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1、第9章：房地产经济宏观调控v房地产经济的宏观调控概述v房地产经济宏观调控的主要政策手段v房地产经济宏观调控体系v我国房地产经济宏观调控现状及趋势房地产经济的宏观调控概述v市场失灵与政府经济职能的转变v房地产经济宏观调控的概念v房地产宏观经济调控的必要性市场失灵与政府经济职能的转变1.市场失灵含义市场失灵含义v当经济发展到一定程度时，会因竞争过渡或者不足当经济发展到一定程度时，会因竞争过渡或者不足导致比例失调、资源浪费导致比例失调、资源浪费v市场本身发展不成熟时，任由市场调节带来一些市市场本身发展不成熟时，任由市场调节带来一些市场本身不能解决的问题场本身不能解决的问题2.2.政府的经济职能政府的
2、经济职能v保持稳定职能保持稳定职能v服务职能服务职能v监管职能监管职能v制定引导职能制定引导职能v参与职能参与职能v调节职能调节职能房地产经济宏观调控的概念v宏观调控是指政府在市场经济运行中对社会经济总宏观调控是指政府在市场经济运行中对社会经济总体的调节和控制。作为一种主体性行为，是对于传体的调节和控制。作为一种主体性行为，是对于传统的市场自发调节的自由放任制度的扬弃和创新，统的市场自发调节的自由放任制度的扬弃和创新，它的作用对象是市场失效以及市场短缺。它的作用对象是市场失效以及市场短缺。v房地产经济的宏观调控指以政府为主体，通过经济、房地产经济的宏观调控指以政府为主体，通过经济、法律并辅之以
3、计划与行政的手段和机制，对整个房法律并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节与控地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节与控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。保证其健康发展。房地产经济宏观调控的必要性1.1.房地产资源优化配置的需要房地产资源优化配置的需要v房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发要受到政府的
4、调节和控制，以保证房地产业健康发展。展。2.2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要要v房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装潢业甚至有决定性的作用潢业甚至有决定性的作用。（3 3）加强对房地产）加强对房地产“特殊产业特殊产业”宏观管理的需要宏观管理的需要 （4 4）保证我国房地产经济健康、协调发展的需要）保证我国房地
5、产经济健康、协调发展的需要v我国房地产经济处于起步阶段，因此，必须有政府强有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使其更快地走向成熟，对国民经济的发展发挥其应有的作用。房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或调整费用很高，所以必须合理规划和控制；调整费用很高，所以必须合理规划和控制；房地产是使用年限特别长、价值量巨大的耐用品，投资决房地产是使用年限特别长、价值量巨大的耐用品，投资决策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结构平衡关系极大，所以对房地产投资要实施有效控制；构平衡关
6、系极大，所以对房地产投资要实施有效控制；房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、合并、重组、转移都要靠法律采界定、如产权的界定、分割、合并、重组、转移都要靠法律采界定、确认和保护，因而更需要用法律手段来规范。确认和保护，因而更需要用法律手段来规范。房地产经济宏观调控目标v调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡总量平衡是首要目标总量平衡是首要目标v优化房地产业结构，提高资源配置效率优化房地产业结构，提高资源配置效率与现阶段经济发展水平相适应，协调发展与现阶段经济发展水
7、平相适应，协调发展实现房地产业内部结构协调实现房地产业内部结构协调v确保房地产业持续、快速、健康发展确保房地产业持续、快速、健康发展一个区域或城市实现供求平衡一个区域或城市实现供求平衡以住宅为重点，保证住宅总量的供需平衡以住宅为重点，保证住宅总量的供需平衡实现有效需求与有效供给总量平衡实现有效需求与有效供给总量平衡不仅要自身的供给与需求平衡，与国民经济特别是不仅要自身的供给与需求平衡，与国民经济特别是地区经济协调地区经济协调房地产经济宏观调控主要政策手段v房地产产业政策房地产产业政策v货币政策货币政策v财政政策财政政策v法律管理法律管理v行政管理和计划管理行政管理和计划管理产业政策手段v产业政
8、策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。分为产业促进政策或产业抑制政策两种。措施。分为产业促进政策或产业抑制政策两种。1.房地产产业政策目标和实现手段房地产产业政策目标和实现手段v产业政策目标产业政策目标产业发展水平目标产业发展水平目标房地产业效益水平目标房地产业效益水平目标房地产业内部结构调整目标房地产业内部结构调整目标v实施手段实施手段间接经济调控手段间接经济调控手段间接行政控制手段间接行政控制手段信息引导手段信息引导手段 2.2.
