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1、XX市恒利仓储物流建设项目可行性研究报告 目 录第一章 总 论31.1项目目概况31.2项目目承担单位位基本情况况31.3项目目所处区域域经济社会会状况41.4项目目提出的理理由及过程程41.5项目目建设依据据51.6建设设目标及定定位51.7主要要建设内容容及规模61.8资金金投入及效效益情况6第二章 需求分析析及拟建规规模82.1现状状分析82.2需求求分析102.3建设设定位及目目标102.4建设设规模拟定定13第三章 建设项项目商业模模式133.1项目目商业模式式133.2服务务范围143.3物流流流程143.3物流流设备16第四章 场址选选择及建设设条件184.1建设设地址184.2
2、土地地权属及占占地面积184.3地形形地貌条件件184.4周边边建筑物与与环境条件件194.5工程程地质及气气象条件194.6公用用设施依托托条件204.7项目目施工条件件20第五章 总平面面布置及主主要建设内内容205.1总平平面布置205.2功能能划分设计计方案225.3用地地合理性分分析25第六章 给排水水、供电及及辅助设施施266.1给排排水266.2供电电276.3信息息工程286.4环保保措施28第七章 消防、安安全与卫生生297.1总图图防火设计计297.2安保保监控307.3卫生生307.4避雷雷与防火317.5生产产场所安全全317.6特种种设备安全全317.7职业业病防治3
3、17.8安全全保障327.9安全全卫生机构构32第八章 环境保护护328.1场址址环境现状状328.2主要要依据338.3主要要污染源及及环境保护护措施33第九章 节能措措施349.1节能能349.2节水水34第十章 实施进度度计划3510.1建建设工期3510.2实实施进度35第十一章 组组织管理机机构及定员员3611.1组组织管理机机构3711.2劳劳动定员3711.3劳劳动工资3811.4 工程项目目管理39第十二章 投投资估算及及资金筹措措3912.1估估算依据3912.2投投资估算40第十三章 经济济分析4213.1经经营费用估估算4213.2收收入、税金金及附加估估算4313.3利
4、利润总额及及分配4513.4盈盈利能力分分析4513.5偿偿还投资能能力分析4513.6不不确定性分分析4613.7项项目财务评评价46第十四章 综合合评价47第十五章 结论论及建议48附件：附表表8份 附图22份第一章 总 论1.1项目目概况（1）项目目名称：XX市恒利利仓储物流流建设项目目（2）项目目承担单位位：（3）项目目法人代表表：（4）建设设性质：新新建（4）建设设地点：处处于XX市 路段，距距离 ，处于于 路旁。1.2项目目承担单位位基本情况况XX公司于于 年在XXX注册登记记，注册资金金 万元，注注册地址：XX，法定代代表人：。公司司现有职工工 人，拥拥有建筑面面积 平方米米的宾
5、馆，固固定资产 多多万元。以以提供为主主要业务形形式的公司司，目前年营营业收入达达 万元元。在长期期的服务过过程中，公公司积累了了丰富的经经验，先后后与家客户户建立了长长期稳定的的合作关系系，并赢得得了众多客客户的赞誉誉与好评。在在公司浓郁郁的文化氛氛围和现代代化经营理理念引导下下，已初步步成为一支支具有奋斗斗精神、朝朝气蓬勃的的优秀团队队。公司职职员具有年年轻化、知知识化、专专业化的特特点，勇于于进取、注注重创新，具具有很强的的市场开拓拓能力和服服务观念。1.3项目目所处区域域经济社会会状况项目地处XXX市公里里。XX市市是（市县县情简介）1.4项目目提出的理理由及过程程XX市是XXX市政治
