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1、21年房地产估价师考试历年真题精选9章21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第1章房地产投资的弊端不包括( )。A、 变现性差B、 投资数额巨大C、 投资回收期较长D、 政府难以支持答案：D解析：根据教材中的房地产投资之弊。(2022真题) 专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益答案：A解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A提高购房最低首付款比例B在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的
2、税收C在买方市场的情况下，减少卖方的税收D减少房地产开发用地的供应量E建立严格的交易管理制度遏制房地产投机答案：A,C解析：B项，如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；D项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨。E项，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（）。A、局部
3、排风B、局部送风C、全面通风D、局部通风答案：D解析： 本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。用来说明建筑物内部结构形式和空间关系的图纸是（ ）。A.建筑立面图B.建筑剖面图C.建筑详图D.建筑总平面图答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。选项A说明外立面的情况；选项C说明细部构造；选项D说明总的平面布置。P74。2022 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适
4、用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。刘某签订的补偿协议的另一方为（）。A.甲企业B.该市人民政府土地管理部门C.该市人民政府房屋征收部门D.该市人民政府房地产管理部门答案：C解析：房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第2章人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力
5、，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.物业所处位置 B.辐射区域的范围 C.建筑设备系统 D.建造年代 E.租户类型答案：A,C,E解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。房地产中介机构委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（ ）答案：对解析：本题考
6、查的是商品房销售代理。中介机构不得收取佣金以外的其他费用。 某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。A200B300C700D1000正确答案：B依题意，该建筑物的实际价值（250010002000500）/1000500元/m2，比重置价格低300元/m2。 对一般（ ）的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A规模小B内容复杂C
7、规模较大D不太复杂正确答案：D对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税答案：C,D,E解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。 城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型
8、是（ ）。A投资价值B谨慎价值C快速变现值D市场价值正确答案：D21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第3章关于估价师声明的说法，正确的是（）。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。参见教材P412。因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使
9、用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿答案：B解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。参见教材P20。某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是( )。A.27.78 B.40.00C.6
10、6.67 D.83.33答案：C解析：#下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析：本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获取净收益期限的长短；（3）获取净收益的可靠程度。参见教材P218。某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型
11、超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为( )。A、 市场法B、 成本法C、 收益法D、 假设开发法答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )答案：错解析：解析 收益性物业经营状况的评估21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第4章 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下
12、，资本化率( )。A等于报酬率B大于报酬率C小于报酬率D无法知道正确答案：A在电磁波中，波长最长的是X射线。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。 隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的预期C该种房地产的开发成本D该种房地产的开发技术水平E房地产开发商对未来的预期正确答案：ACDE统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。( )答案：错解析：知识点 统计概要为了估价报告的严
13、肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（）答案：对解析：本题考查的是撰写估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的批量估价方法有（）。A、标准价调整法B、基准地价修正法C、多元回归分析法D、损失资本化法E、长期趋势法答案：A,C解析：本题考查的是多元回归分析法。标准价调整法和多元回归分析法是批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估。参见教材P378380。21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第5章 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。A
14、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数正确答案：D在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（）。A.一氧化碳B.一氧化氮C.甲烷D.二氧化氮答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3?,它大部分来自汽车尾气。参见教材P45。 某地区某类房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7
15、、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为( )元/m2。A2121B2200C1819D2242正确答案：B投资基金的创立和运行涉及（）。A.政府 B.投资人 C.发起人 D.管理人 E.托管人答案：B,C,D,E解析：本题考查的是投资基金与投资基金证券概念。投资基金的创立和运行涉及：投资人、发起人、管理人和托管人。下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A、 周期风险B、 比较风险C、 资本价值风险D、 时间风险答案：A解析：知识点
16、 宏观调控房地产市场的手段20222022年职工平均工资收入分别为1万元、1.1万元、1.15万元、1.3万元。则2022年环比发展速度分别为（）。A.1. 13 B.0. 03 C.1. 3 D.0. 3答案：A解析：本题考查的是速度指标。环比发展速度=计算期发展水平/前一期发展水平=1.3/1.15=1.13。21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第6章申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，国务院建设主管部门予以注销注册。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销注册。注册房地产估价师有下列情形之
17、一的，国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：（1）注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的；（2）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；（3）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；（4）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；（5）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。 楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D
18、消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升正确答案：ABDE 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A、利率是由储蓄和投资决定的B、利率是由货币的供求决定的C、利率是由可贷资金的供求决定D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：考点:利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.地理环境
19、 B.经济政策 C.项目投资估算 D.市场情况 E.市场需求与供给情况答案：A,B,D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。建设单位领取施工许可证后2个月末开工的，施工许可证自行废止。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第7章物体间相互撞击、摩擦产生的噪声是（）。A.机械噪声 B.空气
20、动力噪声 C.电磁性噪声 D.摩擦噪声答案：A解析：本题考查的是环境噪声的类型和危害。机械噪声是物体间相互撞击、摩擦产生的噪声。 自营贷款期限最长一般不得超过10年(对个人购买自用普通住房发放的按揭贷款最长不得超过30年)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用划线更正法。（ ）答案：错解析：本题考查的是会计账簿。登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用红字更正法。P377。 某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和10
21、00万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。A625%B80.00%C133.33%D200.00%正确答案：D流动比率=流动资产/流动负债。收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。运营管理费中不包括借款还本付息。P371375。下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A.消费者预期未来的房地产价格上升 B.消费者对某种房地产的偏好增强 C.作为互补品的房地产的价格上升 D.消费者的收入增加答案：C解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求
22、量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第8章 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。A缩短不同物业之间的相对距离B推动不同地域消费品的交流C减少劳动力成本D减少时间费用E使信息安全无懈可击正确答案
23、：ABCD答案 ABCD 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离、推动不同地域消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。下列属于建筑物实物因素的有（）。A、开间、进深、楼层B、电梯、中央空调、集中供热C、通风、采光、日照D、风格、色调E、层高、朝向答案：B,C,D解析： 本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。A前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B前若干年内递增，之
24、后递减，最终稳定在一定水平C在全部经营期内保持不变D在全部经营期内持续增长正确答案：B不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A、一个球场B、一个高尔夫球洞C、一条保龄球球道D、封闭使用的大院深处的一幢房屋E、一个游泳馆答案：B,C,D解析：考点:估价基本事项概述。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。(2022真题) 抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经
25、抵押权人同意转让抵押房地产的，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2022年年底到期。对该房改房进行估价时，表述不正确的是（）。A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益D、该房地产估价时，需要考虑
26、土地出让金或土地收益的扣除问题答案：B解析： 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第9章下列关于国有土地上房屋征收的程序，表述正确的有（ ）。A.由征收主体，进行征收补偿方案的论证B.征收补偿方案在论证、修改后，征收部门予以公示C.市、县级人民政府在房屋征收决定后，应当进行社会稳定性评
27、估D.房屋征收范围确定后，不得实施新建等不当增加补偿费用的行为E.调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等答案：D,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证；对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日；市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。P5657。房屋用地调查与测绘时，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为( )。A.
28、组合丘B.独立丘C.固定丘D.分散丘答案：A解析：丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。A、 选择专业化B、 产品专业化C、 大量定制D、 市场集中化答案：D解析：根据囯有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范
29、围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋答案：A,B,C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确走后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿赛用的行为；违反规定实施商述行为的，不予补偿。参见教材P44。 根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之间的因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。 下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。A信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定正确答案：B