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1、本科生房地产估价本科生房地产估价3第一节房地产价格的概念第一节房地产价格的概念 一一一一.房地产价格的概念房地产价格的概念房地产价格的概念房地产价格的概念房地产价格的概念可以表述为：在房地产开发、建房地产价格的概念可以表述为：在房地产开发、建房地产价格的概念可以表述为：在房地产开发、建房地产价格的概念可以表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。价值与土地所有权价格综合的货币表现。价值与土地所有权价格综
2、合的货币表现。价值与土地所有权价格综合的货币表现。（一）房地产价格决定（一）房地产价格决定（一）房地产价格决定（一）房地产价格决定关于商品价格决定的理论主要有四种：关于商品价格决定的理论主要有四种：关于商品价格决定的理论主要有四种：关于商品价格决定的理论主要有四种：价值决定论、供求决定论、效用决定论、收益决定价值决定论、供求决定论、效用决定论、收益决定价值决定论、供求决定论、效用决定论、收益决定价值决定论、供求决定论、效用决定论、收益决定论。论。论。论。21、按照劳动价值论的观点：、按照劳动价值论的观点：房地产价格来源于两个方面：房地产价格来源于两个方面：一是建造建筑物和土地开发活动形成的价格
3、，与一般商品价一是建造建筑物和土地开发活动形成的价格，与一般商品价格的形成机理一样，是由社会必要劳动时间决定的，即是由格的形成机理一样，是由社会必要劳动时间决定的，即是由在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，建造某一建筑物或开发土地所花费的必要劳动时间强度下，建造某一建筑物或开发土地所花费的必要劳动时间决定的，价值由决定的，价值由cvm三个部分构成。三个部分构成。cv就是成本，是就是成本，是建造建筑物或开发土地所付出的成本，建造建筑物或开发土地所付出的成本，m为劳动者在生产过为劳动者在生产过程中创造的剩余价值，即通常所称
4、的利润。二是来源于资本程中创造的剩余价值，即通常所称的利润。二是来源于资本化的地租，即土地所有权价格。化的地租，即土地所有权价格。3作为自然物质状态的土地作为自然物质状态的土地(没有经过开发没有经过开发)，不是劳动的产物，不是劳动的产物，其本身没有价值，但没有价值的东西不等于没有价格。就其本身没有价值，但没有价值的东西不等于没有价格。就象马克思所说的那样，未开垦的象马克思所说的那样，未开垦的“这种土地没有价值，因为这种土地没有价值，因为没有人类劳动物化在里面没有人类劳动物化在里面”。但是土地作为一种有用的稀缺。但是土地作为一种有用的稀缺资源，在市场经济条件下，如同资金一样，它的所有权要资源，在
5、市场经济条件下，如同资金一样，它的所有权要求在社会剩余价值总额中分配到一个相应部分，即地租部求在社会剩余价值总额中分配到一个相应部分，即地租部分。地租资本化价格是房地产价格的重要组成部分。分。地租资本化价格是房地产价格的重要组成部分。42、房地产供求、房地产供求双方不能决定房地产的价值和价格，双方不能决定房地产的价值和价格，但却可以影响房地产的价格，有时这种影响是非但却可以影响房地产的价格，有时这种影响是非常强烈的。在房地产价格评估活动中，我们发现常强烈的。在房地产价格评估活动中，我们发现有十大因素影响房地产的价格，但这十大因素最有十大因素影响房地产的价格，但这十大因素最终都是通过影响房地产供
6、求发挥作用的。终都是通过影响房地产供求发挥作用的。53、房地产的效用：、房地产的效用：体现为房地产能够满足人们某种需要或体现为房地产能够满足人们某种需要或欲望的能力，显然，不同的房地产具有不同的效用，如商欲望的能力，显然，不同的房地产具有不同的效用，如商业房地产、工业房地产、住宅房地产，其效用不同，相应业房地产、工业房地产、住宅房地产，其效用不同，相应的价格也有很大的差异。我们可以把房地产的效用看成是的价格也有很大的差异。我们可以把房地产的效用看成是房地产的使用价值。在房地产市场上，成本相同而使用价房地产的使用价值。在房地产市场上，成本相同而使用价值（效用）不同的房地产有很多，我们在进行房地产
