《21年房地产估价师每日一练8章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师每日一练8章.docx（27页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、21年房地产估价师每日一练8章21年房地产估价师每日一练8章 第1章 房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（ ）又是中央政府财政收入的一个重要来源。A农业经济税收B工业生产带来的利润C商业经济经营带来的巨大财富D与房地产有关的收入正确答案：D任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务有必然的直接关系。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的
2、房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估答案：B解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。 丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ）。A住房公积金贷款B自营性个人住房贷款C个人住房组合贷款D单位购建房贷款正确答案：AC下列选项中，属于比较法适用对象的有（）。A.标准厂房 B.在建工程 C.高档公寓 D.房地产开发用地 E.纪念馆答案：A,C,D解析：本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如
3、：（1）住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估
4、投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（）。A.土地使用权转让市场 B.存量房地产交易市场 C.土地使用权出让市场 D.新建商品房租售市场答案：C解析： 本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（）。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建
5、设用地规划许可证D.国有土地使用证答案：B解析：本题考查的是施工许可管理。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。参见教材P80。21年房地产估价师每日一练8章 第2章（）是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。A.当事人姓名或者名称及住所 B.租赁期限 C.抵押用途 D.租金及交付方式 E.房屋的修缮责任答案：B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁登记备案。租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7
6、，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断正确答案：C甲土地的单价2000510000元/m2，乙土地的单价1500710500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用为（）。A、人工费 B、材料
7、费 C、施工机具使用费 D、企业管理费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫和过度开发的区别与联系。过度开发反映市场上的供求关系，而泡沫反映市场价格和实际价值之间的偏离程序。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。P56。房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。（）答案：对解析：考点:估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价
8、值。如某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机械设备等的价值。下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值 B.开发建设投资 C.长期借款 D.净转售收入答案：B解析：本题考查的是基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。 我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的货币补贴性住房制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2
9、1年房地产估价师每日一练8章 第3章 2022年3月某人以45万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2022年3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付款的收益率为（ ）。A12%B134%C80%D125%正确答案：C(2022真题) 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（）。A.医院B.疗养院C.商场D.住宅区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上
10、升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大正确答案：ABCD坐标解析法是土地面积量算的一种基本方法。（）答案：对解析：本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积量算的基本方法包括坐标解析法、几何要素法和图解计算法等。 某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40% 为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10
11、年，年利率为10%，每年可用于 还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。A0.21B1.23C2.01D3.23正确答案：B变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。A规划意见书（选址
12、）B建设用地规划许可证C国有土地使用证D建设工程规划许可证答案：A解析：对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书（选址）审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分确定下来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练8章 第4章某房地产估价机构于 2022 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为
13、 2022 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2022 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2022 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?答案：解析：（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润
14、率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门，暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过（）。A.6个月 B.9个月 C.1年 D.2年答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 （一）某市2022年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租
15、给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50，实际建筑面积为60，其中10建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80，其被拆迁房屋的市场价格为13.85万元。回答1至4题刘某应补交房款为（ ）万元。A5.60B8.40C8.55D22.40正确答案：B出租人权益价值的构成包括（ ）。A.无租约限制价值B.合同租金现值C.剩余租赁期内合同租金现值D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值答案：C,E解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约
16、限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。P99。某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地80公顷开发建设一综合小区。该开发公司征用该片土地应报（）审批。A、Z县人民政府B、Y市人民政府C、X省人民政府D、国务院答案：D解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 某出租的写字楼，使用面积为3000，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平
17、方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）正确答案：运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析：运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。运用平均发展速度法
