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1、21年物业管理师历年真题解析7节21年物业管理师历年真题解析7节 第1节 社会保险的特征主要包括( )。A社会性B强制性C经济性D互济性E福利性正确答案：ABDE收益性物业运用市场法估价的步骤为()A:搜集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格B:搜集交易实例对可比实例成交价格进行处理选取可比实例求取比准价格C:选取可比实例对可比实例成交价格进行处理搜集交易实例求取比准价格D:选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格搜集交易实例答案：A解析：运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例成交价格进行处理。其中，根据
2、处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整。(4)求取比准价格。赵某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，赵某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法正确的是()A:李某与王某的转租合同继续有效B:李某与王某的转租合同同时失效C:赵某与李某此时不能解除租赁合同D:赵某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意答案：B解析：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 以下不属于维修养护计划的编制依据的是( )。A房屋及设施设备的修理周
3、期与修理间隔期B房屋及设施设备的维修养护计划的制订C房屋及设施设备的技术状态D房屋及设施设备的使用要求和管理目标正确答案：B 在实际经济活动中，当()时，就出现了名义利率和实际利率的区别。A:利率标明的时间单位与寿命周期不一致B:利率标明的时间单位与计息周期不一致C:利率标明的时间单位与经济周期不一致D:利息标明的时间单位与寿命周期不一致答案：B解析：在实际经济活动中，计息周期有年、季度、月、周、日等，也就是说，计息周期可以短于一年。这样就出现了不同计息周期的利率换算问题。也就是说，当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。在实践中，从事物业管理活动的企业，具有
4、独立法人资格的是()A:按公司法组建的物业管理公司B:房地产开发企业内设的物业管理部门C:房地产开发商设立的子公司D:物业管理分支机构答案：A解析：在实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照公司法组建的物业管理公司；有的不具备法人资格，如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构；有的名义上具有法人资料，实质上不能独立的行使权利和承担责任，如一些房地产开发商设立的子公司。物业管理条例第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的( )。A:物业服务合同B:前期物业服务合同C:管理规约D:其他物业管理合同答案：B解析：
5、下列财产中，不得进行抵押的是()。A:房屋所有权B:土地所有权C:机动车D:机器答案：B解析：本题考核的知识点为不得进行抵押的财产。下列财产不得抵押：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6)依法不得抵押的其他财产。物业管理的制度文书主要有( )。A:制度B:通知C:守则D:办法E:公约答案：A,C,D,E解析：21年物业管理师历年真题解析7节 第2节关于酬金制收费方式，下列说
6、法正确的有()。A:酬金制在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用B:酬金制的物业服务支出自业主负担C:酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金D:酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出E:为保证收益的稳定性，物业管理企业可对所收的物业服务支出进行合理的投资答案：A,B,C,D解析：酬金制也称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出自业主负担，物业服务企业受业主委托，运
7、用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。酬金制计费方式，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。E项，物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 是物业管理活动产生的契约基础。A物业管理条例B物业服务合同C合同法D民法通则正确答案：B 关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（ ）。A名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值B名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越小C当每年计息周期数m1时，名义利率与实际利率相等D当每年计息周期数m&