6、治、经济、文文化、信息息中心，是是XX省的的大门，北北上公里、东东至公里，境境，随着中中国一东盟盟自由贸易易区、泛珠珠三角贸易易区的建立立和大湄公公河次区域域经济合作作框架的形形成，使XXX的区位位优势更加加突出。近几年来，随随着工业化化进程的加加快，XXX市、市提提出了“工业强市市”、 “工业强市市”战略，加加快发展特特色经济，大大力发展现现代物流业业。进入221世纪，全全球经济一一体化的进进程明显加加快，特别别是在“十二五”期间，物物流业将迎迎来良好发发展机遇。从从XX市来来看，近年年来工业经经济快速发发展，全社社会商品零零售额逐年年增长，成成为全市拉拉动经济发发展的主导导力量，但但与工业
7、经经济、社会会商品零售售额不断增增长密切相相关的现代代物流业，还还处于一个个发展的初初期阶段，特特别是作为为XX工业业发展龙头头的XX产产业园区及及大中型超超市、连锁锁店、专业业市场商品品零售额增增长，企业业对物流服服务的需求求剧增，制制造业降低低物流成本本是提高市市场竞争力力的重要方方面，建设设规模化、规规范化的仓仓储物流，将将为各中小小企业提供供方便、快快捷的物流流服务，有有效减少企企业物流成成本，提高高效益，营营造更好投投资发展环环境，促进进产业聚集集。因此，建建设一个上上规模、设设备先进、管管理规范化化仓储物流流项目是十十分必要的的。为此，项项目承担单单位在认真真分析当前前流通设施施建
8、设经营营现状及今今后发展趋趋势，提出出了通过购购置场地，建建设上规模模、上档次次、设施齐齐全、功能能完善的现现代物流设设施。1.5项目目建设依据据（1）根据据XX市市国民经济济和社会发发展第十二二个五年计计划提出出的“加快城镇镇建设步伐伐，提高城城市化水平平，加快发发展批发、贸贸易、物流流业，建立立起与社会会主义市场场经济体制制相适应的的连接城乡乡及国内外外市场的商商品购销网网络体系 ”。（2）XXX市流通通服务设施施建设规划划；（3）XXX市物流业发展“十二五”规划；（4）XXX市国民民经济和社社会发展第第十二个五五年规划；（5）建建设单位提提供的有关关资料。1.6建设设目标及定定位根据XX
9、市市土地利用用总体规划划，依托项目目所处地的的区位优势，计划划用12年的时间间建成集仓储储物流、冷冷藏、加工、商商务信息服服务等功能能为一体的的中型仓储物流流项目，使使之成为XXX市（乃乃至）滇东东南地区区区域物流中中心的重要要组成部分分。1.7主要要建设内容容及规模本项目按年年货运物流流量 万吨，工程程划分为散散货堆场、仓仓储区、停停车场、冷冷藏配送、综综合信息服服务区、加加工包装区6个功能区区，规划用用地面积XXX平方米米（ 亩），建建构筑物占占地面积平方米米、总建筑筑面积平方米、场场地及道路路占地平方米、绿绿化面积平方米米、绿化率率2%、容积积率1.117。主要建设设内容及规规模如下：（
10、1）雨棚棚散货堆场场平方米米；（2）立体体物流仓储储建筑面积积 平方米；（3）停车车场占地面面积平方米米；（4）物流流信息业务务用房8440平方米米；（5）标准准通用厂房房建筑面积积2400平方米米； （88）物流信信息运送设设备。1.8资金金投入及效效益情况项目总投资资万元，其其中建筑安安装工程费费万元、工工程建设其其他费用万元、预预备费万元。由项目承担担单位全部部自筹解决决。项目建成后后，预计年年可实现营营业收入万元，利利润总额万元，每每年可向国国家提供税税收万元，项项目投资利利润率%、投资利税税率%，内部收益益率%，全部投投资回收期期年，具具有一定的的经济效益益。同时，可可解决多人的就就