18、进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入正确答案：DD潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。21年房地产估价师每日一练8章 第5章 普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （ ）此题为判断题(
19、对，错)。正确答案：某家庭预计在今后的10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?答案：解析：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额33.46万元。 解 (1)已知该家庭每月可用于支付住房抵押贷款的月还款额：A1600030%4800元，月贷款利率为i12%/121%，计息周期数：N1012120个月。 (2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额。 房地产使用权目前主要是( )。A土地占有权B土地收益权C土地所有权D土地使用权正确答案：D答案 D土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有
20、、使用、收益和部分处分的权利。 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率正确答案：B答案 B临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。(2022年真题) 在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的
21、运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（）答案：对解析：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。 正常成交价格的形成条件包括（ ）。A公开市场，交易对象本身也具备市场性B理性的经济行为C适当的期间完成交易D买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量正确答案：ABCD正常成交价
22、格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。下列不属于社会保险的是（）。A、养老保险B、农业保险C、医疗保险D、失业保险答案：B解析：本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。参见教材P317。21年房地产估价师每日一练8章 第6章 住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。A住房公积金管理中心动作B银行专户C低存低贷D财政监督正确答案：C运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。A、静态分析法B、动态分析法C、成本法D、比较法E、总和法答案：A
23、,B解析： 本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地产估价机构应该怎么处理若李某对估价结果有异议时，应如何处理答案：解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。（1）房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或
24、者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。 自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设
25、施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。甲运营商发行的收益凭证属于（ ）。A.契约型REITsB.公司型REITsC.权益型REITsD.抵押型REITs答案：A,C解析：本题考查的房地产信托投资基金。选项B需要成立信托投资基金公司，投资者购买基金公
26、司股份成为其股东；选项D是以抵押贷款为基础设立的。P306307。实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。参见教材P121。非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )年向土地管理部门提出申请。A、 1B、
27、 2C、 3D、 4答案：A解析：知识点 国有土地使用权出让 自拆自建行为也需要申领房屋拆迁许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练8章 第7章 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。A分散风险职能B资金职能C组织经济补偿职能D防灾防损职能E分配职能正确答案：AC按投资业务不同，房地产投资信托可分为（）。A.多重合伙型 B.权益型 C.抵押型 D.互换型 E.混合型答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。某宗
28、房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）2500/（1+3%）2427（元/m2）。 一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条
29、件的是（）。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选 B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的 C.销售者需要实现总效用最大化 D.商品可以转让，且具有不可移动性答案：B解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时
30、，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价正确答案：C实物期权类型主要包括（）。A、等待投资型期权B、成长型期权C、放弃型期权D、刚性期权E、柔性期权答案：A,B,C,E解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。 房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红正确答案：A21年房地产估价师每日一练8章 第8章根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府
31、不动产登记机构办理。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。A门窗翘裂B卫生洁具C供热、供冷系统和设备D屋面防水正确答案：D某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A、6250 B、8000 C、9250 D、10000答案：C解析：本题考
32、查的是剩余技术。土地价值（800300010%）/8%6250（万元）；该房地产价值土地价值建筑物价值300062509250（万元）。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，
33、改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务
34、净现值和财务内部收益率。答案：解析： 前四年客房每年收入=18036521090%=12417300元=1241.73万元前四年写字楼每年收入=9601000085%=8160000元=816万元其他收入为600万元/年前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515万元第六年客房收入=16036521080%=9811200元=981.12万元第六年写字楼收入=960（10000-5000）95%=4560000元=456万元第六年其他收入=400万元第六年净收益=（981.12+456+400）（1-55%）=826.704万元第七年至第二十年写字楼每年
35、租金收入=960500095%=4560000元=456万元第七年至第二十年客房每年收入=200（100+210）36590%=20367000元=2036.7万元其他收入=800万元/年第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）（1-50%）=1646.35万元资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（826.704-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+107
36、2.74=369.4698万元计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（826.704-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077内部收益率IRR=8%+1%369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31%下列属于单位工程的有（）。A.土建工程 B.安装工程 C.装饰
37、工程 D.地下连续墙工程 E.土石方工程答案：A,B,C解析：本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。2022 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 3000
38、0 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。征收补偿李某房屋的建筑面积为（）。A.90m2B.100m2C.110m2D.115m2答案：B解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：D解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。