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1、XX市XXX商贸城城项目可行性研究究报告编制单位：XXXXXX商商贸城发发展有限限公司编制时间：二一一年八月- 70 -目 录录第一章 总 论11.1 项项目基本情况11.2 可可研报告告编制的的依据和和范围11.3可行行性研究究内容概概要结论论2第二章 项目建建设背景景及必要要性52.1项目目建设背背景分析析52.2项目目建设必必要性10第三章 需求分分析及建建设规模模确定123.1商品品交易市市场为国国民经济济的重要要产业123.2XXX市商贸贸设施现现状133.3市场场前景分分析143.4建设设规模确确定14第四章 建设地地点及建建设条件件154.1建设设地点154.2区位位地理优势势分
2、析154.3产业业政策符符合性154.4外部部建设条条件17第五章 项目定定位175.1项目目定性175.2项目目定位185.3产品品定位185.4目标标客户定定位19第六章 初步规规划方案案及建议议196.1规划划原则196.2初步步规划方方案216.3功能能分区规规划23第七章 规划建建设方案案267.1规划划设计原原则267.2发展展思路及及定位267.3规划划设计方方案277.4土建建工程297.5 设设备购置置327.6暖通通空调337.7给排排水系统统367.8供电电工程397.9弱电电设计417.10市市场管理理配套设设施517.11接接地防雷雷51第八章 环境保保护与安安全卫生
3、生528.1环境境保护设设计依据据528.2环境境污染来来源及治治理538.3环境境影响评评价558.4劳动动安全与与卫生55第九章 消防防与节能能579.1消防防579.2节能能60第十章 组织织机构及及劳动定定员6210.1组组织机构构6210.2劳劳动定员员6310.3人人员培训训63第十一章 项目目运营及及实施进进度计划划6411.1项项目优势势6411.2项项目管理理6511.3项项目实施施进度计计划66第十二章 投投资估算算及资金金筹措6812.1固固定资产产投资估估算6812.2资资金筹措措69第十三章 社会会效益分分析6913.1社社会效益益分析69第十四章 开发发风险及及结论
4、7214.1项项目开发发经营主主要风险险及对策策分析7214.2结结论7414.3建建议74第一章 总 论1.1 项项目基本本情况1.1.11项目名名称：XXXXXXX商贸贸城建设设项目1.1.22建设性性质：新新建1.1.33建设规规模：项项目拟征地55亩，总总建筑面面积9.06万万平方米米，年可可实现交交易额55亿元。1.1.44项目建建设单位位：XXXXXXX商贸城城发展有有限公司司(筹)1.1.55项目建建设位置置：拟选选址在XXX市新新渡镇，占占地面积积55亩。1.2 可可研报告告编制的的依据和和范围1.2.11可行性性研究报报告编制制的依据据市场调研研报告及及项目基础础资料国务院院
5、办公厅厅关于搞搞活流通通扩大消消费的意意见（国办办发2200881334号）国家发改改委、建建设部建建设项目目经济评评价方法法与参数数(第三版版)XX市市国民经经济与社社会发展展第十二二个五年年规划纲纲要XX市市城市总总体规划划（20005 年-220200 年）XX市市商贸流流通中心心建设规规划民用建建筑设计计通则（GGB5005322-20005）建筑设设计防火火规范（GGB5000166-20006）1.2.22编制范范围本可行性研研究报告告按照国国家发改改委关于于建设项项目可行行性研究究的内容容和深度度的有关关规定及及建设设项目经经济济评评价方法法与参数数（第第三版）的的要求进进行编制
6、制，主要要对拟建建项目的的投资必必要性、市市场预测测和建设设规模的的确定、规规划建设设方案、资资源条件件、环境境保护和和劳动组组织、投投资估算算和资金金筹措、财财务评价价等方面面进行研研究。1.3可行行性研究究内容概概要结论论1.3.11项目建建设的必必要性项目建设符符合国家家产业政政策、行行业发展展规划和和地方发发展规划划，是XXX市经经济可持持续发展展的需要要，符合合XX市市加快发发展本市市经济的的战略要要求，有有利于加加快区域域性中心心城市地地位的形形成，同同时，社社会对商商贸服务务业的要要求越来来越强烈烈，项目目位置优优越，交交通便利利，为商商贸流通通的发展展提供了了条件。因此，该该项
