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1、第十章第十章 房地产宏观调控房地产宏观调控主要内容主要内容 第一节第一节 房地产宏观调控概述房地产宏观调控概述 其次节其次节 房地产宏观调控的必要性房地产宏观调控的必要性 第三节第三节 中国房地产宏观调控政策中国房地产宏观调控政策第一节第一节 房地产宏观调控概述房地产宏观调控概述一、宏观调控的产生和基本内涵一、宏观调控的产生和基本内涵宏观调控的产生宏观调控的产生凯恩斯就业、利息和货币通论，西方宏观调控思凯恩斯就业、利息和货币通论，西方宏观调控思想的雏形。想的雏形。在中国，宏观调控理念是伴随着社会主义市场经济体在中国，宏观调控理念是伴随着社会主义市场经济体制的形成和建立而产生的。制的形成和建立而
2、产生的。支配经济体制中，国家对经济生活的支配管理支配经济体制中，国家对经济生活的支配管理只只是微观化了国民经济支配理论，而不存在真正的国家是微观化了国民经济支配理论，而不存在真正的国家宏观调控。宏观调控。什么是宏观调控？什么是宏观调控？有的学者强调宏观调控的宏观性和强制性。有的学者强调宏观调控的宏观性和强制性。有的学者干脆将宏观调控定义为国家的职能活动或管有的学者干脆将宏观调控定义为国家的职能活动或管理手段。理手段。本书概念：国家权力和行政机关为了实现促进国民经本书概念：国家权力和行政机关为了实现促进国民经济健康持续平稳发展的目的，通过行政的、经济的、济健康持续平稳发展的目的，通过行政的、经济
3、的、法律的手段来引导和影响市场经济主体及其行为，从法律的手段来引导和影响市场经济主体及其行为，从而对国民经济进行总体调整和限制的手段和职能的统而对国民经济进行总体调整和限制的手段和职能的统称。称。房地产宏观调控3二、房地产宏观调控的含义和目标二、房地产宏观调控的含义和目标房地产宏观调控的含义房地产宏观调控的含义房地产宏观调控，就是针对房地产业的宏观调房地产宏观调控，就是针对房地产业的宏观调控，是国家权力和具备管理房地产职能的行政控，是国家权力和具备管理房地产职能的行政机关，为了实现促进房地产业健康持续平稳发机关，为了实现促进房地产业健康持续平稳发展的目的，通过行政的、经济的、法律的手段展的目的
4、，通过行政的、经济的、法律的手段来引导和影响房地产市场主体及其行为，从而来引导和影响房地产市场主体及其行为，从而对房地产业进行总体调整和限制的手段和职能对房地产业进行总体调整和限制的手段和职能的统称。的统称。房地产宏观调控的目标房地产宏观调控的目标房地产宏观调控的目标是为了促进房地产业健房地产宏观调控的目标是为了促进房地产业健康持续平稳发展，促进房地产业总需求和总供康持续平稳发展，促进房地产业总需求和总供应的动态平衡，提高各种物业形态结构比例的应的动态平衡，提高各种物业形态结构比例的合理性，保持房地产价格的稳定，防止房地产合理性，保持房地产价格的稳定，防止房地产价格的过快上涨，同时促进保障性住
5、房的建设。价格的过快上涨，同时促进保障性住房的建设。房地产宏观调控4表表10-1 200310-1 2003年至年至20102010年房地产宏观调控政策目标统计年房地产宏观调控政策目标统计房地产宏观调控5表表10-1 200310-1 2003年至年至20102010年房地产宏观调控政策目标统计（续）年房地产宏观调控政策目标统计（续）房地产宏观调控6表表10-1 200310-1 2003年至年至20102010年房地产宏观调控政策目标统计（续）年房地产宏观调控政策目标统计（续）房地产宏观调控7三、房地产宏观调控的手段三、房地产宏观调控的手段宏观调控的手段宏观调控的手段法律手段、经济手段和行政
6、手段是宏观调控三法律手段、经济手段和行政手段是宏观调控三大手段，其中，法律手段和经济手段是宏观调大手段，其中，法律手段和经济手段是宏观调控的主要手段，行政手段是重要补充。控的主要手段，行政手段是重要补充。法律手段是指国家通过制定、执行法律法规来法律手段是指国家通过制定、执行法律法规来调整宏观经济运行和规范市场秩序的手段。调整宏观经济运行和规范市场秩序的手段。经济手段是指国家运用包括财政政策、货币政经济手段是指国家运用包括财政政策、货币政策、税收政策在内的经济政策，通过对经济利策、税收政策在内的经济政策，通过对经济利益和预期进行调整，从而调整宏观经济运行和益和预期进行调整，从而调整宏观经济运行和
