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1、21年房地产经纪人历年真题7节21年房地产经纪人历年真题7节 第1节在计算单笔住房公积金的贷款最高额度时，家庭月均收入应扣除（）。A、债务利息B、物业服务费C、一定额度的生活费D、房屋登记手续费答案：C解析：以北京市为例，单笔住房公积金的贷款最高可贷款额度为：家庭月收入扣除至少400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。即最高可贷款额度公式为：最高可贷款额度=（个人月缴存额缴存比例400元）贷款年限所对应月均还款额的系数。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后()d内持有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A:10B:
2、30C:60D:90答案：D解析：2022年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发某商品住宅小区项目。2022年，甲企业欲通过乙信托公司（以下简称乙公司）筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2022年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪机构（以下简称丙机构）预售。丙机构为促进销售，在员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。王某为张某制定的最恰当的还款方案为（）A
3、、到期后一次性还本付息B、先扣除利息，到期后一次性偿还C、分期等额偿还本息D、分期等本金偿还答案：C解析：等额本息还款方式是在整个贷款期限内按事先确定的固定利率计算每期的还款额，因此在整个贷款期限内每期的还款额是完全相同的。适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人，具体又有贷款利率不变的等额本息还款方式和贷款利率变动的等额本息还款方式。下列行为中，属于房地产经纪机构正当竞争的是（ ）A.按明显低于同行业的收费标准收费B.传播对同行信誉产生不良影响的虚假信息C.向行业主管部门举报其他房地产经纪机构的违法行为D.故意在委托人与其他房地产经纪机构之间设置障碍答案：C解析：房地产经纪机构的竞争
4、行为；房地产经纪机构的不正当竞争的行为有：故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员的信誉、声誉、散布、传播关于同行的错误信息；无正当理由，以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；故意在委托人与其他房地产经纪和人员之间设置障碍，故意破坏同行促成的交易，制造纠纷和麻烦。C选项属于正当竞争行为。某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元的价格购置了该商业用房，企业自
5、筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。收益法计算中，求取报酬率的方法为（）。A.直接资本化法B.累加法C.累乘法D.市场提取法答案：B,D解析：报报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或
6、极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析，其变量主要包括（）等。A、人均收入水平、消费水平B、购买行为与习惯C、全社会消费零售总额D、全市商业增加值E、人均可支配收入答案：A,C,D,E解析：经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析。经济环境研究根据商业项目开发的规模和能级，分为两种调查情况：城市级商业或区域级商业的调查指标，社区级商业或片区级商业的调查指标。城市级或区域级商业的主要变量包括：总人口、人均收入水平、消费水平
7、等；城市及人均GDP发展状况；全社会消费零售总额；全市商业的存量、增量、租金、售价；人均可支配收入；零售百强商户的进入性。按房地产交易方式，房地产市场分为（）。A、居住房地产市场B、买卖市场C、租赁市场D、非居住房地产市场E、区域房地产市场答案：B,C解析：按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场。住宅、商铺、写字楼等类房地产，同时存在着买卖市场和租赁市场，有时租赁市场比买卖市场还要活跃，交易量还要大。某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为（）。A.交换代价的价格B.源泉价格C.租赁价格D.买卖价格答案：C解析：房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租
8、赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价格；使用其一定时间的价格，即租赁价格，又称使用代价的租金，简称租金。21年房地产经纪人历年真题7节 第2节下列情形不需要补地价的是（）。A、原来规划为住宅用地的土地更改为商业用地B、建设用地的土地容积率变大C、延长土地的使用期限D、一块生产建设用地所有者发生变更答案：D解析：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让
