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1、关于房地产调控政策的考虑关于房地产调控政策的考虑摘要近两年，中国的楼市一直处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价仍然一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。关键词宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证一、问题的提出2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。固然上半
2、年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资仍然继续保持着增长的态势；固然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价仍然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合发布国十五条至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判定这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家
3、发布的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格仍然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深化考虑。笔者主要针对房地产经济政策施行的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的讨论。任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、施行中的实时监控和事后的评价。假如将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面比照单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要准确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，
4、相关专家及智囊团的科学分析论证。只要这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。二、房地产市场的调控目的与效应一供求平衡：房地产调控的目的政府调控的目的到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供应、改善供应构造；还是在不平衡的市场平衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供应体制。无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，假如供求不平衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周
5、期，能够根据价格信号迅速做出反响，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相比照较缓慢，自己调节能力本身也就比拟薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不平衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品构造趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性加强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比方城市建设用地
6、供应的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依靠，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。当政府对住房市场进行政策调控时，假如调控目的不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供应与总需求的调整和控制，通过深化分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。二调控目的：需求差异与调控政策这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不
7、同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反响程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。假如根据需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。1.源于本身住房的消费需求。以广州为例，从19972002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，构成短期的观望和对将来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。2.源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择
8、。此外投资房地产还能够以小搏大，个人和企业能够充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对将来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，由于相当一部分资金源于借贷，因此十分对于金融政策的变化比拟敏感。3.个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期将来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下相互转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住
9、宅的投资含投机需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份具体的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用处(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供给体系中，其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。此外，房地产
10、需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。十分是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差异。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，把握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，把握其对政策的反响程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。三、关于调控政策的特点与效应政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就能够使其充分发挥作用。一关于宏观调控效果的滞延性与两面性由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全
11、面反映，必然要在调控手段施行后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正由于如此，调控政策的出台需要十分强调适时适度，出台调控措施要多，调整差异幅度要小，调整间隔时间要短。货币金融政策相对灵敏，能够针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者以为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的
12、政策或环境变动对货币政策的影响无疑是宏大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联络被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导经过变得较长。中国也有学者著文指出，参加WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,进而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只要到这一步，央行每加
13、一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的施行效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比拟慎重，多采取比拟缓慢的、逐步递进的及比拟精准的渐进方法。二关于宏观调控政策的互相协调与配合针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须相互配合，IS-LM理论就具体阐述了各经济政策相互配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策诸多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。如房地产调
14、控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，假如连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性愈加过剩。而假如不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，将来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间互相配合，才能保证政策的作用的充分发挥。四、关于分析的手段和方法目前的政
15、策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较具体的深化的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果怎样也缺乏实证分析。一目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析1.我们来分析一下最近出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该讲，健全和完善的房地产税收制度能够在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策，是能够对经济的影响进行平衡的。国外经历表明：一个构造完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图浸透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅能够增加
16、财政收入，而且能够调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干涉，调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的施行结果就需要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行具体的测算。假如房价上涨的原因主要是需求增加，尽管很大程度上是提早透支的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略
17、了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流动，进而可能加剧市场房价的上涨。2.调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反响是我们必须全面考虑的。从土地供给方面来看，土地供给构造和土地储备构造都会发生变化，这不是一个简单的住房供给构造的改变，而是市场运行规则的重大改变。由于要供给更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供给量，假如没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常
18、重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供给中低价位的经济适用房是一种行政干涉配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供给太多等于放低了购房门槛，假如不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,假如大量供给郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国很多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。二一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目的指向负责市场调控的主体政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策
19、作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目的、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反应评价及至调控可能涉及到的各个层面的反响及其测算等等方面，进行具体的定性和量化实证分析，通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及施行中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策能否可行论证的重要根据。但目前房地产领域各种房地产数据的;和统计口径不统一、信息不完好及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析，需要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力配合
20、，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因而，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的采集、整理、分析和公布是非常关键的。比方关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台能否有事实根据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的，要在充分之调查研究基础上，政府再行公布决策并施行。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难明晰判定出外国投资者到底对房价高涨要承当多大的责任，同时即使是仅仅针对房地产这一领域，假如处理手段不当，也会给国际社会构成不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市
21、场的宏观层面影响，比拟笼统，没有相关的数量实证研究，也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定施行此项政策，到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应到底在哪些方面，对相关各方的影响怎样，有多大，有什么负面影响，又怎样化解，亦缺乏具体的分析和论证。五、相关方的利益博弈与协调从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利
22、益需求，也渴望到达某种程度的多方共赢，但假如仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是将来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房价，并不符合各方介入者的根本利益。调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于本身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于本身的利益目的不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。
23、但假如在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策施行的阻力，由于政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以抵制者假设为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以服从者假设为起点，即假设各方都会服从上级安排。只要使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只要博弈前移，利益各方构成共鸣后再出台政策，政策执行起来才会没有
24、阻力。综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定经过中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，进而使其更为科学合理。参考文献1黄兴文.中国房地产调控新政四大效果与两点困局，2005-08-12.2韩世同.评估央行加息政策并非最佳的政策选择，2006-04-28.3焦道芹.对货币政策施行效应的考虑.金融理论与实践，2005，3.4张建友.新开放形势下中国金融宏观调控方式存在的问题.经济问题探索，2004，12.5王一兵.对宏观调控几个问题的认识.南方金融，2004，12.