11、业问题，可可带动当地地商品零售售、饮食等等相关行业业的发展，对对扩大城镇镇就业，促促进第三产产业的发展展起到了促促进作用。结论及建议议：该项目具具有一定的的经济及较较好社会效效益，特别别对XX构构建“区域物流流中心”、扩大商商品流通起起着重要的的作用，建建议有关部部门批准实实施，并根根据国家有有关规定和和精神，在在政策上给给予优惠，使使项目尽快快建成。主要技术经经济指标 单位位:万元序号名称单位指 标备 注1规划用地占占地面积2建构物筑占占地面积3总建筑面积积4场地及道路路占地 5绿化面积6绿地率%7建筑容积率率%8总投资万元8.1建筑安装工工程费万元含设备费8.2工程建设其其他费用万元8.3
12、预备费万元9建设期年10资金筹措10.1自筹及引资资万元11营业收入万元13年平均均12营业税金及及附加万元13年平均均13经营费用万元13年平均均14所得税万元13年平均均15利润总额万元13年平均均16投资利润率率%17投资利税率率%18财务内部收收益率%19财务净现值值万元ic=8%时20投资回收期期年21盈亏平衡点点万元利用率422%第二章 需求分析析及拟建规规模2.1现状状分析物流是物品品从供应地地向接收地地的实体流流动过程，是是运输、储储存、装卸卸、包装、流流通加工、配配送、信息息处理等几几个基本功功能的有机机结合。物物资流通是是支持社会会扩大再生生产的血脉脉，是一个个跨行业、多多
13、部门、各各种运动形形式交集的的活动。这这些活动要要求有一个个有效的、完完备的物流流基础条件件的支撑，这这个基础条条件即为物物流平台。它它涉及铁道道、水运、公公路、仓库库、场站、管管理体制、信信息水平等等相关因素素。物流系系统是由物物流的各项项功能和物物流形态组组成。物流流形态是由由线(LIINE)、手手段(CAARRIEER)和节节点(NOODE)组组成。线是是指公路、铁铁路、空路路、海路等等；手段是是指汽车、火火车、船舶舶、飞机等等运输工具具；节点则则是指车站站、集散中中心、仓库库、港口、机机场等设施施。随着经经济的发展展，消费对对生产、流流通的需求求越来越多多样化。如如何有效的的利用点与与
14、线的关系系，加快流流通节点建建设，特别别是物流基基地、物流流中心、配配送中心的的设计、建建设、管理理，发挥好好运输、保保管、装卸卸、包装、流流通加工合合理配置，减减少货物流流流通成本本，提高企企业经济效效益，合理理规划建设设流通节点点，有利于于促进地方方经济的发发展。在“十一五”期间，XXX市现代代物流业发发展的基础础条件基本本形成，当当地把矿、林林桨纸作为为重点培育育的支柱产产业，促进进了全市经经济社会快快速发展，初初步建立起起具有地方方特色的经经济体系，经经济总量水水平不断提提高。从今今后发展趋趋势看，随随着 “十二五”规划的实实施，国家家加大西部部地区及边边远贫困地地区的投入入力度，XX
15、X市抓住住机遇，加加快发展烤烤烟、畜牧牧业、矿业业等优势产产业，加快快发展商贸物物流业，特特别是在未未来的几年年内，参与与“两大区域域合作”，承接东东部地区产产业转移，将将带动人流流、物流的的快速增长长，全市经经济将保持持持续、快快速发展，预计在今后几年内，全市内国内生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10%、7%、10.2%以上，人流、物流的增加势必带动车流的增加，为现代物流业发展创造了有利条件。目前，全市国有及国有控股流通企业XX多户，占全市流通企业总数的 %以上，集体控股企业XX多户，占总全市流通企业总户数的XX%，个体私营流通企业达XX多户，占全市流通企业总户数的XX%
16、左右。这些物流企业在经营理念上有了很大变化，更加突出专业性、品牌化，连锁超市正在兴起。目前，全市拥有连锁企业上规模户，超市个。全市拥有各类商品市场个，市场交易总额达23多亿元以上。随着优势产产业的快速速发展，货货物运输总总量迅速增增大。全市市载货汽车车实有数 多万辆辆，货为构构建现代区区域物流中中心提供了了发展空间间。目前，轻工工产品、日日用品、保保鲜食品已已成为XXX市较大的货运运物品，主要方式为为公路运输输，货运企企业营运规规模小，货货物运输车车辆运载吨吨位低，缺缺乏承担大大规模和大大批量货物物运输的营营运企业及及运载车辆辆，但XX市市仓储物流流企业存在在规模小，在现有已已建成物流流设施中
