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1、物业工程程管理技技术1.设备备设施管管理制度度一公共共设施管管理制度度为使小区区环境整整洁，实实现物业业管理使使物业保保值、增增值，延延长房屋屋使用期期限的目目的，不不降低原原房 屋屋设计时时对房屋屋防风、防防震、防防雷暴等等自然灾灾害的能能力，保保证房屋屋的安全全使用，制制定本制制度：1房屋外外观应完完好、整整洁，不不妨碍市市容和观观瞻，不不允许封封闭的阳阳台不得得自行封封闭。2若改变变房屋用用途的，要要报有关关部门批批准。3室内装装修时，楼楼房的承承重结构构（承重重墙、柱柱、梁、板板等）不不得随意意凿打，更更不能开开洞或开开门。4楼房原原设计的的燃气、消消防等设设施、管管道，不不得私自自改
2、动。5不得占占用或损损坏楼梯梯通道、屋屋面等公公共场所所，不得得进行乱乱搭建、乱乱张贴。6房屋内内不得存存放易燃燃、易爆爆、剧毒毒、放射射性等物物品，不不得饲养养家禽。7房屋自自交付使使用时起起（以竣竣工验收收日为准准），根根据有关关规定，凡凡因施工工原因引引起的质质量问题题（不包包括人为为损坏），由由发展商商负责对对土木建建筑保修修一年，水水电设施施保修半半年，管管理处可可代为业业主进行行联系。8由于属属自然灾灾害，自自然损耗耗，或业业主使用用不当所所致的质质量问题题需维修修，不在在保修范范围内， 管理处处将尽力力为业主主提供有有偿服务务。9保修期期之后的的日常房房屋维修修，根据据北京市市的
3、有关关规定。业业主室内内部分费费用由业业主负责责，毗邻邻部分费费用由相相关业主主分摊，公公用部分分费用由由管理处处负责。10房屋屋的公有有部位凡凡属人为为损坏的的，由损损坏者负负责修复复，并承承担有关关费用。11严禁禁高空抛抛垃圾、杂杂物，倾倾倒污水水，若导导致楼下下人员受受到伤害害的，追追究肇事事者的责责任。12禁止止将垃圾圾、布屑屑、胶袋袋等杂物物投入厕厕所或下下水管，如如导致堵堵塞、损损坏，住住户应负负担修理理费。13定期期对屋面面的防水水情况进进行检查查。14定期期对屋面面、落水水口、雨雨水管、天沟进行清理。15加强强屋面设设施管理理，禁止止上屋面面，非上上人屋面面上人检检查口及及爬梯
4、应应设有标标志，标标明非工工作人员员禁止上上屋面，禁禁止堆放放杂物等等。16及时时做好屋屋面维修修，由专专业维修修施工队队，按经经济有效效的原则则，对损损坏部位位进行维维修。二公共共设备管管理制度度为了加强强设备的的管理，保保证设备备正常运运行，设设备管理理坚持“安全第第一、规规范操作作、科学学运行、保保障及时时、定期期维护、注注重节约约”的原则则。根据据有关规规定，结结合实际际，特制制定如下下管理制制度：1设备专专人专管管,设备备操作人人员由公公司或工工程部指指定。非非公司指指定设备备操作人人不得操操作设备备。2如非公公司指定定人员擅擅动设备备导致损损坏,由由责任人人照价赔赔偿，并并承担相相
5、应责任任。3设备操操作人员员每天做做好设备备运行记记录。4设备操操作人应应按规定定完成日日常巡视视、检查查、保养养、工作作,并做做好相关关工作记记录。5设备如如发生故故障,操操作人应应及时进进行维修修并作好好维修记记录。6如发生生操作人人不能维维修的故故障,操操作人应应及时请请示上报报,协助助做好恢恢复工作作，以免免延误生生产。7设备操操作人应应持证上上岗，并并经公司司培训考考核合格格。三设备备分类规规定根据设备备的重要要程度和和对物业业正常运运行的影影响，对对物业设设备进行行分级管管理，为为配合管管理需要要，将设设备分为为一级、二二级、三三级：一级设备备：是指指为保证证物业正正常运行行、提供
6、供基本工工作、生生活保障障的核心心设备，在物业设备管理中，处于最重要部位，如电梯、空调主机、生活给水泵（冷热）、消防泵、喷淋泵、火灾自动控制系统、高压柜、变压器、锅炉、采暖循环泵 、热水循环泵、天然气调压站、纯净水系统等。二级设备备：是指指为保证证物业正正常运行行、与核核心设备备相配套套的周边边设备，在在物业设设备管理理中，处处于重要要部位，如如低压配配电柜、各各种控制制柜、冷冷却塔、空空调室 内机机、水箱箱、可视视监控对对讲系统统、门禁禁系统、远远传三表表抄送系系统、喷喷淋系统统、排送送风机等等。三级设备备：除II、III级以外外所有设设备、防防火卷闸闸门、潜潜排污水水泵、消消火栓、警警铃、
