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1、北京厂区部部分原厂厂址转让让价格评评估报告告北京鸿天天涉外评评估有限限责任公公司报告摘要要本报告估估价对象象是厂南厂区区用地转转让估价价项目，估估价对象象周围是是朝阳区区工业企企业较密密集的区区段，现现有北人人集团、北北内集团团、北京京建筑机机械厂等等大中型型企业分分布于附附近。同同时这一一地区也也有较多多的老居居住区，现现状配套套服务设设施比较较齐全，但但缺乏大大型的商商业服务务项目。根根据北京京市总体体规划和和北京市市污染扰扰民企业业搬迁政政策，该该厂属于于扰民搬搬迁企业业，厂方方委托估估价的目目的是确确定该厂厂区用地地的转让让价格。依依据（）规规审字号审审定设计计方案通通知书，该该厂用地
2、地转让后后，拟开开发项目目规划建建设用地地面积约约240000平平方米，规规划总建建筑面积积约7220000平方米米，容积积率3.00，项项目建成成后，规规划居住住人口为为28229人，可可停机动动车1667辆。据据委托方方提供的的说明，该该项目规规划总建建筑面积积中，居居住建筑筑面积占占70%即504400平平方米，配配套公建建、商业业建筑面面积占330%即即216600平平方米。 估价人员员认真分分析所掌掌握的资资料并进进行了实实地勘察察和对邻邻近地区区调查之之后，根根据估价价对象的的特点及及本身的的实际状状况，选选取假设设开发法法和市场场比较法法作为本本次估价价的基本本方法。最最终确定定
3、估价对对象在估估价时点点一九九九九年十十一月十十八日的的估价结结果为：转让总价价为人民民币1448922万元(大写金金额人民民币壹亿亿肆仟捌捌佰玖拾拾贰万元元整)，按北北京市对对扰民搬搬迁企业业的现有有优惠政政策，工工厂可获获政府返返还的土土地使用用权出让让金18872万万元，两两项合计计人民币币167764万万元。致委托方方函厂： 受受贵厂委委托，我我们对贵贵厂拟转转让的位位于北京京市街号之之南厂区区部分原原厂址（以以下简称称“估价对对象”）的现现值进行行了估价价。估价目的的：为贵贵厂转让让原厂址址确定转转让价格格提供参参考意见见，不用用于其他他用途。估价时点点：一九九九九年年十一月月十八日
4、日。估价价依据：国务院院、建设设部、国国土资源源部以及及北京市市人民政政府有关关部门颁颁布的有有关法规规和政策策文件，贵贵厂提供供的有关关资料，本本中心掌掌握的有有关资料料以及估估价人员员实地勘勘察所获获取的资资料。估价结果果：评估估人员依依据评估估工作程程序，利利用科学学的评估估方法，在在分析现现有资料料的基础础上，经经过周密密准确的的测算，确确定估价价对象(规划建建设用地地面积约约240000平平方米，规规划总建建筑面积积720000平平方米，居居住及配配套公建建、商业业用途)在估价价时点的的估价结结果为：转让总价价值为人人民币1148992万元元(大写金金额人民民币壹亿亿肆仟捌捌佰玖拾拾
5、贰万元元整)，按现现有政策策，贵厂厂可获政政府返还还的土地地使用权权出让金金18772万元元，两项项合计人人民币1167664万元元，折合合到转让让厂区建建设用地地面积上上，贵厂厂从转让让中实际际可获得得的收益益为69985元元/平方米米。特此此奉达估价师声声明(同同房地产产估价规规范)估价师声声明估价的假假设和限限制条件件1. 本估价报报告按委委托方提提供的北北京市城城市规划划管理局局下达的的（）规审审字号审审定设计计方案通通知书测测算，并并设定按按该方案案即为估估价对象象用地的的最高最最佳用途途，是估估价结论论成立的的前提；但由于于房地产产及其预预期收益益的高低低受国家家规划管管理和建建筑
6、功能能分配情情况影响响较大，如如届时施施工图设设计确定定的建设设要求和和建筑功功能分配配比例与与本报告告中设定定的情况况有异，估估价结果果亦应进进行调整整；2. 根据（）规规审字号审审定设计计方案通通知书，本本项目规规划建设设用地面面积为2240000平方方米，规规划总建建筑面积积720000平平方米，总总容积率率为3。另据据委托方方提供的的说明，本本项目规规划总建建筑面积积中，居居住建筑筑面积占占70%即504400平平方米，配配套公建建、商业业建筑面面积占330%即即216600平平方米。由由于该建建设项目目的具体体收益及及功能分分布尚不不明晰，根根据房地地产开发发的一般般经验，确确定收益