9、产业政策的主要内容产业政策的主要内容v产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产业布局政策和产业联系政策。业布局政策和产业联系政策。v产业政策的三个层次产业政策的三个层次关系国民经济全局的总体房地产产业政策，房地产产业定关系国民经济全局的总体房地产产业政策，房地产产业定位和产业发展政策。位和产业发展政策。房地产行业内部的各类政策，土地使用制度和政策、城镇房地产行业内部的各类政策，土地使用制度和政策、城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善
10、房构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产管理政策、涉外房地产发展政地产市场体系政策、房地产管理政策、涉外房地产发展政策等策等更为具体化的政策，比如规范土地市场政策；规范房地产更为具体化的政策，比如规范土地市场政策；规范房地产市场运行的政策；与城镇住房配套的政策市场运行的政策；与城镇住房配套的政策1.货币政策含义货币政策含义v调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷总规模。总规模。2.货币政策的主要工具货币政策的主要工具利率政策利率政
11、策公开市场业务公开市场业务法定存款准备金法定存款准备金贴现率政策贴现率政策 货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段。量平衡目的的政策手段。货币政策手段体现在两个方面：财政收入政策和财政支出政策。体现在两个方面：财政收入政策和财政支出政策。1.1.财政收入政策（主要是通过税收）财政收入政策（主要是通过税收）v税收对房地产试产消费需求的调节作用：在房地产交易中，税收对房地产试产消费需求的调节作用：在房地产交易中，税种增
12、加、税率提高将使市场需求减少；反之亦然。税种增加、税率提高将使市场需求减少；反之亦然。v税收对房地产市场供给的调节作用，对房地产开发企业的税税收对房地产市场供给的调节作用，对房地产开发企业的税种增加，税率提高，拟制房地产投资的增长；反之亦然。种增加，税率提高，拟制房地产投资的增长；反之亦然。2.财政支出政策从对房地产经济的调节和控制体现在：财政支出政策从对房地产经济的调节和控制体现在：v在财政支出中，增加或减少对经济适用房开发投资量，会直在财政支出中，增加或减少对经济适用房开发投资量，会直接影响商品房供给量。接影响商品房供给量。v财政支出中增加职工工资，实施住房补贴增强了居民购房能财政支出中增
13、加职工工资，实施住房补贴增强了居民购房能力，直接拉动住宅消费。力，直接拉动住宅消费。v通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例重，调节房地产业内部各类房地产的比例。财政政策手段如房地产开发建设中，通过增加住宅建设投资、压缩如房地产开发建设中，通过增加住宅建设投资、压缩办公用房、商业用房投资，促使房地产业内部结构逐办公用房、商业用房投资，促使房地产业内部结构逐步趋向合理。步趋向合理。v市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序进行。
14、对房地产业进准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段。引导房地产业健康发展的方法和手段。法律手段具有强制性、规范性、稳定性（保障作法律手段具有强制性、规范性、稳定性（保障作用），并具有普遍的约束性，是间接宏观调控的用），并具有普遍的约束性，是间接宏观调控的重要手段。重要手段。法律手段1.1.行政管理的主要机构行政管理的主要机构土地管理机构土地管理机构房地产行政管理机构房地产行政管理机构2.2
15、.房地产业行政管理的作用房地产业行政管理的作用管理机构职责分明管理机构职责分明制定房地产开发建设计划和政策措施制定房地产开发建设计划和政策措施实行规划调控，保证房地产开发建设符合城市发展方向实行规划调控，保证房地产开发建设符合城市发展方向通过财政、金融等经济手段对房地产开发进行宏观调控通过财政、金融等经济手段对房地产开发进行宏观调控3.3.房地产也行政管理的发展和完善房地产也行政管理的发展和完善房地产行业的行政管理房地产经济宏观调控体系v房地产经济宏观调控的力度和效应v房地产经济宏观调控体系的构建房地产经济宏观调控力度和效应1.1.房地产经济宏观调控的力度房地产经济宏观调控的力度 房地产经济宏
16、观调控的数量效果要依据下面的几个房地产经济宏观调控的数量效果要依据下面的几个重要变量：重要变量：房地产供求变动的幅度房地产供求变动的幅度房地产需求弹性、资产组合的差异、收入分配的差异需求房地产需求弹性、资产组合的差异、收入分配的差异需求差异差异房地产供给弹性房地产供给弹性2.2.房地产宏观调控时滞房地产宏观调控时滞v内在时滞内在时滞经济发生变化，需要采取措施矫正，到采取对策的过程经济发生变化，需要采取措施矫正，到采取对策的过程v外在时滞外在时滞中期时滞、决策时滞、作用时滞。中期时滞、决策时滞、作用时滞。3.3.房地产经济宏观调控时间结构性效应房地产经济宏观调控时间结构性效应v时间按结构效应时间
17、按结构效应任何一项宏观调控政策实施需要时间过程，可以分为：任何一项宏观调控政策实施需要时间过程，可以分为：政策出台阶段、政策完善阶段、政策成熟阶段、政策蜕政策出台阶段、政策完善阶段、政策成熟阶段、政策蜕化阶段化阶段v时间结构效应的成因时间结构效应的成因新出台政策本身不够完善新出台政策本身不够完善旧政策的历史惯性对其干扰旧政策的历史惯性对其干扰人们对新政策还没有足够的认识和理解人们对新政策还没有足够的认识和理解新政策的作用机制尚未有效运行新政策的作用机制尚未有效运行与其它经济政策还没有取得协调与其它经济政策还没有取得协调 4.4.房地产宏观调控的空间结构效应房地产宏观调控的空间结构效应房地产经济
18、宏观调控体系的构建v房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息和咨询系统、监督保证系统和咨询系统、监督保证系统1.房地产经济宏观调控的决策系统房地产经济宏观调控的决策系统决策系统是宏观调控的中枢决策系统是宏观调控的中枢2.房地产经济的控制调节系统房地产经济的控制调节系统综合运用经济、法律、计划、行政等手段，主要采用经济综合运用经济、法律、计划、行政等手段，主要采用经济办法调节和控制房地产经济运行。办法调节和控制房地产经济运行。3.房地产经济的信息与咨询系统房地产经济的信息与咨询系统科学决策的重要依据科学决策的重要依据4.房地产经济的监督保证系统房地产经济的监督保证系统对房地产的再生产各环节进行全面监察和督导对房地产的再生产各环节进行全面监察和督导v1.1.当前我国房地产宏观调控的任务当前我国房地产宏观调控的任务总量控制总量控制优化结构优化结构规范行为规范行为调节收益调节收益v2.2.宏观调控支撑房地产业的五大体系宏观调控支撑房地产业的五大体系住宅产业体系住宅产业体系开发经营体系开发经营体系中介服务体系中介服务体系金融配套体系金融配套体系管理监察体系管理监察体系房地产经济宏观调控现状及趋势