9、合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：改变土地用途等规划条件；延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后的续期）；转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。关于新建商品房经纪业务特点的表述，正确的是（）。A、客户比较分散B、业务运作成本较低C、业务运作成本较高D、房源批量化E、客户相对强势答案：C,D,E解析：新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是：客户相对强势；房源批量化；业务运作成本较高。
10、美国房地产代理业务存在不同的合同类型，根据这些不同的合同，形成的房地产代理业务运作方式有（ ）。A.独售权合同B.独售权共享合同C.开放出售权合同D.净卖权合同E.合并制合同答案：A,B,C,D解析：美国有以下五种主要的合同类型：独售权合同；独售权共享合同；开放出售权合同；净卖权合同；联营制合同。耕地占用税优惠政策的减税规定，农村居民占用耕地新建住宅，税额减（）。A、1/3B、2/3C、1/2D、3/4答案：C解析：根据规定，可以减征耕地占用税的情形有：农村居民占用耕地新建住宅，税额减半。农村革命烈士家属、残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规
11、定用地标准以内，新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门经报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。房地产经纪信息通过加工整理后，通常以各种形式展现出来，其中最常见的一种形式是( )。A.表格B.图片C.文字报告D.房地产广告答案：A解析：房地产经纪机构业务流通管理的主要内容包括（ ）。A.对现有流程进行调研B.绘制现有流程图，对流程图中的每个活动进行
12、描述C.选择最好的解决方案，安排专人负责实施D.针对某一问题，寻找解决问题的方法E.进行社会分析答案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构业务流通管理的主要内容就是流程分析和流程再造。一般包括以下环节：对现有流程进行调研；绘制现有流程图，对流程图中的每个活动进行描述；组织小组讨论，找出流程中每个阶段存在的问题；将问题分类，确定解决问题的先后顺序；针对某一问题，寻找解决问题的方法；选择最好的解决方案，安排专人负责实施；评估实施结果，修正解决方案，重新实施；解决下一个问题，直至问题全部解决；进行新一轮的流程分析和重组。公民（ ）时，继承开始。A.失踪10年B.死亡C.宣告失踪10年D.宣告死亡E.下
13、落不明20年答案：B,D解析：继承从被继承人死亡时开始。宣告死亡与死亡具有同等的法律效果，故公民被宣告死亡也是继承开始的时间。房地产中介服务包括（ ）。 A.房地产开发B.房地产咨询C.房地产投资D.房地产估价E.房地产经纪答案：B,D,E解析：房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。21年房地产经纪人历年真题7节 第3节关于房地产开发项目转让的说法中，错误的是().，A:以出让方式取得的土地使用权转让房地产开发项目时，属于成
14、片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让B:对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批C:转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起15d内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案D:未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效E:房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务不可转移给受让人答案：C,E解析：根据外观效果，壁纸可分为（）。A.织物壁纸、天然材料面壁纸、塑料壁纸B.装饰性壁纸、耐水壁纸、防火壁纸C.印花壁纸、压花壁纸、浮
15、雕壁纸D.现场刷胶裱贴壁纸、背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸答案：C解析：根据外观效果，壁纸分为印花壁纸、压花壁纸和浮雕壁纸。A项，根据所用材料，分为纸基壁纸、织物壁纸、天然材料面壁纸和塑料壁纸；B项，根据功能，分为装饰性壁纸、耐水壁纸和防火壁纸；D项，根据施工方法，分为现场刷胶裱贴壁纸和背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸。根据受托人的权限范围，委托合同可分为（）。A、直接委托和转委托B、特别委托和概括委托C、单独委托和共同委托D、紧急委托和特殊委托答案：B解析：特别委托是指委托人委托受托人为其处理一项或者数项事务的委托。概括委托是指委托人委托受托人为其处理一切事务的委托。受托人在处理委托事务时，应以委托人
16、指示的权限为准。张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。张某在进行房屋产权
17、证书查验时，能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为（）。A、房屋附属设施B、房屋产权面积C、房屋权界线D、房屋所有权人答案：B,C解析：房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有（ ）。A.亲友之间进行的房地产交易B.房地产交易日期C.相邻房地产的合并交易D.拖欠工程款的交易E.房地产权益答案：A,C,D解析