7、益建筑面面积为规规划总建建筑面积积的900%即648800平平方米，其其中居住住部分均均可销售售，其收收益建筑筑面积按按504400平平方米估估算，配配套公建建、商业业建筑面面积按1144000平方方米估算算；3. 本估价报报告假设设项目分分两期同同时开发发，每期期建设期期确定为为2年，每每期利息息在该建建设期内内均匀发发生，按按单利计计息；4. 北京市有有关房地地产的政政策、法法规，特特别是北北京市对对污染扰扰民企业业搬迁的的政策在在本报告告有效期期内没有有实质性性变化；5. 北京市房房地产市市场行情情在报告告有效期期内理性性发展，不不发生大大波动；6. 本估价报报告估价价结果为为估价对对象
8、于一一九九九九年十一一月十八八日之现现值，仅仅为委托托方转让让原厂址址确定转转让价格格提供参参考意见见，不用用于其他他用途，报报告的有有效期为为一年；7. 本估价报报告所依依据的估估价对象象权属证证明资料料及规划划文件均均由委托托方提供供，如与与实际不不符，责责任由委委托方承承担；8. 本报告中中的地价价款仅为为受托方方在委托托方提供供的现有有资料下下可能得得到的结结果。涉涉及办理理土地出出让手续续时，其其生地价价须重新新进行估估价，并并以北京京市房屋屋土地管管理局的的审核结结果为准准；9. 本估价报报告用人人民币计计价。估价结果果报告一、委托托方：厂委托方住住所：北北京市街号联系人：二、估价
9、价方：北北京鸿天天涉外评评估有限限责任公公司估价方住住所：北北京市西西城区复复兴门内内大街1156号号法定代表表人：陈陈荣梅估价资格格：建设设部壹级级房地产产估价资资格（97）建房估证字第06号）北京市房房地局估估价资格格（京房房市场字字19994第6111号）三、估价价对象1、估价价对象现现状、位位置及周周围环境境景观估价对象象位于朝朝阳区东东三环内内大街街厂南南厂区，东东临路，北北临大街，西西临厂现状状保留厂厂房，南南临路。根根据北京京市城市市规划管管理局签签发的（）规审字号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约24000平方米。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段
10、，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。2、交通通通达程程度估价对象象毗邻大街街和路，道道路建设设较完善善，附近近有233、34、35、37、52等公公交线路路经过，交交通较便便利，可可通达市市内各个个地方。3、项目目进程及及规划限限制条件件根据北京京市城市市规划管管理局（）规审字号审定设计方案通
11、知书，该项目规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积72000平方米，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。4、估价价对象用用地现状状估价对象象用地位位于街号内内。该厂厂区用地地为国家家划拨用用地，总总用地面面积为平方方米，东东临路，北北大街街，西临临街，南南临路，列列示于全国国用（）字字第号国国有土地地使用证证中。该该厂区原原有房屋屋多为六六、七十十年代建建成，总总建筑面面积2552144.5平平方米，列列示于朝朝全字第第035517号号房屋屋所有权权证中中。估价价对象在在该厂区区中、东东部，用用地面积积约平方米米，需拆拆除原有
12、有生产用用房平方米米。目前前估价对对象用地地正在拆拆迁建设设中。四、估价价目的为贵厂转转让原厂厂址确定定转让价价格提供供参考意意见，不不用于其其他用途途。五、估价价时点：本报告告的估价价时点为为一九九九九年十十一月十十八日。六、价值值定义本次估价价的现值值采用公公开市场场价值标标准。即即在该市市场上交交易双方方进行交交易的目目的是追追求最大大经济利利益，并并掌握必必要的市市场资料料，有充充裕的时时间进行行交易，对对交易对对象具有有必要的的专业知知识，交交易条件件公开，不不具有排排它性。七、估价价依据1. 中华人民民共和国国国家标标准房房地产估估价规范范（GGB/TT502291-19999）；
13、2. 国土资源源部土土地估价价规程；3. 北京市人人民政府府北京京市出让让国有土土地使用用权基准准地价；4. 北京市房房地局土土地出让让价格评评估技术术标准（试试行）；5. 北京市城城市规划划管理局局审定定设计方方案通知知书()规审字字号)；6. 厂南南厂区房房屋所有有权证(全字第号)；7. 厂国国有土地地使用证证(全国国用()字第号)；8. 委托方提提供的其其他资料料；9. 估价人员员实地勘勘查获取取的资料料及搜集集的市场场资料。八、估价价原则本次估价价遵循的的房地产产估价原原则有：1、合法法原则：即以估估价对象象的合法法使用、合合法处分分为前提提进行评评估。2、最高高最佳使使用原则则：即以
