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1、幸福尚城城整体营营销策划划案第一篇 总略略运营策策略：程程序上先先住宅后后商铺，先先招商后后销售；策略上上将实施施“企业业品牌、楼楼盘品牌牌双轨运运营方案案”。运运营统筹筹：将整整体项作作为一个个统一的的机体操操作，同同时又具具有独立立性，达达到相互互作用，相相互丰富富的目的的，增强强项目的的综合竞竞争力，并并有效互互动推广广。结合合项目建建设现实实，和市市场情况况，领先先推广住住宅部分分，待时时机成熟熟即推广广商铺部部分，最最后交互互推广，具具体推广广时间见见第二篇篇和第三三篇相关关内容。项目定位：首先定位住宅为都市时尚家居，底商则为服务家居的配套物业，成为“业主VIP生活自助广场”，为业主
2、提供“购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和商务服务”，以符合区域“南站商务中心”特征，同时迎合周围主要购买群体的需求。入市姿态：本案将结合项目实际和市场状况，以城市家居新理念，创造新概念，对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力，并形成独特的核心竞争力。案名创意：塔楼住宅：幸福尚城底商部分：尚城生活广场目 录（CConttentts）第一部分分 项目目地块分分析 第二部分分 项目目定位篇篇 第三部分分 策略略运筹篇篇 第四部分分 价格格定略篇篇 第五部分分：销售售运营篇篇第六部分分：广告告运作篇篇第七部分分：物业业规划篇篇第一部分分 项目目地块分分析一、项目目地块位位置 本项目目位于乌乌鲁
3、木齐齐市南站站商圈之之商务区区，处在在规划中中的电子子一条街街黄河路路边缘位位置。地地块东临临和田街街；西面面2000米为城城市道路路主干线线黄河路路；北2200米米为市政政繁华道道路五一一路；南南抵吐鲁鲁番路。整整个地块块呈较规规整四方方形。二、项目目SWOOT分析析（一）优优势1、区位位优势 本项目目位于乌乌鲁木齐齐市西南南城区，项项目四边边均与城城市干道道相邻，并并介于南南站商圈圈之间，细细分区域域为南站站商圈的的商务区区，从而而为项目目提供了了较为理理想的居居住环境境和便捷捷的交通通网络。（见见下图） 另外，从乌鲁木齐未来的区域功能规划来看，项目位于乌鲁木齐商务商贸窗口区域，该区域属于
4、乌鲁木齐集中居住区域，目前已处于商务、公寓、商住开发阶段，有多个已建、在建和待建的大型住宅项目。 由此可见，片区的发展必然会带动本项目的开发，而本项目的区位优势也将转变为本项目的竞争力。2、距主主干道黄黄河路2200米米，噪声声、烟尘尘等污染染较少 项目虽虽处于南南站商圈圈，但又又属于商商圈的商商务中心心，且距距市政主主干道2200米米，周边边污染较较少，从从而为项项目开发发高品质质物业的的提供了了基础。3、体量量优势本项目总总占地558555平方米米，总户户数1553户。总建筑面面积：2234000.441 mm2平方方米。 属小体体量住宅宅项目，有有利于营营造出浓浓郁的时时尚家居居。这对对
5、楼盘的的销售起起到较大大的促进进作用，而而且也有有利于整整体价位位的提升升。（二）劣劣势1、项目目临吐鲁鲁番路拆拆迁问题题 对于该该项目，吐吐鲁番路路是脸面面，而该该处两栋栋楼房至至今没有有拆迁，会会影响整整个项目目的形象象。最严严重的是是，底商商的价值值会大打打折扣。2、项目目临近的的物业形形象脏乱乱 黄河路路以内，及及吐鲁番番路、和和田街至至河滩路路，是三三建家属属区等居居民区，地地块两侧侧是超市和和菜市场场，形象象十分脏脏乱，局局部形象象很差，可可能导致致人们对对该区域域生活品品质的印印象不好好。3、区域域小环境境交通不不畅地块南南侧1000米左左右是外外环路高高架桥，堵堵塞了南南向通道