8、gt;1时，名义利率大于实际利率正确答案：C 早期介入的内容不包括( )。A规划设计阶段B销售阶段C管理阶段D建设阶段正确答案：C 在日本物业管理特点活动中，最主要呈现的特点是( )。A超前管理意识B高度重视清洁工作C重视各类人员的培训D协会培训E企业培训正确答案：ABC 为了维护房屋租赁市场秩序，下列不可以进行房屋租赁的情况有( )。A依法取得房屋所有权证的B司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C共有房屋未取得共有人同意的D权属有争议的E已抵押，经抵押权人同意的正确答案：BCD下列各项属于物业管理清洁服务的延伸服务的是()。A:建筑物外公共区域的清洁B:建筑物内
9、公共区域的清洁C:管道疏通服务D:上门有偿清洁服务答案：D解析：上门有偿清洁服务是为了满足业主（客户）的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，属于常规物业管理清洁服务的延伸服务。李小姐住在某小区五楼。六楼的邻居王先生五?一期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重。非常着急。在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下。物业管理公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。但是事情远远没有结束
10、，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业管理公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业管理公司夹在中间，显得左右为难。请问在上述案例中，你认为物业管理公司的夹缝状况是如何造成的?由于强行进入王先生家。给其造成的损失谁承担?给出你对物业管理公司在善后处理方面的意见。(1)在一般情况下，物业管理公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业管理公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏
11、水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，物业管理公司应及时与王先生取得联系，告知情况。物业管理公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成夹缝状况的主要原因。(2)根据民法通则等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。(3)在善后处理上物业管理公司应当注意的是：应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。答案：解析：是指在预收的物业服务
12、资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。A包干制B酬金制C报酬制D包工制正确答案：B21年物业管理师历年真题解析7节 第3节 业主可以在( )方面对物业管理企业授权。A保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理B配合建设单位制定关于物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理，以及共用秩序和环境的维护等方面的规章制度C按照政府规定数额与比例缴存、储备专项维修资金，并按照政府规定管理和使用物业专项维修资金D以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为E维
13、护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用正确答案：BD2022年3月16日，物权法颁布后，物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。这一阶段物业管理政策法规主要特点有()。A:协调性B:引导性C:创新性D:一致性E:调整性答案：A,B,C解析：2022年3月16日，物权法颁布后，以物权法为指针，物业管理的政策法规开始了新轮的修改和完善。这一段物物业管理政策法规主要体现以下特点：协调性，主要是强调制度建设要与上位法保持一致，以避免法律适用的冲突，保证国家法制统一，引导性，主要是、政府从改善民生和发展经济出发，着力制定指导和支持物业服务业发展的产业政策，创新性，主要是在总结物业管理发展30年
14、经验基础上，进行符合市场规律和行业特征的制度创新。 考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有( )。A经济效益指标、服务质量指标B服务质量指标、社会效益指标C社会效益指标、成本指标D服务质量指标、成本指标正确答案：A 一个完整的空调系统组成不包括( )。A主调对象B被调对象C空气处理设备D空气输配系统正确答案：A 一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作由( )负责。A中国物业管理协会B住房与城乡建设部C地方物业管理行政主管部门D住房与城乡建设部信息中心正确答案：A 客户满意调查过程的成败首先取决于该( )。A分析结果B客户满意过程再评估C调查的策划D客户满意度
15、调研正确答案：C属于共用设施设备运行管理主要内容的是( )。A:制订合理的运行计划B:外包的选择C:节能管理D:配备合格的运行管理人员E:建立健全必要的规章制度答案：A,C,D,E解析： 物业管理投诉处理的程序是( )。记录投诉内容；判定投诉性质；调查分析投诉原因；确定处理责任人；总结经验，改善服务；ABCD正确答案：A按照公众与组织的密切程度，可把公众分为()。A:相关公众与非公众B:潜在公众与现实公众C:内部公众与外部公众D:组织公众与非组织公众答案：C解析：公众常见的划分方法：按照公众与组织的关系，可以把公众分为相关公众与非公众，从公众发展变化角度，可把公众分为潜在公众与现实公众，按照公