7、价格值（效用）不同的房地产有很多，我们在进行房地产价格评估时不能不考虑房地产效用对房地产价格的影响。评估时不能不考虑房地产效用对房地产价格的影响。64、房地产的未来收益：、房地产的未来收益：是影响房地产价格的重要是影响房地产价格的重要因素，这是收益法成立的前提条件之一。特别是因素，这是收益法成立的前提条件之一。特别是在我国，由于土地使用用权有不同的出让期限，在我国，由于土地使用用权有不同的出让期限，房地产就有了不同的收益期限，由此折现得出的房地产就有了不同的收益期限，由此折现得出的房地产价格也不同。房地产价格也不同。总之，总之，我们在分析房地产价格决定时，只有以劳我们在分析房地产价格决定时，只
8、有以劳动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论和动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充才能准确把握房地产价格的收益决定论作为补充才能准确把握房地产价格的复杂性，才能评估出房地产的合理价格。复杂性，才能评估出房地产的合理价格。7（二）房地产价格的特征（二）房地产价格的特征1.价格实体的双重性。房地产是以土地和固着于土地上的价格实体的双重性。房地产是以土地和固着于土地上的建筑物及附属设施为主要物质形态的财产及其权属关系。建筑物及附属设施为主要物质形态的财产及其权属关系。房地产商品的物质构成是土地与建筑物及附属设施的有房地产商品的物质构成是土地与建筑物及附属设施的有机统一体。这
9、就规定了房地产价格在其内涵上具有双重机统一体。这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础。的实体性基础。一部分一部分来源于开发土地和建筑物安装劳来源于开发土地和建筑物安装劳动所形成的价值，动所形成的价值，另一部分另一部分来则来源于土地使用权价格来则来源于土地使用权价格(从经济意义上说，它是地租的资本化，是土地所有权在从经济意义上说，它是地租的资本化，是土地所有权在经济上的实现经济上的实现)。房地产价格的这一特征，是房地产价格。房地产价格的这一特征，是房地产价格的本质特征。的本质特征。82.房地产价格的地区性。由于土地的位置房地产价格的地区性。由于土地的位置(自然地理位置自然地理位置)是
10、固定的，房地产商品在交易时不能发生地理位置移动，是固定的，房地产商品在交易时不能发生地理位置移动，房地产的价格也呈现出地区性的特征。主要反映在不同房地产的价格也呈现出地区性的特征。主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般说来，同质房屋，其城市区域之间的房地产差价。一般说来，同质房屋，其价格大城市高于中小城市价格大城市高于中小城市,沿海城市高于内地城市，市场沿海城市高于内地城市，市场经济发达的城市高于发展中的城市。同时，房地产价格经济发达的城市高于发展中的城市。同时，房地产价格即使在同一城市，也有明显的地区差别即使在同一城市，也有明显的地区差别,也有价格高的地也有价格高的地段和价格低的地段之
11、分。段和价格低的地段之分。9 3.价格形成的市场不充分性。由于土地位置的不可移动性价格形成的市场不充分性。由于土地位置的不可移动性(自然地理位置自然地理位置)、个别性等原因，使得房地产不能拿到同、个别性等原因，使得房地产不能拿到同一个市场上去作比较，不能形成完全自由竞争的市场。房一个市场上去作比较，不能形成完全自由竞争的市场。房地产交易的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交地产交易的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。如受交易主体各自的易主体之间的个别因素容易起作用。如受交易主体各自的知识水平及对房地产市场的看法等因素影响较大。知识水平及对房地产市场的看
12、法等因素影响较大。104.房地产价格的权益性。由于房地产在交易中不能发生自房地产价格的权益性。由于房地产在交易中不能发生自然地理位置的转移，发生移动的是与房地产有关的各种权然地理位置的转移，发生移动的是与房地产有关的各种权益，如所有权、使用权、收益权、抵押权等，所以房地产益，如所有权、使用权、收益权、抵押权等，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。房地产的实物状态与价格实质上是这些无形权益的价格。房地产的实物状态与其权益状态并不总是一致的。在房地产估价中对房地产的其权益状态并不总是一致的。在房地产估价中对房地产的权益状态进行认真的研究、了解和认识是非常关键的；因权益状态进行认真的研究、了解
