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1、 非凡眼界 非凡创意 非凡智慧“*商城城”营销策策划方案案第一节、 价格体系系评估第二节、 项目销售售组团定定位第三节、 项目认购购开盘营营销定位位第四节、 后期尾盘盘营销模模式定位位第五节、 消费者群群体定位位第六节、 商业物业业管理定定位第一节、价价格体系系评估1、定价价策略及及依据价格的有有序设置置应预先先慎重安安排，一一般方案案是设置置消费者者预期认认可价、内部认购价、开盘价、竣工价、入伙价、清盘价，并要有与此价格相适应的销售比例。价格制定的基本原则为：逐步提高和留有升值空间。价格控制制上有三三种情况况应严格格避免：价格下调调：房价价在出售售以后基基本原则则是只升升不跌，一一旦价格格明
2、显下下调，不不仅会严严重挫伤伤已购房房者的积积极性，带带来市场场负面效效应，而而且会使使项目市市场信誉誉度下降降而影响响销售。价格作空空：有些些发展商商为了人人为地制制造人气气，即使使在市场场实际接接受较差差的情况况下，依依旧提高高销售价价而在实实际销售售中又随随意给客客户还价价，打折折，出现现价格作作空现象象。升值太快快：缺少价价格空间间，有些些发展商商一旦发发现自身身项目入入市出现现较好的的业绩，便便误认为为上市价价格太低低，于是是过快或或过大幅幅度地上上调价格格，致使使市场应应预留的的空间失失去，这这是目前前较多楼楼盘销售售率停滞滞不前的的一个重重要原因因，即是是缺少价价格空间间。合理的
3、价价格上调调策略是是按开盘盘、竣工工、入伙伙三个主主要时间间段，其其中设置置若干个个调节点点，每次次调价的的幅度能能给前期期购房者者产生信信心，又又能给欲欲购而未未购者带带来一定定的刺激激，产生生抢购欲欲念。价格调节节幅度：小幅递递增，小小幅频涨涨。一般般每次涨涨幅为11%3%，调调价新近近几天，可可配合以以适当策策略，作作为价格格局部过过渡。当当有新生生客源流流时，再再撤销折折扣。2、*定定价策略略及依据据在国际上上通用的的有四种种方法，成成本定价价法、同同类物业业定价法法、租金金定价法法、心理理目标定定价法。在*项目目的价格格定位过过程中，根根据邢台台市的整整体商业业环境以以及人们们投资的
4、的接受程程度和习习惯，建建议采用用同类物物业定价价法。在邢台市市的各个个商业项项目中财财富广场场、米兰兰百货是是我们的的主要参参照物，其其中财富富广场的的价格体体系定位位最具有有参考价价值。同类物业业定价法法以财富富广场以以及米兰兰百货为为参照：项目名称称项目位置置项目规模业态分布销售面积销售价格销售政策银行按揭揭公摊系数数总体评价价财富广场场中兴大街街与新华华南路交交叉口路路东由地下一一层地上上五层商商场及66至133层的酒酒店构成成，总建建筑面积积约100万平方方米；商商场部分分约5万万平方米米负层超超市层层首饰、家家电、饰饰品层层男装、男男鞋层层女装女女鞋层层床上用用品层层餐饮层以上上酒
5、店销售面积积以100-20平平米为主主负一层均均价60000元元/;一层均均价1110000元/二层均均价95500元元/、三三层和四四层的半半层只租租不售，四四层、五五层均价价45000元/一次性付付款优惠惠5%；一层签签订三年年返租协协议五层层四年，每每年8%；可一一次冲抵抵首付款款,且一一层部分分商铺满满两年可可全额退退款银行提供供5成110年按按揭,优优惠2个个百分点点使用率551.33%层销售售约在880%以以上，其其他层不不是很理理想。财财富广场场位置较较好，而而且一层层满两年年不满意意可退款款，现在在肯德基基已签合合同，配配套也比比较完善善，这对对亿德隆隆都造成成了威胁胁，但是是
6、其价位位高，公公摊大，是是其失败败的主要要原因。米兰百货货新华北路路原卧牛牛处西侧侧3万平方方米的经经营面积积一层有精精品服装装、珠宝宝首饰、手手机、小小型电器器二层主主要是服服装和餐餐饮一楼商铺铺主力面面积16601180，二楼楼商铺主主力面积积30660一层均价价110000元元/二二层均价价66666元/返租3年年，每年年9%，可可一次冲冲抵首付付款。十十年购买买期满后后如不想想继续经经营可以以全额返返还购房房款一次性付付款优惠惠2%；按揭55成100年公摊系数数33%米兰百货货是一个个集商场场、四星星级酒店店为一体体综合建建筑群，紧紧邻新世世纪广场场，定位位时尚消消费，面面积分割割大，