16、众与组织的密切程度，可把公众分为内部公众与外部公众，按照公众对组织的态度，可把公众分为顺意公众、逆意公众和独立公众，按照公众对组织的重要性，可把公众分为首要公众、次要公众和边缘公众，从公众稳定性角度，可把公众分为组织公众和非组织公众。21年物业管理师历年真题解析7节 第4节 根据公共契约，房屋署应承担居住房屋交付使用后( )年的管理责任。A37B15C510D815正确答案：C物权法规定，建筑区划内需由业主共同决定的事项有()。A:制定和修改业主大会议事规则B:制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C:出租专有部分使用所得收益D:选聘和解聘物业服务企业或其他管理人E:筹集和使用建筑物及其附属设
17、施的维修资金答案：A,B,D,E解析：物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。根据城市房屋租赁管理办法，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后（ ）日内到房地产管理部门办理登记备案手续。A:10B:30C:45D:60答案：B解析：()是心理过程的动力特征，贯穿于切心理过程的始终，是一切心理过程的共同特性。A:注意B:感觉C
18、:记忆D:思维答案：A解析：心理过程包括认知过程、情绪情感过程和意志过程。认知过程，又称认识过程，是人们获取知识和应用知识的过程，包括感觉、知觉、记忆、思维、想象和注意等。其中，注意是心理过程的动力特征之一，贯穿于一切心理活动的始终，是一切心理过程的共同特性。 下列选项中，不属于建筑物基本组成部分的是( )。A墙或柱B楼板层与地面C.楼梯D阳台正确答案：D 业主大会成立的意义包括（ ）。A关系着业主如何减少自己的义务B关系着维护自身的合法权益C关系到广大业主的切身利益D关系到建筑区划内的安定团结E关系到社会的稳定正确答案：BCDE业主使用物业、接受服务中的风险包括( )。A:合同期限B:物业使
19、用带来的风险C:管理费收缴风险D:物业违规装饰装修带来的风险E:高空抛物和改变物业使用功能的风险答案：B,D,E解析：保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用，其中，公共责任保险直接保险的对象是()A:保险人B:投保人C:被保险人D:受害人答案：C解析：保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的几点是：(1)保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；(2)被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；(3)公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受无权直接向保险人索赔
20、；（4）有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。关于建筑给水方案的说法，错误的是( )。A:直接给水方式是最简单、经济的给水方式B:设水箱的给水方式易产生水质污染问题C:相比直接给水，采用间接给水时用水的压力和流量基本不受给水管网的影响D:高层建筑采用分区给水主要是因为给水水压不足无法满足高层用户使用的要求答案：D解析：21年物业管理师历年真题解析7节 第5节 是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。A利润最大化B资本利润最大化C企业价值最优化D每股利润最大化正确答案：A企业的社会
21、关系资源是()。A:重要的人员资产B:重要的组织资产C:重要的无形资产D:重要的信息资产答案：C解析： 在消防安全检查组织形式上可采取（ ）相结合的方法。A日常检查B重点检查C全面检查D专项检查E抽样检查正确答案：ABCE会所要把()放在一切经营行为的首位。A:器械安全B:防火安全C:水质安全D:空气质量安全答案：B解析：会所要把防火安全放在一切经营行为的首位。除上述安全工作之外，会所还会涉及器械安全、水质安全、空气质量安全等一系列有关的安全管理责任。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。 在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是（ ）：A建设单位B业主C专业公司D政府部门正
22、确答案：B 窗的种类不包括( )。A折叠窗B固定窗C平开窗D立转窗正确答案：D房地产开发投资企业所得税税率一般为()A:23%B:33%C:43%D:53%答案：B解析：企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额*税率。应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。行政权力具有的特点包括( )。A:行政权力是一种公共权力B:行政权力具有公平性C:行政权力具有一元性D:行政权力具有合法性E:行政权力是一种强制性的权力答案：A,C,D,E解析：本题考核的是行政权力的特点。行政权力是国家行政机关为
23、了有效地实现国家意志，依靠特定的手段和宪法原则，对国家事务进行管理的权力。行政权力有其自身的特点：(1)行政权力是一种公共权力;(2)行政权力具有合法性;(3)行政权力是一种强制性的权力;(4)行政权力具有一元性。()是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。A:物业B:物业管理C:物业管理内容D:物业服务内容答案：B解析：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活
24、动。21年物业管理师历年真题解析7节 第6节 从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有( )等方面的内容。A守法经营B诚信经营C努力学习掌握专业技能D团结互助、公平竞争E提高竞争能力正确答案：ABCD从管理层面看，零售商业物业经营管理的核心内容是 （ ）。 A.物业设施的维护 B.策略与运行管理C.现场管理 D.环境管理答案：B解析：策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物北的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。 以下关于物业服务合同中对合同期限约定的说法，正