7、目的的建设是是必要的的。1.3.22建设规模模项目需征地地55亩，主主要建设设商品交交易中心心、产品品展示中中心、综综合服务务中心、教教育培训训中心、仓仓储配套套中心、商商务休闲闲中心六六大功能能区，总总建筑面面积9.06万万平方米米，年交交易额55亿元。1.3.33建设条条件项目建设所所需的水水、电、讯讯条件具具备，交交通便利利，地上上地下无无文物遗遗址，适适合工程程建设的的需要。1.3.44规划建建设方案案本项目由“两主四四辅”六大功功能区构构成，包包括商品品交易中中心、产产品展示示中心、综综合服务务中心、教教育培训训中心、仓仓储配套套中心、商商务休闲闲中心，配套建建设道路路、绿化化、给排
8、排水工程程、供电电工程、供供气工程程、供热热工程等等市政基基础设施施工程，使使之成为为一个完完整的商商贸城。整个商贸城城的建筑筑平面图图为“回”字形，商商贸城沿沿街长度度按2000米计计算，纵纵向按1180米米计算，商贸城内道路宽为30米，道路中间设计10米宽为固定停车位和绿化带，共有300个固定停车位。在商贸城的沿街的一侧200米长，建设一座7层的商贸综合楼，一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心，五层为综合服务中心，六层为培训中心，七至十一层为商务休闲中心。在商贸城的其他三侧及商贸城中央60*60米全部建设层高为三层的商贸店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。其
9、中：商贸贸市场区区建设一一层商贸贸店铺1136间间、每间为为深300米，宽宽5米，建筑筑面积2204000平方方米，仓仓储物流流区建设设在商贸贸店铺上上面二、三三层，建建筑面积积408800平平方米；产品展展示区建建设会展展中心建建设在沿沿街店铺铺的第四四层，建建筑面积积60000平方方米；综综合服务务中心建建设在沿沿街店铺铺的第五五层，建建筑面积积60000平方方米；教教育培训训区建设设建设在在沿街店店铺的第第六层，建建筑面积积60000平方方米；商商务休闲闲区建设设在沿街街店铺的的第七层层，建筑面面积60000平方米米。总建建筑面积积达9006000平方米米。1.3.55环境影影响评价价该
10、项目主要要废弃物物有废水水、噪声声和固体体废渣，经经过处理理后，可可以做到到达标排排放，不不会对环环境造成成污染。1.3.66生产定定员项目共需人人员1220人，其其中：管管理人员员15人人，营销销人员112人，服服务人员员90人人，其他他人员33人。1.3.77项目总总投资及及投资计计划估算项目总总投资为为152000万元，其其中：固固定资产产投资1137000万元元，流动动资金115000万元。资资金来源源为企业业自筹。1.3.88结论该项目符合合国家产产业政策策和产业业化发展展方向，市市场前景景广阔，上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显著，具有较强的清偿能力和抗风险能力，在技术和经
11、济等方面都是可行的。1.3.99主要经经济技术术指标主要经济技技术指标标见下表表主要经经济技术术指标表表主要经济技技术指标标表序号指标名称单 位指标备 注1建设规模亿元5年交易额2总建筑面积积平方米9060003总投资万元1520004固定资产投投资万元1370004.1铺底流动资资金万元15004.2项目定员人1205项目占地面面积万平米55亩6年均经营收收入万元10777年均利税总总额万元8268年均利润总总额万元7359投资利润率率%11.08810投资利税率率%12.44411全部投资回回收期年5.0812财务内部收收益率%9.79含建设期13财务净现值值万元81714盈亏平衡点点%5
