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1、21年物业管理师考试真题及详解8辑21年物业管理师考试真题及详解8辑 第1辑 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。( )是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。A回避B自担或保留C预防与抑扬D转移正确答案：B 决定内在不经济的主要因素不包括( )。A企业管理机构庞杂，管理效率低下B厂商具有较雄厚的资金实力C增加销售费用D生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加正确答案：B 企业财务活动的环节中，资金( )包括资金的投放和各项资产的使用两方面。A筹集B.耗费C.运用D收回正确答案：C 新建物业的移交包括(
2、)。A移交双方和移交资料B移交内容和移交资料C移交双方和移交内容D移交内容和移交财物正确答案：C现阶段我国的社区治理主体主要有()。A:社区党组织B:社区工作站C:业主委员会D:房地产开发商E:物业服务公司答案：A,B,C,E解析：我国城市社区治理的主体主要有党和政府的派出机构-社区党组织和社区工作站、居民委员会、驻区机关单位、业主委员会、物业服务公司、自愿者组织以及居民个人等。按照()，可将人际沟通分为正式沟通和非正式沟通。A:对媒介的依赖程度B:所使用的符号形式C:组织程度D:有无信息反馈答案：C解析：人际沟通的类型有多种划分方式：按照对媒介的依赖程度，分为直接的人际沟通和间接的人际沟通，
3、按照所使用的符号形式，分为语言沟通和非语言沟通，按照组织程度，分为正式沟通和非正式沟通，按照有无信息反馈，分为单向沟通和双向沟通。依据法律法规和合同约定，承担房地产开发项目的质量责任的单位有()。A:建设单位B:勘察、设计单位C:物业管理单位D:监理单位E:施工单位答案：A,B,D,E解析：城市房地产开发经营条例规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。下列各项中，属于社会文化结构的是()。A:风俗习惯B:道德观念C:民族D:
4、法律规范E:行为方式答案：A,B,D,E解析：文化结构是抽象的概念，存在于人们的头脑中并通过社会行为表现出来，如社会的风俗习惯、道德观念、法律规范、行为方式等。社会的文化结构富于社会的实体结构之中，这两种结构是在一起发挥作用的。21年物业管理师考试真题及详解8辑 第2辑 决定各种建筑物性质、类型和特点的主要因素是( )。A建筑材料B建筑设备C建筑形象D建筑功能正确答案：D 物业管理的主要内容不包括( )。A财务管理B保洁管理C环境管理D车辆管理正确答案：A取得建设用地使用权的主要途径有()。A:行政划拨方式B:国家出让方式C:协议出让方式D:房地产转让方式E:土地或房地产租赁方式答案：A,B,
5、C,E解析：现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：通过行政划拨方式，通过国家出让方式，通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式。 根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分( )分析。A全面B趋势C潜力D专题E现状正确答案：AD在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于()。A:当地房地产市场状况B:物业本身的状况C:物业所处的位置D:业主希望达到的投资收益率目标E:其可接受的最低租金水平答案：B,C解析：写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。而写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位
6、置及出租单元面积大小也有一定差异，尤其对高层建筑而言。“绿水青山带笑颜”是对哪种情绪状态的描写()。A:心境B:激情C:应激D:快乐答案：A解析：情绪状态是指在特定时间内，情绪在强度、速度、紧张水平和持续时间上的综合表现。情绪有三种典型状态，分别是心境、激情和应激。心境是一种具有感染性的、平稳而持久的情绪状态。它不是关于某事物的特定的体验，而是体现出弥散性的特点，即以同样的情绪体验对待切事物。“感时花溅泪，恨别鸟惊心”、“绿水青山带笑颜”等，都是对心境的描写。 有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标，是管理的( )。A定义B任务C核心D载体
7、正确答案：B物业的承接查验合同中可包含的内容有()A:说明查验的共用部位、共用设施设备的内容B:建设单位的保修责任C:业主应承担的责任和解决办法D:建设单位应向物业服务企业移交的资料E:双方确认共用部位、共用设施设备存在的问题答案：A,B,D,E解析：物业的承接查验合同中可包含以下几个方面的内容：(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容；(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；(3)建设单位应承担的责任和解决办法；(4)建设单位应向物业服务企业移交的资料；(5)建设单位的保修责任等。21年物业管理师考试真题及详解8辑 第3辑设备无形磨损的局部补偿是()A:修理B:现代化技术改造C:更换
8、D:替补答案：B解析：设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。合同要件应当具备的必要条件是( )。A:当事人的缔约能力B:当事人的真实意思表示C:合同的内容合法D:合同的形式合法E:公平、公正、诚信答案：A,B,C,D解析： 从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下( )特征。A采用方便灵活的输入方法B高效的查询与输出手段C与其他软件有良好的兼容能力D以上全是正确答案：D 在车辆出入管理中，对于外来的车辆应采用发( )的方式进行管理。A临时卡B.通行卡C月卡D年卡正确答案：A不能作为中水原水的水源为()。A:冷却水B:厕所排水C:工业废水D:
9、沐浴排水答案：C解析：中水原水即可作为中水水源的未经处理的废、污水。按照排水水质和污染程度轻重，中水原水可分为五大类：冷却水、沐浴、淋浴；盥洗和洗衣排水；厨房排水；厕所排水；雨水。关于保险合同的法律特征，说法错误的是()A:保险合同是一种要式合同B:保险合同是双务无偿合同C:保险合同是一种附合合同D:保险合同是射幸合同答案：B解析：保险合同独特的法律特征包括：(1)保险合同是一种要式合同；(2)保险合同是一种附合合同；(3)保险合同是双务有偿合同；(4)保险合同是射幸合同。物业管理成本开支的审批制度属于()控制。A:前馈性B:防护性C:反馈性D:应急性答案：B解析：防护性控制即制度控制，也称会