25、确的是（ ）。A物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法B物业服务合同应列明合同签订日期C物业服务合同应约定违约损害的计算方法、赔偿范围D物业服务合同应约定计算合同有效期的办法正确答案：A物业管理本质上是()对物业管理区域内共同利益的维护和管理。A:物业使用人B:物业服务企业C:建设单位D:业主答案：D解析：业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。施工质量控制包括()。A:事前质量控制B:全面质量控制C:事中质量控制D:分步质量控制E:事后质量控制答案：A,C,E解析：施工质量控制应贯彻全面全过程质量管理
26、的思想，运用动态控制原理，进行质量的事前控制、事中控制和事后控制。事前质量控制，即在正式施工前进行的事前主动质量控制，事中质量控制，指在施工质量形成过程中，对影响施工质量的各种因素进行全面的动态控制，事后质量控制，旨在使不合格的工序或最终产品不流入下道工序、不进入市场。 房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括的主要内容有( )。A当事人姓名或者名称、住所B中介服务项目的名称、内容、要求和标准C合同履行期限D收费金额和支付方式、时间E违约责任和纠纷解决方式正确答案：ABCDE表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲
27、线为一条与横轴平行的直线，此时称需求为( )。A:完全弹性B:富有弹性C:单一弹性D:缺乏弹性答案：A解析： 处理社区关系，提供社区服务，维护社区利益，这是社区管理主体功能中的( )。A满足需求功能B管理功能C.组织功能D协调功能正确答案：B 房地产市场交易指标包括（ ）。A销售量B出租量C平均建设周期D吸纳量E预收面积正确答案：ABDE21年物业管理师历年真题解析7节 第7节对于分散产权型的商业物业，一般宜采用()的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务。A:租赁合同B:管理公约C:管理条例D:管理委员会答案：B解析：统一产权型的商业物业，可以在租赁合同中写进相应的管理条款，对承租
28、商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的商业物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务；也可由工商部门、物业服务企业和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例进行管理。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第三节。物业管理条例法律责任的特点包括()。A:具有国家强制性B:行政责任、民事责任并存C:为了处理好物业服务企业和业主之间的关系D:为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系E:体现了业主自我管理、自我监督的原则答案：B,D,E解析：物业管理条例的法律责任有如下几个方面的特
29、点：行政责任、民事责任并存，凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则，确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则，体现了业主自我管理、自我监督的原则。 住宅专项维修资金的交存方式中，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的，应当及时续交。A20%B30%C50%D60%正确答案：B 我国目前行政组织横向划分的方法主要有( )等几种。A.行业系统化B职能部门化C.区域部门化D管理部门化E行业和产品部门化正确答案：BCE 房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。设立房地产开
30、发企业的条件包括房地产开发企业资格和( )。A房地产开发企业从业人员资格B房地产开发企业资质C房地产开发企业资产D以上都不正确正确答案：C 群体决策效率在很大程度上取决于决策( )的复杂程度和时间及代价。A范围B任务C分析D效果正确答案：B 下列选项中，（ ）是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。A企业经营项目B企业资本C企业工程质量D企业资质正确答案：D 在物业管理实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括( )。A管理用房到位B物资配备到位C物业管理人员到位D资金落实到位E档案管理到位正确答案：ABC物业管理条例中，有关前期物业管理招投标的强制性规定，不正确的是()A:住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业B:不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业服务企业C:投标人少于5个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业D:对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业答案：C解析：投标人少于3个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。故C选项表述错误。