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1、合肥市房房地产220055年回眸眸与20006年年展望20055对中国国地产来来说是多多事之秋秋，这许许多事也也引发许许多深层层的问题题显现出出来。所所以，这这一年有有了很多多口水、有有了很多多的所谓谓“PKK”。有有没有辨辨出个更更明白的的真理来来？我们们不知道道。不过过， 220055年合肥肥的房地地产形势势每个季季度都在在发生着着变化。2005年年底了，合肥的房地产形势是怎样的一个发展情况？2006年的合肥房地产市场又会发生怎样的变化？这是我们大家，不管是政府、企业，消费者各行各业都在关心的一个问题。安徽经典市场调查公司在此对2005年合肥的房地产市场做整体回顾，并对2006年的趋势进行
2、分析预测。一、 20005年年合肥房房地产市市场现状状20055年受国国家各部部委实施施的一系系列包括括土地、金金融、税税收、房房地产销销售管理理等政策策的影响响，合肥肥市房地地产市场场在调整整中保持持稳步运运行。主主要表现现为：房房地产投投资增幅幅理性稳稳速增长长；商品品房供求求基本平平衡，供供应结构构基本合合理，市市场消费费趋于理理性，房房价稳中中有升；市场运运行更加加稳健理理性，没没有出现现大起大大落。1、房地地产开发发投资增增速平稳稳运行、商商品房交交易量起起伏不定定20055年合肥肥市房地地产开发发投资增增幅平稳稳，前三三季度合合肥市房房地产开开发投资资增幅达达53.4%，与与去年同
3、同期相比比少2.5个百百分点。各各月投资资累计增增速运行行在500%左右右的平台台上，没没有出现现大起大大落现象象（见图图一）。2005年前三季度合肥市商品房销售面积同比增长34.5%。从不同时间段分析，商品房销售面积自2005年4月份以来连续4个月出现负增长，7月份销售面积仅为上半年月平均销售面积的39.42%，8月份销售回暖，9月份销售面积恢复到元月份水平。图一：220055年前三三季度合合肥房地地产开发发累计投投资额变变化情况况2、房地地产供应应结构逐逐步趋于于合理化化20055年合肥肥市房地地产开发发投资增增幅平稳稳，各月月投资累累计增速速运行在在50%左右的的平台上上，没有有出现大大
4、起大落落现象，商商品住宅宅供应结结构也逐逐步趋于于合理。据据安徽经经典市场场调查公公司调查查显示（见见图二）：20005年合合肥的别别墅在整整体楼盘盘中所占占份额逐逐月下滑滑，由220055年初占占总体楼楼盘比例例的111.2%下降至至目前的的5%。多多层住宅宅占整体体楼盘份份额今年年逐步提提高，多多层住宅宅面积占占有比例例由年初初4月份的的35.3%提提高到88月份的的42.2%，此此后几个个月始终终保持在在40%以上的的占比。此此外，220055年新建建楼盘中中大户型型减少、中中小户型型提高，150平方米以上的户型面积占比由2004的30.4%下滑至2005年目前26.9%。图二：不不同建
5、筑筑类型面面积所占占比例情情况3、二手手房交易易阶段性性特征明明显20055年二手房房交易量量比20004年年提高，同同比增长长25%。据有有关部门门调查，宏宏观调控控新政策策出台以以来，合合肥市二二手房市市场呈现现出三个个阶段性性特征。第第一阶段段从4月份开开始二手手房市场场经历了了行情转转变，交交易量呈呈现4月份增增多、55月份下下跌态势势；第二二阶段从从7月份开开始二手手房市场场陷入浓浓厚观望望气氛中中，买卖卖双方呈呈现对峙峙阶段，二手房交易量迅速下滑，据统计进入7月份以来，合肥市二手房交易量下降到正常月份的20%；第三阶段是进入10月份以后，二手房出现微妙变化，部分购房者尤其是自住性购