18、：进行交易情况修正的情况有：利害关系人之间的交易；对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；被迫出售或被迫购买的交易；人为哄抬价格的交易；对交易对象有特殊偏好的交易；受迷信影响的交易；相邻房地产的合并交易。小张、小王二人共同开办甲房地产经纪机构（以下简称甲机构），小张、小王是房地产经纪人。招聘业务员小李、小赵，二人是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲机构签订了房地产经纪合同。小张在为邢某提供服务的过程中，给邢某造成了损失，应由（）承担责任。A.小张B.小张与邢某共同C.小张与邢某共同D.甲机构答案：D解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪
19、合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。房地产经纪业务的特点决定了房地产经纪人员较大的流动性，由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人员和房地产经纪机构三方的合法
20、权益，也有利于提高房地产经纪机构的内部监管水平，以更加有效地规避风险。和式风格属于室内装修风格中的（）。A、 传统风格B、 现代风格C、 自然风格D、 混合风格答案：A解析：室内装饰装修风格主要分为：传统风格、现代风格、自然风格、混合风格。其中，西方室内装饰装修的传统风格主要有：古罗马风格、哥特式风格、意大利风格、巴洛克风格、洛可可风格、伊斯兰风格、和式风格等。担保物权消灭的情形包括()。A:债务人限制担保物权B:担保物权未发生效力C:主债权消灭D:担保物权实现E:债权人放弃担保物权答案：C,D,E解析：21年房地产经纪人历年真题7节 第4节某市孙先生（现年65岁）的女儿小林（现年25岁，月收
21、入8000元人民币）准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02的8或15年的按揭。如果经测量，该住房套内建筑面积为87m2，套内阳台面积为6m2，分摊的共有建筑面积为22m2，则房屋产权证书上的面积应为（）。A.87m2B.103m2C.109m2D.115m2答案：C解析：产权登记面积又称产权面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积。套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳
22、台建筑面积三部分组成的面积。本案例中，套内阳台面积包括在套内建筑面积之内。房屋产权证上的面积=住房套内面积+分摊的共有建筑面积=87m2+22m2=109m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拥有一宗面积为30亩的地块，规划性质为商业，容积率为3，建筑密度为40%。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究，乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元，建筑投资为8000元/m2。乙公司对拟开发项目选择推
23、广渠道，应重点考虑（ ）。A.电视广告B.杂志广告C.户外广告D.直接函件广告答案：C解析：广告推广渠道分为传统媒体和网络两种形式。广告宣传中，广告媒介的选择是十分重要的决策，需要对广告计划、项目特点、资金实力、销售进度等综合协调的基础上，确定广告媒介，广告媒介的特征比较如表2-4所示。题中，乙公司调查研究后认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，所以应选择户外广告，发挥其长期性、固定性及集中性效应优势。表2-4广告媒介的特征比较房屋登记中，不收取房屋登记费的有（）。A、查封登记B、经济适用住房登记C、注销登记D、农民利用宅基地建设的住房登记E、因登记机关错误造
24、成的更正登记答案：A,C,D,E解析：房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，接第二条规定的收费标准减半收取。在房地产经纪服务流程的各个主要环节中，( )环节是业务员会对物业的权属状况、物业周边环境和物业本身物质状况做实地勘察，并根据经验，为物业出售方提出一个建议出售价。A:作价评估B:委托C:网上配对D:查询登记答案：A解析： 房地产经
25、纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的（）以及当地的社会、经济状况有密切关系。A、业务类型B、企业规模C、企业地位D、管理模式E、固定资产 答案：A,B,C解析：从非常具体的层面来讲，房地产经纪机构在业务范围已确定的情况下，具体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式。房地产经纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经济状况有密切关系。房地产经纪机构的多样化战略中，横向多样化的类型是（）。A.市场开发型B.市场创新型C.产品开发型D.产品创新型E.产品、市场开发型答案：A,C,E解析：横向多样化是以现有的市场为中心，向水平方向扩展服务领域，又称水
