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1、第四章 投资性房地产掌握投资性房地产概念和范围掌握投资性房地产概念和范围掌握投资性房地产的确认条件掌握投资性房地产的确认条件掌握投资性房地产初始计量的核算掌握投资性房地产初始计量的核算掌握投资性房地产后续计量的核算掌握投资性房地产后续计量的核算掌握投资性房地产转换的核算掌握投资性房地产转换的核算熟悉投资性房地产处置的核算熟悉投资性房地产处置的核算第一第一节 投投资性房地性房地产的定的定义、特征、范、特征、范围1 1、投投资性房地性房地产概念概念是指是指为赚取租金或取租金或资本增本增值或两者兼有而持有的房地或两者兼有而持有的房地产。投。投资性房地性房地产应当能当能够单独独计量和出售。量和出售。企
2、业持有投资性房地产的企业持有投资性房地产的目的目的主要有如下三方面：主要有如下三方面：（1 1）为赚取租金。）为赚取租金。（2 2）为资本增值。）为资本增值。（3 3）既为赚取租金又为资本增值）既为赚取租金又为资本增值2 2、主要包括主要包括：（1 1）采用）采用经营租赁经营租赁方式出租的土地使用权；方式出租的土地使用权；（2 2）采用）采用经营租赁经营租赁方式出租的建筑物；方式出租的建筑物；（3 3）长期持有并准备增值后转让的土地使）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。用权。注意：注意：企企业将建筑物出租，按租将建筑物出租，按租赁协议向承租人向承租人提供的提供的相关相关辅助服助服务在整个在
3、整个协议中不重大中不重大的的，如企，如企业将将办公楼出租并向承租人提供公楼出租并向承租人提供保安、保安、维修等修等辅助服助服务，应当将当将该建筑物建筑物确确认为投投资性房地性房地产。3 3、下列各、下列各项不属于投不属于投资性房地性房地产：（1 1）准准备出租但没出租的，不属于投出租但没出租的，不属于投资性房地性房地产；（2 2）出租不属于自己的房地）出租不属于自己的房地产，比如是租，比如是租别人的又出人的又出租出去；（租出去；（转租）租）（3 3）认定定为闲置的土地使用置的土地使用权；（4 4）企）企业经营管理所开的管理所开的饭店；店；（5 5）房地）房地产开开发企企业准准备出售的楼出售的楼
4、盘。（6 6）某）某项房地房地产，部分用于，部分用于赚取租金或取租金或资本增本增值、部、部分用于生分用于生产商品、提供商品、提供劳务或或经营管理，管理，能能够单独独计量量和出售的、和出售的、用于用于赚取租金或取租金或资本增本增值的部分，的部分，应当确当确认为投投资性房地性房地产；不能不能够单独独计量和出售的、量和出售的、用于用于赚取取租金或租金或资本增本增值的部分，不确的部分，不确认为投投资性房地性房地产。(2009)(2009)下列各下列各项中，属于投中，属于投资性房地性房地产的有（的有（）。）。A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物 B.B.待出租的建筑物待出租的建筑物 C.C.已出租的土地
5、使用已出租的土地使用权 D.D.以以经营租租赁方式租入后再方式租入后再转租的建筑物租的建筑物 答案：答案：ACAC（20072007）下列各）下列各项中，属于投中，属于投资性房地性房地产的有的有 A.A.企企业拥有并自行有并自行经营的的饭店店 B.B.企企业以以经营租租赁方式租出的写字楼方式租出的写字楼 C.C.房地房地产开开发企企业正在开正在开发的商品房的商品房 D.D.企企业持有持有拟增增值后后转让的土地使用的土地使用权 答案：答案：BDBD第二第二节 确确认和初始和初始计量量一、确一、确认:两种情况两种情况（1 1）外）外购（自建）同（自建）同时起租起租 （2 2）外）外购（自建）以后起
