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1、第十二章 房地产经济的宏观调控第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标一、房地产经济宏观调控的必要性房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标二、房地产经济宏观调控的目标（一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡总量平衡是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地产经济宏观调控的首要目标房地产商品
2、固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强，所以要重在一个地区或城市内实现供求平衡房地产市场需求存在着潜在需求和有效需求的区分，房地产商品的供给总量不能以潜在需求为依据，而是必须与市场有效需求总量相平衡房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平衡发展第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标（二）优化房地产业结构，提高资源配置效率结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标结构协调，主要是指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系，协调发展结构优化则是指结构的升级换
3、代第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标（三）合理房地产价值构成，保持房价的基本稳定房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能力和居住水平在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上控制房价通过控制土地价格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进房地产价值构成合理化通过信贷政策和财政政策，调节房地产供给和需求，促使供求平衡，从而实现房价基本稳定通过法律法规和 工商行政管理等手段，规范房地产市场价格秩序，制止乱涨价、价格欺诈等违法行为，使房价纳入法制化轨道第一节 房
4、地产经济宏观调控的必然性和目标（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要持续发展指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条件稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高忽低、大起大落的波动健康发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经济效益第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标三、国民经济调控与房地产经济调控的关系整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说，中央的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的，适用于全国一切行业和一切地区，房地产业作为国民经济的有机组成部分，必须服从中央
5、宏观调控的总体决策，不能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控之外另一方面，在局部服从全局的前提下，对不同产业宏观调控的方向和力度也要因地制宜、区别对待第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段一、房地产产业政策通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施产业促进政策产业抑制政策房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（一）房地产产业政策的目标房地产产业政策目标，是政府根据经济
6、发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标（1）房地产业发展水平目标（2）房地产内部结构协调目标（3）房地产业效益目标第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产产业政策的实施手段间接的经济调节手段信息引导手段直接的行政控制手段第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（三）房地产产业政策的层次第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策房地产产业定位和房地产产业发展政策第二个层次是房地产行业内部的各类政策土地使用制度政策城镇住房制度及其基本政策产业内部各类房地产商品比例结构政策房地产综合开发和综合经营政策培育和完善房地产市场体系政策房地产行业管理政策第二节 房地产经济宏观调控的主
7、要政策手段第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物业管理政策等实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配政策等第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段二、房地产经济宏观调控中的货币政策（一）货币政策的涵义和主要任务 一般意义上的货币政策，是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，