12、0.255第二章 项目建建设背景景及必要要性2.1项目目建设背背景分析析2.1.11我国商贸贸流通业业发展情情况商贸流通业业是国民民经济的的先导性性产业，在在促进生生产、引引导消费费、推动动经济结结构调整整和经济济增长方方式转变变等方面面发挥着着重要作作用，正正成为决决定经济济运行速速度、质质量和效效益的重重要因素素。2008年年我国社社会消费费品零售售总额突突破100万亿元元，人均均社会消消费品零零售额为为81669元；随着商商贸流通通业自身身的飞速速发展和和效益的的显著提提高，对对我国财财政税收收的支撑撑作用也也不断加加强。同同时，作作为劳动动密集型型产业，批批发零售售贸易和和餐饮业业日益
13、成成为吸纳纳社会劳劳动力的的重要领领域，成成为解决决城镇失失业下岗岗和农村村富余劳劳动力转转移的有有效途径径，为缓缓解我国国就业压压力做出出了重要要贡献，批批发零售售业和住住宿餐饮饮业从业业人员从从19550年的的8255.5万万人增长长到了220088年的662655.6万万人。人人口的大大规模增增长，加加上城市市居民收收入水平平相对较较高，以以及购物物环境优优势和便便利的交交通，直直接带动动了城市市市场的的快速发发展，使使得城市市集聚作作用明显显，日益益成为我我国消费费品市场场的主导导和支柱柱。随着居民收收入的不不断上涨涨，收入入渠道的的拓宽，人人们的消消费需求求得到了了极大的的释放，新新
14、的消费费热点不不断涌现现，对国国内需求求的拉动动起着重重要的作作用。2.1.22新时期期我国商商贸流通通业的发发展机遇遇自上世纪990年代代，商贸贸流通业业开始逐逐步对外外开放，随随着20006年年服务业业全面对对外开放放，商贸贸流通业业发展的的形势发发生了根根本性改改变。商商贸流通通业在促促进生产产、引导导消费、推推动经济济结构调调整和经经济增长长方式转转变等方方面的作作用日益益突出，商商贸流通通业已逐逐渐成为为基础产产业、先先导产业业。1.“十二二五”期间商商贸流通通业发展展面临的的经济环环境 从世界大环环境来看看，总体体上全球球经济形形势稳定定。国际际货币基基金组织织的最新新预测显显示，
15、未未来几年年，美国国、日本本、欧洲洲都将保保持较为为强劲的的增长势势头。国国际资本本流动更更趋活跃跃，国际际市场需需求更趋趋旺盛，客客观上有有利于扩扩大利用用外资和和对外贸贸易规模模。从国国内来看看，“十二五”时期我我国经济济开始进进入新一一轮快速速增长期期，以住住、行为为代表的的居民消消费结构构升级拉拉动住房房、电信信和汽车车等产业业高速成成长，产产业升级级速度明明显加快快；以加加入世贸贸组织为为契机，开开放型经经济加快快发展，促促进了产产业升级级和企业业竞争力力的提高高；国有有经济战战略性调调整、政政府职能能转换、整整顿市场场秩序取取得积极极成效，民民间投资资加速，企企业素质质总体改改善，
16、市市场对经经济增长长的调节节作用明明显增强强。这对对扩大招招商引资资、调整整产业结结构、刺刺激市场场消费等等方面将将产生积积极影晌晌。度过过世贸组组织后过过渡期后后，国内内关税继继续降低低，各项项非关税税措施取取消，外外商投资资领域将将进一步步放宽，进进入门槛槛进一步步降低，国国际制造造业向我我国转移移的势头头加快，对对利用外外资和扩扩大外贸贸进出口口将产生生积极影影响。CCEPAA的深入入实施、长长三角区区域合作作步入实实质性阶阶段、中中国一东东盟区域域一体化化步伐加加快，都都将对区区域经济济扩大贸贸易、扩扩大引进进资本、技技术、人人才，积积极承接接产业转转移，进进一步活活跃市场场等带来来巨
17、大的的机遇。2.“十二二五”期间我我国商贸贸流通业业发展的的战略选选择 实施现代代化战略略，提升升商贸流流通业的的整体水水平商贸流通业业实施现现代化战战略主要要包含三三个层面面的内容容，一是是以信息息化带动动商贸流流通现代代化。构构筑现代代商贸业业信息平平台，通通过吸纳纳、采用用各种先先进的商商贸流通通经营、管管理新技技术、新新手段，改改造提升升传统商商贸流通通业，大大力发展展新兴商商贸流通通业，推推进现代代商贸业业和商流流的网络络化，通通过现代代化提升升商贸流流通业的的整体水水平。二二是与科科教兴国国战略相相结合，提提高商贸贸服务业业科技含含量。三三是紧跟跟经济全全球化进进程，使使之成为为推