7、风风阀、电电表箱、消消防灯等等。四设备备报废管管理制度度为确保物物业设备备的安全全、正常常运行，保保证人员员及财产产安全，对对无法保保证正常常运行，又又无修复复价值的的设备应应予报废废,并制制定以下下制度：报废的标标准：aa、不能能安全正正常运行行，存在在事故隐隐患；bb、修复复成本较较高，使使用价值值不高；c、无无修复价价值的设设备。1设备报报废应由由工程部部主管如如实汇报报设备运运行使用用情况，详详细说明明报废的的原因等等，并向向部门经经理提出出报废申申请。2部门经经理在接接到申请请后，及及时了解解、检查查设备运运行管理理等相关关情况，对对运行管管理人员员进行核核实，并并做出是是否报废废及
8、报废废原因的的鉴定。3得到报报废许可可后，应应填写报报废单，由由部门经经理签字字后，经经公司总总经理批批准后实实施。4需报废废设备在在未获报报废批准准、实施施前，应应悬挂“待报废废”标识。5报废设设备应及及时撤离离原安装装或使用用场所，未未撤离前前应悬挂挂“报废”标识。6工程部部应将批批准的报报废审批批表报公公司财务务或其他他主管部部门2.电器器设备管管理制度度一高低低压电房房管理制制度为贯彻“安全用用电”的方针针，确保保小区供供电系统统正常运运行，特特制定本本制度：1负责供供电运作作和维修修的人员员必须持持证上岗岗，配电电房的值值班员必必须熟悉悉电器设设备情况况和有关关安全措措施、操操作程序
9、序与规章章制度。2配电房房建立224小时时运行值值班制度度，对配配电装置置及高压压室进行行巡查，做做好每日日巡视记记录，发发现问题题及时上上报管理理处和园园区主管管。3配电设设备由专专职人员员管理和和值班，配配电设备备的停送送电由值值班电工工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4供电线线路严禁禁超载供供电，配配电房内内禁止乱乱接线路路，在供供电高峰峰时，应应按负荷荷的需求求，有计计划地切切换变压压器。5停电时时，应提提前向用用户发出出通知，恢恢复送电电时在确确认供电电线路正正常，电电器设备备完好后后方可送送电。6配电房房内设备备及线路路变改，要要经公司司工程部
10、部同意，重重大变更更，要上上报公司司领导批批准。7配电房房内消防防设施应应确保完完好，并并有手持持式气体体灭火器器，注意意防止小小动物进进入，无无关人员员禁止进进入，外外来人员员须经管管理处办办公室及及公司许许可方可可进入，并并做好外外来人员员登记工工作。8加强日日常维护护、检修修，保证证配电房房内公共共照明、显显示灯等等设备完完好。9市电停停电时，值值班人员员应立即即检查，同同时与供供电部门门取得联联系。10运行行过程中中，分路路开关跳跳闸，先先查明原原因，可可试送一一次，若若不成功功则不能能再送，并并报告工工程班长长查明原原因，排排除故障障后才能能送电。11系统统和设备备在运行行或检修修时
11、，应应挂上相相应警示示牌严防防误操作作。12保持持配电室室的清洁洁卫生和和干燥。二设备备房值班班制度为了规范范设备房房的安全全管理，特特制定设设备值班班制度如如下：1值班人人员要按按部门规规定的值值班方式式和时间间表进行行值班，如如需要改改应由部部门经理理批准。2值班人人员严格格执行各各项规章章制度，不不迟到早早退不擅擅自离岗岗，在值值班时间间内应坚坚守工作作岗位。如如需离开开时要经经主管部部门领导导批准，同同时应有有代班人人员替值值班。3值班人人员应了了解和熟熟悉系统统设备情情况，随随时检查查和处理理异常状状态，发发现问题题及时处处理、记记录，不不得做与与运行无无关的事事情。4值班人人员除维
12、维护设备备、巡视视设备和和相关设设备操作作外不得得随意离离开控制制室。5在值班班时间内内不准会会客，非非值班人人员不得得随意进进出设备备房，如如遇特殊殊情况须须经领导导同意，经经批准进进入人员员一律登登记备查查，记录录其进入入时间、姓姓名、单单位。6值班人人员在班班前和班班中严禁禁饮酒。接接班时提提前到达达工作岗岗位做好好准备工工作，若若接班员员未按时时接班，交交班员应应坚守岗岗位并向向上级汇汇报，以以做好工工作安排排。7交接班班时尽量量避免倒倒闸操作作和许可可工作，在在交接过过程中发发生事故故或异常常，原则则上由交交班人员员负责处处理，但但接班人人员应积积极协助助处理，事事故完毕毕或告一一段