6、道，和田田街及吐吐鲁番路路等道路路狭窄，占占道严重重，无论论从居家家风水讲讲究的角角度还是是从购买买心理的的角度来来看，都都将会对对项目造造成一定定程度的的影响。4、停车车位将制制约商业业及住宅宅居民的的便利要要求。 由于地地块小，停停车也不不方便。这这会影响响商业部部分和居居民的便便利要求求。（三）机机会点1、经济济的持续续快速发发展 乌鲁木木齐的经经济发展展一直保保持良好好的发展展势头，对对外树立立了良好好的投资资环境形形象，为为整个房房地产业业的发展展提供了了良好的的市场环环境。 2、乌昌昌合并拉拉升了城城市的综综合消费费力 乌乌昌合并并，对于于构筑天天山北坡坡经济带带都有积积极的意意义
7、。而而天山北北坡经济济带的形形成将会会加快促促进乌鲁鲁木齐对对疆内地地州居民民的吸引引力，会会很大地地刺激购购房需求求。（四）威威胁点1、空置置量居高高不下，项项目价位位提升难难度较大大 其一，乌乌鲁木齐齐的住宅宅空置积积压量主主要集中中在高层层楼盘，对对本项目目住宅的的冲击较较大；其其二，商商业项目目严重过过剩，恶恶性竞争争加剧。从从而影响响了本项项目价位位的提升升。2、同区区域潜在在竞争压压力大 本项目目规模较较小，没没有强势势形象铺铺垫，周周边有天天宝丽晶晶、企业业总部、新新丰大厦厦、东方方花园、七七一酱园园等多个个高层楼楼盘在售售中，而而其地点点均于本本项目，竞竞争压力力很大。对对于商
8、业业部分来来说，火火车头等等商业项项目因为为其规模模效应等等，本项项目很难难与其竞竞争。 3、当前前国家金金融政策策对房地地产行业业的制约约 至“8813”大大限以来来，国家家连续出出台了四四五个限限制房地地产信贷贷和房价价的政策策，特别别对高层层和商业业项目影影响很大大。第二部分分 项目目定位篇篇一、项目目总体案案名的推推荐项目总体体案名推推荐为幸福尚城城【案名内内涵及外外延】“幸福福生活”是每个人都在追求的生活境界，而幸福生活，最重要的指标是一个舒适、温馨的家，这是东方人常说的“安居乐业”，案名的主要元素“幸福”通俗易记，容易产生联想，更重要的是对一般人来说，幸福具有很强的亲和力。“尚城城
9、”，其其一“尚尚”字指指时尚，文文明，高高尚，可可以明确确地表达达居住在在“幸福福尚城”里里的生活活境界。“尚尚”字音音通“上上”，“上上城”通通“上层层”，寓寓意生活活的不一一般层次次。“城城”则为为城中之之城的意意义，寓寓意“幸福福尚城”的的案名表表现既大大气磅礴礴，又不不失亲和和，将东东方生活活的吉祥祥寓意一一并囊括括其中，具具有先天天广泛的的市场共共鸣效果果。“幸福福尚城”则则完全区区别于一一般意义义上的住住宅小区区、生活活小区，其其提供了了一种全全新的、独独立的生生活方式式，使小小区居民民有明确确的身份份认同，在在生活空空间注入入高尚的的文化格格调，而而使生活活的气质质得到进进一步的
10、的升华。二、项目目策划总总体思路路 整个社社区关乎乎高尚、时时尚居住住形态的的环境、氛氛围、格格调将通通过以下下几个途途径来进进行锻造造：（一）整整个社区区将在幸幸福尚城城宏大的的文化命命名下进进行大写写意、人人性化的的建筑符符号装饰饰。（二）运运用三楼楼楼顶创创造社区区环境景景观小品品，将以以细节雕雕琢、细细节营销销为主线线，来创创造最佳佳投入产产出比。（三）通通过通道道的写意意图案提提升文化化社区的的底蕴与与品质，丰丰富总体体文化包包装的架架构层次次。（四）凭凭借三楼楼以下“尚尚城生活活广场”的的定位优优势，进进行业主主VIPP功能配配置，来来配合发发挥“高高尚居住住”格调调。（五）物物业
