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1、物业管理师考试真题5卷物业管理师考试真题5卷 第1卷建筑内部给水系统自()等组成。A:水表B:给水管道C:排水管道D:配水装置E:给水附件答案：A,B,D,E解析：建筑给水系统是将城镇（区域）给水管网或自备水源的水引入室内，经室内配水管网连至生活、生产和消防用水设备，并满足备用水点对水量、水压和水质的要求的给水系统。建筑内部给水系统由引入管、水表、给水管道、配水装置和用水设备、升压和贮水设备、给水附件等组成。下列说法不正确的是()。A:完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋B:危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力的房屋C:严重损坏房是指房屋年
2、久失修，结构有明显变形或损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋D:设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比答案：A解析：A项，完好房是指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。在正常使用条件下，房屋建筑工程的供热与供冷系统的最低保修期限为()。A:1年B:2个采暖期、供冷期C:3年D:1个采暖期、供冷期答案：B解析： 是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是成本决策结果的系统化。A成本目标B成本水平C成本预算D成
3、本计划正确答案：C 日本真正意义上的物业管理开始于( )。A1957年B1975年C1795年D1597年正确答案：A成本滚动预算的形式包括()A:逐周滚动、逐月滚动和逐季滚动B:逐月滚动、逐季滚动和逐年滚动C:逐月滚动、逐季滚动和混合滚动D:逐季滚动、逐年滚动和混合滚动答案：C解析：滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。物业管理的核心工作是()A:配合机构发展战略的实现B:创造一个益于员工健康的高效生产办公环境C:对物业进行日常的维护与维修D:满足房
4、地产组合投资管理者的要求答案：C解析：物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。 在智能建筑迅猛发展的同时，智能建筑的建设与管理也存在着( )等问题。A整体水平不高，设计质量低B施工规范、验收标准不健全C耗能大D舒适度不断降低E系统集成商技术与职业道德良莠不齐正确答案：ABE 下列有关行政权力自身特点的说法，正确的有( )。A行政权力是一种公共权力B行政权力具有合法性C相对于政治权力来讲，行政权力是一种操作性很强的执行权力，其运用具有极强的操作性和技术性特点D行政权力是一种强制性的权力E行政权力具有“多元性”正确答案：ABCD
5、物业管理师考试真题5卷 第2卷 物业服务企业（ ）改变公共建筑和共用设施用途。A无权决定B无权参与协商C有权决定D有权否定正确答案：A分散式空调系统的特点包括()。A:结构紧凑B:体积小C:安装较复杂D:节省大量风道E:使用灵活答案：A,B,D,E解析：分散式空调系统，也称为局部空调，如果在一个较大的建筑物中，只有少数房间需要空调，或者需要空调房间虽多，但很分散，距离又远，这时需要考虑采用局部空调系统。其特点是结构紧凑、体积小、安装简便、节省大量风道、使用灵活。常用的有窗式空调机、分体壁挂式空调机、互柜式空调机等。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住
6、房售房单位按照()分摊。A:业主大会确定的比例B:各自拥有物业建筑面积的比例C:各自专项维修资金专有账户余额的比例D:所交存住宅专项维修资金的比例答案：D解析：售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。物业管理师申请延续注册时需要提交的材料不包括()。A:与聘用单位签订的劳动合同B:退休人员的退休证明C:达到注册期内继续教育要求的证明材料D:中华人民共和国物业管理师延续注册申请表答案：B解析：编制营业成本预算，应以（ ）预算为基础。A.支出
7、 B.费用C.收人 D.工资答案：C解析：由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。 1994年4月建设部颁布了33号令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：由物业管理公司统一实施( )。A社会化管理B专业化管理C市场化管理D现代化管理正确答案：B某小区已经成立了业主委员会。该业主委员会与物业服务企业A签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，但一直未能顺利进行，腾达物业服务企业仍按照原合同提供物业管理和服务。业主李女士以物业服务合同到期为由不
8、再向该物业服务企业缴付物业管理费。物业服务企业A在多次催缴未果的情况下，将李女士告到法院。问题：1你认为物业服务企业A能胜诉吗？为什么？2对李女士拖欠物业管理费的行为，物业服务企业A应如何做？1、物业服务企业A能胜诉，法院应判决李女士偿付拖欠的物业管理费。其原因在于：合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业，也没有订立新的物业服务合同，物业服务企业A作为小区的物业管理单位仍按照原合同的标准对小区进行管理和提供服务，李女士作为该小区的业主，实际享受着该物业服务企业提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。2、(1)当李女士在第一个月拖欠物业管理费后，物业服务企业在第二
9、个月即应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知李女士；如果李女士第二个月仍然拖欠物业管理费，物业服务企业应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清。(2)如果业主李女士长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取李女士的理解和支持。如果李女士确有困难，费用方面可以考虑适当给予延期；如果李女士没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业服务企业可以告知业主委员会，要求业主委员会履行督促义务。(3)如果依然没有成效，物业服务企业可以根据相应的法律程序提起诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的
10、，它是按照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。答案：解析： 物业管理从业人员职业素养的主要内容中，( )是对服务行业从业人员最基本的要求。A.自信自强、积极向上B.奋发努力、坚韧不拔C文明礼仪、着装整洁D.诚恳待人、服务热情正确答案：D临时管理规约中必须明确约定，物业管理区域内的全体业主都应当按照()数额与比例缴存、储备专项维修资金。A:房地产企业规定B:政府规定C:行政管理部门规定D:城市规划部门规定答案：B解析：临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修