17、，也也存在的利利用率低，流流通信息、交交易手段落落后状况，特特别缺少为为大中型资资源加工型型企业、大大型超市及及专业市场场提供配套套服务的现现代化、专专业化、信信息化物流流设施和专专业技术人人才。因此此，建设设设施完善、功功能齐全的的现代物流流项目是很很有必要的的。 2.2需求求分析据不完全统统计，全市市从事物流流和货物托托运的公司司或单位超超过XX个，年年消费商品品运输量超超过XX万吨，原原材料及各各类产品运运输周转量量超过也XX万吨。经经过几十年年的发展，XXX市工业业经济综合合实力不断断增强，工工业生产稳稳定增长，在在冶金、电电力、生物物制药、建建材等方面面已经形成成了一定的的规模。预预
18、计到2015年，全市市年物流量量将超过XXX万吨。因因此，建设设集仓储物物流、冷藏藏配送、商商务信息服服务等功能能为一体的的仓储物流具具有良好的的市场前景景。2.3建设设定位及目目标XX市恒利利仓储物流流建设项目目重点以轻轻工、日用用品、保鲜鲜食品的储储存、包装装加工及配配送为主。既既要为大中中型商场、专专业市场、超超市等提供供物流配套套服务，又又要使之成成为发展通通道经济的的物流重要要节点，发发挥特色生生物资源、食食品加工产产业基地物物流、资金金流、信息息流的集散散优势。该该项目建设设包括几大大具体工程程： （1）集集货服务。将将市内、省省内、省外外、国内、国国外的物资资向XX聚聚集，形成成
19、较大规模模的运输单单位，优化化社会供应应链，降低低总的物流流成本。 （22）运输与与配送服务务。发展多多式联运，提提供多种运运输方式，培培植高效、快快捷、经济济实惠的运运输系统，合合理配置运运输资源，为为国民经济济建设服务务。运输指长距距离的物料料搬运方式式，发展运运输与配送送服务业可可以惠及市市内外所有有相关的企企业。配送送则服务于于等地企企业，配送送业务的开开展，将为为这些企业业提供各种种生产资料料、生产工工具以及备备品备件的的配送，有有效地降低低相关企业业的生产成成本。 运运输与配送送功能将整整合XX市市的现有运运输力量，形形成规模运运输团队，借借助“通边达海海立体交通通网”的形成，打打
20、造全方位位的物流运运输体系。 （33）冷藏储储存服务。储储存在物流流系统中起起着缓存、调调节和平衡衡的作用，是是物流中心心的核心功功能。储存存的目的是是克服产品品生产与消消费者在时时间上的差差异，使产产品产生时时间效益。 （44）装卸搬搬运服务。物物流中心的的规模经济济，必然带带来许多装装卸搬运活活动，包括括装货、卸卸货、移送送、拣选、分分类、堆垛垛、入库、出出库等作业业，作业内内容复杂，发发生次数频频繁，又是是劳动密集集型、耗费费人力的作作业，在详详细设计时时，尽量采采用自动化化物流技术术，力图实实现装卸搬搬运作业的的合理化，但但依然会产产生许多劳劳动岗位，以以解决普通通劳动力的的转移问题题
21、。 （55）流通加加工服务。流流通加工发发生在产品品从生产厂厂商到消费费者流动过过程中，为为了运输，生生产厂商可可以采用方方便实惠的的包装方式式，而为了了满足用户户需要，维维护产品质质量和实现现物流效率率化，促进进商品销售售，需要流流通加工这这种辅助作作业。不同同的产品，针针对不同的的需求实际际，会需要要相应的流流通加工环环节。流通通加工服务务是物流中中心较为明明显的增值值服务。（6）包装装服务。物物流是产品品、半成品品或原材料料，在搬运运、运输以以前都要进进行包装捆捆扎或装入入适当的容容器，以保保正其在整整个物流活活动过程中中能够顺利利实现各种种作业转换换。包装不不仅具有保保护货物、便便于促