6、租（自建）以后起租二、初始二、初始计量量按照成本按照成本进行初始行初始计量，比照固定量，比照固定资产和无形和无形资产等等相关要求确定。相关要求确定。三、核算三、核算1 1、账户;成本模式下成本模式下设置：投置：投资性房地性房地产 投投资性房地性房地产累累计折旧（折旧（摊销）投投资性房地性房地产减减值准准备公允价模式下公允价模式下设置：投置：投资性房地性房地产成本成本 公允价公允价变动 公允价公允价变动损益益 外外购或自制或自制:只有只有购入或完成的同入或完成的同时用于出用于出租或租或资本增本增值的：的：借借:投资性房地产投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款 在建工程等在建工程等否否则,先做固
7、定先做固定资产、无形、无形资产或存或存货，再，再按按转换处理。理。四、后四、后续支出（后支出（后讲）第三第三节 投投资性房地性房地产的后的后续计量量一、成本模式与公允价一、成本模式与公允价值模式模式1 1、同一企、同一企业只能采用一种模式只能采用一种模式对所有投所有投资性房地性房地产进行后行后续计量，不得同量，不得同时采用两种采用两种计量模式。量模式。2 2、采用公允价、采用公允价值模式的前提条件：模式的前提条件：3 3、企、企业对投投资性房地性房地产的的计量模式一量模式一经确定，不确定，不得随意得随意变更。更。不得从公允价不得从公允价值模式模式转为成本模式！成本模式！（20082008）下列
8、有关投）下列有关投资性房地性房地产后后续计量量会会计处理的表述中，正确的有（）。理的表述中，正确的有（）。A.A.不同企不同企业可以分可以分别采用成本模式或公允采用成本模式或公允价价值模式模式 B.B.满足特定条件足特定条件时可以采用公允价可以采用公允价值模式模式 C.C.同一企同一企业可以分可以分别采用成本模式和公允采用成本模式和公允价价值模式模式 D.D.同一企同一企业不得同不得同时采用成本模式和公允采用成本模式和公允价价值模式模式二、二、采用成本模式采用成本模式进行后行后续计量（通常）量（通常）按照固定按照固定资产或无形或无形资产的有关的有关规定定对投投资性房地性房地产进行：后行：后续计
9、量、量、计提折旧或提折旧或进行行摊销.1 1、计提折旧（提折旧（摊销）借借:其他其他业务成本成本 贷:投投资性房地性房地产累累计折旧折旧(摊销)2 2、取得租金收入作、取得租金收入作“其他其他业务收入收入”。3 3、存在减、存在减值迹象的，按照迹象的，按照资产减减值的有关的有关规定定处理。理。借：借：资产减减值损失失 贷：投：投资性房地性房地产减减值准准备三、采用公允价三、采用公允价值模式模式进行后行后续计量量1 1 不不对投投资性房地性房地产计提折旧或提折旧或进行行摊销；不减；不减值2 2 以以资产负债表日投表日投资性房地性房地产的公允价的公允价值为基基础调整其整其账面价面价值，差，差额计入
10、当期入当期损益：益：借借:投资性房地产投资性房地产-XX-XX（公允价值变动）（公允价值变动）贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （公允价公允价值下降下降则分分录相反）相反）3 3 取得的租金收入确取得的租金收入确认为其他其他业务收入收入（20082008）判断）判断题：采用公允价：采用公允价值模式模式进行后行后续计量的投量的投资性房地性房地产，应根据其根据其预计使用寿命使用寿命计提折旧或提折旧或进行行摊销。（。（）注意注意在在处置置投投资性房地性房地产时，应将将“公允价公允价值变动损益益”、“资本公本公积其他其他资本公本公积”转入入“其他其他业务成本成本”；在在处置置金融金融资产和和长
11、期股期股权投投资时，应将将“公允价公允价值变动损益益”、“资本公本公积其他其他资本公本公积”转入入“投投资收益收益”。四、投四、投资性房地性房地产后后续计量模式的量模式的变更更从成本模式从成本模式转为公允价公允价值模式的，模式的，应当作当作为会会计政策政策变更更处理，将理，将变更更时公允价公允价值与与账面价面价值的差的差额调整整期初留存收益。（期初留存收益。（1717章章讲授）授）会会计政策政策变更：更：调整盈余公整盈余公积和利和利润分配分配未分配利未分配利润，调整期初留存收益。整期初留存收益。（20072007）下列关于投）下列关于投资性房地性房地产核算的表述核算的表述中，正确的是中，正确的
