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1、调控政策下的房地产投资策略中国的房地产行业发展至今,获得了长足进步的进展,但同时也积累了不少的问题。这些问题主要彰显在四个方面:金融风险、结构过剩、房产功能定位不许以及发展速度过慢。金融风险也许就是房地产行业遭遇的最小问题。在中国房地产的发展过程中,银行充分发挥了非常大的促进作用,但与此同时,房地产行业例如开发商贷款与个人住房按揭贷款的急速减少也给我国的金融系统增添了非常大的潜在风险。此外,由于房地产行业的持续快速发展,境外资金大量涌向我国的房地产市场。大量的热钱也减少了我国金融系统的风险。而目前我国正处于金融改革的关键时期,金融市场即将全面对外开放,利率市场化和人民币贬值的压力也日益减小。在
2、这个错综复杂的时刻,房地产业积累的风险以及境外热钱对我国金融体制可能将导致的影响引发了广为的高度关注。房地产发展速度也就是市场高度关注的焦点之一。近几年,我国房地产行业快速发展,房地产投资额与商品房销售价格都发生了显著的快速下跌,一些城市的房地产市场发生了非理性下跌的情况。但是我们必须意识到,一个地区的房地产发展速度必须和当地GDP的发展周期相符合,如果房地产过慢下跌,必然可以增添一系列的社会和经济问题。房地产的主要功能就是定居功能,投资功能主要彰显在保值变现,尽管金融的最低境界就是套利,但房地产绝对无法沦为套利的工具,房地产地金融工具属性须要弱化。针对目前房地产发展过慢、积累的金融市场潜在风
3、险过小的这种情况,政府实行了适当的紧缩性宏观调控政策。这一次的宏观调控其实就是协调我国的金融体系改革而来的,就是对房地产行业的一次全面调控,对房地产各参与方的预期、对流动在房地产市场内的热钱以及市场需求都搞了对应的规范和调控措施。政策实行至现在,我们可以看见,此次调控已经产生了一定的效果。市场预期出现了显著的发生改变,一味看跌这种一边倒的现象已经不复存在,当然也必须提防发生全部看涨的情况;市场需求也搞了分类鼓励,投机市场需求被遏制、投资市场需求获得了劝导、而自住型购房者的利益获得了维护。那么在这个宏观调控的背景下,开发商和投资者必须实行怎样的对策呢?对于开发商来说,首先就是应该回归到市场本原上
4、来,勤练内功,做好产品。房地产行业有一项最基本的属性,就是土地。在目前土地供应收紧的情况下,开发商要做的就是要精耕细作,尽量为土地施肥。在产品品质、客户服务以及顾客满意上多下功夫,尽量做到每一单位的土地都能产生尽可能多的附加值,以达到企业效益的最大化。第二,开发商还应该注意分散企业经营风险。建立企业地域组合,在不同的城市进行房地产开发,以分散地域风险;建立企业产品组合,把企业产品在普通住宅、别墅、商用物业等不同物业类型上进行适当分布,以分散产品风险;同时企业还应该构筑金融组合,多元化企业的资金来源,充分合理地利用基金、信托、银行贷款及企业预售资金等融资渠道,以缓解资金链对银行的过度依赖性。对于
5、投资者来说,必须意识到以币求货仍就是主流。所持人民币与所持房产较之,很多人还是可以挑选所持房产,房地产投资的市场需求客观存在,这些投资市场需求必须获得适度的劝导。现在中国中西部许多城市以及长三角的二三线城市,房地产行业仍然具备投资价值;如果能把这些城市里品质杰出的楼盘与具备投资市场需求的人群相匹配出来,那么第一投资市场需求能获得满足用户,其次也可以有效率减轻上海、杭州等一线城市的投资压力。二、三线城市房地产市场的发展仍然很不明朗,在运用产业政策对市场展开调节、掌控投机比例上须要向北京、上海等较明朗地区自学,而信息化建设及房地产市场数据监控仍尚待强化。因此在把人们的投资市场需求鼓励至二、三线城市的同时,也存有一些值得注意的问题。首先,在投资区域的挑选上,投资者不要只高度关注那里的新建开发区,老城区的旧区改建可能将也具备很大的投资潜力;其次,在物业类型的挑选上,必须提防二、三线城市的非住宅风险尤其就是商业地产风险;第三,在投资二、三线城市时,必须时刻特别注意二、三线城市的房地产发展情况。