《房地产估价师历年真题和解答9章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师历年真题和解答9章.docx（26页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产估价师历年真题和解答9章房地产估价师历年真题和解答9章 第1章 边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用
2、房的预期收益率为( )。A、 11.07%B、 12.45%C、 13.59%D、 10.78%答案：A解析：解析 投资组合理论影响消费者行为的主要因素不包括（）。A、心理因素B、个人因素C、社会文化因素D、环境因素答案：D解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为400
3、0万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。下列表述中，不正确的是（）。A、如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房
4、屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分 B、B房地产开发公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告 C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让 D、B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书答案：C解析：本题考查的是房地产转让的条件。如转让项目，必须除土地费用外其它投资达到总投资的25%以上。关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租
5、人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变答案：A,B,C,E解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同
6、租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。房地产估价师历年真题和解答9章 第2章按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）。A、土地使用权转让市场B、存量房地产交易市场C、土地使用权出让市场D、土地使用权转让市场和新建商品房租售市场答案：B解析：考点:房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经
7、济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABD估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。对该商业内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A、建筑品质及内部格局B、建筑层高C、集聚程度D、装饰装修答案：C解析： 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层；影响商业房地产价格的主要实物状况包括建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开
8、市场业务正确答案：B贷款额度控制是选择性货币政策工具。 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A较乐观的估计值B较保守的估计值C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值正确答案：ABE 估价对象为一宗10000的七通一平用地，土地使用权出让时间为2022年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中13层主要为商业用途，建筑面积9000（含独立使用的车棚300），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/。工程于2022年9月1日
9、开工。预计2022年9月1日建成。现需估价2022年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的55%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2建筑安装工程费为1100元/，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/。运营费用率为24%。4商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的35%。5房
10、地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2022年9月1日的土地公开市场价值。1开发完成后的房地产总价值总建筑面积=100005=50000住宅总面积=50000-9000=41000（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12（1-空置等租金损失率）=50元/12（1-10%）=540元/每平方米商铺的净收益=有效毛收入（1-运营费用率）=540元/（1-24%）=41040元/商铺开发完成后的单价=41040元/8%1-1/（1+8%）471/（1+8%）25=411845元
11、/商铺开发完成后的总价=411845元/9000=370661万元（2）住宅开发完成后的总价值住宅总价值=4100030%2700/（1+12%）25+60%2800/（1+12%）3+10%2900/ （1+12%）35元/=820406万元（3）开发完成后的房地产总价值房地产总价值=370661万元+820406万元=1191067万元2扣除项目（1）建安工程费=500001100元/（1+12%）=491071万元。（2）专业及管理费用=491071万元8%=39286万元。（3）销售费用和销售税费总额=1191067万元（35%+55%）=107196万元。（4）销售利润=119106
12、7万元20%=238213万元。（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V4%=004V。3总地价2022年9月1日的总地价：V=1191067万元-491071万元-39286万元-107196万元-238213万元-004VV=303174万元正确答案：1商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。 （说明：指出12%，未列公式，给3分；指出12%，也列出公式，得数有误，给4分；指出12%，但47年的数值不对，给2分） 2商铺开发后的总价值计算时，应扣除300独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118458700=358305（万元）或3760528700=327165（万元）。（3
13、分） 3在计算2022年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。 总地价V=1191067-491071-39286-107196-004VV=532225（万元）。 或：扣除项目中不应计算销售利润。（3分） （说明：将以上两点作为两个错误，不另行给分也不倒扣分） 房地产估价师历年真题和解答9章 第3章 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施
14、费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )答案：错解析：知识点 消费者市场的购买对象下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A、土地费用 B、建筑安装工程费 C、开发期 D、运营费用 E、财务费用答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积
15、率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )答案：错解析：假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。工程投资在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的
16、建筑工程，不申请办理施工许可证。 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题和解答9章 第4章 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让
17、该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。回答4至7题采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。A自己开发B溢价转让C被迫转让D自愿转让正确答案：C评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。参见教材P180。 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。 （ ）此题为判
18、断题(对，错)。正确答案： 某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。（ ）答案：对解析：本题考查的是估价方法。当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。估价方法必须取舍时，要在估价报告中说明。P35、413。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：本题