13、落方方可进行行交接班班。8认真做做好清洁洁工作，保保持设备备房的卫卫生整洁洁。9认真填填写值班班记录，做做到交接接两清并并签字确确认。三水泵泵房设备备管理制制度为了保证证水泵房房设备的的正常使使用，特特制定以以下管理理制度。1小区水水泵房为为小区主主要设备备房之一一，应有有专人负负责。2水泵房房应保持持清洁卫卫生，做做到每日日清扫，保保持空气气流通，禁禁止吸烟烟。3水泵房房内设各各种管道道、阀门门、焊口口、接头头等应做做到不渗渗、不漏漏、不锈锈，做好好维修和和保养工工作。4水泵房房的门、窗窗和各原原预留洞洞口应加加纱铁网网以避免免各种小小动物进进入水泵泵房。5每天应应对水泵泵房进行行巡逻，检检
14、查水泵泵的运行行情况，有有无异声声、异味味，温升升、电流流变化、压压力运行行、检查查供电设设备和供供电箱等等是否运运行正常常。泵房房的排水水系统应应保证正正常运行行，保证证水泵房房的安全全、可靠靠。6水泵房房严禁非非工作人人员随意意进入，外外人进入入须持副副经理级级以上人人员批示示方可进进入。7做好水水泵房的的日检、周周检、季季检和年年检工作作，并做做好详细细维修记记录。8生活饮饮用水箱箱盖必须须加锁、钥钥匙并由由工程部部保管。9水箱内内应保持持清洁卫卫生，不不得有杂杂物和悬悬浮物，并并定期进进行清理理、消毒毒，清洗洗人员必必须是专专业人员员，持有有健康证证和专业业证书。10水箱箱的透气气管和
15、泄泄水、溢溢水管应应加铁网网，避免免小动物物爬入水水箱内。水水箱盖平平时应盖盖好加锁锁，钥匙匙由专人人负责保保管。11水箱箱内浮球球应定期期检查，避避免浮球球失灵造造成事故故，水箱箱无水安安全系统统应给予予试验调调试，消消毒柜应应正常使使用并定定期检查查和更换换灯管。12生活活水泵应应每星期期轮换一一次、接接触器主主开关每每月检查查一次。13起动动后检查查压力是是否达到到设定压压力，电电流是否否在常规规状态，泵泵体是否否平稳运运行，噪噪音是否否过大，电电机是否否过热等等现象。14查看看在压力力达到设设定压力力时水泵泵工作数数据是否否正常。15严禁禁在出水水阀未开开启时水水泵长时时间运行行。16
16、泵房房每周打打扫一次次、泵及及管道每每月稽查查一次。四二次次供水水水箱卫生生管理制制度依据政府府有关规规定，制制定水箱箱间卫生生管理制制度如下下：1从事供供水、管管水人员员和饮用用水箱清清洗、消消毒等卫卫生维护护工作人人员都必必须遵守守本制度度。2管水员员和从事事水箱设设施的清清洗、消消毒等卫卫生维护护工作人人员，要要按规定定进行健健康检查查和卫生生知识培培训，持持证上岗岗。3二次供供水箱、盖盖、门必必须上锁锁，钥匙匙由专人人负责保保管，不不得随便便打开，避避免落入入灰尘，掉掉进杂物物，污染染水质。4二次供供水蓄水水箱需定定期清洗洗、消毒毒，并对对水质进进行检验验，及时时发现和和消除污污染隐患
17、患，确保保业主（居居民）饮饮水卫生生。5专人负负责巡视视并做好好检查。6二次供供水箱使使用卫生生合格许许可证必必须贴上上墙以便便检查，定定期检查查。7水箱透透气管和和泄水、溢溢水管口口应加盖盖铁筛网网，避免免小动物物、害虫虫爬入水水箱内。8严禁非非工作人人员进入入，外人人进入须须持经理理以上领领导批示示方可进进入。9水箱内内不得有有漂浮物物、并定定期进行行清洗、消消毒10做好好二次供供水水箱箱的日检检、周检检、月检检和年检检工作，并并做好详详细的维维修保养养记录。五排水水系统管管理制度度1雨水管管道、雨雨箅子、集集水坑池池等设施施，应定定期安排排人员进进行检查查及清掏掏。2在每年年的雨季季前后
18、，应应着重对对物业管管理公司司所管辖辖范围内内的管网网进行检检查。3在遇雨雨季或暴暴雨时，须须着重巡巡视园区区的排水水情况，并并视情况况及时处处理，如如遇无法法处理的的问题须须及时上上报相关关领导；4生活污污水管道道、污水水井等排排污设备备须定期期巡视，发发现有堵堵塞情况况时，应应立即着着手进行行清掏。5园区化化粪池、集集水坑等等设施应应定期进进行清掏掏，外单单位承包包的项目目在清掏掏作业时时应做好好监督工工作，确确保清掏掏的质量量。6园区空空调冷凝凝水管道道、管口口等和下下水口在在夏季使使用期间间,应经经常对其其进行巡巡查，发发现积水水、堵塞塞等问题题时应及及时通知知住户后后组织人人员处理理