11、复或委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。专项维修资金是.物业共用部位大中修和设备设施更新改造的资金来源，关系到全体业主的共同利益。临时管理规约中必须明确约定，物业管理区域内的全体业主都应当按照政府规定数额与比例缴存、储备专项维修资金.并按照政府规定管理和使用物业专项维修资金。物业管理师考试真题5卷 第3卷物业服务合同的标的是物业服务企业提供的()物业服务。A:持续性B:公共性C:即时性D:长期性答案：B解析：物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业
12、产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括( )。A:物业管理收入B:物业代销收入C:物业经营收入D:物业委托收入E:物业大修收入答案：A,C,E解析：本题考核的是物业服务企业主营业务收入的概念及内容。主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括：(1)物业管理收入，是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入;(2)物业经营收入，是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得
13、的收入;(3)物业大修收入，是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。专户管理银行应当()向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。A:每年至少两次B:每月一次C:每年至少一次D:每半年一次答案：C解析：专户管理银行的法律义务之一为：专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的()能力提出更高的要求。A:风
14、险管控B:客户关系管理C:社会关系管理D:人力资源管理答案：B解析：与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第二节。下列关于现有商业模式的说法错误的是()。A:物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营B:物业顾问服务商的实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品C:物业资源开发商，又称为多种经营模式D:物业顾问服务商，又称基础服务模式答案：D解析：从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：物业服务提供商，又称基础服务模式.物业资源开发商，又称为
15、多种经营模式，其实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营，物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，其实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 根据物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。A开发商B建设单位C.监理单位D承包单位正确答案：B某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2022年8月开始入住，2022年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2022年8月1日零时生效。业
16、主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2022年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2022年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。2022年真题问题：1上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？2乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公
17、司的负责人，如何处理业主的投诉？3该小区的前期物业服务合同何时终止？4甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。5在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？1、(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限。(2)上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。2、(1)乙物业管理公司的做法不妥当。(2)该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修。同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位
18、），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。3、该小区的前期物业服务合同终止的时间为：2022年8月1日（零时）。4、(1)拒绝移交的理由不成立。(2)理由：业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其它途经解决。5、(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。(2)自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。(3)乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。答案：解
19、析：房地产市场指标中，可以作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是()A:城镇登记失业率B:城市家庭总支出C:商品零售价格指数D:城市居民消费价格指数答案：D解析：城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。关于共有，下列说法不正确的是()。A:必须是三个以上的主体，他们共同享有一个所有权，而非数个所有权B:其客体必须是一项特定的统一的财产C:在内容上，各共有人就共有物按照各自的份额或平等地享有权利和承担义务D:共
20、有关系具有对内和对外的双重特性答案：A解析：共有是指某项财产自两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。共有分为按份共有和共同共有。按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系，共同共有，指两个或两个以上的权利主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地享有权利并承担义务。因共有的不动产或者动产所产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带情权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债务、承担债务