18、动商商贸服务务业发展展的关键键力量。实施集约约化战略略，构筑筑起商贸贸流通集集聚辐射射的新平平台实施集约化化战略，建建立以大大型流通通企业集集团为主主导的发发展模式式，培育育在全国国具有较较大影响响力和竞竞争力的的大型流流通企业业，充分分发挥龙龙头企业业的带动动作用。其其次，以以引导、协协调、规规范、扶扶持为主主要抓手手，优化化企业发发展战略略，培育育现代商商贸业市市场主体体。商贸贸流通企企业必须须建立自自己独特特的发展展战略，包包括经营营、业态态、品牌牌、扩张张、并购购、人才才等方面面，做到到科学领领先，在在激烈竟竟争中脱脱颖而出出，形成成自己的的核心竞竞争力。实施城乡乡协调发发展战略略，全
19、面面推进区区域商贸贸流通经经济发展展 首先，应以以推进“万村千千乡”和“双百市市场”工程为为着力点点，扶持持农业产产业化龙龙头企业业发展，加加快农村村商贸流流通体系系建设。其其次，要要以建设设区域商商贸中心心为目标标，以开开拓市场场、扩大大消费为为主线，以以深化流流通体制制改革为为动力，推推动传统统商业经经营方式式向现代代流通方方式转变变，完善善商品市市场、现现代流通通、法制制建设、监监测调控控、商业业信用五五个体系系。三是是抓住确确立各类类经济带带的机遇遇，建立立网络化化的区域域市场体体系，大大力提升升大型市市场水平平，大力力建设现现代商贸贸物流基基地，大大力发展展会展业业，实现现生活服服务
20、、产产业服务务和流通通辐射的的三大功功能，建建设具有有强辐射射能力的的区域中中心城市市，人流流、物流流、资金金流大量量聚散，提提高聚合合辐射能能力，实实现对周周边地区区和中西西部地区区的辐射射和聚集集。 实施产业业互动发发展战略略，创造造新的机机遇和空空间 产业互动发发展，能能够为商商贸流通通业创造造新的机机遇和空空间。首首先，以以产业链链为基础础，加强强产业间间的互动动，在农农业产业业化、新新型工业业化建设设的过程程中，充充分发挥挥商贸流流通业的的引导和和促进作作用，推推动商贸贸流通产产业与新新型工业业化、新新农村和和旅游、文文化等三三产业的的互促互互动，农农工商联联手开拓拓繁荣市市场，深深
21、度融合合发展。其其次，自自觉适应应城市化化加速推推进的要要求，以以规划为为龙头，突突破传统统商业布布局观念念，拉开开中心城城市骨架架，加快快形成若若干个以以商业功功能区为为基础、错错位竞争争、有序序支撑、层层次清晰晰的商圈圈。最后后，与产产业结构构调整战战略相结结合，重重点培育育现代物物流业。建建设区域域性物流流网络，要要以中心心城为依依托，连连接一批批大中型型的储运运、批发发企业，建建立现代代物流产产业走廊廊。 实施国际际化发展展战略，提提升产业业整体发发展能力力 面对经济全全球化发发展趋势势，首先先应抓住住国际商商业资本本和各类类区域外外商业资资本对营营销网络络开拓的的机遇，适适时调整整引
22、资重重点，加加强对国国际知名名商业的的引进力力度，优优化商业业网点布布局，推推动商贸贸流通业业的开放放度，提提升区域域商贸流流通业的的水平。其其次，要要大力实实施开放放带动战战略，推推动商贸贸服务业业国际化化同样是是商贸业业加快发发展、提提高的有有效途径径。通过过独资、合合资、合合作方式式和连锁锁代理等等渠道，建建立国际际市场贸贸易网络络；以贸贸易网络络为载体体，以高高新技术术为手段段，建立立市场信信息网络络；以区区域传统统、特色色的加工工技术为为基础，建建立商贸贸流通服服务网络络。2.2项目目建设必必要性2.2.11现有商商贸市场场不能适适应经济济结构调调整的要要求党的“十七七”大报告告中指
23、出出要加快快转变经经济发展展方式，推推动产业业结构优优化升级级，从我我市目前前情况看看，当前前正面临临着经济济结构全全面调整整优化的的重要时时期，但但商贸流流通产业业仍是国国民经济济中的一一个薄弱弱环节，不不能适应应产业结结构调整整的要求求。从产产业构成成比例来来看，220099年全市市第三产产业增加加值占GGDP的的比重为为21.3%，比比第二产产业增加加值所占占的比重重低433.4个个百分点点，其中中批零贸贸易业增增加值占占GDPP的比重重仅为77.4%，象欧欧、美、日日等发达达国家第第三产业业的比重重已高达达70%左右，批批零贸易易业已占占到整个个GDPP的166%左右右，这与与经济社社