10、计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。企业财务管理的总体目标是()A:利润最大化B:企业价值最大化C:资本利润率最大化D:潜在财富最大化答案：A解析：利润是企业补充资本公积，扩大经营规模的源泉。因此，企业财务管理的总体目标是利润最大化。21年物业管理师考试真题及详解8辑 第4辑下列有关物业服务合同的说法中，不正确的是()。A:物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提B:物业服务合同是有偿的C:物业服务合同既不是诺成性合同又不是劳务合同D:物业服务合同是劳务合同
11、答案：C解析：C项，物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。 物业管理招标的主体包括( )。A物业管理企业B物业建设单位C业主大会D业主委员会E物业所有权人正确答案：BCE 物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循的原则包括( )。A公平互利原则B赔偿原则C.最大诚信原则D远因原则E重复保险分摊原则正确答案：ABCE 按( )划分，风险可分为纯粹风险与投机风险。A风险的对象B风险发生的原因C损失的性质D风险影响的程度和范围正确答案：C 缺点为协调困难，机构重叠，人员过多的是( )组织机构形式。A直
12、线制B直线职能制C事业部制D阵制正确答案：C 供给曲线不是或不一定是向右上方倾斜的商品有( )。A土豆B水泥C土地D劳动E钢材正确答案：CD 中华人民共和国合同法规定了要约人不得撤销要约的情形是( )。A要约人确定了承诺期限B要约人没有确定承诺期限C因受要约人的故意使要约人撤销要约的通知无法到达受要约人的D要约人以某种形式明示要约不可撤销E受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作正确答案：ADE签订物业服务合同时，应特别注意的条款有( )。A:合同条款宜粗不宜细B:项目所包括的内容具体、详细C:明确项目管理服务质量标准D:明确相应管理服务费用E:逐项写清管理服务项目答案
13、：B,C,D,E解析：21年物业管理师考试真题及详解8辑 第5辑 物业管理项目前期运作，要求物业管理人员到位，物业管理人员到位的内容不包括( )。A确定物业管理单项服务的分包B对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能C对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构D加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队正确答案：A 固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是 ( )。A现有的业务活动是企业必需的B原有的各项开支都是合理的C物业管理公司领导同意的D增加费用预算是值得的E政策允许的正确答案：ABD物业服务企业是基于()的约定来为业主提供物
14、业管理服务的。A:土地使用权出让协议B:商品房买卖合同C:房屋租赁合同D:物业服务合同答案：D解析：物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。在混凝土中，()起骨架作用。A:水泥B:石灰C:水D:石子答案：D解析：在混凝土中，砂、石起骨架作用，称为骨料。水泥与水形成水泥浆，水泥浆包裹在骨料表面并填充其空隙。在硬化前，水泥浆起润滑作用，赋予拌合物一定和易性，且便于施工。水泥浆硬化后，则将骨料胶结成一个坚实的整体。 是一种常见的管理服务行为，也是物业客户管理的一个重要组成部分。A沟通B交流C交谈D管理正确答案：A 房地产开发企业应当自签约之日起( )日内，向房地产管理部门和市
15、、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。A10B20C30D40正确答案：C下列针对专项维修资金，说法正确的是( )。A:专项维修资金应该在银行专户存储，专款专用B:代收的专项维修资金不计征营业税C:专项维修资金可购买国债D:供水、供电等管线和设施设备的维修养护费用不得从专项维修资金中列支E:物业服务费用不足时，可用专项维修资金补足答案：A,B,C,D解析： 下列说法正确的是( )。A物业管理客户包括内部客户和外部客户B客户投诉处理和满意度调查主要是针对业主所进行的客户管理活动C沟通是两个或两个以上的人之间交流信息、观点和理解的过程D阅读不包括在沟通的方法里E沟通的形式只有语言
16、交流和书面交流正确答案：ABC21年物业管理师考试真题及详解8辑 第6辑不能作为中水原水的水源为()。A:冷却水B:厕所排水C:工业废水D:沐浴排水答案：C解析：中水原水即可作为中水水源的未经处理的废、污水。按照排水水质和污染程度轻重，中水原水可分为五大类：冷却水、沐浴、淋浴；盥洗和洗衣排水；厨房排水；厕所排水；雨水。物业管理机关的首要职责是( )。A:执法监督B:制定政策法规C:管理服务D:执行政策法规答案：B解析： 新建现售商品房项目应当在现售前( )日完成物业管理招标投标工作。A90B60C45D30正确答案：D建筑区划内的事项需由业主共同决定的有( )。A制定和修改法律法规B制定和修改
17、建筑物及其附属设施的管理规约C选举业主委员会和更换业主委员会成员D选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员E筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金正确答案：BCDE不属于业主的建筑物区分所有权的构成是()A:业主对专有部分享有所有权B:业主对专有部分以外的共有部分分别享有所有权C:业主对专有部分以外的共有部分享有共有权D:业主对建筑物区划内的共有部分享有共同管理权答案：B解析：物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列对有关物业管理师执业情况的说法，错误的是()。A:物业管理项目负责人应当由物业管理师担任B:物