11、管理理将沿用用先进模模式，在在软、硬硬件指标标上达到到一定高高度，最最终从售售服及社社区整体体维护方方面来呼呼应“幸幸福尚城城”独树树一帜的的居家要要求。三、项目目全程定定位（一）项项目市场场形象定定位本项目为为 “文明明、健康康、和谐谐社区”。【定位诠诠释】“文明明”代表表现代、富富有、时时尚，是是城市现现代居住住理念、居居住文化化的具体体体现。她她泛指先先进优越越的都市市文明，定定位本身身便具有有对市场场前瞻性性的引导导及推动动意义。项目在在入市形形象上的的定位，应应该摆脱脱传统策策划中非非“高档档”即“中中档”的的局限。上上述项目目市场形形象的定定位相对对业界同同类概念念更趋宽宽泛、完完
12、善，并并为项目目整体形形象的包包装、推推广以及及延展预预留下无无限宽广广的空间间。“和谐谐”社区区的形象象立意具具备了相相当的高高度，具具有顺应应时代潮潮流，对对同业市市场进行行统领的的气度及及一呼百百应的号号召力。为为系列软软、硬媒媒介的立立体交叉叉式炒作作提供一一流的题题材。（二）项项目功能能定位本项目是是集“现代居居家、投投资保值值、消费费自助”于一身身的都市市生活社社区。【定位支支撑】“文明明、健康康、和谐谐社区”的的形象定定位，及及大写意意、人性性化的建建筑符号号装饰，营营造的“高高尚居住住”格调调。特殊的的区域优优势，可可遇而不不可求的的土地资资源，使使投资保保值成为为现实。“业主
13、主VIPP消费模模式”的的建立和和“规范范的物业业管理模模式”。（三）产产品定位位具有高端端文明，提提供开放放、自助助生活服服务配套套，“实实用、实实惠、实实效”的的现代都都市主义义实用型型户型。【产品支支撑】16%的超低低公摊率率，相当当于一般般高层公公摊的11/31/22，即买买80平平方的住住宅，等等同于购购买其他他楼盘1100平平方的住住宅。突突显楼盘盘的实用用实惠。主力户户型为中中小户型型，简约约实用。业主终终身享受受“尚城城生活广广场VIIP待遇遇”，为为日常生生活带来来诸多实实惠。 “现现代主义义”则表表达本产产品定位位更符合合居家潮潮流、更更着重体体现人性性化空间间设计的的意思
14、。地产同业业市场产产品定位位普遍模模糊、产产品设计计一味追追求大而而全的现现实状况况，给本本案提供供了施展展专业化化手笔的的空间。随随着区域域经济较较发达的的城市化化水平的的影响，以以及城镇镇居民居居家品鉴鉴能力的的提升，许许多产品品设计中中欠实用用性、经经济性考考虑等，将将会受到到来自于于市场外外力的挤挤压。为为顺应这这一产品品设计上上的必然然趋势，同同时也为为领先一一步，及及时弥补补市场这这一需求求空间，我我们将“实实用、实实惠、实实效”之之“三实实”原则则作为主主导产品品定位的的重要基基准。（四）项项目营销销推广主主题定位位项目营销销推广主主题定位位为“文明、健健康、和和谐”。四、目标标
15、市场定定位（一）定定位的区区域市场场范围 经对全全局性市市场的整整体论证证及严格格的市场场区划界界定，已已知本方方项目将将囊括三三大部分分的区域域市场： 以项项目所在在城市乌乌鲁木齐齐为中心心区域，构构成项目目的一级级主力市市场。 以乌乌鲁木齐齐其省会会文化及及消费的的影响力力来引发发单位联联动效应应，如等等自治区区监狱管管理局等等单位，构构成项目目的二级级联动市市场。 以全全疆范围围其它区区域主干干城市、地地区的潜潜在消费费市场构构成三级级补充市市场。（二）定定位的目目标市场场范围 根据前前期翔实实而严谨谨的市场场调查、市市场分析析的结果果，拟将将项目的的主力目目标受众众人群锁锁定为以以下三
16、大大类别： 本本地区域域市场范范围内相相关的私私营企业业主、个个体户特征速描描：二次置置业，追追求较高高质素的的生活享享受；有较强强的经济济实力，引引领新疆疆消费潮潮流；通常会会在商品品住宅的的档次类类别上进进行甄选选，比较较青睐于于大面积积三房户户型；对售楼楼价格不不会过于于敏感，但但是对社社区文化化、配套套、环境境、子女女教育等等会比较较在意。政府机机关公务务员、国国营企业业高层领领导特征速描描：一般为为二次置置业；追求较较高品质质的生活活质量，希希望通过过购房来来改善自自己的生生活环境境；受过良良好的教教育，讲讲求生活活的品味味；有一定定的经济济基础，收收入较高高且稳定定；相当一一部分愿