22、销的的作用，包包装与运输输配合，可可以减少货货损，便于于运输装卸卸。运输或或仓储将采采用大包装装，而销售售配送时，大大多采用小小包装。 （77）物流信信息服务。物物流信息服服务是现代代物流系统统的核心功功能，包括括两个方面面的内容：一是针对对物流系统统内部的物物流信息进进行处理，包包括从各种种物流业务务中衍生出出来的信息息的处理，如如运输业务务信息处理理、仓储管管理信息处处理、订单单处理等，这这些伴随物物流活动而而产生的大大量信息的的收集、加加工、传递递等处理将将成为决策策的依据，对对整个物流流活动起着着指挥、协协调作用。二二是物流系系统与外部部系统的交交换信息处处理，以及及公共物流流门户信息
23、息港的建设设等，如物物料在途运运输跟踪、物物流信息的的发布和接接收等。物物流信息服服务体系的的建立，是是有效降低低物流成本本的重要手手段。除了以上七七个方面的的服务之外外，项目还具有有聚集产业业的功能服服务，为进进入各大产产业园区的的企业提供供物流服务务，保证这这些企业轻轻装前进，做做大做强自自己的主营营业务。另另外，还具具有脱贫解解困、增进进开放，搞搞活流通的的，逐步拓拓展国际物物流等功能能。项目拟选建建设地点位位于XX市市，公路旁，利利用该地段段较好的区区位优势，立立足于高起起点、高标标准，使之之达到国家家有关商业业流通设施施标准和功功能。结合合XX土地地利用总体体规划依托托项目所处处地段
24、的区区位优势，项项目建设定定位为：集集仓储物流流、冷冻、加工、商务信息服务等功能为一体的中型物流中心。使之成为XX市重要的物流中心（之一），为过境货物的安全储备。同时，借助通道，立足发展多式联运，充分发挥通道经济的发展优势，创造优势产业集群的基础条件。2.4建设设规模拟定定结合建设项项目定位及项目目所处的区区位，根据据今后的发发展趋势预预测，本项项目近期按按年货运物物流量XXX万吨进行建建设。建设设标准为中中型仓储物物流项目。第三章 建设项项目商业模模式3.1项目目商业模式式项目建成后后商业运行行模式：采采取自营（或或租赁）的的方式。凡凡进入项目目区内储存存、经营的的产品，需需遵守以下下要求：
25、（1）有关关生产厂家家的检验、说说明及合格格证书等。（2）相应应管理人员员应计录品品名、数量量、质量、货货主等信息息。（3）各类类商品应在在专门的场场地储存、分分拣、包装装。3.2服务务范围本项目提供供的服务内内容为：（1）临近近市县：XXX市各县县（市）、乡乡镇；XXX全省各市市县镇；广广西、广东东省的大中中型企业、经经济开发区区；（2）东盟盟国家：部部分制造企企业和贸易易企业；（3）泛珠珠三角经济济区、中部部地区、西西部地区及及全国、省省内与XXX贸易往来来频繁的地地区和企业业；（一）商品品仓储为经营者提提供良好的的营业场所所（二）为经经营者和广广大消费者者创造良好好的经营和和管理服务务环
26、境。内内设有以下下管理、服服务机构：1、管理人人员办公室室；2、服务人人员办公室室。（三）公用用基础设施施建设项目的道路路、通讯、给给排水、绿绿化等按满满足客户需需要布置。（四）停车车场满足客户部部分大中型型车辆的停停车需求。（五）仓储储及物流设设施（六）安全全、环保、绿绿化和卫生生由保安全面面负责进入入项目区内内的货物提提供安全保保卫措施，并并配有专职职清洁卫生生队伍。3.3物流流流程（1）XXX市恒利仓储物物流与相关关交通设施施的物流流流程总图物流流程总总图沿海地区相邻市县镇XX市公路货运XX全省铁路货运集 货堆场国内地区水路货运生产加工冷藏配送区国外地区国际物流仓储公路货运其它分 流铁路