7、规范市场秩序的措施。规范市场秩序的措施。行政手段是指国家通过行政支配、吩咐、指标、行政手段是指国家通过行政支配、吩咐、指标、规定等强制性的手段，来调整宏观经济运行和规定等强制性的手段，来调整宏观经济运行和规范市场秩序的行为。规范市场秩序的行为。宏观调控手段的选择宏观调控手段的选择宏观调控手段的确定和选择，应当遵循功效性宏观调控手段的确定和选择，应当遵循功效性原则、可操作性原则、效率性原则和社会可行原则、可操作性原则、效率性原则和社会可行性原则。性原则。房地产宏观调控8其次节其次节 房地产宏观调控的必要性房地产宏观调控的必要性一、房地产一、房地产“市场失灵市场失灵”现象客观存在现象客观存在（一）
8、房地产市场并不是完全竞争市场（一）房地产市场并不是完全竞争市场土地供应具有自然垄断性，确定了房地产市场土地供应具有自然垄断性，确定了房地产市场不行能成为完全竞争市场。不行能成为完全竞争市场。房地产商品异质性的特点，确定了房地产市场房地产商品异质性的特点，确定了房地产市场是不完全竞争市场。是不完全竞争市场。土地等基本资源无法自由流淌，资金准入门槛土地等基本资源无法自由流淌，资金准入门槛很高使得资本的退出和进入并不是完全自由的。很高使得资本的退出和进入并不是完全自由的。市场信息不对称现象突出。体现在两个方面：市场信息不对称现象突出。体现在两个方面：一是土地一是土地“招拍挂招拍挂”过程中不公开、不透
9、亮的过程中不公开、不透亮的现象仍旧存在，以现象仍旧存在，以“勾地勾地”等手段获得国有土等手段获得国有土地运用权的状况时有发生。地运用权的状况时有发生。二是在房屋交易过程中，卖方比买方占有更多二是在房屋交易过程中，卖方比买方占有更多的有关商品房成本、质量、权属关系等方面的的有关商品房成本、质量、权属关系等方面的信息。信息。房地产宏观调控9（二）房地产市场的外部性客观存在（二）房地产市场的外部性客观存在正外部性：正外部性：房地产业在确定程度上具有先导产业的特性，房地产房地产业在确定程度上具有先导产业的特性，房地产业为其他行业供应了基本的生产和生活资料。业为其他行业供应了基本的生产和生活资料。房地产
10、开发行为能够主动改善居住环境，房地产开发房地产开发行为能够主动改善居住环境，房地产开发一般都伴随着景观建设和开发，增加某一区域的景观一般都伴随着景观建设和开发，增加某一区域的景观水同等。水同等。负外部性：负外部性：房地产开发伴随着大量的土地用途的转变，从农业用房地产开发伴随着大量的土地用途的转变，从农业用地转变为建设用地是不行逆转的，对农用地、城市绿地转变为建设用地是不行逆转的，对农用地、城市绿地的过度开发会带来生态破坏地的过度开发会带来生态破坏房地产开发占用钢铁、水泥等资源，间接消耗资源的房地产开发占用钢铁、水泥等资源，间接消耗资源的同时也带来了大量污染同时也带来了大量污染不合理的开发行为会
11、带来社会问题，如贫民窟的形成不合理的开发行为会带来社会问题，如贫民窟的形成以及由此引发的社会治安问题，住宅区的过度集中带以及由此引发的社会治安问题，住宅区的过度集中带来的城市拥堵等问题来的城市拥堵等问题房地产宏观调控10（三）部分房地产产品具有较强的公共物品属性（三）部分房地产产品具有较强的公共物品属性包括一般住宅在内的商品房、商铺、写字楼乃至工业包括一般住宅在内的商品房、商铺、写字楼乃至工业用房，因为产权明晰，具有显明的排他性和竞争性，用房，因为产权明晰，具有显明的排他性和竞争性，都是明显的私人物品。都是明显的私人物品。包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房在内的保包括廉租房、公租房、经济适
12、用房、限价房在内的保障性住房，带有较为明显的准公共物品属性，这主要障性住房，带有较为明显的准公共物品属性，这主要体现在保障性住房不具备完全的排他性。体现在保障性住房不具备完全的排他性。房地产宏观调控11二、房地产和房地产业具有特殊性二、房地产和房地产业具有特殊性 房地产和房地产业有其特殊性，不仅加重了房地产和房地产业有其特殊性，不仅加重了“市场失灵市场失灵”，也使得，也使得“政府失灵政府失灵”的现象客的现象客观存在观存在（一）土地资源的特性会加重（一）土地资源的特性会加重“市场失灵市场失灵”的的状况状况土地资源之于个体的不行或缺性会加重土地资源之于个体的不行或缺性会加重“市场市场失灵失灵”现象