19、。7对排水水系统重重点部位位如屋面面、集水水坑、设设备房等等，应安安排专人人负责并并监督落落实，确确保重点点部位的的排水正正常。六电梯梯管理制制度电梯机房房管理制制度1电梯机机房应做做到随时时上锁，门门锁钥匙匙应由主主管人员员保管。2机房应应通风良良好，照照明满足足要求，门门窗关闭闭灵活，任任何季节节机房内内温度应应保持在在摄氏55度40度度之间。3机房内内应保持持干净、整整洁，严严禁存放放易燃易易爆或危危险物品品，不准准堆放其其他杂物物。4机房内内消防器器材应放放在显著著位置，并并保证齐齐备良好好，在有有效期内内。5电梯机机房应每每周打扫扫一次卫卫生。6闲杂人人员不准准进入机机房，若若因工作
20、作需要确确定进入入时，须须经主管管人员批批准，并并在专业业人员陪陪同下进进入机房房。7未取得得特种种设备操操作证人人员，不不得随意意动用，操操作电梯梯设备。8由专业业人员依依据安安全操作作规程规规定，保保持机房房内设备备设施表表面无积积尘、无无锈蚀、无无油渍、无无污物。保保证电梯梯的正常常运行。9电梯机机房因维维修、保保养等造造成停梯梯时，应应在基站站挂出告告示牌。电梯轿厢厢管理制制度为了规范范电梯轿轿厢的管管理，保保障电梯梯的正常常运行，特特制定如如下制度度：1乘梯时时，须等等电梯开开门到位位后方可可出入电电梯。2禁止站站在电梯梯门中间间或用手手挡住电电梯，等等待其他他人或装装卸货物物。3乘
21、梯时时，禁止止靠住轿轿厢门，禁禁止在轿轿厢内打打闹。4禁止拍拍打、撞撞击、破破坏电梯梯的操作作按钮和和设施。5当乘梯梯被困时时，切勿勿惊慌，不不要自扒扒轿门或或自行解解救，请请按操纵纵盘左上上角的黄黄色报警警按钮，维维修人员员将及时时到达，对对您实施施解救。6学龄前前儿童及及其他无无民事行行为能力力的人搭搭乘电梯梯时，必必须有成成人陪同同。7禁止在在轿厢内内随地吐吐痰，乱乱丢垃圾圾，如你你需要装装运货物物，请告告知门口口保安协协助您操操纵电梯梯。8禁止装装运易燃燃易爆等等危险物物品，超超大超长长物品。9当电梯梯载重超超过额定定载量时时，电梯梯蜂鸣器器发出鸣鸣响信号号，电梯梯不能自自动关门门，说
22、明明此时电电梯超载载，当超超载物品品去除后后，电梯梯恢复正正常运行行状态。七消防防管理制制度消防泵房房管理制制度为了保证证消防泵泵房的正正常运行行，特制制订如下下管理制制度：1每周检检查一次次，定期期做好保保养工作作。2各种消消防开关关和阀门门应在自自动运行行状态。3消防水水箱应保保持满水水状态。4每个月月对泵房房各类阀阀门进行行检修并并进行加加油和试试验工作作；每个个月应手手动，自自动启动动消防主主泵，并并运行数数分钟后后停止。5在运行行前应手手动盘动动连轴器器检查是是否被卡卡住。6启动电电机前应应检查电电机的绝绝缘电阻阻是否在在2M以上。7手动泄泄水，水水力警铃铃应正常常报警，自自动补水水
23、系统正正常启动动补水定定压。8电柜内内接线应应每月检检查，发发现问题题立即处处理或上上报。9通知消消控室启启动主泵泵和停止止，消控控中心应应能控制制。10做好好检查保保养记录录。消防风机机房管理理制度为了保证证消防风风机房的的正常运运行，特特制订如如下制度度：1消防控控制柜上上各种指指示灯应应正常。2柜内设设备和电电压应正正常。3用摇表表测量风风机绝缘缘应在22M以上。4手动启启动风机机，启动动应无异异响。5通知消消控中心心启动和和停止，应应能正常常启动停停止。6做好风风机房卫卫生工作作。7每次运运行应在在10分分钟以上上。8每月启启动风房房设备一一次。9各种开开关应在在自动状状态。10做好好
24、检修记记录工作作。1.1 设施设备备维护保保养规定定为规范小小区设施施设备的的维护保保养，特特制订如如下规定定：坚持经济济、合理理、安全全、适用用的原则则，在保保证使用用功能和和正常运运作的前前提下，注注意节约约维修材材料。1.1.1 符合维修修方案或或设计图图纸的要要求，符符合各项项维修项项目的标标准，以以为业主主提供方方便为原原则。1.1.2 工程部定定期巡视视检查房房屋主体体结构的的使用。1.1.3 蓄水池、喷喷水设施施应完好好，无渗渗、滴水水现象、内内外爬梯梯无锈蚀蚀现象，各各检查口口有 盖盖且密封封上锁。维维护人员员每月检检查一次次发现问问题及时时修复，每每年清洗洗一次蓄蓄水池。1.