13、和认识是非常关键的；因为房地产的每种权益都会影响价格，同一宗房地产，由于为房地产的每种权益都会影响价格，同一宗房地产，由于转移的权益不同，其价格也会明显不同。转移的权益不同，其价格也会明显不同。11（三）房地产价格的种类（三）房地产价格的种类 1.土地价格、建筑物价格、房地价格。土地价格、建筑物价格、房地价格。2.市场价格、理论价格、评估价格。市场价格、理论价格、评估价格。3.买卖价格、租赁价格。买卖价格、租赁价格。4.商品价、成本价、福利价。商品价、成本价、福利价。5.课税价格、抵押价格、征用价格、拆迁价格课税价格、抵押价格、征用价格、拆迁价格.6.总价格、单位价格、楼面地价。总价格、单位价
14、格、楼面地价。7.拍卖价、招标价、协议价。拍卖价、招标价、协议价。8.基准地价、标定地价、房屋重置价格。基准地价、标定地价、房屋重置价格。9.期房价、现房价。期房价、现房价。10.其他价格。其他价格。12第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成 一一.土地价格的构成土地价格的构成 1.地租地租 城市建筑地段的地租分为绝对地租与级差地租。土地所有城市建筑地段的地租分为绝对地租与级差地租。土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租称为绝对地租，者凭借土地所有权的垄断所取得的地租称为绝对地租，绝绝对地租对地租是使用最劣等土地需要支付的地租。较优土地除支是使用最劣等土地需要支付的地租。较优土地除
15、支付绝对地租外，还须支付付绝对地租外，还须支付级差地租级差地租。作为绝对地租实体的。作为绝对地租实体的超额利润同土地等级相联系就会形成量上的差别，这便是超额利润同土地等级相联系就会形成量上的差别，这便是级差地租。城市土地本身存在着地理位置上的差别，由此级差地租。城市土地本身存在着地理位置上的差别，由此而划分为不同等级。在相同面积但等级不同的地块上连续而划分为不同等级。在相同面积但等级不同的地块上连续投资，其经济效益不同，这便是土地的级差收益。投资，其经济效益不同，这便是土地的级差收益。13 2.征地、拆迁、安置费用征地、拆迁、安置费用 征地拆迁费是对原土地所有者或使用者的经济补偿。安征地拆迁费
16、是对原土地所有者或使用者的经济补偿。安置补偿费是安置被征地者或被拆迁者的生产和生活的必要置补偿费是安置被征地者或被拆迁者的生产和生活的必要费用。在国家统一征地的情况下，这笔费用先由国家垫付，费用。在国家统一征地的情况下，这笔费用先由国家垫付，国家统一办妥征地、拆迁、安置后再出让土地使用权。用国家统一办妥征地、拆迁、安置后再出让土地使用权。用地单位需向国家一次性偿付这笔费用。征用郊区集体所有地单位需向国家一次性偿付这笔费用。征用郊区集体所有土地的补偿费包括土地收益补偿费和土地投资补偿费。拆土地的补偿费包括土地收益补偿费和土地投资补偿费。拆迁城市土地进行旧区改造，则需要对原房屋产权人支付拆迁城市土
17、地进行旧区改造，则需要对原房屋产权人支付拆除原有建筑物和各种设施的补偿费，对使用原建筑的单位除原有建筑物和各种设施的补偿费，对使用原建筑的单位要补偿或安置生产和经营建筑等。要补偿或安置生产和经营建筑等。14 3.城市土地开发费城市土地开发费 城市土地开发主要指平整土地和基础设施的配置过程。城市土地开发主要指平整土地和基础设施的配置过程。具体说城市土地开发费包括前期工程费，如前期规划、具体说城市土地开发费包括前期工程费，如前期规划、可行性研究、勘察设计等工程前期所发生的费用；基础可行性研究、勘察设计等工程前期所发生的费用；基础设施建设费，如小区道路、供水、供电、照明、绿化等设施建设费，如小区道路
18、、供水、供电、照明、绿化等建设费用；再有就是开发管理费和投资利息。建设费用；再有就是开发管理费和投资利息。4.税金和利润税金和利润15 二二.房地合一房地合一(商品房商品房)价格构成：价格构成：1.1.成本部分：成本部分：(1)(1)土地出让金土地出让金(地租地租)。(2)(2)土地投资成本，土地投资成本，包括：包括：a a土地征用费：土地收益补偿费，土地投资补偿费，土地征用费：土地收益补偿费，土地投资补偿费，安置补助费。安置补助费。b.b.拆迁安置费：拆迁补偿费。拆迁安置费：拆迁补偿费。c.c.土地开发费：三通或七通一平费，市政基础设施工程土地开发费：三通或七通一平费，市政基础设施工程费，地