13、现象土地资源的不行再造性和耗竭性会加重土地资源的不行再造性和耗竭性会加重“市场市场失灵失灵”现象现象土地资源在社会生产过程中的不行替代性会加土地资源在社会生产过程中的不行替代性会加重重“市场失灵市场失灵”现象现象土地资源运用方式的特殊性加重了土地资源运用方式的特殊性加重了“市场失灵市场失灵”房地产宏观调控12（二）土地资源的政府配置导致（二）土地资源的政府配置导致“政府失灵政府失灵”“托付代理托付代理”和和“权力寻租权力寻租”。政府配置方式下对土地资源的运用方式和运用范围的政府配置方式下对土地资源的运用方式和运用范围的严格限制，对土地资源运用权获得的严格审批，在客严格限制，对土地资源运用权获得
14、的严格审批，在客观上加剧了土地资源供应总量的稀缺性。观上加剧了土地资源供应总量的稀缺性。客观经济形势下对于土地资源需求预期的不断提高使客观经济形势下对于土地资源需求预期的不断提高使得公众对土地资源的实际需求量常常被过分夸大。得公众对土地资源的实际需求量常常被过分夸大。（三）房地产业高关联度简洁引起（三）房地产业高关联度简洁引起“市场失衡市场失衡”房地产宏观调控13第三节第三节 中国房地产宏观调控政策中国房地产宏观调控政策一、一、20032003年至年至20082008年底的年底的“抑制抑制”阶段阶段从从20032003年年4 4月月121121号文件的出台，至号文件的出台，至20082008年
15、年1010月月中国人民银行确定将商业性个人住房贷款利率中国人民银行确定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大、最低首付款比例降低及契税下调的下限扩大、最低首付款比例降低及契税下调政策为止，又大致可以分为政策为止，又大致可以分为“压投资、控供应压投资、控供应”、“抑需求、调结构抑需求、调结构”、“增供应、促保障增供应、促保障”三个不同阶段。三个不同阶段。（一）（一）“压投资、控供应压投资、控供应”阶段（阶段（2003-2003-20052005）中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（务管理的通知（121121号文件）号文件）打响了以打响了以“压投资
16、、控供应压投资、控供应”为主要目为主要目标的房地产宏观调控的第一枪标的房地产宏观调控的第一枪国务院发布关于促进房地产市场持续健康发国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（展的通知（1818号文件）号文件）这一文件在确定程度上订正了这一文件在确定程度上订正了121121号文件号文件过于严厉的措施，并成为之后一段时间内指导过于严厉的措施，并成为之后一段时间内指导房地产业发展和房地产市场宏观调控的指导性房地产业发展和房地产市场宏观调控的指导性文件文件国土资源部、监察部联合下发的关于接着开国土资源部、监察部联合下发的关于接着开展经营性土地运用权招标拍卖挂牌出让状况执展经营性土地运用权招标拍卖挂
17、牌出让状况执法监察工作的通知（法监察工作的通知（7171号令）号令）在惩治和预防土地腐败行为的同时，客观上使在惩治和预防土地腐败行为的同时，客观上使得土地购置和开发面积增幅在当年二、三季度得土地购置和开发面积增幅在当年二、三季度有了明显回落，在确定程度上起到了抑制土地有了明显回落，在确定程度上起到了抑制土地供应的作用。供应的作用。房地产宏观调控14（二）（二）“抑需求、调结构抑需求、调结构”阶段（阶段（2005-20062005-2006）国务院关于切实稳定住房价格的通知国务院关于切实稳定住房价格的通知 将调控思路由单纯的收缩将调控思路由单纯的收缩“银根银根”、“地根地根”转变为从转变为从消费
18、预期和防止强制拆迁引起被动型需求等方面来抑制需求，消费预期和防止强制拆迁引起被动型需求等方面来抑制需求，是调控思路的重要转变是调控思路的重要转变国务院国务院“引导和调控房地产市场八项看法引导和调控房地产市场八项看法”（“国八条国八条”）国务院关于做好稳定住房价格工作的看法（国务院关于做好稳定住房价格工作的看法（“新国八条新国八条”）分别从规划、土地、税收、信贷等方面提出了微观的调分别从规划、土地、税收、信贷等方面提出了微观的调控做法，标记着房地产宏观调控从较为宏观的层次向更为微观控做法，标记着房地产宏观调控从较为宏观的层次向更为微观的层次深化的层次深化国务院国务院“对房地产调控的六条看法对房地