25、1.4 设备维护护保养是是指对维维持设备备精度性性能而进进行的清清扫、检检查、润润滑、紧紧固及调调整工作作，设备备维护保保养工作作的原则则是以预预防为主主、维修修与计划划检修为为辅的原原则，设设备的维维护保养养是延长长设备寿寿命，保保证设备备正常运运转的重重要手段段。1.1.5 设备保养养的主要要内容是是：“整齐、清清洁、润润滑、安安全，”即通常常所说的的“四项要要求”，包括括：1.1.5.1 整齐：工工具工件件附件放放置整齐齐，安全全防范装装置齐全全，线路路，管道道完整。1.1.5.2 清洁：设设备内外外清洁，各各滑动面面，丝杆杆、光杆杆等处油油污、无无碰伤，各部位不漏油、漏气、漏水、漏电、
26、房内垃圾清扫干净。1.1.5.3 润滑：按按时加油油、换油油、油质质符合要要求，油油壶、油油枪等齐齐全。1.1.5.4 安全：实实行遵守守操作规规程，防防止事故故隐患。1.1.6 设备保养养实行三三级保养养制：1.1.6.1 日常保养养：日常常保养的的内容是是清洗清清洁、润润滑和紧紧固易松松动的螺螺丝，检检查部件件完整，日日常保养养的项目目大多数数在设备备外部，由由设备班班组负责责。1.1.6.2 一级保养养：以设设备班为为主，维维修工人人配合指指导。一一级保养养的内容容包括：1) 根据设备备使用情情况，进进行部分分零件的的拆卸、清清洗、修修复；2) 对设备的的各个配配件间隙隙进行适适当的调调
27、整；3) 清除设备备表面的的黄袍及及油污；4) 检查、调调整润滑滑油路，适适当加润润滑油、润润滑油脂脂；5) 清扫电器器箱 、电电动机。电电器装置置固定整整齐，安安全防护护装置牢牢固。1.1.6.3 二级保养养：以检检修为主主，工程程维修人人配合协协助，半半年保养养一次。二二级保养养的内容容包括：1) 根据设备备的使用用情况，对对设备进进行部分分解体检检查，清清洗。2) 对各主轴轴箱、变变速转动动箱、进进行清洗洗并换油油。3) 修复或更更换易损损件。4) 检查电器器箱，修修整线路路，清洗洗电动机机。5) 检查调整整修复精精度，校校正水平平。1.1.7 设备的维维修保养养要求做做到“三好四四会”
28、，即管管好、用用好、修修好设备备，会使使用、会会保养、会会检查、会会排除故故障。1.1.1 供电设备备的安全全管理规规范1) 安全操作作注意事事项 操作高压压设备设设施，必必须带绝绝缘手套套、着棉棉工作服服、使用用绝缘操操作杆。 操作低压压设备设设施时，必必须穿绝绝缘鞋、戴戴棉纱手手套、避避免正向向面对操操作设备备。 严禁带电电工作，紧紧急情况况需带电电作业时时，需具具备如下下条件：A. 有监护人人；B. 工作场地地空间足足够，光光线足够够；C. 所用工具具材料齐齐全（绝绝缘平口口钳、斜斜口钳、尖尖嘴钳、螺螺丝批、电电工胶布布等）；D. 工作人员员必须穿穿戴绝缘缘手套、棉棉工作衣衣、绝缘缘鞋。
29、 自动空气气开关跳跳闸或熔熔断器熔熔断时，应应查明原原因并排排除故障障后，再再行恢复复供电。不不允许强强行送电电，必要要时允许许试送电电一次。 电流互感感器不得得开路、电电压互感感器不得得短路、不不得用摇摇表测量量带电体体的绝缘缘电阻。 变配电房房拉、合合闸时，应应一人执执行一人人监护。2) 供配电设设备设施施操作 配电变压压器停电电的操作作要领：A. 拉开各低低压出线线开关；B. 拉开低压压总开关关；C. 拉开配电电变压器器高压侧侧开关。 自发电停停电的操操作要领领：A. 拉开发电电机配电电柜总开开关；B. 关掉发电电机控制制电源。 配电变压压器送电电的操作作要领：A. 合上配电电变压器器高
30、压侧侧开关；B. 合上低压压总开关关；C. 合上各低低压出线线开关。 自发电送送电的操操作要领领：A. 合上发电电机控制制电源；B. 合上发电电机配电电柜总开开关。 在配电变变压器上上工作前前，操作作要领如如下：A. 拉开高、低低压两侧侧电源；B. 验电，确确认无电电；C. 两侧分别别挂三相相短路接接地线；D. 高安全围围栏，挂挂上“有人工工作，禁禁止合闸闸”标示于于高、低低压开关关处。 在配电柜柜开关上上工作前前，操作作要领如如下：A. 拉开开关关、有明明显的断断开点；B. 验电，确确认无电电；C. 挂三相短短路接地地线；D. 设置绝缘缘隔板（与与邻近带带电体距距离在66cm以以下者）；E.