14、以估价对对象的最最高最佳佳使用为为前提进进行评估估，鉴于估价价对象的的规划方方案已经经北京市市城市规规划管理理审定批批准（）规审字号审定设计方案通知书），估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。3、估价价时点原原则：即即估价结结果应是是估价对对象在估估价时点点的客观观合理价价格或价价值。4、替代代原则：即估价价结果不不明显偏偏离类似似房地产产在同等等条件下下的价格格。九、估价价方法受托方评评估人员员认真分分析所掌掌握的资资料并进进行了实实地勘察察和对邻邻近地区区调查之之后，根根据估价价对象的的特点及及其实际际状况，选选取假设设开发法法及市场场比较法法两种方方法作为为本次评评估的基基本方法法
15、。1. 假设开发发法：先先求取项项目的总总开发价价值；之之后，再再估算项项目的总总开发成成本及开开发商的的合理利利润，两两者相减减，就可可求得项项目用地地转让的的熟地总总价或开开发商可可能接受受的价格格。2. 市场比较较法：选选取三个个或三个个以上邻邻近同一一供需圈圈内近期期宗地交交易实例例，进行行各种相相关因素素修正求求取估价价对象比比准价值值，对其其进行算算术平均均，进而而求取估估价对象象转让的的熟地总总价。3. 对上述两两种方法法测算的的结果进进行技术术处理，确确定最终终转让价价格。十、估价价结果估价人员员依据估估价工作作程序，利利用科学学的估价价方法，在在分析现现有资料料的基础础上，经
16、经过周密密的测算算，确定定估价对对象在估估价时点点之估价价结果如如下：转转让总价价值为人人民币1148992万元元(大写金金额人民民币壹亿亿肆仟捌捌佰玖拾拾贰万元元整)，按现现有政策策，贵厂厂可获政政府返还还的土地地使用权权出让金金18772万元元，两项项合计人人民币1167664万元元，折合合到转让让厂区建建设用地地面积上上，贵厂厂从转让让中实际际可获得得的收益益为69985元元/平方米米。十一、估估价人员员王文凯中国国房地产产估价师师中国土地地估价师师陈荣梅 中中国房地地产估价价师中国土地地估价师师宋戈 中国国房地产产估价师师中国土地地估价师师龙燕峰中中国房地地产估价价师中国土地地估价师师
17、十二、估估价作业业日期：一九九九九年十十一月十十八日至至十二月月九日。十三、估估价报告告应用的的有效期期本报告有有效期为为一年，即即自一九九九九年年十一月月十八日日至二年年十一月月十七日日。估价技术术报告 一、个个别因素素分析估价对象象位于街号南南侧厂内，东东临路，北北临街，西西临厂现状状保留厂厂房，南南临路。根根据北京京市城市市规划管管理局签签发的（）规审字号审定设计方案通知书，规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积约72000平方米，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，
18、居住建筑面积占70%即50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30%即21600平方米。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800平方米，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400平方米估算，配套公建、商业建筑面积按14400平方米估算。 二、区区域因素素分析1、估价价对象座座落及周周围环境境景观估价对象象位于街号南南侧厂南厂厂区内，地地处朝阳阳区东三三环内，东东临路，北北临街，西西临厂现状状保留厂厂房，南南临路。根根据北京京市城市市规划管管理局签签发的（）规审字号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面
19、积约24000平方米。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有北里、东里等小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。2、交通通通达程程度估价对象象毗邻大街街和路，道道路建设设较完善善，附近近有233、34、35、37、52等公公交线路路经过，交交通较便便利，可可通达市市内各个个地方。 三、市市场背景景