6、房者经过几个月观望后，正调整市场预期。10月份以来，二手房成交量又略有提升。4、瑶海东区、经济开发区是2005年投资热点区域根据经典典市场调调查公司司20005年新新楼盘监监测数据据显示（见见图三）： 20005年年1-111月份份合肥市市新楼盘盘开盘的的区域，今今年活跃跃板块也也已经转转移至瑶瑶海区与与经济开开发区。新新开楼盘盘中瑶海海区占整整个比例例的近440%，经经济开发发区所占占比例为为16%。再从从房地产产投资发发展速度度上看，瑶瑶海区220055年的房房地产开开发投资资增长速速度比去去年提升升近一倍倍，经济济开发区区房地产产开发投投资增长长速度也也翻了一一番多，在在八个区区域中遥遥
7、遥领先先。因此此，20005年年合肥市市房地产产市场开开发区域域以东区区和经济济开发区区为投资资热点，而而北部、西西区板块块因为开开发较早早相对成成熟，无无论是投投资额还还是新开开盘量都都均较少少。图三：220055年合肥肥房地产产新开楼楼盘区域域分布情情况5、新建建商品房房价格先先扬后抑抑、二手手房价格格波澜不不惊20055年合肥肥市新建建商品房房价格呈呈现先扬扬后抑的的两个阶阶段性变变化。在在1-66月份新新建商品品房价格格仍然维维持高位位盘整，小小幅上涨涨态势，进进入7月份以以后，新新政效应应逐渐突突显，合合肥新建建商品房房的销售售价格出出现了回回落，并并延缓至至今价格格没有明明显恢复复
8、。20055年二手房房价格同同样受新新政影响响在六月月份开始始迅速下下降，但但二手房房价格比比新建商商品房价价格反弹弹较快，进进入九月月后，消消费者经经过政策策的博弈弈，购房房信心很很快重建建，三季季度二手手房价格格，较二二季度上上涨9.8%，主主要原因因是9月份以以后合肥肥二手房房市场中中的次新新房上市市量加大大所致。到到年底二二手房价价格与新新建商品品房价格格差距逐逐步减小小（见图图四）。图四：各各类房地地产价格格不同月月份变动动情况二、20006年年合肥房房地产市市场趋势势预测合肥市220044年人均均GDPP达到了了16770美元元，正在在向全面面小康的的目标迈迈进。按按照国际际通行的
9、的说法，以以及合肥肥市周边边南京、上上海、杭杭州等城城市发展展的实际际，未来来一段时时期，居居民购房房及购车车将成为为消费的的主流。合合肥市房房地产业业发展长长期看好好是毋容容置疑的的，房地地产业发发展还有有很大的的潜力空空间。1、经济济持续增增长和居居民收入入的提高高促进房房地产业业持续发发展合肥市“十一五五”规划以以及1441“城城市空间间发展战战略构想想”到20110年全全市地区区生产总总值，总总量超过过16000亿，目目前为5589亿亿；城镇镇居民人人均可支支配收入入达到1180000元，目目前为886100元；城镇镇居民人人均居住住面积达达到288平方米米，目前前为244.3平平方米
10、；城区人人口增加加到3000万，目目前为1180万万左右；建成区区面积在在20110年达达到2440平方方公里，目目前为1150平平方公里里。房地地产业增增加值占占GDPP比重20010年年要达到到约为55%，目目前为22%。按按照国外外一些经经济学家家的测算算，人均均GDPP在30000美元元左右，房房地产业业增长速速度与国国民经济济增长速速度之比比约为11.4:1，房房地产业业增加值值占GDDP比重重约为77%。而而目前合合肥市这这些指标标均有较较大差距距，发展展空间潜潜力巨大大。加之之这几年居居民收入入平均水水平逐年年提高，中中等收入入阶层比比重逐步步扩大，恩恩格尔系系数进一一步降低低，
11、居民民消费支支出中用用于改善善居住条条件的比比重会明明显上升升，居民民住宅消消费能力力明年将将进一步步提高。2、“七七类需求求”进一步步释放将将拓宽合合肥房地地产市场场开发空空间从需求方方面分析析，明年年有以下下“七类需需求”进一步步释放：一是每每年不断断增长的的首次置置业者的的主动性性购房需求求；二是是改善居居住条件件与居住住环境的的二次购购房需求求；三是是新区开开发、旧旧城改造造、市政政工程建建设实施施拆迁带带来的拆拆迁户被被动性购购房需求求；四是是以收取取租金或或出售转转手获利利的中长长期投资资置业的需需求；五五是外来来人口进进城购房房落户的的需求；六是为为子女教教育迁居居购房需求求；七