24、会总体体发展趋趋势极不不协调。2.2.22不能适适应提高高消费率率、扩大大内需的的要求加快转变经经济发展展方式，就就必须坚坚持扩大大国内需需求特别别是消费费需求的的方针，促促进经济济增长由由主要依依靠投资资、出口口拉动向向依靠消消费、投投资、出出口协调调拉动转转变。从从我市情情况看，投投资的增增长幅度度、投资资对经济济增长的的贡献率率都远远远高于消消费。当当前，国国家正在在实施宏宏观调控控，加上上经济发发展受能能源、土土地等资资源要素素的制约约，固定定资产投投入受到到越来越越多的限限制，提提高消费费对经济济增长的的拉动作作用将更更加重要要和紧迫迫。2.2.33建设“两型”社会的的迫切需需要商贸
25、流通行行业具有有污染少少、能耗耗低、前前景广阔阔的显著著特点，非非常符合合资源节节约型和和环境友友好型社社会发展展的需要要。“两型”社会建建设的核核心是改改革。建建设商贸贸流通大大市场可可调整产产业结构构和转变变经济增增长方式式，合理理资源配配置，填填补市场场空白，革革新发展展模式，构构建发展展的一体体化格局局，破解解制约本本地经济济发展的的瓶颈，摸摸索出一一条适合合XX市市发展的的特色之之路，是是促进“两型”社会建建设的重重要举措措和满足足“两型”社会发发展的迫迫切需要要。2.2.44市政府府加快发发展本市市经济的的战略要要求桐城的工业业化已有有较高水水平，随随着我市市及周边边地区近近年来企
26、企业的快快速发展展和增加加，越来来越凸现现出现代代物流业业的重要要性和必必要性。桐城现有企企业和个个体工商商户有22万余家家，其中中规模以以上企业业达2440余家家，但目目前我市市城区基基本上为为货物集集散有市市无场，效效率低下下的无序序状况，这这严重影影响了我我市经济济的发展展，为了了尽快改改变我市市货物运运输和仓仓储的松松散格局局，加快快我市经经济发展展，建设设一个集集商贸、仓仓储、集集散、配配送等功功能为一一体的商商贸物流流基地符符合城市市经济发发展的战战略要求求。现代物流业业的介入入不但可可以使企企业省去去自身的的仓储设设施，更更可以使使企业的的运输更更加快捷捷高效，并并可以进进一步降
27、降低企业业运营成成本，增增加企业业市场竞竞争力。同同时，一一个功能能齐全、专专业化经经营的现现代化的的物流园园区-新新渡商贸贸城还会会为桐城城以及周周边的工工业企业业提供一一个交流流与博览览的平台台2.2.55有利于于加快区区域性中中心城市市地位的的形成XX市位于于安徽省省中部，随着资资源的逐逐渐枯竭竭和周边边城市的的崛起，我市经济的发展面临巨大的挑战，并且存在产业结构失衡、城市化水平不高、环境呈现恶化趋势等问题。该商贸城的构建，能从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升我市的物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位的形成。最后，要以以国家加加大实施
28、施开拓市市场、扩扩大内需需政策为为契机，根根据“建设大大市场，搞搞活大流流通，发发展大贸贸易”的要求求，加快快商贸流流通大平平台大企企业发展展，做大大做强龙龙头专业业市场和和商业企企业，整整合市场场资源，培培育繁荣荣各类商商品市场场、要素素市场特特别是辐辐射力强强的专业业批发市市场。利用我市市地处安徽徽省中部部，依托托区位优优势，加加强与皖皖江城市市带承接接产业转转移示范范区和合合肥经济济圈的一一体化发发展，积积极融入入长三角角，探索索区域开开放合作作新模式式，加速速产业承承接，促进跨越越发展，把XX市市建设成成为区域域性商贸贸流通中中心，这这是桐城城人民的的心声，也也是桐城城的发展展目标。因
29、此该项目目的建设设是必要要的。第三章 需求分分析及建建设规模模确定3.1商品品交易市市场为国国民经济济的重要要产业从产业经济济规模上上说，商商品交易易市场在在我国流流通业和和现代服服务业中中占有重重要地位位。到220088年，我我国商品品交易市市场约有有8万余余家,全全国约有有市场商商位、店店铺20000余余万个，市市场从业业人员及及市场相相关配套套行业从从业人员员约超过过一亿人人。从产产业链的的构成上上看，从从市场规规划、市市场地产产、招商商组市、市市场经营营管理、市市场资产产运行管管理、市市场商务务、会展展、金融融服务、物物流服务务、市场场经营管管理咨询询，已经经形成了了完备的的产业链链条
