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1、2022房地产估价师考试历年真题精选8章2022房地产估价师考试历年真题精选8章 第1章 房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C挑战定价法D随行就市定价法答案：C解析：当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然
2、利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。A10.2万元B11.0万元C11.3万元D11.5万元正确答案：C指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调
3、查等工作所得，有关事项特此说明如下：2022年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2022年7月取得建设工程施工许可证。2022年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2022年8月将估价对象更名为XX大厦，2022年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后
4、续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供
5、的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用
6、人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。答案：解析：1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权
7、实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。 房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产面积测量的精度要求是以( )作为限差。A.误差的平均值 B.误差的最大值C.中误差 D.两倍中误差答案：D解析：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。测量工作
8、的根本任务是( )。A.确定地面点的空间位置 B.确定水面点的空间位置C.确定建筑物点的空间位置 D.确定工程量点的空间位置答案：A解析：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10km时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于
9、（）。A区域房地产市场分析B专业房地产市场分析C项目房地产市场分析D总体房地产市场分析答案：B解析：根据深度与内容侧重点上的不同要求房地产市场分析可分为：区域房地产市场分析；专业房地产市场分析；项目房地产市场分析。其中，专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。2022房地产估价师考试历年真题精选8章 第2章除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C解析：竣工验收
10、。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。土地面积量算按照从整体到局部逐级控制和检核的原则进行，以防止错误，提高精度。（）答案：对解析：本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算按照从整体到局部逐级控制和检核的原则进行，以防止错误，提高精度。参见教材P172。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。A.未来开发完成之时的 B.购买待开发房地产时的 C.建设期间的某个时间 D.全部租售出去时的答案：A解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通
11、常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A待开发房地产的价值B后续建设成本C后续管理费用D后续销售税费E待开发房地产取得税费答案：A,B,C,E解析：投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关
12、注其投资价值。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材P135。所有股份制企业都可以发行股票。（）答案：错解析：并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A、区位相近B、权利性质相同C、面积相等D、档次相当E、建成年份相同答案：A,B,D解析：考点:选取可比实例的要求。可比实例的房地产应
13、与估价对象房地产相似，包括：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）。A分离B独立C对立D融合正确答案：D股票和股单同属于证据证券。（）答案：对解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。2022房地产估价师考试历年真题精选8章 第3章国有土地的所有权由全国人民代
14、表大会代表国家行使。答案：错解析：全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。” 房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大正确答案：C不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A、资本化率的变化B、物业毁损造成的损失C、未来租金水平D、未来房地产市场销售价格答案：D解析：考点:房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未
15、来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D 房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。A开发期和租售期B权益投资比率C资本化率D贷款利率E运营费用正确答案：ACD关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（ ）。A.名义利率
16、越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值答案：B,C,D解析：名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具
17、日期：2022年8月18日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构（略）（三）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（四）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于区东街，四至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000，分割为9个零售商
18、铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用证证号为号，用地面积为1000，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。（2）房屋所有权估价对象已经办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公司，建筑面积为3000（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2022年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/，租赁期限从2022年8月8目至203
19、0年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）（五）价值时点2022年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值类型被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）；2.合法原则（说明略）；3.最高最佳利用原则（说明略）；4.替代原则（说明略）；5.价值时点原则（说明略）。（八）估价依据1）中华人民共和国物权法；2）中华人民共和国城市房地产管理法；3）中华人民共和国土地管理法；4）中华人民共和
20、国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）；5）城市房屋拆迁管理条例；6）国有土地上房屋征收评估办法；7）房屋征收评估委托书；8）房屋征收评估委托合同；9）委托人提供的国有土地使用证和房屋所有权证；10）估价对象的房屋租赁合同；11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（九）估价方法经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估
21、价对象的客观合理价值的一种估价方法。（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。（十二）实地查勘期（略）（十三）估价作业日期2022年8月8日至2022年8月18日估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估价方法适应性分析（略）（七）估价测算过程1.比较法测算比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地
22、产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（2）比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）比较法评估单价：16670.81元/；比较法评估总价：16670.8130
23、0050012430（元）。2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：VA/Y11（1+Y）n其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场
24、提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）（参数选取及具体计算过程略）收益法评估单价：7444.35元；收益法评估总价：2233
25、3038.05元。（八）估价结果确定考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象市区东街号商业用房于价值时点2022年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：500124301000000040012430（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。房地产估价有限公司二0一一年八月十八日附件（略）答案：解析：1.估价对象缺维护保
26、养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放
