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1、21年物业管理师历年真题解析8节21年物业管理师历年真题解析8节 第1节根据物业管理条例，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得()的同意后，按照规定办理有关手续。A:相关业主B:业主大会C:业主委员会D:物业服务企业E:有关行政管理部门答案：A,B,D解析：物业管理条例关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了三方面的规定：一是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意；二是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；三是明确利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方式。写字楼物业管理的常规目
2、标不包括()A:经营目标B:管理目标C:服务目标D:发展目标答案：D解析：写字楼物业管理的常规目标包括：(1)经营目标：收益部分使用率最大化；(2)管理目标：物业资产保值率和升值率最大化；(3)服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。 税法中的折旧年限( )。A比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长B比建筑物的自然寿命长，比经济寿命短C比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长D比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短正确答案：D 物业服务收费的形式包括( )。A佣金制收费B包干制收费C委托制收费D酬金制收费E固定式收费正确答案：ABD 作为专业人士的物业管理人员，必须设法进行三方经常沟通，三方经常沟通的渠道
3、，包括业主、租户以及( )。A开发商B物业管理人员C房管科D建造商正确答案：B 有关合同要约的法律意义的表述中，不正确的是( )。A要约是一种法律行为B要约到达受要约人时生效C要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销D撤销要约的通知限于在受要约人发出承诺通知之前或者与要约同时到达受要约人E撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人正确答案：ABCE21年物业管理师历年真题解析8节 第2节 物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。以下属于直接材料费的是( )。A办公费B.工资C燃料和动力费D低值易耗品摊销正确答案：C按照国家有关规定，取得建设用地
4、使用权的途径主要有()。A:通过行政划拨方式B:通过国家出让方式C:通过房地产转让方式D:通过土地或房地产租赁方式E:通过行政征收方式答案：A,B,C,D解析：按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：(1)通过行政划拔方式；(2)通过国家出让方式；(3)通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）；(4)通过土地或房地产租赁方式。()反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础。A:平均指标B:相对指标C:总量指标D:劳动量指标答案：C解析：总量指标反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模和总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以
5、也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是()A:市场租金高于基础租金B:市场租金低于基础租金C:市场租金等于基础租金D:市场租金和基础租金的高低无法比较答案：A解析：在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营管理企业还可以根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取， 在混凝土中，( )起骨架作用。A水泥B石灰C水D砂、石子正确答案：D收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用()来评估。A:市场法B:成本法C:收益法D:内插法答案：C解
6、析：收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。21年物业管理师历年真题解析8节 第3节物业管理条例规定，物业服务企业在业主装修房屋前应当履行()义务。A:配合B:协助C:告知D:警告答案：C解析：物业管理条例第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。则该宗物业的收益价格为（
7、）万元。A85.26B86.32C90.12D91.52正确答案：D写字楼物业管理常规目标包括经营、管理和（ ）等三方面内容。A.维护 B.服务C.效益 D.安全答案：B解析：写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。在房地产投资分析中，()又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。A:运营费用B:准备金C:净运营收益D:税金答案：B解析：准备金又称大修理基金.是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的()以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消
8、失。A:10%B:15%C:20%D:25%答案：A解析：设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的10%以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。下列对象中，在估价时适合采用成本法的有()。A:住宅B:学校C:标准工业厂房D:医院E:钢铁厂答案：B,D,E解析：只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油口、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需
9、要而开发建设的物业。21年物业管理师历年真题解析8节 第4节在房地产市场需求指标中，国内生产总值的表现形态不包括()A:物理形态B:产品形态C:价值形态D:收入形态答案：A解析：国内生产总值是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。 下列说法不正确的是( )。A物业管理的基础是业主的财产权B对物业进行管理是业主行使财产权的行为C选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一D业主不可以进行自我保洁和自我绿化正确答案：D对合同承诺的法律意义表述中，不正确的是( )。A:受要约人一经作出承诺，
10、该合同即告成立B:承诺只可以撤销不可以撤回C:双方当事人就要受合同的约束D:-要约人与受要约人(即承诺人)之间就形成了合同关系答案：B解析： 业主大会会议可以采用( )的形式。A业主集体讨论B书面征求意见C书面投票表决D口头征求意见E口头投票表决正确答案：ABC CIH最具特色的就是( )的培训课程。A形式单调B人群单一C针对不同人群D不针对特定人群正确答案：C 物业管理条例规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由（ ）责令限期改正，给予警告。A省级以上地方人民政府房地产行政主管部门B县级以上地方人民政府房屋规划主管部门C
11、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门D县级以上地方人民政府公安机构正确答案：C21年物业管理师历年真题解析8节 第5节绿篱及造型植物日常绿化检查的重点内容包括( )。A:有无攀爬及寄生植物B:虫、病害情况C:修剪造型情况D:施肥及水分状况E:表面平整度、秃斑答案：B,C,D解析：依据相关规定，实施物业管理招标的主体有()。A:前期物业服务单位B:建设单位C:业主大会D:业主委员会E:业主答案：B,E解析：本题考核的知识点为前期物业管理招标投标的概念。物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。物业经营管理服务的目标是 （ ）