12、是A A采有成本模式采有成本模式计量的投量的投资性房地性房地产不需不需要确要确认减减值损失失B B采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产可可转换为成本模式成本模式计量量C C采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产，公允价公允价值的的变动金金额应计入入资本公本公积D D采用成本模式采用成本模式计量的投量的投资性房地性房地产，符，符合条件合条件时可可转换为公允价公允价值模式模式计量量第四第四节 投投资性房地性房地产的的转换和和处置置一、房地一、房地产的的转换房地房地产的的转换，是因房地，是因房地产用途用途发生改生改变而而对房地房地产进行的重新分行的重新分
13、类。即将投。即将投资性房地性房地产转换为其他其他资产或者将其他或者将其他资产转换为投投资性房地性房地产.（一）房地（一）房地产的的转换形式及形式及转换日日1 1 将投将投资性房地性房地产转为自用房地自用房地产:转换日日为房地房地产达到自用状达到自用状态,企企业开始将其用于生开始将其用于生产商品、提供商品、提供劳务或者或者经营管理的日期管理的日期.2 2 作作为存存货的房地的房地产改改为出租出租:转换日日为租租赁期开始日期开始日.3 3 自用建筑物或土地使用自用建筑物或土地使用权停止自用改停止自用改为出租：出租：转换日日为租租赁期开始日期开始日.4 4 自用土地使用自用土地使用权停止自用改用于停
14、止自用改用于资本增本增值:转换日日为自用土地使用自用土地使用权停止自用后，确定用停止自用后，确定用于于资本增本增值的日期的日期.（二）房地（二）房地产转换的会的会计处理理1 1 在成本模式下在成本模式下 应当将房地当将房地产转换前的前的账面价面价值作作为转换后后的入的入账价价值.（仅仅是科目是科目对换）（1 1）成本模式投）成本模式投资性房地性房地产转为自用房地自用房地产：（2 2）自用房地）自用房地产或存或存货转换为采用成本模式采用成本模式计量的投量的投资性房地性房地产：自用自用按按账面价面价值分分别结转（按原（按原值、折、折旧或旧或摊销、减、减值准准备分分别结转）存存货房地房地产按按账面价
15、面价值直接直接结转归纳：固定固定资产（无形（无形资产）投投资性房地性房地产对转即：“投资性房地产”“固定资产”（无形资产）“投资性房地产累计折旧”“累计折旧”“投资性房地产减值准备”“固定资产减值准备”2 公允价公允价值模式下模式下（1 1）投）投资性房地性房地产转换为自用房地自用房地产以其以其转换当日的公允价当日的公允价值作作为自用房地自用房地产的的账面价面价值,公允价公允价值与原与原账面价面价值的差的差额计入当期入当期损益益(公允价公允价值变动损益益).).借：固定资产借：固定资产 无形资产无形资产(转换日的公允价值转换日的公允价值)贷贷:投资性房地产投资性房地产-XX(-XX(成本成本)
16、(借或贷借或贷):):投资性房地产投资性房地产-XX(-XX(公允价值变动公允价值变动)(借或贷借或贷):):公允价值变动损益公允价值变动损益归纳：公允价公允价值之之间结转，差差额计入当期利入当期利润（公（公允价允价值变动损益）益）切切记：被被转换的自用或存的自用或存货按按结转必必须按按当天当天的的公公允价允价值计量；量；2 公允价公允价值模式模式计量下量下(2)(2)自用房地自用房地产或存或存货转换为采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产A A、按照、按照转换当日的公允价当日的公允价值计量量.B B、转换当日的公允价当日的公允价值小于小于原原账面价面价值的的,其差其差额