19、质勘察费，开发管理费，利息和税金。费，地质勘察费，开发管理费，利息和税金。（3 3）房屋建筑成本，）房屋建筑成本，包括：包括：a.a.房屋建筑安装工程费：人工费，材料费，施工机械使房屋建筑安装工程费：人工费，材料费，施工机械使用费，其他费用（如不可预见费等）。用费，其他费用（如不可预见费等）。b.b.建筑施工管理费。建筑施工管理费。c.c.规划设计费。规划设计费。d.d.利息和税金。利息和税金。(4)(4)商品房流通费用。商品房流通费用。2.2.利润部分：利润部分：(1)(1)土地开发利润。土地开发利润。(2)(2)建筑物的建造利润。建筑物的建造利润。16 三三.房地合一（商品房）的租金构成：
20、房地合一（商品房）的租金构成：房地产的租金是房地产的出租价格，一般称为房租。从房地产的租金是房地产的出租价格，一般称为房租。从理论上分析，房租构成包括折旧费、维修费、管理费、利理论上分析，房租构成包括折旧费、维修费、管理费、利润、利息、地租、保险费和税金八项因素。润、利息、地租、保险费和税金八项因素。1.折旧费。折旧费。折旧费是指房屋使用过程中，由于磨损而转移到租金中的折旧费是指房屋使用过程中，由于磨损而转移到租金中的那部分价值。用直线折旧法计算：那部分价值。用直线折旧法计算：折旧费折旧费=17 2.维修费维修费 维修费是为了保证房屋的正常使用和延长使用年限，对房维修费是为了保证房屋的正常使用
21、和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。屋进行合理维修所需的费用。3.管理费管理费 管理费是管理出租房屋所花费的费用。包括管理人员的工资、管理费是管理出租房屋所花费的费用。包括管理人员的工资、日常办公和其他管理费用支出。日常办公和其他管理费用支出。4.利润利润 租金中的利润是房屋维修和经营管理劳动所创造的利润。一租金中的利润是房屋维修和经营管理劳动所创造的利润。一般以维修费、管理费为基数，按社会平均利润率计算。般以维修费、管理费为基数，按社会平均利润率计算。18 5.利息利息 利息是占有和使用房屋资金的补偿，是房租中不可缺少利息是占有和使用房屋资金的补偿，是房租中不可缺少的因素。的因素。
22、6.地租地租 地租是由于修建和使用房屋而占用一定的土地而向土地地租是由于修建和使用房屋而占用一定的土地而向土地所有者交纳的土地使用费。房租构成中地租量的确定主要所有者交纳的土地使用费。房租构成中地租量的确定主要考虑房屋位置的好坏程度、土地改造的投资、利润和补偿考虑房屋位置的好坏程度、土地改造的投资、利润和补偿投资的利息。投资的利息。7.保险费保险费 是给房屋投保需要交纳的费用，房屋保险费一般按房屋是给房屋投保需要交纳的费用，房屋保险费一般按房屋 造价的造价的1.5 2计算。计算。19 8.税金税金 房产税，房地产税按房屋造价的一定比例征收，征收标房产税，房地产税按房屋造价的一定比例征收，征收标
23、准按国家的有关规定执行。准按国家的有关规定执行。房屋租金除上述房屋租金除上述8项因素构成的理论租金外，还有准成本项因素构成的理论租金外，还有准成本租金租金(由折旧费、维修费和管理费组成由折旧费、维修费和管理费组成)，成本租金，成本租金，(由折旧由折旧费、维修费、管理费、利息和税金组成费、维修费、管理费、利息和税金组成)以及福利租金以及福利租金(国家国家大量补贴的租金大量补贴的租金)和商品租金和商品租金(以理论租金为基础，再考虑其以理论租金为基础，再考虑其他必要因素他必要因素)等。等。20第三节第三节 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素 对影响房地产价格的因素可以按两种方法进行分类：对影响
24、房地产价格的因素可以按两种方法进行分类：第一种方法第一种方法是将影响因素分为一般因素、个别因素和区域是将影响因素分为一般因素、个别因素和区域因素。一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产价格因素。一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产价格水平均有影响的因素；个别因素是指由于房地产自身条件水平均有影响的因素；个别因素是指由于房地产自身条件而对其价格水平有所影响的因素；区域因素是指一定区域而对其价格水平有所影响的因素；区域因素是指一定区域范围内的环境对房地产价格水平有影响的因素。这种分类范围内的环境对房地产价格水平有影响的因素。这种分类方法主要用于房地产价格评估的市场比较法中。方法主要用于房地产