12、。A.防止物业泡沫B.保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C.合理筹划物业税收D.提供舒适环境并切实保障物业的治安安全答案：B解析：物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基站上保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。围绕“4P”进行营销管理是“以()为中心”的市场营销策略。A:企业B:产品C:客户D:社会答案：B解析：20世纪后半叶，“以产品为中心”的市场营销策略主导着企业的销售与服务运作，企业以自身为出发点来面对外部的市场环境，围绕着Product（产品）、Price（价格）、Place（渠道
13、）、Promo-tion（促销）“4P”进行营销管理。在物质不够丰富以及企业生产能力不足的年代，企业“以产品为中心”进行销售与服务运作十分奏效，那时客户/消费者在意的是如何能够买到产品、购买的是否为真品以及产品质量如何。2022年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。请分析后回答以下问题：1.物业服务企业这样回答对吗
14、?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?2.针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?答案：解析：1.物业服务企业回答的不对。处理该问题的正确做法：(1)向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。(2)向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(3)处理开发商遗留问题的几种方式：1)代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。2)协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。3)协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。2.对业主拒交物业服务费问题的解决办法：(1)确定其未按期缴费的原因是否属
15、于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业眼务收费的理解和配合。(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。(4)如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。 房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行( )的过程。A优化组合B协调C管理D
16、处置E计划正确答案：ABC21年物业管理师历年真题解析8节 第6节“绿水青山带笑颜”是对哪种情绪状态的描写()。A:心境B:激情C:应激D:快乐答案：A解析：情绪状态是指在特定时间内，情绪在强度、速度、紧张水平和持续时间上的综合表现。情绪有三种典型状态，分别是心境、激情和应激。心境是一种具有感染性的、平稳而持久的情绪状态。它不是关于某事物的特定的体验，而是体现出弥散性的特点，即以同样的情绪体验对待切事物。“感时花溅泪，恨别鸟惊心”、“绿水青山带笑颜”等，都是对心境的描写。没有考虑资金时间价值因素的影响，而是直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是()。A:清偿能力指标B:贷款利率指标C:静态指
17、标D:动态指标答案：C解析：静态指标是指在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算得出的指标，这些指标计算方便，通常在投资项目进行概略评价时采用。物业服务合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照()原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。A:人身自由B:组织自由C:规定自由D:契约自由答案：D解析：提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。物业管理条例规定物业服务企业“可以”而不是“应当”提供相关服务，是因为物业服务企业是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的全体业主提供公共性物业服务的专业化机构。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照
18、契约自由原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。建筑节能技术一般可分建筑节能材料技术、建筑系统和设备节能技术、建筑环境控制系统节能技术和()节能技术。A:建筑物本体B:建筑结构C:建筑空间D:建筑智能化答案：A解析：建筑节能技术一般可分为四大类，即建筑节能材料技术、建筑物本体节能技术、建筑系统和设备节能技术、建筑环境控制系统节能技术 以下属于由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备是（ ）。A户外围墙B落水管C照明设施D电梯正确答案：C 财务收支计划通常以( )的形式体现，这是业主非常关注的内容。A租赁计划B支出计划C预算计划D开支计划正确答案：C21年物业管理师历年真题解析8节
19、第7节 在正式开展新建物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。工作流程一般包括（ ）。A工作联络登记表B物业承接查验记录表C物业承接查验工作流程D物业查验的内容及方法E承接查验所发现问题的处理流程正确答案：CDE 根据物业维护保养的需要，在大修、中修和更新改造费用不足时，由( )决定向全体业主续筹资金。A.业主委员会B业主大会C.物业的建设单位D物业产权人正确答案：B 零售商业物业经营管理的核心内容是( )。A策略与运行管理B现场管理C市场需求分析D选择分析正确答案：A 下列( )是影响能力发展的因素。A意志力B知识和技能C社会实践D教育E素质正确答案
20、：BCDE 鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的处理情况中，（ ）适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。A观察使用B停止使用C处理使用D改装使用正确答案：C对给水排水系统应注意的事项叙述，不正确的是( )。A:应保证消防用水的基本储备B:北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故C:餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞D:采用分流排水系统的不需要坚持雨水和污水分流排放，允许污水通过雨水管道排放答案：D解析：21年物业管理师历年真题解析8节 第8节 物业服务企业的营业成本包括( )等。A直接人工费B补贴收入C.专项维修资金
21、D.间接费用E直接材料费正确答案：ADE 合同要约无法生效的情形有( )。A受要约人的承诺B受要约人承诺的撤销C要约应不可抗力无法传达到受要约人处D要约的内容虽具有足以使合同成立的主要条款，但内容不够明确，使受要约人不能理解要约人的真实意图E要约人的意思表示不真实，不具有订立合同的真实意图正确答案：CDE 麦克莱兰的需要理论又称为( )。A双因素理论B三重需要理论C五层次理论DERG理论正确答案：B 某栋高层写字楼在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。根据以上案例，回答810题：物业装饰装修的时间管理要求是什么?正确答案：装饰装修时问应根据各地不同的作息时
22、间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。一般装饰装修时问是指除节假日之外的正常时间。特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。装饰装修期是指装饰装修过程的完结时间，目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过3个月。 物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的( )计提坏账准备金，计人管理费用。A.0.2%0.3%B.0.3%0.5%C0.5%1%D1%2%正确答案：B在建筑区划内应当自业主共同决定的事项有()。A:改变物业管理用房的用途B:筹集使用建筑物及其附属设施的维修资金C:更换业主委员会成员D:决定规划用于停放汽车的车位、车库的归属E:改建建筑物及其附属设施答案：B,C,E解析：根据物权法和条例关于业主共同决定事项的规定，指导规则明确了业主大会的十项职责：制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用，法律法规或者管理规约确定应自业主共同决定的事项。