17、愿意选择择一次性性付款的的方式；对居家家的环境境氛围、建建筑质量量、风格格档次、物物业管理理、小区区配套、子子女教育育等均会会作全面面的衡量量。从事IIT、诊诊疗、艺艺术、娱娱乐、设设计等行行业的自自由职业业者特征速描描：大多为为首次置置业者；注重生生活的品品位质素素，注重重小区的的规划档档次与居居家环境境；通常会会在意付付款方式式，对价价格也较较为敏感感；比较青青睐中小小户型；第三部分分 策策略运筹筹篇策略运筹筹之一：概念的的基础营营造一、区域域效果营营造黄河路路主入口口：做主主入口导导示，让让过往行行人能一一眼看到到“幸福福尚城”。工地围围墙：搭搭建两米米高度的的围墙，以以设计现现代简约约
18、风格图图案，渲渲染楼盘盘主题。周围形形象：尽尽量克服服周围脏脏乱的形形象。保保持通道道的清洁洁、整齐齐、畅通通。售楼处处：尽可可能有一一个体面面的、包包装到位位的售楼楼处，并并有一个个30：1的沙沙盘。 通过上上述整饬饬，来营营造项目目卓尔不不凡的生生活环境境，从而而凸显居居家方面面的五个个鲜明特特性。二、生活活格调营营造 将负一一层到三三层底商商部分，定定位为“尚尚城生活活广场”，达达到丰富富社区配配套之目目的，并并将所有有的业主主吸纳为为VIPP会员，终终身享受受会员待待遇，增增加楼盘盘卖点的的同时，丰丰富社区区生活格格调，将将本来小小型的楼楼盘，做做得丰富富多彩。配配合项目目整体定定位，
19、会会所场馆馆按如下下功能配配属来规规划（属属底商部部分）：（一）常常规型配配套棋牌活活动室健身康康乐馆现代美美容院（二）个个性化配配套文化艺艺术沙龙龙激浪网网友沙龙龙商务中中心自助型型中型超超市注：上述述常规及及个性化化会所配配套内容容业主均均享有相相应VIIP待遇遇，并凭凭VIPP身份认认证卡前前往活动动、消费费。三、文化化园艺营营造 由于空空间的局局限性，更更应充分分利用空空间的园园艺、景景观的营营造文化化氛围。建建议利用用三楼楼楼顶平台台和围墙墙，配合合“幸福福尚城”文文明、健健康、和和谐社区区的品牌牌诉求，做做简约现现代的园园艺、文文化建设设。突出出强调园园艺的“公共性、开放性、参与性
20、与谐趣性”。围墙墙文化：运用抽象象画图案案，突出出现代简简约的文文化格调调。园艺艺花木 可点缀缀三叶草草、红叶叶小檗、绿绿叶小檗檗、香瓣瓣榆叶梅梅、桃叶叶卫矛、黄黄刺玫、紫紫穗槐、野野蔷薇、丁丁香、南南紫丁香香、香茶茶藨子、金金钢鼠李李、五叶叶地锦、马马兰、芍芍药、葫葫芦考等等植物花花卉品种种。（注：有有关园林林规划设设计具体体实施图图纸、方方案将在在会同园园林设计计公司进进行缜密密的论证证与研究究之后，由由园林公公司专案案提交。该该方案在在楼盘交交工之前前，处理理尾盘时时实施，有有利于消消化尾盘盘。）第四部分分 价价格定略略篇一、价格格定位 分析制制定价格格策略的的目的，是是为了摆摆脱同质质
21、化产品品的牵拌拌，形成成真正具具有市场场区隔力力的产品品，让产产品的差差异化特特征在目目标受众众当中产产生巨大大反响，从从而使项项目的运运作达到到单边收收益最大大化的目目的。价格定位位的策略略：本着着资金快快速回笼笼，户型型不积压压的原则则，采取取稍低于于乌市小小高层均均价的定定位，以以避免销销售周期期过长导导致风险险与成本本增加。通通过乌鲁鲁木齐市市内项目目价格构构成的分分析，选选取地段段、质素素相近、体体量相仿仿的竞争争楼盘进进行比较较，得出出本项目目的价格格界定。 均价确确定: 24550元二二、走价价策略 （一）在在前期开开盘价格格推出的的基础上上，视市市场实际际反馈的的情况，采采取分