17、（借差）借差）计入当期入当期损益益(公允价公允价值变动损益益),),转换当日的公允价当日的公允价值大于大于原原账面价面价值的的,其差其差额（贷差差）作）作为资本公本公积(其他其他资本公本公积).处置置该项投投资性房地性房地产时,原原计入所有者入所有者权益的部分益的部分应当当转入入处置当期置当期损益益(其他其他业务成本成本)1 1、按、按结转当天的当天的公允价公允价值计量；量；2 2、公允价、公允价值 账面价面价值之之间的差的差额：正差：正差计入入资本本公公积（其他）（其他）（谨慎）慎）公允价公允价值 账面价面价值之之间的差的差额：负差差计入入公允价公允价值变动损益益注注:处置置时3 3、将、将
18、该项投投资性房地性房地产原原计入所有者入所有者权益的部分益的部分应当当转入入处置当期置当期损益（益（其他业务成本）其他业务成本）借借:资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本贷：其他业务成本4 4、将、将该项投投资性房地性房地产原累原累计公允价公允价值变动损益益转为其他其他业务成本。成本。归纳：公允价公允价值模式下的模式下的转换投资性房地产采用公允价值模式，投资性房地产采用公允价值模式，被转入方也采用被转入方也采用公允价值计量公允价值计量（20082008）企）企业将作将作为存存货的房地的房地产转换为采用公允价采用公允价值模式模式计量的投量的投资性房地性房地产时，转换日其公允
19、价日其公允价值大大于于账面价面价值的差的差额，应确确认为（）。（）。A.A.资本公本公积 B.B.营业外收入外收入C.C.其他其他业务收入收入 D.D.公允价公允价值变动损益益（20092009）企）企业将作将作为存存货的商品房的商品房转换为采用公允价采用公允价值模式后模式后续计量的投量的投资性房地性房地产时，商品房公允价，商品房公允价值高于高于账面价面价值的差的差额应当当计入的入的项目是（目是（）。）。A.A.资本公本公积 B.B.投投资收益收益 C.C.营业外收入外收入 D.D.公允价公允价值变动损益益二、投二、投资性房地性房地产的的处置置企企业出售、出售、转让、报废投投资性房地性房地产或
20、者或者发生投生投资性房地性房地产毁损时：实际收到的收到的处置收入置收入计入入其他其他业务收入收入处置投置投资性房地性房地产的的账面价面价值计入入其他其他业务成本成本注：注：对采用公允价采用公允价值计量的，在出售量的，在出售时还要要结转原原计入所有者入所有者权益的部分及原累益的部分及原累计公允价公允价值变动损益益.综合例合例:0707年年1 1月月1 1日日,某房地某房地产开开发企企业以以11001100万元万元获取取某某块土地土地1111年的使用年的使用权,准准备用于商品开用于商品开发.07.07年年1212月月3131日日,摊销(假定按直假定按直线法）法）0808年年1 1月月,土地开土地开
21、始用于商品开始用于商品开发,至当年至当年1212月开月开发完成完成,共共发生开生开发支出支出40004000万元万元.08.08年年2 2月月,与某公司与某公司签定定协议,从从0808年年7 7月月1 1日起按每年日起按每年800800万将商品房出租万将商品房出租,期限期限5 5年年.假定假定0808年年1212月月3131日日,该投投资性房地性房地产折旧折旧200200万元。假定万元。假定0909年年1 1月月2 2日日,转化化为公允价公允价值模式，假模式，假定公允价定公允价值为68006800万元万元,上年按上年按10%10%提盈余公提盈余公积。假定假定0910111209101112年年1212月月3131日日,公允价公允价值分分别为70007000万万65006500万万68006800万万72007200万。万。1212年年7 7月月2 2日日,租租赁期期满后后,按按80008000万元出售万元出售,税率税率5%5%。要求：要求：编制相关会制相关会计分分录。