20、分析1、北京京市房地地产发展展概况首都北京京不仅是是全国政政治、文文化中心心，国际际交往中中心，而而且是当当今亚太太地区经经济增长长最快的的区域。经经过改革革开放十十多年的的发展，已已经拥有有了雄厚厚实力，日日渐成为为著名的的国际性性的大都都市。根根据北京京市总体体规划，将将在20010年年把自身身的社会会、经济济发展到到或超过过世界中中等发达达国家首首都城市市的水平平。基于于此目的的，调整整城市发发展规模模、开拓拓新的城城市发展展空间已已是北京京城市规规划的核核心。近几年全全国各地地尤其是是南方各各省市，房房地产业业呈现了了不同程程度的萧萧条，房房价出现现滑坡，经经济实力力较小的的房地产产企
21、业纷纷纷倒闭闭，北京京市房地地产受大大环境影影响，主主体形势势也不再再如19992年年、19993年年火爆。自自去年以以来，北北京市商商品房市市场供求求失衡状状况一直直存在，虽虽然近期期北京市市商品房房市场形形势有所所好转，但但集团购购买力的的淡出仍仍对市场场产生较较大影响响，在此此情况下下，选址址合理、房房型精良良、配套套齐全、销销售策略略高明的的项目会会成为亮亮点。整整体而言言，面对对市场供供应快于于市场需需求发展展的情况况，如何何解决有有效需求求不足已已是北京京市面临临的主要要课题。就本项目目而言，可可以说无无论北京京市房地地产市场场如何变变化，只只要国家家的政局局稳定、总总体政策策不出
22、现现大的波波动、经经济持续续增长，北北京市国国有大中中型企业业的改造造、总体体规划和和北京市市的污染染扰民企企业搬迁迁政策就就都不会会有大的的变化，因因而厂厂区区的迁移移、改建建是不可可避免的的。尽管管房地产产市场在在今后一一段时间间内不大大可能出出现新的的高潮，但但若在项项目实施施中能有有效控制制成本，本本项目因因其所在在位置较较优越，仍仍有较大大开发潜潜力。2、朝阳阳区房地地产发展展概况厂位位于北京京市朝阳阳区境内内，该区区地处平平原，多多湖泊，面面积4770平方方公里，人人口1444.88万人，辖辖23个街街道办事事处、224个乡乡，是北北京市重重要的商商务、金金融和贸贸易中心心。(1)
23、 、朝阳区区是首都都重要的的商务、金金融和贸贸易中心心朝阳阳区中央央国家机机关众多多，农业业部、司司法部、国国家石油油及化学学工业局局等均位位于区内内。本区区高档商商业、写写字楼、别别墅、公公寓、饭饭店、展展览物业业众多并并形成燕燕莎商圈圈、国贸贸建国国门商圈圈和亚运运村商圈圈，驰名名中外。以以燕莎友友谊商城城为中心心，在三三元桥附附近聚集集有长城城饭店、昆昆仑饭店店、京信信大厦、南南银大厦厦、亮马马河大厦厦、二十十一世纪纪饭店等等物业；以建国国门外大大街为中中轴，聚聚集有中中国国际际贸易中中心、国国际大厦厦、赛特特饭店、凯凯莱大酒酒店、长长富宫饭饭店等物物业；以以亚运村村为中心心，在北北四环
24、路路聚集有有国际会会议中心心、国家家奥林匹匹克中心心、五洲洲大酒店店等物业业。(2)、朝朝阳区主主要交通通经过过境内的的铁路有有京包线线、京秦秦线和京京承线，主主要公路路有首都都机场高高速路、京京通高速速路，可可于数分分钟内抵抵达首都都机场和和通县，至至承德、山山海关等等地的国国道横贯贯区内，公公共汽车车通往区区内各地地，交通通十分方方便。地地铁复八八线的建建成通车车将进一一步把本本区与其其它区、县县连为一一体，使使朝阳区区大型商商业中心心的作用用更为显显著。(3)、区区内有众众多的居居住区开开发项目目朝阳阳区是北北京居住住区密集集之区，近近年来在在估价对对象用地地周围新新开发的的居住区区有现
25、代代城、怡怡馨园、农农光东里里、九龙龙花园、华华辉苑等等。随着着北京市市对工业业企业结结构的调调整和住住宅建设设的发展展，估价价对象所所在地区区有望开开发成为为大型居居住社区区。四、最高高最佳使使用分析析 19996年，北北京市城城市规划划管理局局就估价价对象签签发（）规规审字号审审定设计计方案通通知书，该该项目规规划建设设用地面面积约2240000平方方米，规规划总建建筑面积积约7220000平方米米，容积积率3.00。本本估价报报告确定定按上述述审定定设计方方案通知知书即即为估价价对象用用地的最最高最佳佳用途，是是估价结结论成立立的前提提；但由由于房地地产及其其预期收收益价值值的高低低受国