12、是是年轻人人结婚购购房需求求。近几几年合肥肥平均每每年约有有3万对左左右新婚婚夫妇，其其潜在购购房需求求正在释释放。同同时，当当前购房房群体呈呈现年轻轻化，225岁到到35岁之之间群体体购房占40%，户型型需求为为80-1000平方米米。经过过了20005年年几乎一一整年的的观望，抑抑制需求求已经被被大量的的积累，2006年以上七大需求将进一步被释放，这将使2006年的成交量较2005年相比有较大的提高。但是由于宏观政策的延续性，决定了其不会有20022004年那样大的年增长幅度。此外，与经济适用房对低端市场的影响相比，许多机关及企业单位推行团购（集资）购房的行为将对中高端商品住宅市场的影响更
13、大.3、住房房消费梯梯度格局局明显，二手房前景广阔宏观调控控后的合合肥房地地产市场场，购房房消费者者逐渐成成熟，形形成对房房地产市市场发展展的理性性认知，如如房地产产短期投投资行为为逐渐减减少，购购房者对对欲购房房屋的面面积、总总价都将将回归到到合理的的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝不切合实际的概念引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上合肥城市中心区可开发土地的减少，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还在慢慢恢复，
14、再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量会进一步加大，预计2006年合肥市二手房市场总成交量的上升幅度仍然保持在两位数以上。4、明年年区域间间房地产产开发差差异化明明显，将将使热点点区域分分散东部组团团看涨：在合肥肥的城市市发展规规划中，为为东部的的发展确确定了基基调，东东部隶属属瑶海区区，具备备良好的的商业基基础和工工业基础础，凝聚聚了合肥肥主要的的批发市市场和商商贸市场场，目前前来看其其现代物物流园、瑶瑶海工业业园、龙龙岗工业业区等处处的建设设的力度度较大。加加之一直直以来具具有交通通条件便便利的优优势，随随着基础础设施的的进一步步改善，特特别是人人们居住住理念的的极
15、大改改变，使使得该区区域20006年年将出现现量价双双增的态态势。南部组团团激变：南部是是合肥城城市发展展一直想想推进的的方向，“机场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，但终究未有实质性动作。2005年末，市政府又明确发出加快建设滨湖城市的步伐，未来省政府将有可能南迁。因此2006年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。西部组团团趋稳：从高新新区自119911年经国国务院批批准成为为首批国国家级开开发区以以来，西西部地区区一直成成为城市市的战略略发展重重点，随随之19993年年启动了了经济技技术开发发区的建建设，220011年开始始建设政政务文化化新区、大大学城，近近年相
16、继继起动了了森林公公园以及及科学城城的建设设，经过过十余年年的建设设，已经经取得了了相当大大的成绩绩，20005年年底合肥肥市政府府已按照照既定计计划迁至至政务区区，西部部将成为为凝聚政政治、科科教、经经济、文文化一体体的新城城，20006年年商铺、写写字楼以以及新兴兴的旅游游地产开开发将会会进一步步稳健发发展。老“城”区活跃跃：上世世纪900年代开开始开发发建设的的地段好好、交通通便利、配配套成熟熟的商业业，20006年年依然将将是二手手房成交交非常活活跃的区区域。5、20006年年将是绿绿色地产产年，节节能省地地为房地地产市场场开发主主旋律进入20005年年之后，能能源短缺缺问题日日益成为
