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1、22年房地产估价师考试答案6辑22年房地产估价师考试答案6辑 第1辑张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 C.该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格 D.剩余3年租期的正常市场租金与18
2、0元/m2条件下的差额于2022年10月的现值之和答案：D解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/条件下的差额于2022年10月的现值之和。物业代理的形式主要有以下( )方式。A、 联合代理B、 独家代理C、 招标代D、 投标代理E 政府代理答案：A,B解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关内容。甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。已出租的房地产转让估价，应评估（）。A.承租人权益价值 B.出租人权益价值 C.无租约限制价值 D.投资价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租
3、的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。（ ）正确答案：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。A短期投资B累计折旧C实收资本D委托加工材料E坏账准备正确答案：ABDE 房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入
4、为每年300元/（年末收取）。出租运营费用为每年50元/。假设折现率为5%，风险补偿为200元/，则该房地产的期房价格为（ ）元/。A3300B3324C3335D3573正确答案：C该房地产的期房价格=4000元/-（300-50）元/（1+5%）-（300-50）元/（1+5%）2200元/=3335元/22年房地产估价师考试答案6辑 第2辑(2022年真题) 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指
5、标，空置率属于供给指标。在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A、 概算指标估算法B、 根据类似工程经验估算C、 工程量近似匡算法D、 蒙特卡洛模拟法E 单位指标估算法答案：A,B,C,E解析：某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A、 2160B、 2175C、 2181D、 2205答案：C解析：知识点 求取比准价格 收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）
6、。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短正确答案：BCEA一(n一1)b=0=>n=A6+1=383+1=14 某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m( 上标)2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。A2567B1339C11
7、45D1117正确答案：B 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还歉额是（ ）元A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：DD此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。已知：A1=1000(元)，16%/12=0.5%，S=O.2%，n=1012=120(月)则即若转为按月等额支付，月等额还款额为1115.56元。此题也可以直接计算：22年房地产估价师考试答案6辑 第3辑 抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （
8、）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。A、 超额利润B、 投资回报C、 内部收益D、 风险报酬答案：D解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A、地役权设立情况B、土地使用期限C、基础设施完备程度D、容积率E、临街状况答案：A,B,D
9、解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。参见教材P176。开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。 ( )答案：对解析：对于任何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。答案：错解析：对于一般不太复杂的工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。22年房地产估价师考试答案6辑 第4辑 关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是（ ）。A对房地产本身进行投资、改良所
10、引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值B通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值C需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值D外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值正确答案：D外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。 以下属于估价报告内存质量的有（ ）。A估价结果的准确性B估价方法选用的正确性C参数选择的合理性D文字表述水平E文字格式及印刷质量正确答案：ABC估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。
11、前者是估价报告的内存质量。后者是估价报告的外在质量。 下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金正确答案：A保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C、D。选项的内容是保险的派生职能。 民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（）。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地使用证答案：B解析：本题考查的是施工许可管理。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，
12、应当重新申请领取施工许可证。参见教材P80。 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模正确答案：BCD22年房地产估价师考试答案6辑 第5辑估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）答案：错解析：本题考查的是撰写估价报告。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。
13、为了适应社会经济发展的需要，2022年10月颁布了城乡规划法，2022年1月1日起施行。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划体系。2022年10月，为了适应社会经济发展的需要，颁布了城乡规划法，2022年1月1日起施行，原来制定的城市规划法同时废止。甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再
14、付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是（ ）。A.以1 500万元作为评估值B.以（1 400+1580)2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值答案：D解析： 下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。A对外商投资企业也需要征收城建税B城建税实行地区差别税率，共分三个档次C在同一地区只
15、能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同D计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额正确答案：A(2022真题) 关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗答案：C解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。选项C错误，工程量清单计价的主要计价依据是“清单计价规范”，其性质是含有强制性条文的国家标准，清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的，每个分项工程一般包含多项工作内容。陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，
16、后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纳税义务的为（ ）。A.房产税B.教育费附加C.印花税D.城市维护建设税答案：C解析：本题考查的是印花税。印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。22年房地产估价师考试答案6辑 第6辑 自然周期的第一个阶段始于市场周期的（ ）。A供求转折点
17、B峰值点C谷底D供求平衡点正确答案：CC自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收H期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为 （）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%1 -1/（1+6%）30=51.
18、81。参见教材P171。 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法正确答案：D下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格 B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格 C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格 D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。 金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：征收集体土地具有的明显特点不包括（）。A.要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活 B.使用结束后土地返还给原权利人 C.集体土地变为国有土地 D.有一定的强制性答案：B解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地具有的明显特点：具有一定的强制性；要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活；被征收后的土地所有权转移，即集体土地变为国有土地。