19、产调控的六条看法”（“国六条国六条”）除接着强调相关调控政策之外，直指住房供应结构问题。除接着强调相关调控政策之外，直指住房供应结构问题。调控需求由笼统地调控需求总量转变为调控供应和需求结构调控需求由笼统地调控需求总量转变为调控供应和需求结构国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格看法的通知国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格看法的通知（“国十五条国十五条”）标记着以调结构为主的房地产宏观调控全面进入微观层标记着以调结构为主的房地产宏观调控全面进入微观层面面 房地产宏观调控15（三）（三）“增供应、促保障增供应、促保障”阶段（阶段（2006-20082006-2008）通过加强土地增值税清算，
20、降低和削减开发商通过加强土地增值税清算，降低和削减开发商“囤地囤地”所所获超额利润，进而促进土地开发速度和效率，增加房地产市场获超额利润，进而促进土地开发速度和效率，增加房地产市场有效供应，达到有效供应，达到“增供应增供应”的目的。而一系列住房保障政策的的目的。而一系列住房保障政策的出台和加码，则标记着政府调控目标从单纯关注调控房价等数出台和加码，则标记着政府调控目标从单纯关注调控房价等数据指标转向建立长远的保障体系，传统据指标转向建立长远的保障体系，传统“重市场轻保障重市场轻保障”的住的住房政策起先转变房政策起先转变国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题国税总局关于房地产开发企
21、业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知 一方面，对土地增值收益征收较高的税收，使得土地一方面，对土地增值收益征收较高的税收，使得土地囤积行为预期收益大大削减；另一方面，严格的清算要求，在囤积行为预期收益大大削减；另一方面，严格的清算要求，在确定程度上加重了部分开发商资金链条的惊惶程度，对于扩大确定程度上加重了部分开发商资金链条的惊惶程度，对于扩大供应具有主动作用，同时极大地增加了土地税收供应具有主动作用，同时极大地增加了土地税收建设部城镇廉租房工作规范化管理实施方法建设部城镇廉租房工作规范化管理实施方法 从单纯关注调控房价等数据指标转向建立长远的保障从单纯关注调控房价等数据指标转向建立长远的
22、保障体系，变更传统体系，变更传统“重市场轻保障重市场轻保障”的住房政策，是房地产宏观的住房政策，是房地产宏观调控具有深远意义的一项转变调控具有深远意义的一项转变国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法 标记着标记着“促保障促保障”已成为房地产宏观调控的主要政策已成为房地产宏观调控的主要政策目标之一目标之一房地产宏观调控16（四）其他重要房地产宏观调控政策（四）其他重要房地产宏观调控政策n这些政策和指令在实际运行中，有的起到了立竿见影的良好效果，有的这些政策和指令在实际运行中，有的起到了立竿见影的良好效果，有的则产生了南辕北辙的负面影响则产生了
23、南辕北辙的负面影响表表10-2“10-2“抑制抑制”阶段其他重要房地产宏观调控政策阶段其他重要房地产宏观调控政策房地产宏观调控17表表10-2“10-2“抑制抑制”阶段其他重要房地产宏观调控政策（续）阶段其他重要房地产宏观调控政策（续）房地产宏观调控18二、二、20082008年底至年底至20092009年底的年底的“扶持扶持”阶段阶段背景背景经过近经过近5 5年时间的持续调控，加之美国次贷危年时间的持续调控，加之美国次贷危机引发全球金融危机的冲击，进入机引发全球金融危机的冲击，进入20082008年之后，年之后，房地产市场基本进入了长期观望期，房地产价房地产市场基本进入了长期观望期，房地产价
24、格上涨速度得到了有效限制，部分城市房地产格上涨速度得到了有效限制，部分城市房地产价格甚至出现了下跌的态势价格甚至出现了下跌的态势随着全球金融危机的进一步扩散，国内经济也随着全球金融危机的进一步扩散，国内经济也受到确定程度的影响，经济增长有放缓甚至是受到确定程度的影响，经济增长有放缓甚至是下滑的可能。下滑的可能。手段手段“扶持扶持”政策以包括货币政策和财税政策在内政策以包括货币政策和财税政策在内的经济手段为主，并且主要着眼于通过一系列的经济手段为主，并且主要着眼于通过一系列利率和税收实惠政策来激励购房行为以扩大需利率和税收实惠政策来激励购房行为以扩大需求。政策的主要对象是一般消费者。求。政策的主