30、。从从社会作作用看，商商品交易易市场已已经成为为区域经经济发展展资源，它它不但为为市场经经济的发发展提供供平台，还还为城市市化、工工业化的的发展提提供动力力，同时时，它培培育了大大量商业业企业家家、工农农业企业业家群体体，培育育了我国国现代职职业商人人队伍。这这些，都都说明市市场的产产业属性性更为完完备。为此，国务务院办公公厅关关于搞活活流通扩扩大消费费的意见见和全全国商务务工作会会议都将将加强全全国流通通网络建建设作为为今后经经济发展展的重要要任务进进行扶持持。商品品交易市市场作为为我国现现阶段及及今后一一个时期期重要的的流通形形式，在在全国流流通网络络建设过过程中，要要通过建建立和完完善商
31、品品交易市市场的国国家发展展战略，进进一步优优化全国国商品交交易市场场的产业业结构和和产业布布局，引引导和推推进商品品交易市市场与现现代流通通产业接接轨，发发展成为为独具中中国特色色的规范范性现代代商业流流通方式式，使其其持续、健健康地为为我国的的经济发发展服务务。3.2XXX市商贸贸设施现现状XX市及安安庆周边边地区集集中了数数以万计计的中小小型工商商企业，而而且原材材料的购购入与产产品的销销售市场场都分布布在本地地区以外外的全国国各地。迫迫切需要要运输快快捷、仓仓储安全全、信息息畅通的的现代物物流企业业为他们们提供优优质的配配套服务务，推动动其销售售市场的的开拓与与原料供供应的保保障。本本
32、地区尚尚无一家家正规化化的、规规模型的的物流企企业；本本市也没有一一家大型型物流货货场。所所有的工工商企业业都希望望本地有有一家实实力强、信信誉好、现现代化的的物流企企业来为为他们配配套服务务，以适适应企业业的发展展和市场场需求。来来往路过过桐城的的货运车车辆，据据有关部部门统计计超过2250000辆，空空载率在在30%以上，在在桐城需需要停车车住宿、修修理、配配货等服服务的每每天超过过5000辆，迫迫切需要要一家能能够提供供全面服服务的现现代化物物流园区区。新渡渡物流城城的实施施为合安安公路与与双新公公路交汇汇处，辐辐射安庆庆、贵池池、东至至、怀宁宁、枞阳阳、潜山山、太湖湖、宿松松、舒城城、
33、庐江江等地，强强大的区区域优势势和工业业资源为为物流中中心提供供了得天天独厚的的条件3.3建设设规模确确定根据XX市市及周边边市场的的调研分分析和项项目单位位的筹资资能力，项项目拟在在新渡镇镇中心地地段征地地55亩亩。项目主要建建设“两主四四辅”六大功功能区，包包括商品品交易中中心、产产品展示示中心、综综合服务务中心、教教育培训训中心、仓仓储配套套中心、商商务休闲闲中心等等，总建建筑面积积9.006万平平方米，年年可实现现商品交交易额55亿元。第四章 建设地地点及建建设条件件4.1建设设地点项目拟选址址在XXX市新渡渡镇中心心地段，距距合安高速速双新开开发区出出口不足足1公里里，地理理位置优优
34、越，交交通便利利。4.2区位位地理优优势分析析XX市位于于安徽省省中部偏偏西南，长长江北岸岸，大别别山东麓麓，东邻邻庐江、枞枞阳两县县，西连连潜山县县，北接接舒城县县，南抵抵怀宁县县和安庆庆郊区。XX市位于合肥、安庆两大城市之间，同时属于合肥经济圈和承接产业转移皖江城市带，公路、水运、铁路运输四通八达，合九铁路，沪溶高速公路，206国道纵贯全境，九六实现县乡公路黑色化，村村公路相联。水运可由菜子湖直达长江各口岸及尚海城市，现有等级公路31条，其中二级公路57公里，三级公路277公里，等外公路519公里，水运里程200公里。项目地离合安高速公路桐城出口仅25公里，离即将开通的双新开发区出口仅1公
35、里。4.3产业业政策符符合性国务院办办公厅关关于搞活活流通扩扩大消费费的意见见（国办办发2200881334号）明明确指出出：积极极培育和和发展新新的消费费热点,及时发发布市场场供求信信息，引引导企业业调整产产品结构构，开发发适销对对路商品品和服务务，引导导消费结结构升级级；引导导个性化化、时尚尚化、品品牌化消消费，培培育和发发展定制制类消费费；推动动特色商商业街建建设，扶扶持“老字号号”的创新新发展，扩扩大和带带动家具具、家电电、家纺纺、家饰饰等消费费。大力力促进会会展消费费。促进进会展业业发展，带带动相关关的住宿宿、餐饮饮、交通通、通信信等消费费。2009年年国家又又将物流流业列为为十大产