26、平多样化或专业多样化。横向多样化有三种类型：市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。房地产开发投资是指投资者以（）等形式，进行盈利性商业活动。A、房地产质押B、房地产买卖C、房屋租赁D、房屋设典E、物业管理答案：B,C解析：房地产开发投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。对于这一类投资，房地产经纪机构可提供的投资咨询服务通常包括为房地产开发企业“拿地”提供专业意见、对特定区域或细分市场进行调研、提供特定房地产开发项目的市场定位
27、与产品策划等。抵押消费贷款的用途主要包括（ ）。A.装修房屋B.购车C.购买设备D.留学E.购买大宗商品答案：A,B,D,E解析：“房产抵押消费贷款”从其概念上解释是指借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。21年房地产经纪人历年真题7节 第5节某商场于1997年取得土地使用权，在2022年转让，受让人的使用年限为()。A.20年B.30年C.40年D.50年答案：B解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的
28、年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。商场属于商业用地，使用年限为40年，1997年至2022年，该宗土地已经使用10年，剩余的使用年限为30年。除房地产居间与房地产代理外，( )也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。A:房地产拍卖B:房地产租赁C:房地产抵押D:房地产投资答案：A解析：当客户已经决定成交时，经纪人不能松懈，必须立即收取（ ），锁定客户，否则客户很有可能改变主意。A.意向金B.违约金C.定金D.预约保证金答案：C解析：房地产经纪人在撮合双方签订交易合同时，当客户已经决定成交，经纪人不能松懈，必须立即收取定金，锁定客户，否则客户一出门，就很有可能改变主
29、意。经纪人必须把握好这个环节，以避免前期的跟进前功尽弃。下列选项中属于房地产经纪机构的客户关系管理中留住老客户的手段是（）。A、提供个性化服务B、正确处理投诉C、建立长久的合作关系D、与客户积极沟通E、鼓励客户推荐答案：A,B,C,D解析：房地产作为一种产品，其消费具有一定的生命周期，客户有可能会重复购买，也有可能买进后卖出，或卖出后买进。而且相比于获取新客户，留住老客户的成本要低得多，因此房地产经纪机构首先要想方设法通过满足客户需求来留住客户。房地产经纪机构留住客户的措施具体有：提供个性化服务；正确处理投诉；建立长久合作关系；积极沟通客户。用来判断消费者对推广行为的印象与推广计划者的原意是否
30、相符的推广效果测评方法是（）。 A:询问测评法B:认知测评法C:知晓测评法D:态度测评法答案：D解析：下列( )房地产权属转移不具备有效性。A:房屋产权有争议B:产权人出卖房屋后，没有居住权的C:共有房地产，经其他共有人口头同意的D:产权证书伪造的E:房地产权证上的业主姓名与售房者不相符合答案：A,C,D,E解析：风险管理是指对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地( )风险。A:处置B:消除C:转移D:逃避答案：A解析：与采用单店模式的房地产经纪机构相比，采用连锁经营模式的房地产经纪机构所提供的经纪服务在（ ）上都有所提高，更能满足中、高端客户的需求。A.专业性B.高效性C.规范性D.
31、安全性E.操作性答案：A,C,D解析：与采用单店模式的房地产经纪机构相比，采用连锁经营模式的房地产经纪机构更加注重内部管理和品牌宣传，所提供的经纪服务在专业性、规范性和安全性上都有所提高，更能满足中、高端客户的需求。21年房地产经纪人历年真题7节 第6节王某自营地下工业仓库，应税房产原值为50万元，每年需要缴纳的房产税额最多为()元。A.4200B.5400C.2700D.3600答案：B解析：工业用途房产，以房屋原价的50%60%，作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值1一(10%30%)1.2%。本题中应纳房产税额最多为50万元90%1.2%=5400元。按揭贷款时购房者的风险主
32、要表现在（）。A:无力继续补偿还贷款本息的风险B:房屋贬值的风险C:重复抵押的风险D:购房者房屋处理的风险E:利率变化的风险答案：A,B,D,E解析：按照信用主体划分，（ ）是主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。A.政府信用B.银行信用C.消费信用D.民间信用答案：B解析：根据信用主体，分为商业信用、银行信用、消费信用、民间信用等形式。其中，银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用，包括以吸收存款等形式筹集社会上的闲散资金和通过贷款等形式运用这些资金两个方面。银行信用是主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。甲将房屋出租给乙居住，在租赁期内甲又将该房屋出售给丙。下列说法不符合合同法
33、的有关规定的有（）。A.房屋买卖合同应事先征得承租人乙的同意 B.在租赁期限未满前订立的买卖合同无效 C.产权一经转移，原租赁合同即失去效力 D.原租赁合同对新的房主丙继续有效答案：A,B,C解析：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。从重新购建价格的概念中，可以概括出（）。A、重新购建价格是客观的重置成本或重建成本B、重新购建价格也称重新购建成本C、重新购建价格是必要支出的价格D、重新购建价格是在价值时点的重置成本或重建成本E、建筑物的重新购建价格是全新状况的重置成本或重建成本答案：A,D,E解析：把握重新购建价格的内涵，需注意事项包括：重新购建价格是在
