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1、21年房地产估价师考试历年真题精选5章21年房地产估价师考试历年真题精选5章 第1章经济适用住房单套建筑面积控制在（）左右。A.40平方米B.50平方米C.60平方米D.70平方米答案：C解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）答案：错解析： 本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。参见教材P261。工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A、人工费用 B、固定费用 C、变动费用 D
2、、材料费用答案：C解析： 本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。下列属于房地产部门规章的是（ ）。A.资产评估法B.土地管理法实施条例C.城市房地产抵押管理办法D.国有土地上房屋征收评估办法答案：C解析：本题考查的是房地产部门规章。选项A属于法律；选项B属于行政法规；选项D属于规范性文件。P18。资产评估法规定，公司形式的评估机构应有2名以上评估师。（）答案：错解析： 本题考查的是估价当事人。资产评估法规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3 年内未受停止从业处罚的评估师。公
3、司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。21年房地产估价师考试历年真题精选5章 第2章 某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。A2862B2916C4156D4824正确答案：B划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳（）等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。A.安置费用 B.补偿费用 C.无偿取得 D.转让 E.出租答
4、案：A,B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价答案：A,C,D,E解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项B贷款人即是银行，自己不需要评价自己。P330。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B、取得土地使用权证书C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当
5、持有房屋所有权证书D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上答案：A,B,C,D解析：考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不
6、动产的，不发生物权效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P136。21年房地产估价师考试历年真题精选5章 第3章 收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。A市场提取法B累加法C指数调整法D投资收益率排序插入法E收益乘数法正确答案：ABD 房地产开发项目实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项目手册制度正确答案：A2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房
7、屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A、该市人民政府土地管理部门 B、该区人民政府土地管理部门 C、该区人民政府 D、该市人民政府答案：A解析：城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市
8、、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。政府宏观调控房地产的手段包括( )。A、 严格控制建设程序B、 金融政策和住房政策C、 地价政策D、 城市政策E 住房政策答案：B,C,D,E解析：根据建设程序的概念。 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行 （ ）正确答案：最高最佳使用原则不是无条件的最高最佳使用，而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。21年房地产估价师考试历年真题精选5章 第4章 从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由（ ）等组成的整体物。A建筑材料B建筑构配件C建筑设备D建筑文化E风险理念正确答案：ABC从广义上讲，建筑物是指
9、人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。甲企业应在取得商品房预售许可证10 日内，一次性公开（）套房源。A.100B.200C.300D.400答案：C解析：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对
10、外销售。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）答案：错解析：本题考查的是制定估价作业方案的思路。估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。收入具有的特点包括（）。A.是从企业的日常活动中产生的 B.可能导致企业资产增加 C.可能导致企业负债减少 D.与所有者投入资本有关 E.会导致所有者权益增加答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收入。收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入只有在经济
11、利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。 某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（ ）风险。A收益现金流B资本价值C购买力D政策E政治正确答案：BCDE21年房地产估价师考试历年真题精选5章 第5章 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列( )等方面依序筛选。A利益最大化B技术上的可能性C法律上的许可性D方案上的公开性E经济上的可行性正确答案：BCE答案 BCE筛选时还应考虑其价值是否最大。下列关于竣工图的表述中，错误的是（）。A.按施工图施工无任何变动
12、的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图 B.结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图 C.隐蔽部位需要绘制竣工图纸 D.竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改答案：B解析： 本题考查的是竣工验收。选项B错误，结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。（）答案：对解析：考点:房地产的相关名称。安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。A、 1.05B、 0.97C、 0.98D、 1.03答案：D解析：知识点 市场状况调整 房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：