27、货运沿海地区水路货运相邻市县镇国际物流XX市XX全省国内地区国外地区（2）库内内货物流程程到货御货验收分类码放储存保管出库配货装车发货（3）运输输配送物流流流程XX市恒利利仓储物流流配送包括括商业配送送、生产企企业配送，主要针对市内各大商场、专业市场、轻工企业、食品加工及其它企业提供物流配套服务。A、为市内内各大专业业市场运输输配送物流流服务模式式配 送冷藏卖场零售商铁路商业网加工仓 储公路货主包装散货堆场B、为新型型有色加工工基地各大大企业运输输配送物流流服务模式式 物流订单 物流信息加工企业物流配送信息平台生产厂1供应商供应商1生产厂1生产资料配送中心供应商1生产厂n零配件配送中心供应商n
28、生产工具配送中心3.3物流流设备 该项项目的设备备包括仓储储运输设备备、冷冻设设备、信息息网络设备备。主要设设备如下：物流信息设设备明细表表序号系统子项硬/软件内容数量单价（万元元）总价（万元元）合计279一电子结算系系统硬件服务器（小小型机）2255020KVAA/8小时时 UPSS11010客户机及外外设10110软件数据库11515电子结算系系统11515小计100二电子监控系系统硬件摄像机、硬硬盘录像机机及配套设设施12020布线、安装装、调试155小计25三LED硬件LED显示示屏(以18m2为例)13030触摸屏计算算机122软件触摸屏和LLED发布布软件166小计38四综合管理系
29、系统硬件服务器2510客户机100.55扫描仪20.20.4传真机20.30.6激光打印机机20.51软件数据库22.55综合管理系系统12525小计47五信息基础平平台硬件网络中心12020防火墙11515软件网络管理及及安全11212小计47六数据交换软件数据交换软软件11212七信息系统培培训费10主要设备明明细表序号名 称单位数量金额(万元元)备注一运输设备辆二仓储设备11.5t叉叉车台2货架套32t吊车台三冷冻机组套四变压器台含配电设备备五其它设备等等套库内设备等等合计第四章 场址选选择及建设设条件4.1建设设地址建设地点位位于XX市市公路旁，场场地的西面面是，东面。该建设用用地交通
30、方方便，具有有较好的区区位优势。本本项目规划划地面积XXX平方米米（XX亩）。4.2土地地权属及占占地面积规划建设用用地为XXX市所属，建建设项目通通过批准实实施后，项项目业主单单位按照有有关政策规规定，办理理有关土地地征用手续。本项目规规划地面积积平方米米（亩）。4.3地形形地貌条件件拟建场地未未做地质勘勘察报告，从从实地踏勘勘和周边情情况分析，该该区域无溶溶洞、滑坡坡、泥石流流、膨胀土土等不良地地质现象。场地相对稳定，适宜建筑。项目立项后应尽快进行地质勘察工作，具体情况应以地质勘察报告为准。场址现状为荒山、荒地，从现场条件看，用地条件较好。4.4周边边建筑物与与环境条件件目前项目所所处区域
31、处处于开发阶阶段实施阶阶段，处于于文砚二级级公路12米宽道路路旁。根据据XX市总体体规划，拟拟选场址用地性性质为加工工、仓储用用地，项目目建设符合合规划要求求。本项目目的实施场场址所处地地段车流量量大、交通通便捷，联联系方便。4.5工程程地质及气气象条件1、工程地地质条件目前项目拟拟选场址尚尚未讲行工工程地质勘勘探，根据据周边建筑筑经验以及及工程地质质条件初步步判断，由由于项目用地范范围内建筑筑物大多为为低层建筑筑，建设场场地工程地地质条件可可满足项目目建设需要要。按国家家地震局和和建设部11992年年颁布的中中国地震列列度区划图图划分，XXX属于66度烈度区区。2、气象条条件XX市属亚亚热带
32、低纬纬季风气候候，日照充充足，雨量量充足、立立体气候明明显。年平均气温温： 166.5CC，最高气温： 33C，最低气温： CC极端最低温温度： -6.7，年平均降雨雨量： 12664mm，年均相对湿湿度： 833%年均无霜期期： 天。年均日照数数： 1500016600小时时主导风向： 西南南风4.6公用用设施依托托条件（1）供电电。项目实实施地点属属电网覆盖盖范围，项项目用电有有保障。本本项目用电电可就近接接入，能保保证正常供供电。（2）供水水。本项目目主要是生生产、生活活和消防用用水，今后后可从东山山乡供水池池接入，或或者自建提提水设施。4.7项目目施工条件件项目实施地地，距全市市生产规