34、价值时点的重置成本或重建成本；重新购建价格是客观的重置成本或重建成本；建筑物的重新购建价格是全新状况的重置成本或重建成本，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地重置成本。在计算（ ）的指标值时，应计算树的影子面积。A.绿地率B.绿化率C.道路绿地D.宅旁绿地答案：B解析：绿化覆盖率；绿化覆盖率简称绿化率，是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（%），或者说是全部绿化种植垂直投影面积与占地面积的百分比。因此，树的影子也被算入绿化覆盖面积。绿化覆盖率一般大于绿地率，在实际中要注意两者的区别，避免混淆和误解。A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2
35、，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2022年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。签订的商品房预售合同应当向人民政府（
36、）管理部门登记备案。A.工商B.土地C.房地产D.建设答案：B,C解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 房屋权属登记时，房屋面积按（）进行登记。A、 套内建筑面积B、 建筑面积C、 使用面积D、 套内建筑面积或使用面积 答案：B解析：商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不
37、影响用建筑面积进行产权登记。21年房地产经纪人历年真题7节 第7节（）是风险分析和管理中的一项基础性工作。A.风险评估B.风险识别C.风险衡量D.风险处理答案：B解析：房地产经纪机构的风险管理的主要内容包括：风险识别，是风险分析和管理中的一项基础性工作，其主要任务是明确机构风险的存在，并找到主要的风险因素，为后面的风险衡量和风险处理奠定基础。风险衡量，是运用一定方法对风险发生的可能性或损失的范围与程度进行估计和衡量，确定已识别的风险对房地产经纪机构的影响程度。风险处理，是针对不同类型、不同规模、不同概率的机构内外部风险，采取相应的对策、措施或方法，将风险损失对房地产经纪活动的影响降到最小限度。
38、购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。 A.1B.2C.3D.5答案：D解析：2022年11月，建设部联合国家发展改革委等7部门出台的经济适用住房管理办法（建住房2022258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。房源实物状况包括().A:户型B:建筑结构C:建筑面积D:装修状况E:产权性质答案：A,B,C,D解析：在房地产经纪门店开设的过程中，目标市场应在（ ）时确定。A.选择店址B.选择
39、区域C.准备开业D.租赁谈判和签约答案：B解析：房地产经纪门店的开设；在房地产经纪门店开设过程中，目标市场应在选择区域时确定，确定在哪些区域设置门店，首先要确定目标市场，找准服务对象，然后再依据目标市场、服务对象选择最佳的区域。下列产品类型界定中，（ ）是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置水平，可分为超甲级、甲级、乙级等。A.商务公寓B.LOFTC.写字楼D.商务综合体答案：C解析： 办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。其中，写字楼是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置
40、水平，可分为超甲级、甲级、乙级等，不同档次的写字楼与不同发展阶段、规模实力的企业相匹配。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当日起（ ）日内，持相关证明材料到房地产开发主管部门备案。A.15B.30C.60D.90答案：B解析：城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登
41、记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。(2022年真题)甲机构在接受杨某的售房委托时，应开展的工作为（ ）。A.实地查勘房屋状况B.验看杨某的房产证C.进行产权调查D.帮助杨某修复房屋缺陷答案：A,B,C解析：物业查验包括：现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况。房地产经纪人员应根据现场查验后所了解的情况，向业主提出一些化解房屋缺陷的建议，以利于成交。产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实
42、性、准确性的主要手段。首先要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。房地产转让合同签订后90日内，当事人应向房地产所在地的（ ）管理部门申报成交价格。A.工商B.规划C.物价D.房地产答案：D解析：房地产转让的程序；城市房地产转让管理规定（建设部令第96号）规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。