19、考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。房地产估价师历年真题和解答9章 第5章下列关于不动产登记的表述错误的是（）。A.建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请预登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记的类型。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记
20、载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。参见教材P156。房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A、 统一采用总价B、 统一面积单位和内涵C、 统一付款方式D、 统一币种和货币单位E 统一采用单价答案：B,C,D,E解析： 最高最佳使用同时符合( )标准。A
21、无任何风险B法律上许可C技术上可能D经济上可行E价值最大化正确答案：BCDE答案 BCDE最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。A施工单位不负保修责任B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C维修费用应当由李某支付D物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用正确答案：B（）是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。A.市场失灵 B.市场配置 C.市场调节 D.市场均衡答案：A解析：本题考查的是市场失灵。市场失灵是指在现实市场条件下
22、，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。房地产估价师历年真题和解答9章 第6章资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（）答案：对解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该
23、他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A、 估价原则B、 估价目的C、 估价方法D、 估价程序答案：B解析：估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律、法规并征求委托人同意后予以决定。房地产图中，通常采用比例尺为 11000 的地形图为（）。A城市总体规划图B竣工图C城市详细规划图答案：C解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。 日常综合服务与管理
24、是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同前，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在市场交易指标中，房地产价格通常用不同类型房屋的（）表示。A、中位数价格B、销售价格C、抽样价格D、成交价格答案：A解析：考点:市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。房地产估价师历年真题和解答9章 第7章对自己父母的房产比其他估价师更熟悉，如果自己拥有注册房地产估价师资格，则可以亲自评估以提高估价结论的准确性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构及执行房地产估价业务
25、的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。此题中，双方属于利害关系人。2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2022年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。乙银行委托丙估价机构进行抵押价值评估，关于抵押价值评估的表述错误的为（ ）。A.抵押价值估价报告应包括风险提示B.房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘C.估价报告中应披露房地产估价师知悉
26、的优先受偿款情况D.房地产抵押估价报告应用有效期从价值时点起，不得超过一年答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。P146。某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；
27、全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）答案：解析：本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400
28、8000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入6007800468（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入100012A60%7200A，年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400A，年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入100012A80%9600A，年末运营成本为9600A30%2880A或者
29、直接计算出第5年末的出租净收入：10001280%（1-30%）6720A6）第650年：年末出租收入100012A90%10800A，年末运营成本为10800A30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%可以计算净现值指标，净现值0时，可求出最低租金水平 某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为（ ）万元。A523.45B593.75C643.75D1000正确答案
30、：C企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（）答案：对解析：本题考查的是对房地产估价的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。为严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目自开工之日起（）内竣工。A.1年 B.2年 C.3年 D.5年答案：C解析：本题考查的是严格住房建设用地出让管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。房地产估价师历年真
31、题和解答9章 第8章 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%D60%正确答案：D城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A、估价对象距离机场35公里B、估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C、估价对象建筑物坐北朝南D、估价对象附近有三条公交线路经过答案：D解析： 本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；选项D属于区位状况描述中对交通的描述。 房地产需要专业估
32、价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A.市场价格上升 B.市场价格下降C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：B解析：下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A、胶合板 B、塑料壁纸 C、铝合金门窗 D、天然大理石 E、氯化橡胶涂料答案：A,B,E解析：本题考查的是建筑材料的室内环境
33、污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A、维持现状 B、改变用途 C、重新装修 D、重新开发答案
34、：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值（6500/1.1）（800/1.10.5）5004646（万元），改变用途价值（8000/1.1）（2160/1.10.5）5004713（万元）。房地产估价师历年真题和解答9章 第9章房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由( )。A.评估机构选择B.人民法院选择C.被征收人选择D.征收人选择答案：C解析：房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于
35、居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。 ( )答案：对解析：某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有( )。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房答案：B,C,E解析：国
36、务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港
37、口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口
38、、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。(2022真题) 某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（）。A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%答案：C解析：本题考查的是财务分析。资产负债率负债总额/资产总额资产负债所有者权益负债资产所有者权益18006001200资产负债率1200/180066.67%。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。A.转租赁 B.杠杆租赁C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。