33、模模最大的水水泥厂较近近，建筑材材料可直接接运到施工工现场，施施工场地宽宽敞，施工工砂、石等等建材可就就近购买，运运距较短，项项目施工条条件较好。第五章 总平面面布置及主主要建设内内容5.1总平平面布置本项目按物物流量万吨/年计，规规划用地面面积平方米米（亩）。该该项目由雨雨棚散货堆堆场、仓储储区、停车车场、综合合信息服务务区、冷藏藏库区、加加工包装区6个部分构构成。沿公公路米范围围内不建永永久性建筑筑物，并设设主出入口口，沿规划划用地依次次布置综合合信息服务务区、仓储储区、冷藏藏库、生产产加工区（标标准厂房、货货物包装车车间等）。雨雨棚散货堆堆场布置于于规划用地地的中部，处处于米宽环环形消防
34、通通道之中，大中型运货货车辆来自自XX可直接进进入雨棚散散货堆场御御货，在规规划用地范范围XX公路一一面不设围围墙、围栏栏，增强主主出入口面面的开阔度度。便于人人流、物流流的汇集与与疏散，较较好地体现现了商务仓仓储、加工工、冷藏储储存等功能能。区内选选择适宜的的树（草）种种，按规划划形成绿化化地带。物流线组织织分为互不不干扰的流流线，（物物流）也可可从沿公路路进入各功功能区中，6个功能区呈环状联系又自成一体。物流线路由散货堆场进入、经过加工、冷藏、储存直至配送。（附平面布置图） 用地平衡衡表（经济济指标一览览表）序号功能分区名名称占地面积（平平方米）建筑面积（平平方米）(占地比例例%)一总占地
35、面积积（一）建筑占地面面积1.1立体物流仓仓库1.2物流信息业业务管理用用房1.3冷藏储存库库1.4通用厂房1.5包装车间1.6检修车间1.7配电室1.8厕所1.9雨棚散货堆堆场（二）构筑物占地地面积2.1停车场2.2水池（三）道路及场地地（四）绿地面积二建筑物、构构筑物占地地面积三投资强度四容积率五建筑系数（%）六绿地率（%）注：一、总总占地面积积=（一）+（二）+（三）+（四）：即建筑物物占地面积积+构筑物物占地面积积+道路及及停车占地地面积+绿绿地面积；二、建筑筑物、构筑筑物占地面面积=（一一）+（二二）：即建建筑物占地地面积+构构筑物占地地面积；三三、投资强强度=项目目固定资产产总投资
36、/项目总占占地面积（万万元/公顷顷）；四、容容积率=总总建筑面积积/项目总总占地面积积；五、建建筑系数=（建筑物物占地面积积+构筑物物占地面积积+露天堆场场占地面积积）厂区区占地面积积1000%；六、绿地地率=绿地地面积/项项目总用地地面积；5.2功能能划分设计计方案从今后长远远发展看，随随着XX立立体交通网网的形成，区区位优势显显现，扩大大与越南等等东盟国家家贸易往来来，XX将将成为重要要的物资集集散地和中中转站。本本项目以轻轻工、日用用品、保鲜鲜食品的储储存、包装装加工及配配送。总平平面布置方方案应突出出加工、冷冷藏、仓储储物流设施施建设等内内容。（一）散货货堆场先期主要为为轻工、日日用品
37、、保保鲜食品的的储存，本本项目按各各类货物量量为万吨/年。仓库、堆场场容量按下下式计算：E=QhKKBKKr/Tykktdc式中：E仓库或或堆场所需需容量Qh年年货运量，其其中10万万吨入库， 40万吨吨入场KBK不平衡系系数，取为为1.2Kr货货物最大入入仓库或堆堆场百分比比，取1000%Tyk仓库或堆堆场年运营营天，取3350天tdc货物在库库、场平均均堆存期，其他12天，轻工产品、日用品、冷藏食品货等8天则所需库（场场）总容量量为：E=QhKKBKKr/Tykktdc =501.2/35020=3.433万吨A、散货堆堆场所需堆场容容量为：E=（QhhKBKKr/Tykk）tdc =（4