22、阶阶段“平平开渐进进式高走走，小额额中频提提价”（即即每月提提价100元MM2）的走走价策略略。（二）配配合各个个销售时时段的依依次展开开以及项项目在同同业市场场知名度度的逐渐渐提升，价价格会视视彼时情情况作针针对性调调升（包包括各阶阶段促销销价格的的综合调调整），以以期最后后稳健地地攀升到到预期理理想的心心理价位位，即最最后售价价达到22700028800元元/m22的价格格目标。 （三）走走价指导导：认购购期间客客户定购购享受内内部认购购价，内内部认购购价由每每平方优优惠1000元起起，然后后以每个个月100元的速速度递减减直至开开盘之日日。此优优惠作为为促销价价从均价价中折算算，开盘盘后
23、达到到均价水水平，此此后每月月递增110元，以以弥补价价损。三三、价格格明细表表的制定定原则 住宅物物业的价价格明细细制定受受产品类类型、景景观、朝朝向、楼楼层等因因素的制制约，要要尽量合合理地体体现产品品的差异异，就需需要用相相关行业业及专业业的标准准来界定定：房型差差异楼宇差差异楼层差差异朝向差差异其它差差异（一）房房型差异异 本项目目常规户户型设置置种类比比较齐全全，户型型配比力力求合理理性与完完善性，故故择取两两房作为为一个价价格参照照坐标，来来拟订针针对性的的房型价价差：（二）楼楼层差异异 由于新新疆独特特的地理理环境及及气候成成因，人人们对住住宅的朝朝向、通通风、采采光等条条件均十
24、十分在意意。而本本项目统统一南北北朝向的的多层设设计使得得住宅在在上述条条件上基基本没有有优劣区区别，所所以局部部的价格格差异应应该体现现在楼层层差异方方面。但但值得注注意的是是，一般般高层住住宅滞销销的房源源主要在在顶层而而不是在在低层，这这与楼层层的价差差过大，导导致顶层层价位过过高有关关，因此此在制定定价差时时注意以以小价差差为主，使使每层的的价位离离均价不不远。（三）楼楼宇差异异 由于本本案由两两栋塔楼楼组成，南南侧塔楼楼与北侧侧塔楼受受采光、景景观和心心理上的的作用，其其价差也也应有所所体现，即即同层同同位的房房型应有有价差调调整。价差标准准为： 基本保保持在110元M2左右。但但东
25、南向向价差可可以降至至为零，北北向价差差适当拉拉大。（四）朝朝向差异异 朝向是是楼价的的一个重重要衡量量指标，特别对于高层塔楼，更为敏感。由于本案塔楼单层九户，这就造成严重的朝向与采光问题，而北向的户型受采光等影响，一般客户不能接受，因此单层价差应2050元左右。（五）其其他因素素 除了上上述三个个方面的的主要价价差因素素外，具具体到每每个户型型，其所所处的通通风、采采光、有有无遮档档、户型型平面的的优劣等等，都会会影响到到具体价价格的修修订，此此类因素素导致的的价格差差异的级级别宜保保持在220330元M2之间机机动把握握。 综合以以上因素素，本案案工作组组将另外外制定详详细的房房源报表表，
26、报请请审批。第五部分分 销售售运营篇篇一、项目目入市姿姿态基本格调调：现代代都市主主义：文文明、健健康、和和谐 项目入入市姿态态暨入市市形象对对“幸福福尚城”整整体的品品牌弘扬扬及推广广有着举举足轻重重的意义义。专业业而系统统的包装装手段的的运用，能能够让目目标市场场提前感感受项目目所传达达的独特特的都市市文化人人居生活活方式的的魅力，从从而切实实支撑并并提升项项目的价价格定位位。（一）项项目基础础系统的的包装 在项目目基础系系统的包包装上，建建议项目目的Loogo以以经典、传传承的现现代文化化符号或或现代人人居符号号作为标标识。 确立项项目包装装系统的的主体背背景色调调，建议议选用能能代表现
