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1、21年物业管理师考试历年真题精选5节21年物业管理师考试历年真题精选5节 第1节 是一种常见的管理服务行为，也是物业客户管理的一个重要组成部分。A沟通B交流C交谈D管理正确答案：A 根据法律规定，可以允许租赁合同的变更情况包括（ ）。A因租赁双方当事人更名，房屋产权未发生转移时可变更合同B因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同C因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同D租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改E由双方约定，改变租赁期限或者期限长短正确答案：BCDE 物业公司张经理带领新来的物业服务员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往
2、门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到2楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到3楼，管理员问：“2楼和3楼的灭火器的数量怎么不一样呀”？经理说：“每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致”。看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆，管理员问：“消防柜前的物品摆放是否有规定”？经理说：“没明确规定，但是消火栓柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用”。管理员问：“3楼的通道门用灭火器撑着是为什么”？经理说：“有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门撑开后省得经常放下东西去开门，这也是个办法”。在楼道里
3、，管理员看到一个人正在吸烟问道：“在大厦的公共场所里是否可以吸烟”？经理说：“我们不行，客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止”。 管理员说：“经理您看，发小广告的都到3楼来了”。经理说：“现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法”。走到3楼的尽头，经理说：“我们还得从那边上4楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了”。来到4楼，管理员说：“我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下”。经理说：“大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点”。请分析后回答以下问题：指出并改正本案例中存在的不妥之处。正确答案：(1)不妥之处：客人提大箱子出门门卫不检查。
4、正确做法：门卫应该让携带大件物品出门的客人应出示出门条。(2)不妥之处：木工和焊工同场作业。正确做法：木工和焊工不允许同场作业。(3)不妥之处：焊工作业场地准备的灭火器类型。正确：应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器，泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。(4)不妥之处：各楼层配备的灭火器数量。正确做法：同样规模的楼层灭火器的配备应一致。(5)不妥之处：消防柜前摆放花盆。正确做法：消防柜前不允许放置任何物品。(6)不妥之处：通道门用灭火器撑着。正确做法：消防器材不得随便移动位置，通道也不应强行处于长时间开启状态。(7)不妥之处：看到有人在楼内吸烟管理人员不管。正确做法：发现有人在公共场所吸烟应制止。
5、(8)不妥之处：管理人员看到发小广告不制止。正确做法：应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。(9)不妥之处：箱子都摆在通道上。正确做法：任何物品存放都不应妨碍消防通道。(10)不妥之处：闻到烧纸味不及时查找原因。正确做法：发现火灾隐患应马上查明原因。 是个关系老百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定。A普通商品房B经济适用房C廉租金D普通商品房、经济适用房、廉租房正确答案：D 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中( )是根本。A经营管理策略B管理
6、方案设计C精确的费用测算D领导决策正确答案：C 是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。A城市规划B城市规划区C城市详细规划区D城市总体规划区正确答案：B 物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在( )。A.招标方式的特殊性B招标客体的持殊性C招标主体的特殊性D物业管理服务内容的特殊性E招标程序的特殊性正确答案：CD21年物业管理师考试历年真题精选5节 第2节从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项包括()。A:物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护B:物业管理区域内绿化、清洁的维护C:为业主提供特长期无偿的专项服务D:家政预约服务E:专项维修
7、资金的代管服务答案：A,B解析： 审阅和筛选简历的方法不包括( )。A审查简历中的逻辑性B关注与职业相关的问题C对简历的整体印象D判断是否符合职位技术和经验要求正确答案：B 下列有关招投标的说法中错误的是( )。A开标地点应当为招标文件中预先确定的地点B开标过程结束后应立即进入评标程序C招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人D招标人应当在投标有效期截止时限15日前确定中标人正确答案：D评标委员会向招标人提出的书面评标报告，应当推荐不超过()有排序的合格的中标候选人。A:2名B:3名C:4名D:5名答案：B解析：评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评
8、审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。共用题干宝盛小区主要建筑物都是高层建筑物，由于该小区内小孩关闭了给水主干管的阀门，造成小区大多数用户家中无水。问题：物业给水系统按其不同的用途可分为生活给水系统、生产给水系统和(）A:家居给水系统B:工业给水系统C:消防给水系统D:写字楼给水系统答案：C解析：物业给水系统能向建筑物内提生活、生产和消防用水，按其不同的通途可分为三类：生活给水系统；生产给水系统；消防给水系统我国给水管道可采用钢管、不锈钢管、铸铁管、塑料管和复合管等。目前在我国用得最多的给水塑料管是硬聚氯乙塑料管，也称为PVC管。常用的给
9、水方案有直接给水、间接给水和分区给水。其中，直接给水是当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种简单、经济的给水方式。这种结水方式有时需设置水箱来调节，采用水箱时应注意水箱中水的污染防治问题，间接给水：室外管网的水是通过水箱或者升压设备后进入室内管网的，用水的压力和流量基本不受给水管网的影响，分区给水方式：高层建筑层数多，高度大，在竖向上必须分为几个区，否则会因低层管道中静水压力过大，造成管道及附件水、低层出水流量大、产生噪声等不利影响，严重时会损坏阀门、管道爆裂。为充分利用室外管网压力，可将建筑物在竖向上分为两个区，下区自外网直接供水，上区自水泵或气压给水设备供水。宝盛小区主
10、要建筑物都是高层建筑物，所以可能的给水方案是分区给水。给水系统可独立设置，也可根据生活、生产、消防用水对给水的要求，两种或三种合并设置，如生活生产、生活消防、生产消防、生活生产消防等组合给水系统。给水方案（方式）是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。气压给水方式宜在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用，气压设备可设在建筑物的低处，也可设在建筑物的高处。以下属于物业管理条例颁布后出台的有关物业管理全国性政策法规有()。A:前期物业管理招标投标管理暂行办法B:临时表理规约（示范文本）和前期物业服务合
