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1、房地产估价师考试历年真题精选9章房地产估价师考试历年真题精选9章 第1章 银行为某人提供期限为10年、年利率为6%首期月还款为1000元，月还款率增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：D下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（）。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所的税答案：C解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。参见教材P208。估价报告的审核结论，不可以是（）。A、可以出具B、适当修改后出具C、应重新撰写D、估价不合理答案：D解
2、析：考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后（）日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。A.15 B.30 C.40 D.50答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发牛物
3、权效力D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖正确答案：C进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A、 是否考虑计算公式的影响B、 是否的考虑设备寿命影响C、 是否考虑资金时间价值的影响D、 是否考虑设备磨损的影响答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。房地产估价师考试历年真题精选9章 第2章 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是（ ）。A招标出让国有土地使用权B拍卖出
4、让国有土地使用权C协议出让国有土地使用权D租赁国有土地使用权E抵押国有土地使用权正确答案：ABCABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（）。A.信用风险 B.管理风险 C.市场风险 D.法律风险答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。 我国有期限的出让土地使用权应计提（ ）。A利率B损失C
5、升值空间D折旧正确答案：D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（ ）。A众数法B最小二乘法C时距扩大法D中位乘数法E移动平均法正确答案：CE某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费1000万元，基本预备费率为5%。项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资30%，第二年40%，第三年30%。年均投资价格上涨率为8%，建设项目建设期间价差预备费为（ ）万元。A.1175.72B.1240.25C.1350.18D.1452.36答案：C解析：本题考查的是工
6、程造价的构成。基本预备费（300020001000）5%300万元；静态投资60003006300（万元）；第一年价差预备费630030%（18%）1.51231.28万元；第二年价差预备费630040%（18%）2.51534.64万元；第三年价差预备费630030%（18%）3.51584.26万元；建设期间价差预备费231.28534.64584.261350.18万元。P140。 甲公司在媒体上发布的广告（ ）。A可借用其他相同类型的项目形象B可以承诺为购房人办理入住户口C不得涉及装修内容D由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格正确答案：C房地产广告中不得利用其他项目的形象、环
7、境作为本项目的效果。房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。房地产估价师考试历年真题精选9章 第3章下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入
8、E、开发利润答案：B,C解析： 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。申请建设用地规划许可证需提交的文件包括（）。A、出让合同B、资金到位证明C、立项批文，规划意见书D、1：2000或1：500的地形图E、建设用地钉桩成果通知单答案：A,C,D,E解析：考点:确定规划设计方案并获得规划许可。申请建设用地规划许可证时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批
9、准、核准或备案文件，规划意向书（选址）及附图复印件（招拍挂出让项目，由土地整理储备机构负责申报、提供）、国土资源行政主管部门国有建设用地使用权出让合同及其相关文件（协议出让和招拍挂出让土地项目）、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000的地形图等资料。 依据中华人民共和国城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。A10
10、.2B11.0C11.3D11.5正确答案：C 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。A142874B147537C148274D200000正确答案：B房地产估价师考试历年真题精选9章 第4章(2022真题) 土地征收不会改变土地所有权性质。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保
11、证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。 建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。( )正确答案：答案 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产
12、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。本题叙述的是保本点分析。 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第106题：该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案
13、：C拍卖品展示的方式包括（）。A、固定展示 B、巡回展示 C、资料展示 D、网络展示 E、电视展示答案：A,B,C解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖品展示包括固定展示、巡回展示和资料展示。房地产估价师考试历年真题精选9章 第5章 对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为（）年。A10B30C40D50答案：B解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人
14、，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？答案：解析：（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间
15、、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。（2）收益法还需要搜集的资料有：1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的
16、租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。（3）成本法还需要搜集的资料有：1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；2）该地区建设成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。以下会引起房地产价格下降的因素有( )。A、 减免营业税B、 降低契税税率C、 减少土地使用税D、 严格控制房地产开发
17、贷款答案：A解析：银行信用可以弥补商业信用的不足。（）答案：对解析：本题考查的是信用。银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。 自然周期的第一个阶段始于市场周期的（ ）。A供求转折点B峰值点C谷底D供求平衡点正确答案：CC自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。房地产估价师考试历年真题精选9章 第6章基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）答案：错解析： 本题考查的是房屋开发费。基
18、础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。 对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场C潜在市场>有效市场>合格的有效市场&
19、gt;服务市场D服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场正确答案：C甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为4050
20、0万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/(m2 *d)，地上14层的客观租金水平为3.0元/(m2*d),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金答案：D解析：某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按( )的税率缴
21、纳企业所得税。A.5B.7C.20D.25答案：D解析：企业所得税的税率为25%。下列选项中，属于申请领取施工许可证应具备条件的有（）。A、已经办理该建筑工程用地批准手续B、取得建设工程规划许可证C、签署了施工合同D、签署了委托监理合同E、取得商品房预售许可证答案：A,B,C解析：考点:开工申请与审批。选项D错误，正确表述应为：按照规定应该委托监理的工程已经委托监理；选项E错误，商品房预售与施工许可证的申请无关。房地产估价师考试历年真题精选9章 第7章商品房预售合同的主要内容不包括（）。A、人均面积分摊 B、面积差异处理方式 C、前期物业管理 D、商品房质量及保修责任答案：A解析：本题考查的是
22、商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。参见教材P132。某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为( )。A、 市场不景气B、 该别墅区的环境条件变差C、 该别墅区的单位开发成本降低D、 开发商获得满意的利润即可答案：B解析：知识点 建筑物折旧的原因 知识点 客观收益及计算权益价值房地产估价机构出具有重大差错的评估报告的，可能构
23、成出具证明文件重大失实罪。（ ）答案：对解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。P65。经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（）答案：错解析：考点:后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。答案：错解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波
24、对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD房地产估价师考试历年真题精选9章 第8章某宗房地产的土地价值占总价值的55%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是（）。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、6.3%答案：B解析：考点:投资组合技术。R0LRLBRB55%5%45%7%5.9%。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售
25、税费、投资利息和购地税费正确答案：C 城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。A投资价值B谨慎价值C快速变现值D市场价值正确答案：D 当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。A裁决申请书B被拆迁房屋的权属证明C未达成拆迁协议的原因D申请人身份证明E被拆迁房屋的估价报告正确答案：ABD除本题选项外，还应提交：(1)申请裁决的理由及相关证明材料；(2)房屋拆迁管理部门认为应提供的与行政裁决有关的其他材料。关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（）。A、降低流动性风险B、发行费用高C、容易分散股权D、房地产企业首选的重要融资方式答案：A解析：
26、本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。(2022真题) 2022年李某将居住满5年的住房出租，应按租赁所得的（）缴纳个人所得税。A.0B.3%C.10%D.20%答案：C解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。房地产估价师考试历年真题精选9章 第9章下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。A.是否符
27、合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B.是否合理开发并有效利用资源 C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D.是否对重大公共利益产生不利影响答案：C解析：本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置答案：
28、D解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A待开发房地产价值B后续的建设成本C后续的管理费用D待开发房地产取得税费答案：C解析：采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的
29、建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。下列属于流动资产的是（）。A.长期投资 B.固定资产 C.无形资产 D.应收账款答案：D解析：本题考查的是资产负债表和损益表。流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、存货、待摊费用等。开发贷款的贷款利率属于（）。A、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、收益类参数答案：C解析： 本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税前利润E、开发商所能获得的税后利润答案：C,D解析：考点:开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。开发利润是所得税前的利润。