27、现代都市市文化内内涵与格格调的色色彩，在在各种形形式的包包装物料料上予以以体现。 有关项项目形象象推广的的各项主主题定位位，也应应以各种种醒目、精精致的字字体形式式固定下下来，通通过系列列现场包包装载体体及广告告运动媒媒介向外外传达。（二）项项目应用用系统的的包装 项目应应用系统统的包装装包括营营销通路路包装、卖卖场形象象包装、广广告VII导示系系统包装装三个部部分：1、营销销通路包包装 营销通通路包装装主要指指引导客客户进入入营销现现场的路路径，其其主要包包括通路路组织、地地盘包装装。通路路组织 现场施施工通路路与销售售通路应应该完全全分开，互互不影响响，便于于客户在在舒畅的的心情下下参观卖
28、卖场及踏踏勘项目目。所以以，应当当保证施施工机械械、物料料由单独独的路口口进出，弱弱化因工工地施工工形象凌凌乱而产产生的负负面影响响。地盘盘包装工地围围墙 本项目目和田街街沿线围围墙，可可以作为为宣传项项目品牌牌形象最最直接的的展示窗窗口。拟拟将现代代都市写写意生活活的场景景图画喷喷绘于围围墙之上上，再配配以大幅幅字体的的广告传传播口号号，局部部特殊造造型的LLogoo，来烘烘托出现现场整体体浓郁氛氛围，并并可通过过加设灯灯光的处处理，妆妆点夜间间景致。主入口口包装 提前竖竖立幸福福尚城巨巨型风水水石，如如有可能能，在今今年111月份以以前先行行完成主主入口大大门以的的营造。2、卖场场形象的的
29、包装 售楼处处内用文文化墙来来渲染项项目的现现代都市市简约派派风格主主题。营销销中心室室内设计计 营销中中心面积积拟定在在2000M2左右，在在设计风风格上，力力求凸显显现代、时时尚、简简约人文文居家的的风格与与特征。通通过一系系列文化化设计元元素的专专业化整整合以及及包装，全全面呈现现现代都都市生活活的多彩彩与多元元。功能分分布 整个营营销中心心按看楼楼流程，分分别设置置如下区区域： 模型展展示区：项目整整体模型型1个、分分户模型型共9个个； 业管中中心：接接待台背背板，设设电话、电电脑接驳驳口，实实行电脑脑化管理理； 洽谈区区：包括括洽谈桌桌、洽谈谈椅共110套，用用于销售售人员与与客户洽
30、洽谈等活活动； 音像放放送区：用于组组织营销销促进活活动和电电视展示示； 资料索索取台（架架）：放放置所有有销售用用资料，位位置要接接近接待待台及售售楼处入入口，方方便客户户与销售售人员自自行取用用； 签约区区：与洽洽谈区相相连，包包括签约约桌、签签约椅，用用于与客客户签定定认购书书、合同同等法律律文契； 销售职职能房：财务室室、销售售办公室室及储藏藏室。财财务室面面积范围围，设两两张办公公台、接接待沙发发、资料料柜、保保险柜，预预留电脑脑、电话话；销售售办公室室面积范范围，办办公台、接接待沙发发、资料料柜、复复印机、小小型会议议区、电电话接驳驳位；储储藏室面面积范围围，设壁壁柜，储储放销售售
31、资料； 员工更更衣室：分设男男女更衣衣室，设设置在隐隐蔽部位位，设壁壁挂式更更衣柜；营销销中心导导示系统统 主要包包括销售售现场内内外用以以标识各各区域及及示范单单位的标标识牌。其其中专门门设计制制作：室内形形象墙（上上配主文文案及配配图） 室内展展板、看看板（拟拟规划成成六部分分文案）室内挂挂旗（配配简洁文文案）室内悬悬幅（精精美色调调及文案案配合）3、广告告VI导导示系统统的包装装户外外广告导导示牌 在黄河河路入口口（与吐吐鲁番路路交汇）处处、五一一路到和和田街交交汇处，吐吐鲁番路路和和田田街交汇汇处关键键性节点点，设计计制作醒醒目美观观的广告告导示牌牌，尺寸寸可考虑虑588M，由由此对慕