7、目目前正在在招商，其其招商与与定位变变化很大大，没有有真正的的实现时时尚的消消费定位位。（2）根根据对本本项目商商圈的综综合分析析，按商商场建筑筑楼层分分析价格格定位为为：（开开会当面面确定）第二节、项项目销售售组团定定位为了保证证每期开开盘都能能够顺利利销售完完毕，避避免尾盘盘的出现现，在明明确认购购情况之之前，我我们建议议分两个个组团开开发以及及销售，每每期销售售推出的的面积总总量控制制在3，000000平方米米左右。从销售的的难易程程度分析析，第一一阶段应应该率先先推出负负一层全全部，一一层西区区，二层层西区，三三层东区区，四层层东区；第二阶阶段推出出一层东东区，二二层东区区，三层层西区
8、，四四层西区区，五层层全部。第三节、项项目认购购开盘营营销定位位一、认购购工作流流程：接受认购购工作登登记收取认认购登记记金评估价价格、市市场情况况、分割割面积开盘盘收取取认购金金签订订正式购购房合同同收取取首付款款办理理银行按按揭。20044年 月 日开开始正式式接收认认购登记记并收取取认购登登记费，根根据认购购情况确确定开盘盘日期，现现初步确确定为 月 日正正式开盘盘。二、认购购期间优优惠政策策：为了科学学的考证证认购人人数的真真实情况况，避免免投资者者集中在在开盘前前认购，现现建议根根据不同同的认购购周期，优优惠幅度度应有所所不同。现现建议认认购期间间分三个个时段（见见下表）注：认购购对
9、象产权权商场商商铺阶段优惠惠率认购类别别第一阶段段 月月 日日至 月月 日前第二阶段段 月 日至至 月 日前前第三阶段段 月 日至开开盘前认购产权一次性付付款优惠5%优惠3%优惠1%银行按揭揭优惠2.5%优惠2%优惠1.5%分期付款款优惠2.5%优惠2%优惠1.5%以上的优优惠点待待销售价价格制定定后，一一律按“现金增增值计划划”执行。备注：分分期付款款在签订订售房合合同时，缴缴纳总房房款的550%，主主体封顶顶时缴纳纳剩余房房款的440%，剩剩余的110%在在交房前前交清。三、认购购登记：为了聚集集人气我我们将进进行认购购登记,凡是有有意购买买者，需需在认购购时交纳纳认购登登记费220000
10、元，然然后在开开盘时按按排队前前后次序序加盖顺顺序号章章（如未未选中房房号在活活动结束束后如数数退还），方方可取得得商场商商铺认购购选号权权。四、开盘盘时排队队认购程程序：开盘剪彩彩结束后后，正式式开始发发号认购购，按排排队前后后次序，在在工作人人员指引引下，进进入售楼楼部大厅厅，凭认认购登记记卡排队队加盖认认购顺序序章后，然然后进入入售楼部部选择房房号，签签订认购购书，每每个商场场商铺交交纳认购购款 元（包包括已交交款和优优惠折扣扣款）。五、排队队认购优优惠政策策及签约约：1、 享有优先先选号权权，享有有认购期期间的现现金增值值计划。2、 享有抽奖奖资格。可以参加加49999元大大奖活动动：
11、对所所有购房房者，通通过抽奖奖形式产产生一等等奖1名名，奖品品为价值值49999元的的品牌电电脑一套套；二等等奖2名名，奖品品为品牌牌彩电一一台；三三等奖若若干名，奖奖带有亿亿德隆标标志的保保温杯一一个。3、正式式签约：客户在在取得认认购资格格并交纳纳认购定定金元后，由由销售代代表提供供办理银银行按揭揭所需的的有关手手续，客客户应在在3至110日内内交纳首首付款，并并正式办办理银行行按揭手手续。备注：因因为一二二期的购购房形式式的影响响，即内内部认购购和缴纳纳大定金金两种形形式同时时采用。三三期只走走内部认认购的形形式可能能是部分分投资者者难以相相信并接接受。鉴鉴于此可可以在细细节上做做些文章
12、章，如以以公告的的形式体体现在报报纸上或或售楼部部，以正正视听。第四节、后后期尾盘盘营销模模式定位位为了促进进后期尾尾盘销售售时，进进一步吸吸引投资资者购买买，降低低投资者者的置业业门槛，减减少投资资风险疑疑虑，在在后期尾尾盘部分分区域实实行八年年后不满满意者可可返还全全款的回回款策略略以及适适当降低低首付款款金额，为为购买者者提供创创业基金金等销售售政策。第五节、消消费群体体定位1、邢台台市临街街建筑被被拆除后后，无营营业场所所的经营营户和原原投资户户（如兴兴合市场场）。2、部分分房虫3、邢台台部分县县市的私私营企业业老板（如如沙河市市等）。4、教师师、部分分有灰色色收入的的政府官官员。5、部分分家庭投投资者。第六节、商商业物业业管理定定位商业物业业管理由由*统一一负责。（略略）11.18.202222:1122:11:1722.11.1810时11分10时11分17秒11月. 18, 2218 十一月 202210:11:17 下午22:11:172022年11月18日星期五22:11:177