《22年房地产估价师每日一练8卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《22年房地产估价师每日一练8卷.docx（20页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、22年房地产估价师每日一练8卷22年房地产估价师每日一练8卷 第1卷张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是( )。A.张某B.李某 C.赵某D.甲保险公司答案：B解析：被保险人享有向保险人要求保险损失赔偿或给付保险金的法人或自然人。受益人是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。A5B10C20D30答案：D解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅
2、专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 项目投资目标的控制是使该项目的实际投资大于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（）。A名胜古迹自用的房产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场答案：B,C,D,E解析：免征房产税的房产有：国家机关、人民团体、军队自用的房产，但是，上述单位的出租房产以及非自身
3、业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。开发贷款的贷款利率属于（）。A.时间类参数 B.资金类参数 C.融资类参数 D.收益类参数答案：C解析：本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。下列可以征收国有土地上房屋的项目有（）。A.北京市地铁5号线工程B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程C.天津市经济适用房建设工程
4、D.北京大兴区某商品房建设工程E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程答案：A,B,C解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。选项A属于由政府组织实施的交通基础设施建设，选项B属于由政府实施的能源基础设施建设，选项C属于由政府组织实施的保障性安居工程建设。选项DE属于非公共利益的范畴，不能征收国有土地上房屋。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。A、 市场价格上升B、 市场价格下降C、 市场价格不变D、 市场价格变化不确定答案
5、：B解析：22年房地产估价师每日一练8卷 第2卷需求影响因素分析是需求分析的第一步。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。 从公有住房信房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 信用卡的功能不包括（ ）功能。A转账结算A储蓄C汇兑D期权正确答案：DA房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万
6、元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。这宗商业土地使用权出让年限为（）。A、40B、50C、60D、70答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正 B.单价修正 C.分离修正 D.百分比修正答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。 城市房屋拆迁估价过程中，实地查堪地估价人员、拆迁人、被拆迁人签字
7、认可。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师每日一练8卷 第3卷在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（）答案：错解析：考点:收集交易实例的途径。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（）答案：错解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。#房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一
8、个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案：D解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/m2。A1840B2840C2966D3000正确答案：D依题意，可根据公式：新建房地价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投
9、资利息+销售费用+开发利润，代人数值即得。(2022真题) 土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。 工程（ ）是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A成本控制B进度控制C质量控制D合同控制正确答案：AA工程成本控制是监督成本费用、降低丁程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。 由于房地产价值量大。加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（ ）等方面的情况在短时间内不易了解。A产权B
10、质量C效率D能量E环境正确答案：ABE22年房地产估价师每日一练8卷 第4卷根据资产评估法，中国房地产估价师与房地产经纪人学会应当在其网站上公布房地产估价师名单，并实时更新。（）答案：对解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单，并实时更新。参见教材P188。 查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看（ ）。A墙体承重材料B竹质的家具C装修装饰材料D家用电器正确答案：C 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（ ）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A高于B等于C低于D不高于E不等于正确答案：AB
11、物业管理最主要的特征是（）。A.社会化 B.专业化 C.信息化 D.市场化答案：D解析：本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5% B.8% C.10% D.15%答案：C解析： 本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（）答案：对解析：考点:土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。希望与他人订立合同的意思表示是（）。A、要约 B、承诺 C、要约邀请 D、
12、新承诺答案：A解析：本题考查的是合同的订立。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。22年房地产估价师每日一练8卷 第5卷 通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A企业所编制的会计报表可分为月报、季报和年报。（）答案：对解析： 本题考查的是会计报表的种类。企业所编制的会计报表可分为月报、季报和年报收益法根据资本化类型的不同，分为（）。A、直接资本化法B、投资法C、报酬资本化法D、利润法E、市场法答案：A,C解析：考点:收益法的含义。收益法根据资本化类型的不同，分为
13、直接资本化法和报酬资本化法。 根州房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房崖D共有房屋E商品房预售许可证办理之中的房屋正确答案：AE 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。
14、估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?正确答案：1本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关法院，这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。2拍卖保留价即拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，法院可参照市价来确定。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不
15、得超过前次保留价的20%。3本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有：土地使用权出让金及相关的税费(补地价)、拍卖过程中的相关费用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费，如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：考点:投资组合技术。20（52010%）/8%57.5万元。自有资金抵押贷款金额。开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。答案：错解析：开放型基金证券中按基准价格
16、由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。22年房地产估价师每日一练8卷 第6卷建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格。包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。参见教材P305。 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D委托方确定的用途正确
17、答案：B 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE征收要给予补偿，而征用则不用给予补偿。（）答案：错解析：本题考查的是征收与征用的异同。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。（）是执行货币政策的金融机构。A.政策性银行 B.非银行金融机构 C.中央银行 D.商业银行答案：C解析：本题考查的是金融体系概述。中央银行是代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体
18、系中居领导核心地位。城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起( )日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A、 10B、 15C、 20D、 30答案：D解析：知识点 房地产抵押登记房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）答案：错解析：建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门工程建设项目招标范围和规模标准规定必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。22年房地产估价师每日一练8卷 第7卷 业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某住宅用地出
19、让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。A38B40C58D60答案：A解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50210=38（年）。按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。A、70B、60C、50D、40答案：A解析：考点:寿命长久。居住用地为70年。 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/ m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据
20、悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/ m2。A 2139 B 2146 C 2651 D 2659正确答案：D房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括（）。A、地域分析与选择B、具体地点的分析与选择C、建筑总面积的分析与选择D、平面布置的分析与选择E、对出售、出租、自营等方式进行选择答案：A,B解析：考点:房地产开发项目策划。房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的
21、分析与选择。选项CD属于开发内容和规模的分析与选择，选项E为产品经营方式的分析与选择。2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于
22、2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。李某所签订的房地产买卖合同为（）。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同答案：A,C,D解析：本题考查的是合同法概述。房地产买卖合同为双务合同、有偿合同、典型合同，同时，该合同不以其他合同存在为前提而存在，故为主合同。P412。经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A、补贴收入B、出租收入C、销售收入D、其他经营收入答案：A解析：本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等
23、。22年房地产估价师每日一练8卷 第8卷 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券正确答案：C 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。（
24、）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A、寻求多样化购买行为B、习惯性购买行为C、化解不协调购买行为D、复杂购买行为答案：B解析：考点:消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资答案：B解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资
25、回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由（）的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。A.违法行为发生地 B.房地产估价机构所在地 C.房地产估价师户籍 D.房地产估价师居住地答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。第四十条：房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。