25、价格评估的市场比较法中。21第二种分类方法是将影响房地产价格的因素分为第二种分类方法是将影响房地产价格的因素分为:(1)供求状况；供求状况；(2)自身因素；自身因素；(3)环境因素；环境因素；(4)人口人口因素；因素；(5)经济因素；经济因素；(6)社会因素社会因素;(7)行政因素；行政因素；(8)心理因素；心理因素；(9)国际因素；国际因素；(10)其他因素。其他因素。每一种因素还可以进行细分。每一种因素还可以进行细分。22一一 供求状况供求状况房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响
26、房其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。当供给一定时，若需求增加，价格就会上升；地产的价格。当供给一定时，若需求增加，价格就会上升；若需求减少，价格就会下降。而当需求一定时，若供给增若需求减少，价格就会下降。而当需求一定时，若供给增加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。房地产供求状况分为多个层次：房地产供求状况分为多个层次：l.房地产的总供求状况。房地产的总供求状况。2.地区房地产的供求状况。地区房地产的供求状况。3.本类房地产的供求状况。本类房地产的供求状况。4.本地区本类房地产的供求状况。本地区本类房地产的供求状况。由于
27、房地产自然地理位置的固定性和用途的相对稳定由于房地产自然地理位置的固定性和用途的相对稳定性，决定某一个具体的房地产价格的供求状况主要为本地性，决定某一个具体的房地产价格的供求状况主要为本地区本类房地产的供求状况。区本类房地产的供求状况。23二二.自身因素自身因素 房地产的自身因素也可以说是房地产的个别因素，是指房地房地产的自身因素也可以说是房地产的个别因素，是指房地产本身的个别特性对房地产价格的影响因素。自身因素随土产本身的个别特性对房地产价格的影响因素。自身因素随土地与建筑物的不同可分为以下几项：地与建筑物的不同可分为以下几项：1.土地的自身因素土地的自身因素 (1)位置、面积、地势、地质。
28、位置、面积、地势、地质。(2)形状、宽度、深度。形状、宽度、深度。(3)日照、通风、湿度、温度。日照、通风、湿度、温度。(4)临街状态。临街状态。24 2.筑物自身因素筑物自身因素 (1)面积、结构、材料。面积、结构、材料。(2)设计、设备、施工质量。设计、设备、施工质量。(3)朝向、楼层、建筑物外观。朝向、楼层、建筑物外观。25三三.环境因素环境因素环境因素可以分为自然环境因素和社会环境因素环境因素可以分为自然环境因素和社会环境因素 1.自然环境因素自然环境因素(1)各种噪声，如工厂、汽车、人群等都可能产生噪声，各种噪声，如工厂、汽车、人群等都可能产生噪声，噪声过大，会使房地产价格下降。噪声
29、过大，会使房地产价格下降。(2)环境污染，如废气、废水以及各种垃圾，如不及时环境污染，如废气、废水以及各种垃圾，如不及时处理，就会污染环境，如水源及空气变质，会使该地处理，就会污染环境，如水源及空气变质，会使该地区的房地产价格下降。区的房地产价格下降。(3)视觉环境，房地产周围的景观是否井井有条，协调视觉环境，房地产周围的景观是否井井有条，协调美观，使人赏心悦目，也会影响房地产的价格。美观，使人赏心悦目，也会影响房地产的价格。26 2.2.社会环境因素社会环境因素社会环境因素社会环境因素 (1)(1)交通条件，交通是否便利，直接影响人们的工作与生交通条件，交通是否便利，直接影响人们的工作与生交
30、通条件，交通是否便利，直接影响人们的工作与生交通条件，交通是否便利，直接影响人们的工作与生活，因此，与房地产价格关系非常密切。活，因此，与房地产价格关系非常密切。活，因此，与房地产价格关系非常密切。活，因此，与房地产价格关系非常密切。(2)(2)商业设施，商业设施完善可以为人们的生活提供方便，商业设施，商业设施完善可以为人们的生活提供方便，商业设施，商业设施完善可以为人们的生活提供方便，商业设施，商业设施完善可以为人们的生活提供方便，会使这一地区房地产价格上升。会使这一地区房地产价格上升。会使这一地区房地产价格上升。会使这一地区房地产价格上升。(3)(3)教育设施，质量高、设施完备的幼儿园、小