36、产业调整整振兴规规划之一一，指出出：“必须加加快发展展现代物物流，建建立现代代物流服服务体系系，以物物流服务务促进其其他产业业发展加快快发展国国际物流流和保税税物流，加加强物流流基础设设施建设设，提高高物流标标准化程程度和信信息化水水平，加加快建设设物流公公共信息息平台”所有有这些都都为现代代物流业业开创了了良好的的政策局局面。信息产业部部在全全国性和和区域性性物流公公共信息息平台建建设的指指导意见见中明明确指出出：“以省或或经济区区域为基基础，建建立区域域性物流流公共信信息平台台，各级级政府应应加大投投入力度度，吸引引并鼓励励企业参参与平台台建设和和营运”。目前，我国国各级政政府也已已把物流
37、流信息化化作为一一项基础础建设纳纳入发展展规划之之中，部部分地区区已经投投入使用用，并取取得巨大大的经济济、社会会效益，推推动了区区域经济济的快速速发展。因此，项目目的建设设符合国国家产业业政策、行行业发展展规划和和地方发发展规划划。4.4外部部建设条条件4.4.11通信XX市通信信事业发发达，中中国移动动、中国国联通、中中国电信信的无线线网络覆覆盖全境境，可以以满足项项目建设设设施直直拨电话话、微机机网络的的需要。4.4.22供水XX市新渡渡镇有自自来水公公司，项目供供水从主主干供水水管道引引接，可可以满足足项目建建设用水水和生产产、生活活用水的的需求。4.4.33供电XX市新渡渡镇电力力供
38、应充充足，项项目设计计1100KV配配变站一一座，占占地面积积900平方方米，110KVV变电站站容量660000Kvaa，可满足足项目建建设及运运行后的的用电需需求。4.4.44雨污水水排放在项目区内内建设排排水系统统，经氧氧化发酵酵后排入入市政排排水管网网中。第五章 项目定定位5.1项目目定性1.综合XXX市突突出的区区位优势势和贸易易底蕴，考考虑大商商贸、大大物流、大大仓储、大大市场互互动式产产业价值值链。2.按照把把XX市市新渡镇镇建设成成为区域域性商贸贸流通中中心的战战略定位位，从建建设安徽徽省中部部地区商商贸物流流中心出发发，把本本项目培培育成商贸物物流圈的的“成长长极”。5.2项
39、目目定位1. 建设设成为安安徽省中中部地区区规模较较大、功功能齐全全、配套套完善、设设备先进进的商贸贸物流交交易中心心；2. 构建建一站式式的商贸贸物流平平台，具具有销、展展、培训训、仓储储、运输输等多功功能，为为客户提提供全面面、迅速速、高效效、公平平的各项项服务；形成跨跨区域人人流、物物流、资资金流、信信息流的的汇聚平平台；市市场辐射射长三角角地区、珠珠三角地地区等经经济发达达地区，成成为连接接市内外外、省内内外的理理想据点点；3. 商品品年直接接交易额额5亿元，直直接收入入0.66亿元；拉动550亿元元的价值链链，推动动实现综综合收益益3亿元。4. 三年年招商到到位并初步成成市，五五年培
40、育育完成。5.3产品品定位根据XX市市目前市市场现状状及周边边现有交交易市场场实际，该该项目将将设商贸贸交易区区，分设设糖酒食食品市场场、机电电市场、小小商品市市场、服服装市场场、灯具具市场、五五金工具具市场、家家具市场场、工艺艺品及土土特产品品市场，以以批发为为主，兼兼做零售售；同时时对商贸贸流通行行业进行行人才培培训，配配套会展展和商务务休闲等等。其中：仓储储配套区区提供全全面的、科科学的、智智能化的的、便捷捷的的仓仓储服务务和专业业物流设设施集一一流的服服务；商务休闲区区提供餐餐饮、住住宿、酒酒店、桑桑拿、洗洗浴、网网吧、医医疗、通通讯、银银行等；产品展示中中心提供供专业展展会、研研讨会
41、、年年会、庆庆典、人人才交流流会等；培训中心提提供商贸贸流通行行业的技技能和人人才培训训，并成成为商贸贸流通行行业的人人才信息息中心。5.4目标标客户定定位 糖酒酒食品、机机电、小小商品、服服装、灯灯具、五五金工具具、家具具、工艺艺品及土土特产品品的生产产厂家、代代理商、销销售商、贸贸易商、物物流公司司、广告告公司、文文化公司司、废旧旧回收公公司等。第六章 初步规规划方案案及建议议6.1规划划原则1、可持续续发展原原则XXXXXX商贸城城的规划划应立足足当前，充充分考虑虑资源和和环境的的承载能能力，合合理确定定用地布布局，充充分利用用地形，珍珍惜土地地和水资资源，高高度重视视生态建建设加强强环