32、慕名前来来踏勘的的人流起起到有效效指引及及对项目目形象长长期推广广的综合合作用。双面面迎风旗旗或喷绘绘昭示布布 在沿吐吐鲁番路路、和田田街、五五一路路路段，设设置双面面迎风旗旗或喷绘绘昭示布布，以有有效渲染染地盘周周边的售售盘气氛氛。大型型条幅、横横幅 在项目目楼体上上悬挂大大型条幅幅或横幅幅（具体体尺寸需需视彼时时楼体高高度而确确定），昭昭示项目目名称，发发布推盘盘信息，传传达居家家理念，表表述人文文关怀。（此此项在主主体起来来后使用用）升空空气球、气气囊拱门门及花卉卉、地毯毯 在社区区主入口口处悬放放2个彩彩色升空空气球，在在营销中中心门口口设置红红色气囊囊拱门，并并于进入入中心110米左
33、左右通路路铺设迎迎宾地毯毯，两边边放置鲜鲜艳的四四季花篮篮、盆景景植物。（此一现现场点缀缀举措主主要针对对公开发发售期）营销销中心门门口 营销中中心门口口设立体体现公司司司标、营营销理念念的精神神堡垒，可可设计制制作成昼昼夜环状状灯箱形形式。二、销售售前期准准备工作作（一）销销售物料料的准备备 销售物物料主要要包括办办公事务务系统、宣宣传物料料、交通通工具包包装、礼礼品设计计制作等等。办公事务务系统 主要指指现场销销售人员员所使用用的各类类销售用用具，含含名片、工工作牌、信信封、信信笺、便便笺纸、饮饮用水杯杯等。 另有各各类销售售资料设设计，包包括档案案袋、手手提资料料袋、置置业计划划单、认认
34、购协议议书等。 这些物物品的设设计应继继续前述述一贯的的风格，以以突出表表现现代代都市文文化人居居诉求为为第一主主旨，与与项目整整体品牌牌形象推推广保持持一致。 现场销销售人员员服装也也以现代代都市风风情服装装款式为为主，配配夏、秋秋两季制制服。宣传物料料楼书主要展展示项目目基本情情况，包包括项目目简介、区区域综述述、发展展商背景景、文化化内涵、形形象推广广、景观观园林设设计、产产品设计计、市政政配套、智智能化设设施等。户型手手册 建议户户型采用用插页的的形式和和楼书结结合起来来使用。VCDD项目介介绍碟 用于在在营销中中心播放放，片长长约155200分钟，整整体介绍绍项目位位置、社社区规划划
35、、建筑筑规划、环环境园艺艺、规划划特色以以及综合合阐述新新疆第一一现代都都市主义义实用型型户型地地产的定定位、功功能及内内涵，亦亦可制作作成电子子楼书在在各展销销点派发发。促销礼品品 相关系系列促销销期派赠赠小礼品品的制作作筹备有有助增强强与意向向客户群群体之间间的互动动关联。（二）销销售人力力队伍的的准备 营销中中心现场场拟安排排8110名专专业地产产销售精精英，另另配100名左右右的项目目促销员员分往乌乌鲁木齐齐、地州州等各分分销点定定期驻守守。以此此来组成成方阵容容齐整的的专职坐坐销及行行销团队队。 其销售售人员遴遴选招募募的原则则除学历历、学识识考量以以外，应应更注重重个人形形象、仪仪
36、容仪态态、经验验谈吐、应应变能力力及良好好的心理理素质。要要以物色色“实战战型”的的销售专专才为最最重要的的参照依依据。（三）销销售培训训计划整体专业业化、系系统化的的销售培培训将囊囊括以下下内容：1、地产产专业知知识、法法律法规规的熟知知了解；2、现场场百问问百答的的深度演演练；3、现场场接待接接听、跟跟踪拜访访演示；4、人员员阶段性性考虑择择优上岗岗；三、销售售阶段及及进度控控制（一）销销售阶段段本司将整整体销售售过程分分为以下下五个阶阶段：内部认认购期公开发发售期强势销销售期持续销销售期尾盘促促销期（二）销销售进度度（一期期）销售阶段段 销销售时间间段 相应工工程进度度 阶阶段性销销售率
37、 累积销销售率内部认购购期（认筹期期） 八八个月含春节假假期 三三通一平平桩基础工工程地下室工工程 公开发售售期 一个月月 主体工工程 355 355强势销售售期 三三个月 室外配配套工程程项目竣工工验收 22 577持续销售售期 三个月月 项目入入伙 288 855尾盘促销销期 二个月月 1315 9981100注：详情情请参见见销售进进度控制制表 说明： 1、根根据乌鲁鲁木齐未未来两年年的市场场竞争环环境情况况，我们们拟定本本项目从从一期接接受预订订（20005年年8月）至至二期扫扫尾期（220066年122月）结结束先后后共计117个月月； 22、一期期内部认认购期间间，可以以利用先先定
