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1、房地产与宏观调控政策 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望内容n宏观调控政策回顾n宏观调控政策对房价的影响n未来房价走势一、宏观调控政策回顾n自上世纪90年代末，中央政府首先对房地产市场进行了供给管理，先后出台了减免开发商税费、减免土地出让金、调整土地供给面积和供给结构等一系列措施，力图达到降低开发成本和房价目的。但是，收效甚微。n近些年，宏观调控政策由供给管理转向了需求管理。一方面，提高抵押贷款首付比例。例如，2007年央行和银监会发布的关于加强商业性
2、房地产信贷管理的通知规定，第一套住房抵押贷款最低首付比例由原来20%提至30%，第二套住房抵押贷款首付比例不得低于40%，且抵押贷款首付比例应随套数增加而大幅度增加。同时，商业性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的40%提至50%。另一方面，提高抵押贷款利率。2004、2006、2007、2010、2011年央行分别上调五年以上贷款基准利率1次、2次、6次、2次和3次，2012年1月又上调了1次。尽管如此，房价仍未降下来。n目前，对住房开征房产税（property tax）抑制房价的财政政策已被广泛讨论。自2003年5月，财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽
3、、河南、大连10个省市的32个县、市、区开展了房产税试点工作。2011年1月28日，重庆市和上海市分别颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。宏观调控政策回顾n2010年9月，国土资源部、住建部等七部委联合出台多项措施，开始新一轮房地产调控（“国五条”）。这些措施包括：限购令部分城市限购房套数；限贷令暂停发放第三套房贷、囤地捂盘开发商将停发股票、债券，不予贷款；房产税推进房产税改革试点。n2011年1月26日，国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知（简称“新国八条”），要求二套房房贷首付比例提高至60%。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房
4、价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。n2011年1月27日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。二、宏观调控政策对房价的影响n利率对房价的影响n房产税（物业税）对房价的影响n地价对房价的影响2-1 利率对房价的影响n2005-2010年，全国70个大中城市房屋销售价格指数分别比上年上涨7.6%、5.5%、7.6%、6.5%、7.8%和6.4%。n2004、2006、2007、2010、2011年央行分别上调五年以上贷款基准利
5、率1次、2次、6次、2次和3次，2012年1月又上调了1次。n利率能否有效抑制房价上涨？历年利率调整调整时间六个月以内（含六个月）六个月至一年（含一年）一至三年（含三年）三至五年（含五年）五年以上1991.04.218.108.649.009.549.721993.05.158.829.3610.8012.0612.241993.07.119.0010.9812.2413.8614.041995.01.019.0010.9812.9614.5814.761995.07.0110.0812.0613.5015.1215.301996.05.019.7210.9813.1414.9415.1219
6、96.08.239.1810.0810.9811.7012.421997.10.237.658.649.369.9010.531998.03.257.027.929.009.7210.351998.07.016.576.937.117.658.011998.12.076.126.396.667.207.561999.06.105.585.855.946.036.212002.02.215.045.315.495.585.762004.10.295.225.585.765.856.122006.04.285.405.856.036.126.392006.08.195.586.126.306.48
7、6.842007.03.185.676.396.576.757.112007.05.195.856.576.756.937.202007.07.216.036.847.027.207.382007.08.226.217.027.207.387.562007.09.156.487.297.477.657.832007.12.216.577.477.567.747.832008.09.166.217.207.297.567.742008.10.096.126.937.027.297.472008.10.306.036.666.757.027.202008.11.275.045.585.675.94
8、6.122008.12.234.865.315.405.765.942010.10.205.10 5.56 5.60 5.96 6.14 2010.12.265.355.815.856.226.402011.02.095.606.066.106.456.602011.04.065.856.316.406.656.802011.07.076.106.566.656.907.05利率能否有效抑制房价上涨？变量房价方程利率方程本期房价0.01（0.18）本期利率0.34（0.64）下期利率-0.03（-0.11）下期收入0.16*（1.74）本期收入0.26*（2.52）本期开发成本0.07*（4.