21、。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。物业管理师考试真题5卷 第4卷 下列需求指标中，直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收人，影响居民购买力和市场供求的平衡，影响消费与积累的比例关系的是（ ）。A城市家庭可支配收入的变动B城市居民消费价格指数的变动C就业人员数量的变动D商品零售物价的变动正确答案：D共用题干2022年3月的一天上午，悦成花园小区物业管理处接到了业主李某的投诉：“每天晚上11点以后，在我家就能听到震耳的敲击声，这严重影响了我的休息，建议尽快给予解决。”于是，该物业公司的人员先到投诉业主家里了解情况并实地观察现场的声音来源。虽然基本上判明了声音的来源
22、，但没有冒然上业主家中去拜访，而是向相邻业主连达信件。信中非常委婉地表达了事件的情况，友善地提醒业主及其家人，合理安排夜间活动和工作。结果，在信件传达的第二天，这种声音就消失了。悦成花园小区物业公司合理地解决了某业主的扰民行为，保持了良好的社区关系，一般来说，在经营人际关系时，运用的技巧包括()。A:处理好各种关系B:和成功人士交朋友C:人际交往中需要真诚D:保持良好的心态答案：A,B,C,D解析：人际交往的原则主要包括：道德与守法的原则；平等原则；真诚原则；尊重原则；友爱原则；宽容原则；互助原则；安全原则。人际关系维持的方式包括：慎重给别人提意见，善于倾听别人说话。时时提醒自己要换位思考，学
23、会有效沟通，学会赞美的艺术。经营人际关系的技巧包括：处理好各种关系。在上司面前，讲诚信，讲义气，敬重他在与上司的相处中，谦逊是相当重要的，对同事不能太苛求，对每个人都一样友好，对下属要多帮助关心，人际交往中需要真诚，保持良好的心态。保持良好的心态，心中充满善意，你在和其他人的共同行动中，就会得到肯定的反应，和成功人士交朋友。要把自己也当作同样成功的人他们接触，经常参加些商展或商业年会等活动组织，进入这群人的世界，并且让他们认识你。 房地产投资信托基金(REITs)，是( )房地产资产的公司。A购买B开发C管理D出售E建设正确答案：ABCD 注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销
24、其注册，并依法给予行政处罚；当事人在( )年内不得再次申请注册。A1B2C3D4正确答案：C 指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为的是( )。A在建工程抵押B预购商品房贷款抵押C房地产抵押D在售商品房贷款抵押正确答案：B 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。A边际B沉没C可免D附加价值正确答案：B 对于功能单一，设计独特的餐馆物业，投资者更重视房地产的( )。A政策影响性B各异性C适应性D专业管理依赖性正确答案：C 制定投资方针和政
25、策需考虑( )。A管理者B投资数量C对风险的承受能力D投资期限E物业管理公司正确答案：BCD 物业管理企业源于英国，当时正值( )。A资本主义下降时期B资本主义稳定时期C资本主义上升时期D资本主义繁荣时期正确答案：C物业管理师考试真题5卷 第5卷下列关于开标的表述正确的是()A:开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行B:开标地点应当在招标文件中预先确定，保证全体投标人准时到场后开标C:开标过程应当作好记录，由投标人存档备查D:开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行E:开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行
26、检查并公证答案：A,B,D,E解析：开标应注意以下事项：(1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行；(2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知投标人，以保证全体投标人准时到场后开标；(3)开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行；(4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证；(5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。房地产业属于第()产业。A:一B:二C:三D:四答案：C解析：在国民经济过程中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。期房的价格由()等
27、因素决定。A:现房价格B:风险补偿C:成本价格D:预计从期房达到现房期间现房出租的净收益E:预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值答案：A,B,E解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。其计算公式为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中三个主要的方面是( )。A正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计、精确的费用测算B有针对性的管理方案设计、精确的费用测算、合理的租赁方案C合理的租赁策略与租赁方案、精确的费用测算、管理方案设计D精确的费用测算、合理的租赁方案、
28、管理方案设计正确答案：A为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动为()。A:房地产咨询B:房地产价格评估C:房地产经纪D:房地产中介答案：C解析：A项，房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，B项，房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动，D项，房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动。物业管理条例规定，应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。担业主物业的保修责任的主体是()A:施工单位B:业主大会C:物业管理单位D:建设单
29、位答案：D解析：物业管理条例第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取()以外的其他费用。A:手续费B:服务费C:管理费D:佣金答案：D解析：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括()。A.现代管理知识B.现代管理手段C.物业管理专业技能D.遵守纪律，奉公守法正确答案：ABC 我国保险法将保险分为( )。A财产保险和人身保险B财产保险和意外保险C人寿保险和健康保险D损害保险和生命保险正确答案：A