5)依法交纳税费；(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。 下列选项中，关于受托人的义务不包括的是( )。A.办理委托事务的义务B转移利益的义务C.支付费用的义务D转移权利的义务正确答案：C物业管理评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为()A:3人以上的单数B:5人以上的单数C:7人以上的单数D:9人以上的单数答案：B解析：评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。物业企业自行组建经营管理团队，对
16、写字楼项目实施经营管理的模式是（）A:自主经营型B:联合经营型C:委托经营型D:专业经营型答案：A解析：住宅小区会所的定位应()。A:与小区目标客户群的生活追求相符合B:满足业主高品质的生活需求C:与社区周边环境相协调D:与社区居民的普遍需求相一致E:与物业经营管理者的能力相匹配答案：A,C,D,E解析：会所的定位应与小区目标客户群的生活追求相符合，与社区周边环境相协调，与社区居民的普遍需求相一致，与物业经营管理者的能力相匹配。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由()提出处理方法。A:建设单位B:施工单位C:物业服务企业D:开发
17、商答案：A解析：工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。 零售商业物业现场管理计划的机构设置中，( )负责组织制定项目安全制度和工作计划。A物业部B工程部C财务部D.安保部正确答案：D市场退出秩序包括市场经营主体退出市场和市场客体退出市场两方面秩序规范，其中市场主体退出市场秩序包括( )。A:企业破产秩序B:反倾销秩序C:企业歇业秩序D:禁止垄断行为秩序E:企业产权转让秩序答案：A,C,E解析：本题考核的是市场主体退出市场秩序的内容。市场退出秩序包括市场经营主体退出市场和市场客体
18、退出市场两方面秩序规范。市场主体退出市场秩序包括：(1)企业歇业秩序;(2)企业破产秩序;(3)企业产权转让秩序等。共用题干某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务
19、企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。在物业管理中具有多种心理效应的应用，那么，业主可能出现的心理效应包括()。A:晕轮效应B:近因效应C:首因效应D:移情效应答案：A,B,C,D解析：情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，
20、将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：客户服务，内部管理，公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会
21、留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。物业管理师考试历年真题精选5辑 第5辑下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有()。A:写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）B:在确定租金时
22、，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平C:根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高D:一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高E:物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入答案：A,D,E解析：B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接
23、分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。 行政管理又称为( )。A行政权力B公共行政C工商行政管理D社会管理正确答案：B 制定投资方针和政策需考虑( )。A管理者B投资数量C对风险的承受能力D投资期限E物业管理公司正确答案：BCD关于实际利率与名义利率的表述，正确的有()。A:实际利率是真实的，名义利率是虚拟的B:名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大C:计息次数大于1时，名义利率小于实际利率D:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值答案：B,C解析：公共关系的主体是()。A:社会组织B:公众C:信息传播D:政府答案：A解析：公共关系是自组织、公众 为了处理好行政处罚和承担
24、民事责任之间的关系，物业管理条例在设定法律责任时遵循的原则是( )。A由业主进行自我管理、自我约束B维护全体业主合法权益C确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则D现实性与前瞻性有机结合正确答案：C 一级资质物业管理企业的注册资本要求为( )万元以上。A5000B500C300D200正确答案：B钢材的特点有()。A:有承受冲击和振动荷载的能力B:强度高自重大C:可以焊接或铆接D:有一定塑性和韧性E:便于装配答案：A,C,D,E解析：钢材具有强度高、有一定塑性和韧性、有承受冲击和振动荷载的能力，可以焊接或铆接、便
25、于装配等特点。某日，某高层楼字16楼A室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问题： 1.物业装饰装修管理的流程包括哪些方面? 2.物业装饰装修不予登记的情况包括哪些? 3.本案例反映的问题有哪些?根据反映出的问题，提出改进意见。 答案：解析： 1.物业装饰装修管理流程示意图： 图 2.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记： (1)未经原设计
26、单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的; (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的; (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的; (4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的; (5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的; (6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的; (7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的; (8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的; (9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 3.此案例中反映的问题主要是： (1)业主填写的装修申报登记表等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置; (2)装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。 在物业装修管理中，应从以下方面改进： (1)在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写装修申报登记表，详细说明装修地点、内容等情况; (2)在业主装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报; (3)应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。