11、同（示范文本）C:物业服务企业资质管理办法D:住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法E:物业服务收费管理办法答案：A,B,C,E解析：2022年6月8日，物业管理条例正式颁布。其后，2022年9月，原建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法，2022年11月，国家发展改革委员会、原建设部发布物业服务收费管理办法，2022年3月，原建设部发布物业服务企业资质管理办法，2022年9月，原建设部发布临时理规约（示范文本）和前期物业服务合同（示范文本）。 发生物业工程质量问题的原因主要有（ ）。A个别监理人员好逸恶劳，不负责B施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料C验收检查不细、把关不严
12、D建材质量不合格E设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷正确答案：BCDE21年物业管理师考试历年真题精选5节 第3节关于签订物业服务合同要注意的事项，下列说法正确的有()。A:对违约责任进行约定B:合同的主要条款宜粗不宜细C:没有免责条款D:明确物业服务企业的权利和义务E:合同的签订要实事求是答案：A,D,E解析：签订物业服务合同应注意的事项有：明确业主委员会的权利义务；明确物业服务企业的权利和义务；对违约责任的约定；对免责条款的约定；物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；合同的签订要实事求是；明确违约责任的界定及争议的解决方式。其他物业管理合同包括( )。A:物业服务合同和前期物业服务合同B:
13、土地使用合同和工程建设合同C:售房合同、装饰装修管理服务合同D:清洁承包合同、垃圾清运合同E:供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同答案：B,C,D,E解析： 财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有( )。A资产负债表B不需对外报送的成本报表C.利润表D资产减值准备明细表E现金流量表正确答案：ABCE物业服务企业的特征包括( )。A:多为全民所有制物业服务企业B:以盈利为目的C:是独立的企业法人D:具有一定的公共管理性质的职能E:属于服务性企业答案：C,D,E解析： 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任( )人。A1B2C3D5
14、正确答案：A 住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求是( )。A统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享B以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统C各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作D统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享E扩大物业服务企业信用档案的覆盖面正确答案：ACDE 房地产业在作为产业出现时，( )会直接影响房地产市场的价格。A信息、通信技术水平的高低B生产和工作方式的转变C.金融资本供给方的决策D.房地产
15、供给政策正确答案：C21年物业管理师考试历年真题精选5节 第4节成本控制中，着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的控制是()A:反馈性控制B:事中控制C:防护性控制D:事后控制答案：D解析：成本的事后控制着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力的方向。针对高校开设的各类短训班的特殊要求，在物业经营管理中，物业服务企业不需要协调和安排的是()。A:餐饮服务B:住宿服务C:午间休息D:购物服务答案：D解析：教材上的说法和这里的选项有些出入，教材上提到针对短期培训班物业管理方应在以下几方面注意协调和合理安
16、排：(1)停车位；(2)午间休息；(3)吸烟区。结合实际情况分析，D选项更符合要求。 采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是（ ）。A将有序的竞争机制引入交易过程B可能出现串标事件C使交易过程存在恶性竞争D费用低、时间短、程序简单正确答案：A零售商业物业管理模式中，()是目前最稳妥的办法。A:成立子公司模式B:委托专业公司模式C:成立分公司模式D:企业职能部门管理模式答案：A解析：不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。成立子公司是目前最稳妥的办法。 物业日常管理服务常见的风险是( )。A合同风险B.管理风险
17、C收费风险D舆论风险正确答案：C 租约执行中，租赁管理的主要工作内容不包括( )。A房屋空间交付B收取租金C租金调整D租金结算正确答案：D从事商业物业的经营管理，必须首先()。A:了解和掌握商业物业运营管理的目标B:了解和掌握客户的需求C:了解和掌握商业物业运营管理的特点D:对商业运营业务及商业物业实施管理答案：C解析：从事商业物业的经营管理，必须首先了解和掌握商业物业运营管理的特点。否则容易发生好心办错事的情况，或出现管理空白区，有的甚至会直接影响双方的协调，影响商业物业的经营效益。21年物业管理师考试历年真题精选5节 第5节投资者进行房地产投资的主要目的是()A:实现业主总体利益的最大化B
18、:实现物业各期净收益最大化C:实现房地产价值最大化D:使投资者财富最大化答案：D解析：投资者进行房地产投资的主要目的，是使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。( )是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。A:包干制和酬金制B:物业管理费用包干制C:物业服务费用包干制D:物业管理费用酬金制答案：C解析： 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有( )。A客户管理、客户服务和便民措施B房屋及共用设施设备的管理C项目机构的
19、建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度D设计物业管理模式，制订员工培训计划E环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等正确答案：ABCE某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗物业的正常成交价格为()元/m2。A:2325B:2500C:2625D:2763答案：B解析：正常成交价格用公式表示为：正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）或：正常成交价格=买方实际付
20、出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）。结合题意可得：正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500（元/m2）。 合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现，下列合同履行应当遵循的原则中不包括的是( )原则。A适当履行B协作履行C.公平履行D情事变更正确答案：C 物业服务企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除物业管理条例和其他法律法规明文规定外，也受( )的约定。A民法通则B物业服务合同C业主大会规程D临时管理规约正确答案：B物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的()基础服务。A:公共性B:专业性C:关联性D:全面性答案：A解析：物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。