31、学、中学教育设施，质量高、设施完备的幼儿园、小学、中学教育设施，质量高、设施完备的幼儿园、小学、中学教育设施，质量高、设施完备的幼儿园、小学、中学及大学等教育设施，可以为人们提供受教育的机会，提高及大学等教育设施，可以为人们提供受教育的机会，提高及大学等教育设施，可以为人们提供受教育的机会，提高及大学等教育设施，可以为人们提供受教育的机会，提高人们的素质。会使这一地区的房地产价格上升。人们的素质。会使这一地区的房地产价格上升。人们的素质。会使这一地区的房地产价格上升。人们的素质。会使这一地区的房地产价格上升。27四四.人口因素人口因素 人口因素包括人口的数量、人口的素质以及人口的家庭规模。人口
32、因素包括人口的数量、人口的素质以及人口的家庭规模。1.人口数量人口数量 人口数量与房地产价格呈正相关关系，人口增加，对房地产的需求人口数量与房地产价格呈正相关关系，人口增加，对房地产的需求增加，房地产价格上升。在人口数量因素中，反映人口数量的相对增加，房地产价格上升。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度高的地区，一般而言，房地产供给相对指标是人口密度。人口密度高的地区，一般而言，房地产供给相对缺乏，求大于供，因而房地产价格水平会上升。人口密度从两个完缺乏，求大于供，因而房地产价格水平会上升。人口密度从两个完全不同的角度影响房地产价格：一种是人口密度提高会刺激商业服全不同
33、的角度影响房地产价格：一种是人口密度提高会刺激商业服务业发展，提高房地产价格；另一种则是人口密度提高会造成生活务业发展，提高房地产价格；另一种则是人口密度提高会造成生活环境的恶化，降低房地产的价格，特别是当大量低收入人群进入某环境的恶化，降低房地产的价格，特别是当大量低收入人群进入某一地区或城市时会出现这种情况。一地区或城市时会出现这种情况。28 2.人口素质人口素质人口素质也会引起房地产价格发生变化。因为人们随着受教人口素质也会引起房地产价格发生变化。因为人们随着受教育的水准不断提高，社会不断进步，人们的素质也会不断提育的水准不断提高，社会不断进步，人们的素质也会不断提高，对房地产的消费观念
34、也会不断发生变化，由初始将房地高，对房地产的消费观念也会不断发生变化，由初始将房地产作为遮风避雨的生存资料发展到讲求舒适美观的生活资料产作为遮风避雨的生存资料发展到讲求舒适美观的生活资料进而发展成为高档次的发展资料，凡此种种都会增加对房地进而发展成为高档次的发展资料，凡此种种都会增加对房地产质量和数量的需求产质量和数量的需求,从而影响房地产价格趋升。而局部地区从而影响房地产价格趋升。而局部地区由于居民素质低，生活秩序混乱、安全感差，人们多不愿居由于居民素质低，生活秩序混乱、安全感差，人们多不愿居住，从而使这一地区的房地产价格趋降。住，从而使这一地区的房地产价格趋降。29 3.家庭规模家庭规模家
35、庭规模是指全社会或某一地区家庭的平均人口数。一个家庭规模是指全社会或某一地区家庭的平均人口数。一个家庭就是一个居住单位，当家庭规模发生变化时，即使人家庭就是一个居住单位，当家庭规模发生变化时，即使人口总数不变，也会影响到居住单位数的变动，进而影响房口总数不变，也会影响到居住单位数的变动，进而影响房地产需求的变动，最终影响房地产价格的变动。一般的说，地产需求的变动，最终影响房地产价格的变动。一般的说，随着家庭规模逐步缩小，即大家庭分解为小家庭，房地产随着家庭规模逐步缩小，即大家庭分解为小家庭，房地产价格有上涨的趋势。价格有上涨的趋势。30五五.经济因素经济因素 经济因素主要有经济发展水平、物价水
36、平、居民收入水经济因素主要有经济发展水平、物价水平、居民收入水 平以及财政收支与金融状况等平以及财政收支与金融状况等 1.经济发展水平经济发展水平 经济发展水平的提高预示着投资，生产活动的活跃，进而经济发展水平的提高预示着投资，生产活动的活跃，进而引起对厂房、办公室、商场、住宅等各种生产设施、生活引起对厂房、办公室、商场、住宅等各种生产设施、生活设施以及旅游娱乐设施的需求增加，最终引起土地价格和设施以及旅游娱乐设施的需求增加，最终引起土地价格和房地价格的上涨。房地价格的上涨。312.物价水平物价水平物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。通常通货膨胀
37、严重时，为减少货币贬值，人们通常通货膨胀严重时，为减少货币贬值，人们会转向房地产投资，以求保值、增值，刺激房会转向房地产投资，以求保值、增值，刺激房地产价格比通货膨胀率更高的速度上涨。地产价格比通货膨胀率更高的速度上涨。32 3.居民收入水平居民收入水平居民收入不断增长标志着人民生活水平的提高，对居住与居民收入不断增长标志着人民生活水平的提高，对居住与活动的空间要求也会随之增加，从而引起房地产价格上涨。活动的空间要求也会随之增加，从而引起房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，由收入水平及边际消费的至于对房地产价格影响的程度，由收入水平及边际消费的倾向大小而定。倾向大小而定。334.财政收