31、 挂上“有有人工作作，禁止止合闸”标示牌牌于停电电开关处处；F. 站在绝缘缘垫上工工作，尽尽量单手手作业。 3) 异常情况况的处置置 触电急救救：在物物业管理理公司的的辖区内内，发现现有人触触电时，当当班电工工应保持持清醒的的头脑立立即组织织抢救。抢抢救的方方法是：A. 人体触电电较重时时会失去去知觉，往往往不能能自行脱脱离电源源。救护护人员应应根据触触电场合合和触电电电压的的不同，采采取适当当的方法法使触电电者脱离离电源。低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远的用绝缘的杆棒把电线挑开，脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短救活机率越高；若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高
32、压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时，救护人员应注意自身的安全。B. 现场抢救救。触电电人员脱脱离电源源后，应应根据伤伤势情况况作如下下处理：触电者者尚未失失去知觉觉时，应应使其保保持安静静，并立立即请医医生进行行救护，密密切观察察症状变变化；若若触电者者失去知知觉，但但有呼吸吸心跳，应应使其安安静的仰仰卧，将将衣服放放松使其其呼吸顺顺畅；若若出现呼呼吸困难难并有抽抽筋现象象，应进进行人工工呼吸并并及时送送医院诊诊治；若若触电者者呼吸和和心跳都都停止时时，注意意不能视视为死亡亡，应立立即对其其进行人人工呼吸吸，直到到触电者者呼吸正正常或者者医生赶赶到为止止。 变配电室室发生火
33、火灾时的的处置：当变配配电室发发生火灾灾时，当当班人员员应立即即切断电电源，使使用干粉粉灭火器器和二氧氧化碳灭灭火器灭灭火。并并立即打打火警电电话1119报警警，注意意讲清地地点、失失火对象象，争取取在最短短的时间间内得到到有效的的扑救。 变配电室室被水浸浸时的处处理：变变配电室室遭水浸浸时，应应根据进进水的多多少进行行处理，一一般应先先拉开电电源开关关，同时时尽力阻阻止进水水，当漏漏水堵住住后，立立即排水水并进行行电器设设备除湿湿处理。当当确认湿湿气已除除，绝缘缘电阻达达到规定定值时，可可开机试试运行。判判断无异异常情况况后才能能投入正正常运行行。4) 供电设备备的档案案管理：为掌握握供电设
34、设备的过过去，以以便正确确使用供供电设备备，对供供电设备备应建立立档案进进行管理理。一般般住宅区区或高层层楼宇以以每幢楼楼为单位位建立档档案，其其内容主主要有：电气平平面图、设设备原理理图、接接线图等等图纸；使用电电压、频频率、功功率、实实测电流流等有关关数据；运行行记录、维维修记录录、巡巡视记录录及大大修后的的试验验报告等等各项记记录，这这些资料料由公司司工程部部供电设设备管理理员负责责保管，运运行记录录、巡巡视记录录由值值班电工工每周上上报供电电设备管管理员一一次，维维修记录录及大大修后的的试验验报告则则在设备备修理、试试验完成成后由值值班电工工及时上上报供电电设备管管理员。1.1.1.2
35、 将工作相相关内容容、资料料进行记记录并整整理归档档。1.1.2 供配电设设施设备备维修保保养操作作规范1) 高压开关关柜、变变压器的的主要维维修保养养项目由由外委完完成，外外部清洁洁及部分分外部附附件、低低压配电电柜的维维修保养养由值班班电工负负责。2) 变压器维维修保养养 外委托维维修保养养：每年年冬季供供暖前委委托供电电公司对对住宅小小区内所所有变压压器进行行测试、试试验等项项目的维维修保养养，此项项工作由由变配电电室值班班电工负负责监督督进行，并并将结果果记录在在供配配电设备备设施维维修保养养记录表表内。 外部维修修保养：每年的的春季供供暖后、冬冬季供暖暖前对小小区内所所有变压压器外部
36、部进行一一次清洁洁保养：A. 测定变压压器线圈圈的绝缘缘电阻，如如发现其其电阻值值比上次次测定的的数值下下降300%550%时时，应作作绝缘油油试验（对对外委托托试验），如如绝缘油油不合格格则应全全部换掉掉；换上上新鲜的的合格绝绝缘油后后，如果果变压器器的绝缘缘电阻还还低于1120mm，则应应对变压压器线圈圈进行处处理（外外委完成成）；B. 清扫变压压器外壳壳，变压压器漏油油时应拧拧紧螺母母或更换换密封胶胶垫；C. 拧紧变压压器引出出线的接接头，如如发现接接头烧伤伤或过热热痕迹，应应进行整整修处理理并重新新接好；D. 变压器油油位处于于显示器器下限时时，应补补同型号号绝缘油油，并清清除油枕枕阿
