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1、2022房地产估价师模拟试题6篇2022房地产估价师模拟试题6篇 第1篇通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以( )作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。A置业投资B设备租赁C售后回租D权益融资正确答案：C
2、施工单位进行现场取样时，应在（）监督下进行。A、监理单位B、设计单位C、施工单位D、实验室人员答案：A解析：本题考查的是建设工程质量管理。施工人员应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A、评估价值与真实价值 B、评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C、真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D、真实价值与其他估价师的重新估价结果答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。估价资料归档的目的是建立
3、资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。A、 有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B、 有助于解决日后可能发生的估价纠纷C、 有助于保持估价机构工作的连续性D、 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E 可以为日后的估价提供参考答案：A,B,D解析：存量房买卖合同应载明的内容有( )。A.房屋交付的时间B.成交价格和支付方式C.双方当事人的姓名或者名称、住所D.建设工程规划许可证号E.房地产权属证书的名称和编号答案：A,B,C,E解析：房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：(1)双方当事人的姓名或者
4、名称、住所；(2)房地产权属证书的名称和编号；(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；(5)房地产的用途或使用性质；(6)成交价格及支付方式；(7)房地产交付使用的时间；(8)违约责任；(9)双方约定的其他事项。以下各项中，不属于项目竣工验收工作程序的是（）。A、单位工程竣工验收B、单项工程竣工验收C、竣工验收备案D、综合验收答案：A解析：本题考查的是竣工验收。项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段：单项工程竣工验收、综合验收、竣工验收备案。下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A、土地费用 B、建筑安装工程费 C、
5、开发期 D、运营费用 E、财务费用答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。2022房地产估价师模拟试题6篇 第2篇 房地产投资的形式包括（ ）。A房地产直接投资B房地产间接投资C房地产混合投资D房地产有效投资正确答案：AB 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地
6、产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：ACE答案 ACE有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素
7、对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间正确答案：B数学曲线拟合法主要有（）。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数修匀法E、回归分析法答案：A,B,C解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。 某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/，出租的年末总收益
8、为500元/，管理费用等其他支出为100元/。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ ）元/。A4395B4486C4636D4850正确答案：B 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由国土资源部规定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多
9、少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。 加成与附加不同，附加只对特定的纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题6篇 第3篇 供给的变化表现为供给曲线的移动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保障性住房包括（）。A、限价商品住房 B、经济适用住房 C、公共租赁住房 D、老旧存量住房 E、90m2以下商品住房答案：A,B,C解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层
10、临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。该房屋的抵押建筑面积应为（ ）m2。A.2000B.2500C.3500D.4000答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。依法征收集体土地的前提，是国家为了( )利益
11、的需要。A.公共B.社会C.集体D.政府答案：A解析：物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。 2022年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过( )：A 6个月 B9个月C 1年 D 2年正确答案：A 投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性正确答案：BB适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能
12、的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A编制会计报表的主要依据是（）。A、账簿记录 B、发票 C、会计凭证 D、会计确认答案：A解析：本题考查的是会计报表的编制要求。账簿记录是编制
13、会计报表的主要依据。2022房地产估价师模拟试题6篇 第4篇 在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。A数学曲线拟合法B平均增减量法C移动平均法D路线价法E指数修匀法正确答案：ABCE答案 ABCE路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。防水层较厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同( )。A.继续有效 B.自动失效C.由刘某确定是否有效 D.由张某确定是否有效答案：A解析：优先效力。又称为物权的优先权，包括：就同一标的物，物权和债权并存时，物权
14、优先于一般的债权。当然，“物权优先于债权”也有例外，关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”即所谓“买卖不破租赁”。承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A、半个月B、一个月C、一个半月D、两个月答案：A解析：考点:竣工验收。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。下列不属于优先股股东权利的是（ ）。A.优先分股息B.优先分剩余财产C.充分的表决权D.要求赎回权答案：C解析：本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配
15、股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。A、 自有资金B、 企业资金C、 预售期房D、 债券融资答案：D解析：因为自有资金、企业资金、预售期房款都不属于债务资金。 关于预算的说法正确的是（ ）。A预算与物业实际收支相等B资本支出预算是最常用的预算C长期预算的详细与准确度高于年度运营预算D资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存人多少资金做出科学合理的预计正确答案：D预算不是一门很精确的科学物业的实际收支，很少与预算中的估计定金一致，因而A项错误。在三种预算形式中，年度运营费是最常用的预算。长期预算的
16、详细与准确度低于年度运营预算。 下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。A产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小BEsO时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线C时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素D同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同正确答案：C2022房地产估价师模拟试题6篇 第5篇 房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一投资者向某房地产产业投资100万元，假设在同一时间段内，无风险资产的回报率为10%，市场的整体平均回报率为30%，而资产的系统性市场风险相关系数为1.2，求在这一时间段内，投资者获得多少预期回报
17、？正确答案：根据题意有公式： E=rf+bfE(rm-rf) =l00l0%+1.210030%-lOOlO% =10+1.220 =34万元注：主观题答案仅供参考 房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B根据房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是（ ）。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。选项BCD均属于不计算建筑面积的情况。 居民购买住宅的行为属于
18、（ ）。A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为正确答案：D居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。 城市用地评价中，下列（ ）属于适于修建的用地。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为10.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m2。A8571B10000C13393D15625答案：B解析：由题意可知，该可比实例的建筑面积为120/0.8=150（m2），则按建筑面积计算的比准价格=成交
19、价格/可比实例的建筑面积=150/150=1（万元/m2）=10000（元/m2）。2022房地产估价师模拟试题6篇 第6篇 调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规则目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（）答案：错解析：本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。 下列关于房屋租赁的说法错误是（ ）。A我国采取对住宅用房
20、与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证正确答案：B城市房地产管理法规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险 B.收益现金流风险 C.未来运营费用风险 D.资本价值风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。
21、资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的答案：A,B,D解析：
22、 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P5052。房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（）。A.商品房预售许可申请表 B.土地使用权证 C.施工许可证 D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明 E.建设工程规划许可证答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房预售。选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。宏
23、观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。A.对购买经济适用住房提供优惠利率选择性 B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券 D.规定商业银行最高贷款额度选择性E.提高再贴现利率答案：B,C,E解析：一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。(2)再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的票据办理再贴现时采用的利率。(3)公开市场业务。指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。2022年4月1日，估价师王某初始注册于甲估价机构，2022年3月1日，王某与甲机构解除劳动关系，并变更注册到乙企业。则王某的注册证书于2022年3月30日失效。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。