38、支与金融状况财政收支与金融状况 财政与金融状况直接影响房地产价格。房地产业的经济财政与金融状况直接影响房地产价格。房地产业的经济活动，也随着社会经济发展的周期性变化而起伏波动。在活动，也随着社会经济发展的周期性变化而起伏波动。在经济发展的停滞时期，整个社会商品过剩，需求不足，市经济发展的停滞时期，整个社会商品过剩，需求不足，市场萧条，反映在房地产业上，则是对房地产商品的消费能场萧条，反映在房地产业上，则是对房地产商品的消费能力下降和房地产商品大量积压、价格下跌。在经济高度发力下降和房地产商品大量积压、价格下跌。在经济高度发展时期，市场活跃，游资充斥，对房地产商品的需求能力展时期，市场活跃，游资
39、充斥，对房地产商品的需求能力增加和投资经营的需要，将造成房地产商品供应不足，土增加和投资经营的需要，将造成房地产商品供应不足，土地需求量急剧膨胀，价格急升。地需求量急剧膨胀，价格急升。34当经济发展出现失衡的时候，国家会运用紧缩银根的政策调当经济发展出现失衡的时候，国家会运用紧缩银根的政策调控经济，房地产业的发展就会受到制约。这种情况若持续的控经济，房地产业的发展就会受到制约。这种情况若持续的时间较长，对房地产的需求就会下降，房地产的价格也会下时间较长，对房地产的需求就会下降，房地产的价格也会下降。降。财政收支状况也会影响房地产的价格。财政收支状况是一国财政收支状况也会影响房地产的价格。财政收
40、支状况是一国经济发展状况的反映，国家财政收入增长预示国家经济发展经济发展状况的反映，国家财政收入增长预示国家经济发展水平提高，可以拿出更多的钱用于公共事业的投资和提高事水平提高，可以拿出更多的钱用于公共事业的投资和提高事业单位职工的工资水平，从而使住宅的需求量大大增长，土业单位职工的工资水平，从而使住宅的需求量大大增长，土地的需求量进而增长，房地产的价格会相应提高。地的需求量进而增长，房地产的价格会相应提高。35 六六.社会因素社会因素影响房地产价格的社会因素，主要有政治上的安定状况，影响房地产价格的社会因素，主要有政治上的安定状况，社会治安状况以及房地产的投机和城市化进程。社会治安状况以及房
41、地产的投机和城市化进程。1.政治安定状况政治安定状况 指现有政权的稳定程度。一般来说，政治上不安定，指现有政权的稳定程度。一般来说，政治上不安定，意味着社会动荡，因而造成房地产价格下跌。意味着社会动荡，因而造成房地产价格下跌。2.社会治安程度社会治安程度 指小偷、抢劫、强奸、杀人等社会犯罪情况。如果经指小偷、抢劫、强奸、杀人等社会犯罪情况。如果经常发生犯罪案件，人们的生命财产没有保障，社会治安常发生犯罪案件，人们的生命财产没有保障，社会治安恶化，则房地产价格必然低落。恶化，则房地产价格必然低落。363.3.房地产投机房地产投机房地产投机对房地产价格的影响有三种情况：引房地产投机对房地产价格的影
42、响有三种情况：引起房地产价格上涨起房地产价格上涨,引起房地产价格下跌引起房地产价格下跌,起平抑起平抑房地产价格的作用。房地产价格的作用。4.4.城市化城市化即人口向城市地区集中，造成房地产需求增加，即人口向城市地区集中，造成房地产需求增加，带动房地产价格上涨。带动房地产价格上涨。37 七.行政因素行政因素是指政府以公共利益为出发点，积极扶持房地产的行政因素是指政府以公共利益为出发点，积极扶持房地产的发展或消极限制其发展，但最终目的可以说是为了提高房地发展或消极限制其发展，但最终目的可以说是为了提高房地产的整体效用。产的整体效用。1.土地制度、住房制度土地制度、住房制度 土地制度对土地价格具有重
43、要的影响。目前我国实行的是土地制度对土地价格具有重要的影响。目前我国实行的是土地公有，具体分为国家所有和集体所有，土地使用权有偿土地公有，具体分为国家所有和集体所有，土地使用权有偿有限期使用，允许土地转让、出租和抵押。这一土地制度有有限期使用，允许土地转让、出租和抵押。这一土地制度有效的激活了土地市场，土地的价格也呈现出多种形式。效的激活了土地市场，土地的价格也呈现出多种形式。38因此，制定科学、合理的土地制度和政策，可以刺激土因此，制定科学、合理的土地制度和政策，可以刺激土地使用者和投资者的积极性，促进和带动地价上涨；反地使用者和投资者的积极性，促进和带动地价上涨；反之，则会使地价低落。住房