37、中的的水和污污垢；E. 检查变压压器的接接地线是是否良好好，地线线是否被被腐蚀，腐腐蚀严重重时应更更换地线线。3) 高压开关关柜维修修保养。每每年冬季季供暖前前委托供供电公司司对小区区内所有有高压开开关柜进进行一次次维修保保养，此此项工作作由班长长、主管管负责监监督进行行并记录录在供供配电设设备设施施维修保保养记录录表内内。4) 低压配电电柜维修修保养：每年的的春季供供暖后、冬冬季供暖暖前对小小区内的的所有低低压配电电柜内外外都进行行一次清清洁，先先用压缩缩空气进进行吹污污、吹尘尘，然后后用干的的干净抹抹布擦拭拭。 熔断器的的维修保保养：A. 新熔体的的规格和和形状应应与更换换的熔体体一致；B
38、. 检查熔体体与保险险座是否否接触良良好，接接触部分分是否有有烧伤痕痕迹，如如有则应应进行修修整，修修整达不不到要求求的则应应更换。 交流接触触器维修修保养：A. 清除接触触表面的的污垢，尤尤其是进进线端相相同的污污垢；B. 清除灭弧弧罩内的的碳化物物和金属属颗粒；C. 清除触头头表面及及四周的的污物，但但不能修修锉触头头，烧蚀蚀严重不不能正常常工作的的触头应应更换；D. 清洁铁芯芯表面的的油污及及脏物；E. 拧紧所有有紧固件件。 自耦减压压启动器器维修保保养：A. 用5000V摇表表测量绝绝缘电阻阻，应不不低于00.5MM,否则则应进行行干燥处处理；B. 外壳应可可靠接地地，如有有松脱或或锈
39、蚀则则应除锈锈处理后后拧紧接接地线。 电容器维维修保养养：A. 清理冷却却风道及及外壳灰灰尘，使使电容器器散热良良好；B. 检查电容容有无膨膨胀、漏漏油或异异常响声声，如有有则应更更换；C. 检查接头头处，接接地线是是否有松松脱或锈锈蚀，如如有则应应进行除除锈处理理并拧紧紧；D. 检查电容容三相不不平衡电电流是否否超过额额定值的的15%或电容容缺相，如如是则更更换电容容。 热继电器器维修保养养：A. 检查热继继电器上上的绝缘缘盖板是是否完整整，如损损坏则更更换；B. 检查热继继电器的的导线接接头处有有无过热热痕迹或或烧伤，如如有则整整修处理理，处理理后达不不到要求求的应更更换。 断路器（自自动
40、空气气开关）维维修保养养：A. 用5000V摇表表测量绝绝缘电阻阻，应不不低于110M，否则则应烘干干处理；B. 清除灭弧弧罩内的的碳化物物或金属属颗粒，如如果灭弧弧罩破裂裂，则应应更换；C. 断路器（自自动空气气开关）在在闭合和和断开过过程中，其其可动部部分与灭灭弧室的的零件应应无卡住住现象；D. 在使用过过程中发发现铁芯芯有特异异噪音时时，应清清洁其工工作表面面；E. 各传动机机构应注注入润滑滑油；F. 检查主触触头表面面有小的的金属颗颗粒时，应应将其清清除，但但不能锉锉，只能能轻轻擦擦拭；G. 检查手动动（3次次）、电电动（33次）闭闭合与断断开是否否可靠，否否则应修修复；H. 检查分离
41、离脱扣、欠欠压脱扣扣、热式式脱扣是是否可靠靠，否则则应修复复；I. 检查接头头处有无无过热或或烧伤痕痕迹，如如有则修修复并拧拧紧；J. 检查接地地线有无无松动或或锈蚀，如如有则除除锈处理理并拧紧紧。 二次回路路维修保养养：A. 号码管是是否清晰晰或掉落落，如有有则补上上新号码码管；B. 接头处是是否松驰驰，如松松驰则拧拧紧。 主回路维维修保养养：A. 标示牌是是否清晰晰或掉落落，如是是则补上上新的标标示牌；B. 接头处是是否有过过热或烧烧伤痕迹迹，如是是则修复复并拧紧紧；C. 母线排油油漆是否否脱落，如如是则重重新油漆漆。1.1.3 配电、照照明设备备、防雷雷与安全全用电设设施的维维护1) 配
42、电盘每每年夏季季和冬季季用电高高峰前停停电检修修两次，具具体要求求如下： 要对配电电柜（盘盘）进行行清扫，使使各部位位清洁无无尘。摇摇测绝缘缘电阻符符合以下下要求：A. 低压配电电装置的的母线绝绝缘电阻阻值不低低于1000M。B. 开关、刀刀闸、接接触器、互互感器等等电器的的绝缘电电阻值不不低于110M。C. 二次线路路对地的的绝缘电电阻值不不低于22M。 检查低压压控制电电器的额额定容量量，导线线的截面面、电器器保护元元件的整整定值应应与实际际负荷相相适应。保保证元件件齐无烧烧灼现象象。 检查配电电装置前前、后设设置的固固定照明明应完好好，操作作维护通通道畅通通，无堆堆积杂物物，保持持周围环