18、业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作C:物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于60学时（名师解读：应为40学时）D:物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施答案：C解析：动火过程中的要求包括()。A:现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火B:发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救C:动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种D:动火现场要指定安全负责人E:动火人员要严格执行安全操作规程答案：A,B,D,E解析：动火过程中的要求包括：动火现场要指定安全负责人；现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，
19、发现不安全苗头时，要立即停止动火；发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救；动火人员要严格执行安全操作规程。 财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。其步骤主要有( )。A报告整体分析B财务指标分析C.明确财务报告分析目的D确立财务报告分析标准E基本因素分析正确答案：ABE21年物业管理师考试真题及详解8辑 第7辑 物业服务合同具有的法律特征包括（ ）。A物业服务合同是要武合同B物业服务合同是有偿的C物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同D物业服务合同是劳务合同E物业服务合同是无偿的正确答案：BCD在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，物业管理条例设定的法律责任充
20、分体现了优先保护()利益的原则。A:物业服务企业B:全体业主C:业主大会D:居委会答案：B解析：为维护全体业主的合法权益，物业管理条例既对物业服务企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，物业管理条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。我国个人储蓄存款和国库券利息是以()计算的。A:名义利率B:实际利率C:单利D:复利答案：C解析：利息的计算有单利
21、计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。 物业服务费支出的构成包括（ ）。A物业管理区域清洁卫生费用B物业服务企业固定资产折旧及修理费C物业管理区域绿化养护费用D管理服务人员的工资、奖金和按规定提取的福利费E物业管理区域秩序维护费用正确答案：ACE在我国房地产领域的现行法规体系中，物业管理条例属于房地产()。A:法律B:行政法规C:部门规章D:规范性文件答案：B解析：本题考核的知识点为物业管理条例创设的法律制度。物业管理条例是一部体现政府转变职能的行政法规。 为了处理好行政处罚和
22、承担民事责任之间的关系，物业管理条例在设定法律责任时遵循的原则是( )。A由业主进行自我管理、自我约束B维护全体业主合法权益C确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则D现实性与前瞻性有机结合正确答案：C对确定服务费成本构成的注意事项叙述不正确的是( )。A:要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实B:全面，不要漏项C:测量依据准确，不用或少用估值D:测量尽量多用估值，以防过于准确难于修改答案：D解析：房地产领域的管理制度大体可划分为三个方面，不包括()A:房地产维修养护管理B:房屋安全鉴定管理C:房地
23、产开发经营管理D:房地产管理答案：B解析：房地产领域的管理制度大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。21年物业管理师考试真题及详解8辑 第8辑 物业管理风险中，前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )风险。A收费B合同C项目接管的不确定性带来的D管理正确答案：B实现激励功能的要素有()。A:性格B:气质C:需要D:动机E:能力答案：C,E解析：激励机制，是指组织系统中激励主体通过激励因素或激励手段与激励客体之间相互作用的关系的总和。企业的激励机制包含两个要素：发现员工需要什么，然后用其作为员工完成工作的报酬，确定员工的能力是否可能完成这项工作。也就是说
24、，需要和能力是实现激励功能的两个要素。 全部投标文件编制好以后，应对其进行( )。A封装B封印C打印D出版正确答案：A保证建筑物达到某种要求的技术条件是( )。A:材料B:设备C:生产技术D:结构答案：B解析：关于银行总部物业经营管理特点的说法不正确的是()。A:银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所B:既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求C:保证物业的秩序安全，银行的信息安全是银行自己的责任与物业无关D:银行总部突发事件转多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力答案：C解析：银行总部物业经营管理特点包括以下几个方面：银
25、行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，既要保证银行内部人员办公环境的私密安全，又要确保银行重要客户的出入便捷，需要物业合理的分区管理。既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力。房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（ ）有权依法更换。A:业主大会B:建设单位C:业主委员会D:房地产行政管理部门答案：A解析：属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有( )。A:加强宣传和培训，树立节能意识B:建立能源消耗的计划和考核制度C:对设备或工艺进行改造D:尽量安排设备能够连续、满载开动使用E:合理设定运行参数(如空调温控点)答案：A,B,D,E解析：国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业()制度。A:备案B:注册C:准人D:考试答案：C解析：国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度。