38、先选选和优惠惠优惠递递减的方式式来累积积潜在客客户，以以确保开开盘时的的人气及及后期的的销售进进度； 3、为为确保项项目能顺顺利抢滩滩乌鲁木木齐市场场，工程程方面要要确保开开盘前售售楼处、看看楼通道道、样板板房等形形象工程程的完工工； 44、通过过市场调调查，与与本项目目同期开开工的还还有周边边的几个个项目，所所以在一一期内部部认购期期间必须须通过软软文来炒炒作项目目的概念念，以此此取得市市场的广广泛认同同，抢占占市场先先机。注注： 先定先先选：即即在内部部认购期期间，请请意向客客户交定定金后挑挑选自己己满意的的楼层和和户型。 优惠递减：认购期间客户缴纳定金（房款20%30%），但享受内部认购
39、价，而内部认购价由每平方100元起，然后以每个月10元的速度递减直至开盘之日。此优惠作为促销价从均价中折算，开盘后达到均价水平，此后每月递增10元，以弥补价损。四、销售售阶段性性工作安安排（一）内内部认购购期选择销销控户型型进行市市场初探探；检验目目标市场场对项目目品牌的的初步认认知；入市价价格在同同业市场场的真实实评估；累积先先期宝贵贵的购房房人气；（二）公公开发售售期认筹客客户的签签约促进进，准业业主向真真业主的的身份转转换工作作；通过市市场初探探，对到到访客户户进行系系统归类类分析，调调整相应应定位；逐步提提升销售售均价，强强势推出出主力户户型；借助各各项软、硬硬媒介手手段实施施整合推推
40、广，创创造全疆疆热点效效应，将将项目全全面推向向市场；（三）强强势销售售期各楼层层户型全全面放开开，持续续稳健提提升销售售价格；利用工工程形象象进度的的推进，结结合主力力媒体的的传播效效应，顺顺势推出出系列促促销活动动，进一一步激发发潜在市市场的购购买欲望望；将项目目整行销销售顺利利带入持持销期；（四）持持续销售售期充分利利用工程程形象及及文化景景观形象象的开放放式展示示，加强强对目标标市场传传播推广广的力度度；凭借媒媒介联动动，穿插插各项不不定期的的针对性性促销活活动，最最大限度度地网罗罗市场空空间；通过理理性攀升升，将销销售均价价拉高至至理想预预期价位位；（五）尾尾盘促销销期主要结结合策略
41、略性促销销，匹配配相关优优惠折让让或优惠惠馈赠手手段，重重点突出出潜在市市场领域域；利用现现场文化化人居品品味谐趣趣盎然的的实景效效果，营营造现场场浓郁的的生活气气息，来来敦促目目标客户户下定签签约；全面成成功地完完成项目目最后的的清盘冲冲刺工作作； 综上所所述，项项目整体体销售进进度过程程，各个个阶段环环节均处处于紧密密衔接的的状态。在在此执行行过程中中，以项项目总领领的品牌牌形象推推广为导导航，步步步为营营，节节节攀升，稳稳健有序序地逐步步提升销销售价格格。 整个销销控过程程，必须须严格地地把握彼彼时市场场的行情情动态，谨谨遵既定定的销售售进度计计划与节节奏，预预留营销销方案思思路上的的调
42、整性性手段策策略，及及时化解解销售瓶瓶颈期的的阻滞节节点，最最终顺利利确保项项目全程程市场化化的成功功运作，确确保项目目单边收收益最大大化的实实现。第六部分分 广告告运作篇篇一、广告告运作掌掌控原则则 （一）广广告运作作的最终终目的是是为了实实现项目目整合效效益的最最大化，广广告运作作计划的的运筹及及执行一一切以创创造最佳佳广告投投放比为为初衷。 （二）广广告运作作本身不不是单纯纯意义上上的包装装或者炒炒作，作作为广告告一个动动态行进进中的战战术应对对系统，统统领广告告策略的的应当是是市场行行情和业业态动向向。 （三）广广告定略略方案的的制定是是建立在在当地人人文、历历史、民民生、民民俗、消消费喜好好深度熟熟谙的基基础之上上，其所所能调动动的