44、制度也是这样，合理的住房之，则会使地价低落。住房制度也是这样，合理的住房制度可以刺激消费者积极购买房地产，使房地产的价格制度可以刺激消费者积极购买房地产，使房地产的价格趋于合理，而不合理的住房制度，则会使消费者对购买趋于合理，而不合理的住房制度，则会使消费者对购买商品房失去兴趣，不利于住宅产业的发展。商品房失去兴趣，不利于住宅产业的发展。392.城市规划、土地利用规划城市规划、土地利用规划规划的作用有三个方面：规划的作用有三个方面：一是一是为特定的用途分配土地资源的为特定的用途分配土地资源的作用。由于土地被规划为住宅区、商业区和工业区等多种类作用。由于土地被规划为住宅区、商业区和工业区等多种类
45、型，房地产价格会发生很大的变化。型，房地产价格会发生很大的变化。二是二是限制房屋的使用用限制房屋的使用用途的作用。改变房屋的用途，必须得到规划部门的许可，一途的作用。改变房屋的用途，必须得到规划部门的许可，一但经规划部门批准，房地产的效用就会发生改变，房地产的但经规划部门批准，房地产的效用就会发生改变，房地产的价格也会随之发生变化。价格也会随之发生变化。三是三是限制土地使用强度的作用，如限制土地使用强度的作用，如规定容积率、覆盖率和对建筑物的高度等指标进行控制。不规定容积率、覆盖率和对建筑物的高度等指标进行控制。不同利用强度的土地的价格是不同的。同利用强度的土地的价格是不同的。403.房地产税
46、制房地产税制 政府对房地产税种、税率进行调整，将影响到房地产的供政府对房地产税种、税率进行调整，将影响到房地产的供求变化，从而影响到房地产价格的变化。直接或间接对房求变化，从而影响到房地产价格的变化。直接或间接对房地产课税，实质上是减少房地产的收益，因此，会造成房地产课税，实质上是减少房地产的收益，因此，会造成房地产价格的低落。地产价格的低落。414.交通管制交通管制 交通管制主要有不允许车辆通行、步行街、单向行交通管制主要有不允许车辆通行、步行街、单向行驶及在时间上加以限制等。交通管制对房地产价格驶及在时间上加以限制等。交通管制对房地产价格的影响，还要看交通管制的内容和房地产本身的用的影响，
47、还要看交通管制的内容和房地产本身的用途是什么。有时会提高房地产的价格，有时则会降途是什么。有时会提高房地产的价格，有时则会降低房地产的价格。低房地产的价格。425.行政隶属变更行政隶属变更 行政隶属关系的变更也会影响房地产的价格，如将行政隶属关系的变更也会影响房地产的价格，如将一般城市升格为直辖市，非建制镇升格为建制镇等一般城市升格为直辖市，非建制镇升格为建制镇等会促进这一地区房地产价格上涨。会促进这一地区房地产价格上涨。43 八八.心理因素心理因素 心理因素也会对房地产价格产生影响。如买卖双方的欣心理因素也会对房地产价格产生影响。如买卖双方的欣赏趣味，追求时尚以及愿意接近某些社会名流、讲究地
48、赏趣味，追求时尚以及愿意接近某些社会名流、讲究地名、方位、门牌号码等都可能使某些房地产的价格畸高名、方位、门牌号码等都可能使某些房地产的价格畸高畸低，虽然不符合价值规律，但符合人的某些心理规律。畸低，虽然不符合价值规律，但符合人的某些心理规律。44九九.国际因素国际因素 国际因素也会使某一国家或某一地区的房地产价格发生国际因素也会使某一国家或某一地区的房地产价格发生变动。如，国与国之间的政治对立、经济封锁甚至发生变动。如，国与国之间的政治对立、经济封锁甚至发生军事冲突等都会导致房地产价格的低落。军事冲突等都会导致房地产价格的低落。十十.其他因素其他因素 除上述九种因素以外，还有其他一些因素，也
49、会影响到除上述九种因素以外，还有其他一些因素，也会影响到房地产的价格升降。如我国成功申办房地产的价格升降。如我国成功申办2008年奥运会和加年奥运会和加入世界贸易组织的消息使人们对我国未来的经济发展有入世界贸易组织的消息使人们对我国未来的经济发展有一个良好的预期，直接刺激了城市基础设施的发展并引一个良好的预期，直接刺激了城市基础设施的发展并引发了房地产价格的上升等。发了房地产价格的上升等。45复习思考题复习思考题1.如何理解房地产价格的概念如何理解房地产价格的概念?2.怎样理解房地产价格的决定因素怎样理解房地产价格的决定因素?3.房地产价格有哪些特征房地产价格有哪些特征?4.房地产价格可以分为哪些种类房地产价格可以分为哪些种类?5.房地产价格是怎样构成的房地产价格是怎样构成的?6.影响房地产价格的因素有哪些影响房地产价格的因素有哪些?46