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1、22年房地产估价师考试历年真题精选7节22年房地产估价师考试历年真题精选7节 第1节某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为2000 万元和1000 万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为（）。A62.5%B80.00%C133.33%D200.00%答案：D解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额错误100%。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。该企业的流动比率=2000/100错误100%=2
2、00.00%。基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法答案：B解析：考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。某投资市场的平均收益率为15，银行贷款利率为5.5，国债收益率为3，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A、5.7%B、6.6%C、7.9%D、9.4答案：B解析：考点:资本资产定价模型。预期收益率R无风险投资收益
3、率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）=3+0.3（15-3）=6.6。“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等基础设施条件以及场地平整。A、给水B、排水C、电力D、通信E、热力答案：A,B,C,D解析：考点:按开发程度划分的种类。三通一平：一般是指通路、通水、通电以及场地平整；五通一平：是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整；七通一平：一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理
4、职能。22年房地产估价师考试历年真题精选7节 第2节下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A、估价对象距离机场35公里B、估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C、估价对象建筑物坐北朝南D、估价对象附近有三条公交线路经过答案：D解析： 本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；选项D属于区位状况描述中对交通的描述。横墙指与建筑短轴方向一致的墙；纵墙是与建筑长轴方向一致的墙。（）答案：对解析：本题考查的是墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。
5、下列属于土地使用管制的事项有( )。A、 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B、 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C、 某宗土地使用中，要求容积率为2.0D、 甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第项的内容，D选项属于第项的内容。保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。答案：对解析：保险合同是投保人与
6、保险人约定保险权利和义务关系的协议。保险合同一般采用书面形式。保险单是保险合同的主要体现形式和证明。此外，投保单、暂保单、保险凭证、批单等也在不同程度上构成保险合同的一部分。投保单又称保单，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；保险单是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。 开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试历年真题精选7节 第3节担保风险基金由担保公司按照公司章程
7、规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C2000060%30003600(万元) 在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于商业银行内部组织机构的是（）。A、执行机构B、决策机构C、监
8、督机构D、协调机构答案：D解析：本题考查的是商业银行。商业银行内部组织结构通常由决策机构、执行机构和监督机构组成。参见教材P240。 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D申请房地产估价师初始注册的，申请入应当向所在地省级房地产行政主管部门提交申请材料。22年房地产估价师考试历年真题精选7节 第4节担保物权包括（）。A、地役权 B、典权 C、抵押权 D、留置权 E、质权答案：C,D,E解析：本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该
9、群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。决定某类房地产供给量的主要因素有（）。A、该类房地产的价格水平B、消费者的收入水平C、该类房地产的开发成本D、该类房地产的开发技术水平E、房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对
10、未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。城市规划中，城市绿地范围的控制线是( )。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。在假设开发中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑土地位置的( )。A、 保值增值的特性B、 不可移动性C、 可接受性和现实社会需要程度D、 可接受性和未来发展趋势答案：C解析：知识点 假设开发法基本论述22年房地产估价师考试历年真题精选7节 第5节 某房产年折旧率为16%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应为完好房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当房地产开发企业很难了
11、解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A、挑战定价法B、领导定价法C、目标定价法D、随行就市定价法答案：D解析：考点:制定租售方案。另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A资金来源可靠B审核程序复杂C资金结构合理D融资成本较低E融资风险较小答案：A,C,D,E解析：在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主 B、承租人 C、物业服务企业 D、业主、承租
12、人和物业服务企业共同答案：A解析： 本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。 会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）正确答案：会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。22年房地产估价师考试历年真题精选7节 第6节现金流量表是总括反映企业在某一会
13、计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。( )答案：错解析：知识点 现金流量表程某出租一套自有住宅，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为（）元。A.1320B.1440C.3960D.4320答案：B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。按房产租金收入计征的，按房产年租金收入作为基数，空置期不属于免征房产税的范围。出租类房产税税率为12%，但是从2022年3月1日起，对个人出租住房取得收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。3000124%1440（元）。决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）。A、基础B、桥梁
14、C、目的D、手段答案：A解析：考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2%。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2%。 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。A销售费用B维修费用C经营费用D管理费用E财务费用正确答案：CDE答案 CDE 开发项目的期间费用是指企
15、业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。22年房地产估价师考试历年真题精选7节 第7节（）是物业管理社会化的必要前提。A.物业的所有权.使用权与物业的经营管理权相分离 B.物业的所有权.使用权与物业的经营管理权相一致 C.物业的所有权.使用权与物业的经营管理权相融合 D.现代化大生产的社会专业分工答案：A解析： 本题考查的是物业管理的基
16、本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。 （三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500，占地2 900，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/，商品住宅销售均价为1.2万元/。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1以商品住宅销售均价为基础估价；2以商业用途土地价格为基础估价。请问：1上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2针对你所选的估价思
17、路，描述其估价技术路线。正确答案：1若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。（2分）理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（4分）2估价技术路线：选择估价方法。方法运用中的具体处理。确定估价结果。 国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（）答案：错解析：本题考查的是流动比率。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。参见教材P205。 甲公司收入（ ）。A只可能导致其资产增加B可能导致其负债减少C不可能引起其银行存款和现金同时增加D导致其所有者权益增加正确答案：BD