43、环境卫生生。 对带负荷荷分开的的低压刀刀闸，（无无填充式式熔断器器）每半半年应对对触头进进行一次次检查和和紧固，刀刀口处涂涂少量凡凡士林油油。 检查空气气开关与与交流接接触器的的动、静静触头压压力应适适中，无无严重烧烧蚀。触触头磨损损达原厚厚度的五五分之一一或烧蚀蚀严重时时应更换换，灭弧弧罩损坏坏或丢失失及时修修复。 对低压电电源自投投系统及及自备发发电设备备的配电电装置，应应做传动动试验，联联锁装置置应动作作可靠，严严防反送送电源事事故发生生。 检查铁壳壳开关刀刀处有无无烧蚀，机机械闭锁锁是否可可靠，速速断弹簧簧有无锈锈蚀变形形。在高高峰负荷荷时异常常天气或或发生事事故后应应进行特特殊检查查
44、：A. 处于高负负荷时，应应检查电电气设备备是否过过荷运行行，各连连接处是是否过热热。B. 雨雷后应应检查配配电室是是否漏雨雨、是否否进水，电电线、电电缆沟内内是否有有积水，瓷瓷绝缘有有无闪、放放电现象象。C. 设备发生生事故后后，应重重点检查查熔断器器及各种种保护设设备的动动作情况况，以及及事故范范围内的的设备有有无损坏坏或烧毁毁等情况况。2) 电动机和和热继电电气的维维护：房房屋设备备中，如如高压供供水系统统的水泵泵、高层层消防系系统的消消防泵、人人防送风风系统的的风机等等，都是是以三相相异步电电动机为为动力（电电梯设备备除外）。因因此做好好电动机机的维护护，是保保证以上上设备正正常运行行
45、的关键键。其维维护要求求： 设备的管管理部门门要有专专业管理理人员全全面的管管理。制制定运行行管理规规定、守守则、岗岗位责任任制等一一系列制制度。每每台设备备规定专专业维修修人员负负责，严严格按制制度和维维护规程程进行严严格管理理。对于于水泵、消消防泵、风风机等设设备的电电动机维维护周期期和要求求是：A. 供水系统统的水泵泵，工作作频繁，除除平时巡巡视检修修外，每每半年要要对电动动机进行行一次小小修，一一年进行行一次大大修，有有备用泵泵的系统统，备用用泵要处处于完好好状态，定定期交替替运行，维维护周期期。B. 消防泵和和风机属属长期备备用设备备，也要要加强维维护，使使设备始始终处于于完好状状态
46、。对对此应保保证每年年至少进进行两次次检修。检检修期一一般安排排在“五一”和“十一”前为宜宜。大修修周期可可适当延延长。C. 电动机的的小修是是指按时时填充轴轴承润滑滑油、清清除外部部灰尘和和油垢、拧紧各部位螺丝（栓）、紧固保护线及接线端、遥测定子绕组的绝缘电阻等项目。同时，检查和清扫起动和控制设备。D. 电动机大大修除小小修的项项目外，还还要解体体检修，清清除电动动机定子子和转子子内的油油垢、检检查转子子有无断断排、检检查和遥遥测定子子绕组的的绝缘、清清洗轴承承检查并并填弃润润滑油脂脂等。电电动组装装完毕应应刷防锈锈漆。 对电动的的自动控控制系统统每年进进行一次次全面检检修、调调整及试试验。
47、尤尤其对保保护装置置、起动动装置及及连锁装装置要认认真检修修和调试试。采用用接地保保护的设设备要遥遥测接地地的电阻阻值。每每次检修修、小修修、大修修后将有有关检测测记录整整理存档档，妥善善保存。3) 热继电器器的使用用和维护护：热继继电器是是电动机机的保护护器件。造造价低、结结构简单单、接线线方便、调调整简便便，使用用于长期期工作或或间断工工作的异异步电动动机的超超负荷保保护，它它能保证证电动机机的正常常起动和和运转，并并能最大大限度的的发挥电电动机的的过负载载能力。 热继电器器使用：由于热热继电器器能使用用于长期期或间断断工作的的一般交交流电动动机的过过载保护护，带有有断相保保护装置置的热继继电器，并并能在三三相电动动机一相相断线时时起保护护作用。具具有自动动及手复复位两种种功能。当当调整为为自动复复位时可可在5分分钟内复复位，而而调整为为手动复复位时，则则在2分分钟后按按动复位位按钮使使其复位位。 热继电器器的维护护：由于于热继电电器能够够对电动动机及电电器设备备起到保保护作用用