42、境保保护，尊尊重原有有地形地地貌，突突出生态态、环保保概念，保保持并逐逐步创造造良好的的园区生生态环境境。规划划充分结结合实际际情况，强强调可操操作性，为为实施管管理和下下一步建建设提供供依据，力力争实现现商贸大大市场的的发展与与城市经经济、环环境的协协调。2、统筹规规划、分分布实施施、基础础设施先先行的原原则项目规划应应具有一一定超前前性，但但盲目超超前将造造成不必必要的资资源浪费费，因此此必须结结合地区区实际，循循序渐进进，考虑虑经济的的合理性性与远期期的整体体性，考考虑循序序分期开开发的操操作性，合合理规划划园区。坚坚持区域域整体协协调发展展，重视视与周遍遍大规划划的衔接接。从大大区域出
43、出发，认认真分析析发展的的利弊和和潜在优优势，选选择和制制订适合合自身发发展的方方向与目目标。XXXXXX商贸城城的开发发建设与与城市总总体规划划、土地地利用规规划相结结合，与与城市发发展趋势势相衔接接，做到到科学规规划、准准确定位位、健全全功能、合合理布局局、力求求该项目目和新型型工业化化、城市市化互相相促进，所所以规划划应实事事求是、因因地制宜宜、因产产业制宜宜、统一一规划、分分布实施施、滚动动发展、成成熟一片片、开发发一片、建建设一片片、发展展一片、逐逐步做大大做强、坚坚持基础础设施先先行、高高起点、高高标准地地搞好XXXXXXX商贸贸城的基基础配套套建设。3、刚性与与弹性原原则刚性和弹
44、性性相结合合，对园园区重大大基础设设施提出出刚性规规定，对对局部开开发和建建设提出出引导，同同时，在在功能分分区明确确的基础础上要有有一定的的弹性和和灵活性性。园区区用地组组织应保保持足够够的灵活活性，应应考虑不不同类型型用地及及各功能能分区之之间的相相容性，既既要能满满足开发发中的阶阶段性现现实要求求，也要要为未来来的扩展展留有适适宜的空空间，以以适应不不确定性性的环境境变化。4、集约利利用与产产业聚集集的原则则规划从利于于产业关关联度、培培植产业业群，形形成产业业链的角角度出发发，围绕绕主导产产品发展展一系列列相关的的生产和和服务项项目，使使资源得得到有效效利用，同同时各个个企业之之间关系
45、系紧密，形形成既有有竞争又又有协作作的关系系，要有有利于聚聚集整合合，突出出特色产产业，形形成产业业的群体体规模优优势。5、多业并并举的原原则在商贸大市市场产业业发展的的同时进进一步推推动交通通、餐饮饮、金融融保险等等服务行行业和相相关产业业的发展展，促进进货物流流通，市市场及其其他行业业的繁荣荣和兴起起，建设设现代化化、生态态化的商商贸物流流基地，增增强XXXXXXX商贸城城的凝聚聚力、吸吸引力、承承载力和和影响力力，使之之成为城城市的重重要组成成部份，成成为城市市的新亮亮点。6.2初步步规划方方案1.现状特特征环境优美，交交通便利利。2.功能定定位建设成为安安徽省中中部规模模较大、功功能齐
46、全全、配套套完善、设设备先进进的商贸贸物流交交易中心心；人居居环境优优美、可可持续发发展的生生态型园园区。3.发展战战略走集群化、规规模化道道路，坚坚持科学学发展观观，努力力营造良良好的产产业创新新环境和和发展平平台。 4.用地功功能结构构园区由两个个主功能能区和四四大辅助助功能区区构成。主功能区是是：以糖糖酒食品品、机电电、小商商品、服服装、灯灯具、五五金工具具、家具具、工艺艺品及土土特产品品交易为为主的商商品交易易中心及及产品展展示中心心。四个辅助功功能区分分别是：综合服服务中心心、教育育培训中中心、仓仓储配套套中心、商商务休闲闲中心。5.道路网网结构“两纵一横横”。两纵纵一横：在园区区内
47、形成成一条横横向大通通道和东东西向的的两条纵纵向大通通道。6.区内配配套根据功能不不同，XXXXXXX商贸贸城内将将形成六六大功能能中心。同同时，作作为一个个大型批批发市场场，还建建有停车车场，可可停车6600辆辆；配备备先进的的多重智智能化安安保系统统：周界界红外线线防盗系系统、美美国电子子巡更系系统、楼楼宇对讲讲系统，宽宽带入户户系统等等，确保保业主的的安全与与工作效效率。7.空间形形态突出人工环环境与自自然环境境相融合合生态态化；内内部组织织高效的的人工环环境“网络络化”。充分利用用XXXXXX商商贸城外外围及园园内道路路绿化、公公共绿地地、生态态围墙形形成生态态走廊；内部构建建多层次次的绿化化体系，营营造生态态化、园园林化的的现代化化