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1、关于房地产调控政策的思考 摘 要 近两年，中国的楼市始终处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价依旧一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。 关键词 宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证 一、问题的提出 2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7 694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地
2、产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依旧接着保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依旧在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍旧较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合发布国十五条至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为推断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家发布的统
3、计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依旧一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深化思索。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的探讨。 任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。假如将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更困难的市场，则更须要进行系统和精确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间须要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专
4、家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。 二、房地产市场的调控目标与效应 （一）供求均衡：房地产调控的目标 政府调控的目标究竟是什么？是降低房价还是限制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供应、改善供应结构；还是在不均衡的市场均衡中发觉深层次的问题，建立健全城市住房供应体制。 无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不行缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常状况下，房地产价格取决于供求，假如供求不均衡，则市场价格机制会自行调整供求。由于一般商品有较强的流淌性和较短的
5、生产周期，能够依据价格信号快速做出反应，自动调整供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调整实力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必定表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商供应的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的快速发展致使资金市场的流淌性增加，投资渠道不畅均是导致供求失衡的干脆内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建
6、设用地供应的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依靠，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等缘由。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控供应了理论上的支持。 当政府对住房市场进行政策调控时，假如调控目标不明确或不一样，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控确定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供应与总需求的调整和限制，通过深化分析造成总供求失衡的缘由，进而从深层次上通过总量限制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。 （二）调控目标：需求差异与调控政策 这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系
7、进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。 假如根据需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。 1. 源于自身住房的消费需求。以广州为例，从19972002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对将来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。 2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地
8、产的确是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对将来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素亲密相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特殊对于金融政策的改变比较敏感。 3. 个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期将来市场价格将接着上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有剧烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在肯定的市场环境下相互转换，短期内在肯定的市场环境下很难作出明确的区分。
9、在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份具体的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新居购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新居销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益特别敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格和租金
10、价格会产生较大的影响。 此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特殊是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必需对房地产市场进行分割，驾驭各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，驾驭其对政策的反应程度，精确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。 三、关于调控政策的特点与效应 政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和协助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。 （一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性 由于
11、政策作用时滞的存在，一般状况下，宏观调控效果的全面反映，必定要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生改变甚至转折、在不须要的状况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应当慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台须要特殊强调适时适度，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。 货币金融政策相对敏捷，可以针对经济形势的改变适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有
12、学者认为自20世纪80年头以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策须要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列困难影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的改变,这种改变变更了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控实力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平须要上调2%，贷款利率水平须要上调3%
13、，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般状况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多实行比较缓慢的、渐渐递进的及比较精准的渐进方法。 （二）关于宏观调控政策的相互协调与协作 针对市场失灵的宏观调控政策有许多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必定有差异，政府各决策主体出台的政策必需相互协作，IS-LM理论就具体阐述了各经济政策相互协作的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众
14、多，政策之间的协调和协作必定确定和影响执行结果。如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，假如连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流淌性更加过剩。而假如不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就须要在汇率政策和货币政策之间找寻一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，将来必定会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还须要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业学问，政策制定者必需全面协调，使各政策间相互协作，才能
15、保证政策的作用的充分发挥。 四、关于分析的手段和方法 目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较具体的深化的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性探讨分析和全面论证，对执行的结果如何也缺乏实证分析。 （一）目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析 1. 我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应当说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区分地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。国外阅历表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策
16、及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅可以增加财政收入，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调整城市经济运行及收入安排。当房价快速上涨是由于投机炙热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但事实上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在肯定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就须要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行具体的测算。假如房价上涨的缘由主要是需求增加，尽管很大程度上是提前透支的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，简单转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖
17、方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽视了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流淌，从而可能加剧市场房价的上涨。 2. 调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必需全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生改变，这不是一个简洁的住房供应结构的变更，而是市场运行规则的重大变更。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必定要求供应更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，假如没有足够的郊区土地储备，就必需大量
18、征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是冲突的。土地作为一种特别重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其运用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，假如不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的冲突。同时,假如大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国很多城市的城市规划和城市发展的重点都必需调整。 （二）一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或
19、目标指向 负责市场调控的主体政府及其有关部门，面对市场失灵的困难市场，应当把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面，进行具体的定性和量化实证分析，通过试验室试验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给探讨带来了肯定的混乱
20、。进行房地产相关数据统计及其分析，须要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力协作，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正值性，证据的收集、整理、分析和公布是特别关键的。 比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力特别重要。政府的决策应当首先是慎重的，要在充分之调查探讨基础上，政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难清楚推断出外国投资者究竟对房价高涨要担当多大的责任，同时即便是仅仅针对房地产这一领域，假如处理手段不当，也会给国际社会形成
21、不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的探讨我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响，比较笼统，没有相关的数量实证探讨，也没有对中心银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性改变的相关量化及实证性探讨。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定实施此项政策，究竟提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应究竟在哪些方面，对相关各方的影响如何，有多大，有什么负面影响，又如何化解，亦缺乏具体的分析和论证。 五、相关方的利益博弈与协调 从博弈论的角度看，在房地产
22、市场上，中心政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但假如仅以消费者希望的房价作为简洁评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不行能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是将来的房价还会接着上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。明显，立足于消费者一方，单纯的压制房价，并不符合各方参加者的根本利益。 调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中心政府利益不协调一样，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于供应低风险的抵押贷
23、款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正值和合法的。但假如在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地削减政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和冲突的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以抵制者假设为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并听从政策，而不能以听从者假设为起点，即假设各方都会听从上级支配。只有使各项政策有机
24、地协调与协作，避开冲突与冲突，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。 综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必需进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。 参考文献 1黄兴文.中国房地产调控新政四大效果与两点困局.，2005-08-12. 2韩世同.评估央行加息政策 并非最佳的政策选择.，2006-04-28. 3焦道芹.对货币政策实施效应的思索.金融理论与实践，2005，（3）. 4张建友.新开放形势下中国金融宏观调控方式存在的问题.经济问题探究，2004，（12）. 5王一兵.对宏观调控几个问题的相识.南方金融，2004，（12）. 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第15页 共15页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页