9、50）GDP增长率0.41*（2.45）常数0.01（1.08）-0.06*（-3.10）R-square0.150.09观测值2482482-2 房产税（物业税）对房价的影响n目前，对住房开征房产税（property tax）抑制房价的财政政策已被广泛讨论。n自2003年5月，财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连10个省市的32个县、市、区开展了房产税试点工作。2011年1月28日，重庆市和上海市分别颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。n开征物业税（房产税）能否有效抑制房价上涨？n因中国尚无住房房产税数据，我们使用1980-20
10、09年23个OECD国家住房房产税数据，回答上述问题。1980-2009年23个OECD国家实际房产税率和实际住房价格指数指标实际房产税率（%）实际住房价格指数（2005=100）时间段1980-19891990-19992000-20091980-19891990-19992000-2009澳大利亚1.352.102.5796.9499.97101.73奥地利1.151.431.4970.2887.58100.60比利时1.432.323.9759.8390.79100.58加拿大2.654.755.30106.43105.23101.42丹麦0.350.680.6485.7895.8199
11、.17芬兰0.962.022.34101.0798.94101.29法国2.936.978.70107.8098.40104.14德国1.671.8880.1896.22100.15希腊4.762.8367.7062.3297.60冰岛0.030.080.0968.1595.22爱尔兰1.482.35108.39110.14意大利0.844.126.7170.1188.95101.52日本0.030.050.0785.5594.3399.39韩国0.0020.0030.00681.26114.65100.22荷兰1.793.174.5675.0390.3099.42新西兰2.222.332.7
12、598.29挪威0.110.330.3984.5090.0698.35波兰1.171.6463.0298.18西班牙1.383.745.5089.47100.75瑞典0.140.570.5488.7799.85100.77瑞士2.414.015.7583.3896.33100.66英国6.277.8013.7641.1443.1987.29美国3.175.156.1788.9794.7693.92样本国家1.542.643.4884.3790.8099.601980-2009年23个OECD国家房产税占各级政府财政收入比重 单位：%指标房产税占地方财政收入比重房产税占州财政收入比重房产税占联邦
13、财政收入比重时间段1980-19891990-19992000-20091980-19891990-19992000-20091980-19891990-19992000-2009澳大利亚99.6599.95100.0027.3830.4637.340.390.030.01奥地利10.129.6010.581.340.820.712.711.620.43比利时13.2416.8717.761.2510.3918.623.233.101.84加拿大85.0587.2495.033.685.705.110.000.000.00丹麦7.926.687.733.592.452.04芬兰0.813.35
14、4.924.313.142.76法国47.5348.3051.643.574.174.63德国18.8018.2516.295.946.125.150.690.180.00希腊4.2129.5961.884.978.195.21冰岛15.2617.0315.835.226.273.60爱尔兰100.00100.00100.002.202.885.38意大利0.0921.2413.184.545.036.02日本23.3128.9330.048.398.565.67韩国56.8649.633.965.61荷兰72.8065.7452.503.394.365.06新西兰92.9191.1089.8
15、91.530.610.14挪威6.309.089.291.611.651.56波兰33.5135.320.000.00西班牙31.5428.3630.6334.8052.9427.844.500.570.19瑞典0.000.000.514.327.054.90瑞士13.7514.2815.7315.9116.6415.927.456.805.30英国99.7571.35100.002.688.689.62美国74.9273.2371.393.923.602.751.571.891.98样本国家38.9540.4942.5411.7815.8314.183.373.563.13样本时间40.71
16、13.933.35开征物业税（房产税）能否有效抑制房价上涨？房价预期0.85*（20.11）物业税-0.69*（-2.16）家庭收入5.15（1.60）房屋建造成本-0.02（-0.38）本期利率0.27（1.13）上期利率-0.04（-0.19）人口增长率32.68*（3.05）常数-567.03*（-3.19）R-square0.17观测值2482-3 地价对房价的影响n2002年土地“招拍挂”政策出台以来，各大城市的地价不断上涨，甚至接连出现“地王”。据此，一部分学者认为土地“招拍挂”政策抬高了地价和开发成本，从而抬高了房价。n另一部分学者认为，房价由供求共同决定，而非成本决定，过高的需
17、求使房价快速上涨，从而加大了土地需求，使地价上涨，所以降低地价对抑制房价无影响。n房价与地价关系究竟是何种关系？2004-2008年不同土地出让方式地价房价比 单位：%年份全部城市东部城市协议招标拍卖挂牌平均协议招标拍卖挂牌平均20048.1859.1850.8823.799.976.4648.8256.1524.009.6020058.6934.8832.7425.179.847.0633.5139.7928.718.4620065.7035.8933.6929.4010.443.6331.7140.0131.748.9920074.9063.6135.7126.808.863.1630.7
18、548.5930.817.0520086.2844.7362.8627.3712.115.5739.6590.9135.9912.05平均6.7548.4743.2226.5010.235.1836.8655.2930.259.23年份中部城市西部城市协议招标拍卖挂牌平均协议招标拍卖挂牌平均200410.7172.9032.3021.3510.748.4662.1655.9625.489.82200513.1732.6628.0326.6213.007.2447.9029.2019.129.1320067.9250.9524.7033.3012.436.7127.4834.5723.0210.
19、7720075.0228.9619.0922.638.147.15206.3435.2024.7211.9120088.1463.5331.8220.2712.025.8932.3356.8220.7712.24平均9.0150.4126.8924.9411.257.0976.9142.6222.6210.772003-2008年土地收入占地方财政收入比重 单位：%年份全部城市东部城市中部城市西部城市200366.6477.5872.6346.82200474.2376.3876.7869.21200555.3955.7359.5651.53200661.9360.4355.0569.6120
20、0770.0372.4149.3883.67200846.7147.7744.3347.22平均62.4965.0559.6261.34房价与地价关系究竟是何种关系？变量房价模型地价模型房价0.96*(5.32)地价0.03*(3.19)协议出让0.001*(3.28)-0.006*(-5.09)招标出让0.002*(2.89)0.018*(4.96)拍卖出让-0.002*(-1.65)0.017*(3.88)挂牌出让0.000(1.52)0.004*(4.99)销售面积0.10*(3.30)竣工面积-0.10*(-3.67)土地开发成本0.29*(11.62)土地出让面积-0.64*(-10.54)Wald Chi259289.795763.74观测值208168三、未来房价走势n利率和土地政策均难以有效遏制房价，房产税政策也对房价的作用有限，而限购令政策是控制房价的有效方法。n在紧缩宏观调控政策下，中国未来总体房价呈稳中有降趋势，但降幅不大。n城市化水平很高的地区，房价降幅较大；城市化水平较低的地区，降幅较小。大城市房价下降幅度较小；中等城市房价将有较大幅度下降；小城市房价将稳中有升。谢 谢！