38、401.21000%）/35010=1.4万万吨所需堆场面面积为：AA= 1440000000/1.221522=54421.331平方米米（理论计计算）。结结合项目地地形，本项项目取堆场场占地面积积60000平方米。（二）仓储储（1）仓储储容量确定定按年40万万吨入库量量计算E=QhKKBKKr/Tykktdc =401.212/3550=1.666万吨根据入驻企企业及产品品的情况，以以上指标会会有所改变变，具体按按实际发生生计算。仓储区占地地面积57729.66.2平方方米，由44幢仓库构构成，总建建筑面积2206088平方米。内设管理室室，2层，层高为 8 米，内部作防水、防潮处理，仓库
39、地面要求平坦、不起尘、坚固。仓库作业区和储存区的照明为50-100LX。仓库的储存形式根据货物品种的具体情况可分为：（1）货架架储存（适适用品种繁繁多数量少少的小件物物品）；（2）堆垛垛储存（适适用大批量量品种少和和不怕压的的包装货物物，以及不不规则件和和长大件）；（3）平托托盘堆叠储储存（适用用品种少批批量大和不不怕压的规规则货物，为为加速出入入库时所采采用）；（4）柱式式托盘堆叠叠储存（适适用品种大大批量大和和不怕压的的规则货物物，为加速速出入库时时所采用）； 设有电动卷卷帘门 、电动工业业提升门及及收卸货升升降平台、建筑类型型：轻钢结结构框架、钢钢结构屋面面、彩钢板板外墙。（三）停车车场
40、占地面积11000平平方米，停停车净面积积900平方方米，可停停靠3040辆大中中型车辆停停车。（四）综合合信息服务务区物流信息业业务管理用用房2899平方米，建建筑面积8840平方方米，4层砖混结结构。（五）生产产加工区主要由标准准厂房、包包装车间、检检修车间构构成，总建建筑面积22768平平方米。标标准通用厂厂房主要作作为对外租租售厂房。结结构形式为为单层钢筋筋混凝土柱柱厂房，22层，层高高8米，厂厂房跨度224米。（六）冷藏藏库新建冷库11座，2层框架结结构，层高高4.8米，建建筑面积44200平平方米，保保鲜库冷藏藏室设166格，经常常出入的大大门及留洞洞上设空气气幕，车间间入口设消消
41、毒池。冷库保温工工程部分，保保鲜库顶板板、周边墙墙体采用2200mmm单面彩钢钢聚苯板，中中间隔墙采采用2000mm双面面彩钢聚苯苯板。地面面为地面泡泡沫1500mm聚苯苯板。公称称容积144400立立方米。5.3用地地合理性分分析据国家的相相关规定仓仓储物流型型企业分大大、在、小小三种类型型。大型企企业标准：以入流量量吨/天计算，大大于50000吨/天，土地地使用标准准为26平方米米/吨；中型型仓储物流流企业分为为两种类型型：包含以以下两种情情况，以入入流量大于于30000-50000吨/天，每吨吨土地使用用标准为331-211平方米；入流量大大于10000-30000吨/天，每吨吨使用土地
42、地为39-31平方方米；小型型仓储物流流企业入流流量小于等等于10000吨/天，土地地使用标准准为每吨445-399平方米。依据以上标标准得出，该项项目入流量量16666.66吨/天，每吨吨使用土地地为21平方米米，属为中中型仓储物物流企业，地地符合国家家建设用地地指标的要要求。主要建设内内容一览表表序号名称单位占地面积数量单价金额（万元）结构形式层数备 注合计346633.30 2331.96 1雨棚散货堆堆场m6000.00 120000.00 150.000 180.000 混疑土1层高8米,2仓储区m5729.60 206088.00 927.336 2.1立体物流仓仓库m5729.60 206088.00 450.000 927.336 轻钢结构框框架21288平平方米/幢幢、共4幢幢,层高88米,