27、在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；14.租约外未来租金变化趋势未说明；15.空置率为0缺说明及理由或缺租金损失的考虑，租约期内为0，租约期外应使用市场的平均空置率；16.有无押金及保证金利息收入未说明；17.缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；18.估价结果确定不应扣除抵押贷款；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地
28、使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。19.本次估价不是房地产抵押价值，而是市场价值，所以不考虑抵押的情况下的价值，不应扣除。 下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过13%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款正确答案：C按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。 居住区的用地根据不同的功能要求
29、，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD答案：ABCD居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿化用地。2022房地产估价师考试历年真题精选8章 第4章 政府及政府机构在房地产市场的运行中，产生的影响有（ ）。A制定规则的权利B监督和管理C提供相关服务D参与项目运作正确答案：ABC收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额 B.房地产折旧额 C.重置提拨款 D.房地产改扩建费用 E.所得税答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建
30、筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）答案：错解析： 本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3D114.3正确答案：B估价报告的审核结论，不可以是（）。A、可以出具B
31、、适当修改后出具C、应重新撰写D、估价不合理答案：D解析：考点:审核估价报告。审核结论可为下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）应重新撰写；（4）应重新估价。与任意拍卖相比，强制拍卖的特点主要包括（）。A.国家强制性 B.标的的自有性 C.主体的特定性 D.目的的利他性 E.权利义务的对等性答案：A,C,D解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。A、 土地稀缺B、 城市化进程快C、 投机需求膨胀D、 过度放贷答案：C解析：解析
32、房地产泡沫成因赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为（）。A、0.12B、0.21C、1.26D、2.05答案：C解析：考点:偿债备付率。23012000/10000=276（万元），贷款总额=27660%=165.6（万元），P=165.6，n=10，i=10%， A=Pi/= 165.610%/=26.95。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改
33、造赛用，应当通过（）列支。A.物业服务费B.房屋保险费C.专项维修资金D.其他费用答案：C解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P196。2022房地产估价师考试历年真题精选8章 第5章在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。A.房地产市场的供求关系 B.潜在的竞争项目 C.宏观经济环境 D.开发商市场营销策略 E.开发商市场营销目标答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是收入估算与资金筹措。租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物
34、业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）。A.五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 B.五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金 C.三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 D.罚金答案：A解析：本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的
35、人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。A378.49B678.22C779.14D804.73正确答案：D 下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业
36、务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力正确答案：C某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？ 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：
37、1. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入
38、，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的
39、技术思路为（ ）。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本答案：B解析：评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。 某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元
40、，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.45正确答案：B个人出售自住房并拟在出售1 年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（）形式向税务机关缴纳。A预交款B预定金C订金D保证金答案：D解析：根据最新版考试教材，该考点已删除。2022房地产估价师考试历年真题精选8章 第6章 请根据以下内容回答 19 题（一）甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建发过程中，甲公司依法取得商
41、品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。第 1 题 征收15亩蔬菜生产基地，应当（ ）。A由省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续B由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理得地审批C由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续D由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批正确答案：C蔬菜生产基地属于基本农田。土地管理法第四十五条征用下列土地
42、的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区，直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。 房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。A当地市场现时成交价B基准地价C标定地价D实际建造成本E各类房屋重置价正确答案：BCE（）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对
43、预测值的影响最为显著。A、指数平滑法B、加权移动平均法C、回归分析法D、市场因子推演法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。 某个国家20002022年的基尼系数分别为O33、034、036、O40和042，由此可以推断（ ）。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势正确答案：B甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作
44、双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。A.经市(县)人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产主管部门批准D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准答案：B解析：经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A、长期性B、可逆性C、负担性D、流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资的特点包括短期性、可逆性、负担性和流通性。参见教材P289。（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A、一手B、基础C、原始D、二手答案：D解析：考点:市场调查的步骤。
45、二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 以下有关我国金融机构关于利息计算的说法，正确的是( )。A国库券的利息按复利计息B个人储蓄存款的利息按单利计息C住房抵押贷款按复利计息D房地产开发贷款按复利计息E住房抵押贷款和个人储蓄存款一样，都是按单利计息正确答案：BCD答案 BCD 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计息，房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息。某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A、 368万元B、 552万元C
46、、 561万元D、 920万元答案：B解析：Y6%(1+40%)84%，A80(1-40%)48(万元)2022房地产估价师考试历年真题精选8章 第7章 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（）答案：错解析： 本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。2022年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年8月双方办理了房屋产权调换手续。在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。A、 64000元B、 49600元C、 12800元D、 14400元答案：B解析：当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（），其净资产折成的股份界定为国有法人股。A.50% B.60% C.70% D.80%答案：A解析： 本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的