25、要对象是一般消费者。央行调息：从央行调息：从20082008年年9 9月到月到20082008年年1212月，央行月，央行共下调利率五次共下调利率五次降低首套房首付比例、调整流通环节税收、下降低首套房首付比例、调整流通环节税收、下调自有资本金贷款比例等一揽子激励购房、促调自有资本金贷款比例等一揽子激励购房、促进开发的政策进开发的政策从制度层面对从制度层面对“扶持扶持”政策进行了强化：政策进行了强化：关于促进房地产市场健康发展的若干看法关于促进房地产市场健康发展的若干看法（国办发（国办发20081312008131号）号）房地产宏观调控19三、三、20092009年底至今的年底至今的“打压打压”
26、阶段阶段背景背景房地产业快速告辞了短暂的房地产业快速告辞了短暂的“寒冬期寒冬期”，呈现，呈现出供需两旺的局面。随着世界经济的逐步转暖，出供需两旺的局面。随着世界经济的逐步转暖，国内经济形势的好转，在过剩的流淌性和刚性国内经济形势的好转，在过剩的流淌性和刚性需求的支撑下，房地产价格重新呈现出过快上需求的支撑下，房地产价格重新呈现出过快上涨的状况。涨的状况。（一）（一）“首轮调控首轮调控”国务院常务会议探讨完善促进房地产市场健康国务院常务会议探讨完善促进房地产市场健康发展的政策措施发展的政策措施财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合发
27、布了关于进一步加强审计署等五部委联合发布了关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综土地出让收支管理的通知（财综200974200974号）号）大大提高开发商的拿地成本，可以在确大大提高开发商的拿地成本，可以在确定程度上降低开发商定程度上降低开发商“囤地囤地”的可能的可能财政部、国家税务总局关于调整个人住房转财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知让营业税政策的通知 起先取消部分对一般购房者的实惠政策起先取消部分对一般购房者的实惠政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（发展的通知（“国十一条国十一条”）正式标记着房地产宏观调控
28、政策的转向正式标记着房地产宏观调控政策的转向房地产宏观调控20国土资源部先后发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知和关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，治理和规范土地市场；对打击开发商恶意囤地、收紧开发商资金链、规范土地出让行为起到了确定的主动作用；国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）号称最为严厉的宏观调控措施，基本上标记着从2009年底起先的“首轮调控”整体布局的完成。从2010年4月始终到2010年9月，政策进入了“静默期”和实施阶段房地产宏观调控21（二）（二）“二次调控二次调控”“二次调控二次调控”以落实国务院十号文件为
29、主要目标，以以落实国务院十号文件为主要目标，以地方政府出台各项细则加强调控措施落地为主要手段，地方政府出台各项细则加强调控措施落地为主要手段，调控所实行的措施由调控所实行的措施由“经济手段为主、行政手段为辅经济手段为主、行政手段为辅”，变为，变为“行政手段为主、经济手段为辅行政手段为主、经济手段为辅”。房地产宏观调控22表表10-3 201010-3 2010年年4 4月和月和9 9月房地产调控政策对比月房地产调控政策对比 房地产宏观调控23表表10-4 10-4 各地调控细则对比简表各地调控细则对比简表 房地产宏观调控24综合练习综合练习n一、本章基本概念一、本章基本概念n 宏观调控；房地产
30、宏观调控；宏观调控的手宏观调控；房地产宏观调控；宏观调控的手段；段；“国六条国六条”；“国十条国十条”；“国八条国八条”；“国国十一条十一条”；n二、本章基本思索题二、本章基本思索题n 1.1.什么是宏观调控？宏观调控的手段和目的是什么是宏观调控？宏观调控的手段和目的是什么？什么？n 2.2.简述房地产宏观调控的含义和中国进行房地简述房地产宏观调控的含义和中国进行房地产宏观调控的必要性。产宏观调控的必要性。n 3.2003 3.2003年之后，中国房地产宏观调控经过了哪年之后，中国房地产宏观调控经过了哪几个发展阶段？各有哪些特点？几个发展阶段？各有哪些特点？n 4.4.如何评价当前的房地产宏观调控政策？宏观如何评价当前的房地产宏观调控政策？宏观调控的目标如何实现？如何改善宏观调控方案？调控的目标如何实现？如何改善宏观调控方案？房地产宏观调控25