8、核心是控制投入到房地产业上的货币供应量控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）货币政策的主要工具1、利率政策2、公开市场业务3、法定存款准备金率4、再贴现率第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段三、房地产经济宏观调控中的财政政策（一）税收政策财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求（二）财政支出政策财政支出对调节国民收入的分配和再分配，调
9、节社会总需求，调节生产和供给，调整产业结构等方面都有重要作用在财政支出中，增加或减少对房地产开发投资量，会直接影响投资品需求和房地产商品供给量在财政支出中增加职工工资，实施住房消费补贴，增强了居民购房能力，扩大了住房消费，直接拉动了住房消费需求通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段四、房地产投资政策投资政策是指政府作为宏观经济管理者，根据国民经济发展的总体目标和产业政策的导向，对投资方向、投资规模和投资结构进行调节的政策手段第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（一）房地产投资规模控制房地产投资规模直接
10、关系到房地产业的增长速度及其在国民经济发展中的地位和作用的发挥。房地产投资规模受到一系列因素的制约投资目标准则投资品保证准则市场需求准则第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产投资结构控制房地产投资结构是指房地产业内部资金投向各种类型和各个方面的比例关系房地产投资的客体结构房地产投资的时间结构房地产投资的空间结构第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段五、房地产经济宏观调控中的法律手段对房地产业进行宏观调控的法律手段是指政府通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段广义上的房地产法，是指调整房地产
11、经济关系的各种法律和法规的总和。指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。狭义的房地产法仅指直接调整房地产关系的法律法规房地产法具有以下特征主体的多样性调整关系的综合性调整手段的交叉性权属的基础性房地产法律手段的调控通过立法和司法来实现 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段六、房地产行业的行政管理和计划管理（一）房地产行业行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、规划以及少量的指令性计划手段等，它是直接的宏观调控手段房地产开发与城市建设的发展关系极为密切，盲目布点和开发会导致城市布局结构失衡，一旦出现失衡，调
12、整极为困难，或者要花费很大代价来调整土地是稀缺资源，不能再生，通过行政手段，统一管理土地，加强土地规划，才能保证土地资源配置的高效率，避免浪费市场机制配置房地产资源固然能发挥基础性的调节作用，但同时也存在着盲目性、滞后性等缺陷和弱点，容易引起大起大落等不稳定性，造成供求失衡第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产行业行政管理的内容和作用1、加强土地管理，实施可持续发展战略2、制定房地产开发建设计划，协调与国民经济发展的关系3、搞好城市规划，保证房地产开发符合城市发展的方向第三节 房地产经济宏观调控体系一、直接调控和间接调控房地产经济宏观调控的方式可分为直接调控和间接调控两种方式直接
13、调控方式是指政府通过行政手段和指令性计划管理，直接控制房地产开发、流通、分配、消费诸过程，从而达到对房地产经济宏观调控目标的一种调控方式间接调控是指政府运用经济手段、经济参数调节各类房地产市场，再由市场机制(供求机制、竞争机制、价格机制等)引导市场经济主体(企业)的行为，使之符合房地产经济宏观调控目标的一种调控方式第三节 房地产经济宏观调控体系二、宏观调控的力度和效应（一）房地产经济宏观调控的力度房地产经济宏观调控的力度是指调控的强度，即对调控对象作用力的大小把握调控的力度要以宏观经济态势和房地产市场的现实状况为依据第三节 房地产经济宏观调控体系（二）房地产经济宏观调控的效应宏观经济调控的效应
14、，是指各种调控政策手段实施以后，所达到的实际效果，即对房地产经济宏观调控所要实现的目标宏观经济调控效应的发挥，取决于下列因素：调控政策本身的正确度多种政策手段的配合应用宏观调控的时滞地区差异第三节 房地产经济宏观调控体系三、房产经济宏观经济调控体系的建立与完善（一）房地产经济宏观调控的决策系统对房地产经济宏观调控的决策分为两个层次：第一个层次是国家的集中决策。它是国家执行社会经济管理职能的集中体现第二个层次是地区性决策第三节 房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观决策的内容主要有：房地产业发展的战略目标指导性发展计划或规划涉及房地产业的法规和重大方针政策土地规划、房地产投资规模、房地产市场的供求
15、平衡房地产业的内部结构对房地产业的财政政策和货币政策住房制度及其改革第三节 房地产经济宏观调控体系保证房地产经济宏观决策的正确性必须做到：科学决策民主决策建立决策的责任制第三节 房地产经济宏观调控体系（二）房地产经济的控制调节系统控制调节系统是指政府综合运用经济的、法律的、计划的和行政的各种手段调节和控制房地产经济运行的体系。它通过这些手段调节市场，进而由市场引导企业的经济活动按宏观调控的目标健康运行在市场经济条件下，房地产资源的配置以市场机制调节为基础，政府对房地产业的宏观调控，利用市场机制的调节作用，以间接调控方式为主，同时辅之以必要的行政的直接调控方式第三节 房地产经济宏观调控体系（三）
16、房地产经济的信息咨询系统 建立和健全房地产信息咨询系统，是政府进行科学决策的重要依据，是政策执行情况动态反馈的基本前提，也是影响房地产企业决策、个人决策及其经济行为的重要手段咨询部门和机构的职能，是根据大量信息分析现实状况，预测未来发展趋势，进行可行性研究，提供各种可行性方案，为政府的房地产经济宏观决策和企业的微观决策提供科学依据和对策措施第三节 房地产经济宏观调控体系（四）房地产经济的监督保证系统房地产经济宏观调控的监督，是指国家通过各种监督机构和手段，对房地产业的再生产过程中生产建设、流通、分配、消费各环节，进行全面监察和督导财政监督税务监督银行监督审计监督统计监督会计监督法律监督工商行政监督