17、为全社会会关注的的问题，建建造节约约型社会会的口号号深入人人心；220055年7月1日，我国国第一部部有关公公共建筑筑节能设设计的综综合性国国家标准准公公共建筑筑节能设设计标准准正式式实施，标标志着其其后的建建筑产品品中，节节能成为为验收的的重要考考评指标标；进行行建筑节节能设计计的同时时，高新新技术同同节能设设计手法法相结合合，实现现隔热、保保温、通通风等既既节能又又舒适的的细节设设计，从从而变被被动达标标为主动动提升住住宅附加加值这种设设计原则则将在220066年得以以凸显。越越来越多多的购房房者已经经逐渐将将其注意意力转向向了环保保、绿色色产品，而而从长期期经济利利益角度度出发的的房地产
18、产节能产产品也吸吸引了众众多消费费者的眼眼球。未未来消费费者更会会关注全全寿命的的性价比比房屋，也也可能在在搞节能能的时候候，会增增加投入入和提高高成本。但但是提高高一些成成本，从从全寿命命来看，从从今后1100年年来看，是是节约的的，对全全社会是是节约的的。从保保证消费费者自身身利益和和节约能能源长远远考虑，预预计环保保、节能能、绿色色将成为为20006年新新一代房房地产产产品的主主流。6、商业业档次不不断提高高、商业业格局日日趋完善善按合肥现现有GDDP消费费的标准准，首先先是发展展住宅，这这是毫无无疑问的的。但是是除了住住宅以外外，首要要发展的的就是商商业地产产。随着着家乐福福、易初初莲
19、花纷纷纷开业业，沃尔尔玛、深深圳铜锣锣湾纷纷纷布点，明明年会有有越来越越多的商商业巨头头进军合合肥，提提高商业业档次、提提升消费费格局。随随着政务务区市政政府大楼楼的启用用，整个个西部对对区域商商业中心心的需求求越来越越强烈，商商业布局局向经开开区、政政务区、高高新区转转移的需需求明显显。预计计20006年合合肥商铺铺需求市市场将呈呈现以下下特点：商业市市场的投投资关注注度将会会进一步步加大，重重点商圈圈将得到到更大的的整合，业业态种类类将从零零售、百百货向休休闲、娱娱乐旅游游调整，商商业格局局日趋完完善。7、房价价窄幅盘盘整，振振幅趋缓缓房价的走走势最终终取决于于两个因因素，即即供应和和需求
20、。首首先从房房地产投投资发展展速度来来看，在在今年国国家出台台的一系系列住房房调控措措施之后后，我们们确实看看到炒房房者的投投机行为为受到了了遏制，但但合肥市市20005年前前三季度度完成房房地产投投资比去去年同期期增长553.44%，可可以看出出，尽管管扣除政政策时滞滞的影响响，合肥肥房地产产市场并并没有出出现大幅幅度下降降的情况况，反而而逆势上上涨。其其次是220055年抑制制的需求求也将在在明年有有一个明明显的释释放，这这将使供供需在量量上达到到一个平平衡。因因此，预预计20006年年合肥商商品房销销售价格格将会窄窄幅盘整整，振幅幅趋缓。8、行业业全面整整合，房房地产进进入品牌牌时代从从
21、20022年合肥肥房地产产市场全全面启动动，合肥肥的房地地产企业业也随之之迅速增增长，由由20002年的的4211家企业业发展到到20005年上上半年的的7266家企业业，年平平均增长长速度为为26%。但其其中规模模小、经经营粗放放、资质质差的开开发商较较多。220044年后，国国家的宏宏观调控控力度加加大，市市场的竞竞争压力力增强，房房地产行行业正在在上演如如春秋战战国诸侯侯纷争的的大戏，消消费者购购房更加加理性了了，房地地产企业业也逐渐渐把目光光聚焦于于品牌建建设，房房地产市市场竞争争演绎成成强势品品牌间的的较量。经经过20005年年房地产产市场的的重新洗洗牌，220066年合肥肥的房地地产企业业品牌发发展商的的市场占占有率将将会逐步步提升，品品牌发展展商的垄垄断优势势将逐步步形成。随随着品牌牌发展商商市场占占有率的的提高和和强势地地位的奠奠定，实实力弱小小及没有有品牌竞竞争力的的发展商商将被淘淘汰，今今后的房房地产市市场将是是品牌企企业主导导的天下下。