26、家家规划管管理和建建筑功能能分配情情况影响响较大，如如届时施施工图设设计确定定的建设设要求和和建筑功功能分配配比例与与本报告告中设定定的情况况有异，估估价结果果亦应进进行调整整。 五、估估价方法法选用(同估价价结果报报告) 六、估估价测算算过程(一)、假假设开发发法1、总开开发价值值的测算算据我们掌掌握的市市场资料料，目前前北京市市同类地地区中高高档住宅宅的售价价为：665000-70000元元/平方米米，公建建售价为为80000-1100000元/平方米米。经综综合考虑虑，确定定住宅部部分之平平均售价价为68800元元/平方米米，收益益建筑面面积按5504000平方方米考虑虑，公建建、商业业
27、部分之之平均售售价为990000元/平方米米，收益益建筑面面积按1144000平方方米考虑虑，则项项目总开开发价值值为：总开发价价值55040006800014440090000472232万万元2、成本本费用(1)、建建安成本本依据19996年年北京京市建设设工程概概算定额额，参参考北京京市统计计局公布布的建安安成本统统计值及及委托方方提供的的有关资资料，建建造成本本所含的的各项费费用如下下： A、建建安费用用(含结构构和粗装装修)：住宅宅：15500元元/平方米米公建：117000元/平方米米 则建安安费用总总计为：1500050440017000216600112232万万元 B、红红线
28、内市市政费：按建安费费用的110%计计，为 111232210%11223万元元 C、用用电权费费按40VVA每平平方米、1100元/KVA估算用电权费，则为：（40720000）10000110003177万元 D、建建安综合合成本 1112322112233177126672万万元(2)、不不可预见见费考虑到在在项目开开发过程程中有许许多预算算外支出出，取不不可预见见费为建建安费用用的5%，即1123325%5622万元(3)、专专业人士士费包括括立项、可可行性研研究、勘勘察、规规划、设设计、评评估等费费用，按按建安综综合成本本的5%计，即即 1266725%6344万元(4)、贷贷款利息
29、息由于项目目规模大大，设定定为贷款款投资兴兴建，分分两期滚滚动开发发，每期期工程开开发周期期取2年，故故单期工工程按22年计算算利息。由由于投资资分期投投入、滚滚动开发发，且为为均匀投投入，依依据北京京市房地地局土土地出让让价格评评估技术术标准（试试行）及及目前银银行贷款款利率水水平，单单期工程程的年贷贷款利息息率取55.944%；需需说明的的是，由由于房地地产在长长期趋势势下总是是增值的的，因此此认为该该增值抵抵消了通通货膨胀胀的影响响，所以以本报告告不再考考虑其时时间价值值因素的的影响。基于上述述理由，在在测算中中认为：各分期期工程同同时开工工，即项项目的各各分项工工程同时时开工、2年完成
30、所需费用的利息为实际利息。贷款利率按两年期贷款年利率5.94%测算，计息期为工期2年期之半，以单利计息，则投资利息为：投资利息息(建安综综合成本本不可可预见费费专业业人士费费)开发周周期1/22贷款利利息率(122672256226344)20.555.994%8244万元3、销售售费用在销售过过程中支支出的费费用主要要有： A、营营业税及及附加：按总开开发价值值的5.45%计； B、买买卖手续续费：按按总开发发价值的的0.55%计； C、代代理及广广告宣传传费：按按总开发发价值的的1%计，则则：销售费用用4772322(5.45%0.55%1%)32883万元元4、开发发商利润润开发商成成本
31、利润润率取115%，则则：开发商利利润(12667256226344)15%20880万元元5、开发发余值开发余值值4772322(12267225622634482443288320880)271177万万元6、熟地地价依据假设设开发法法测算地地价公式式：设熟地总总价为购地后和和建设期期2年，设设购地费费用一次次性投入入，年利利息率为为5.994%购地成本本利润率率：155%因此，开开发余值值(1+55.944%2+115%)271177万万元熟地总价价2214119万元元平均收益益面积熟熟地楼面面价2214119万元元6.448万平平方米33005元/平方米米(二)市市场比较较法A、居住住
32、部分在同一供供需圈内内分别选选取三宗宗近期形形成之居居住类似似地块交交易案例例进行交交易情况况、时间间因素、区区域因素素、个别别因素修修正，取取修正后后各交易易案例价价格的平平均值作作为估价价对象转转让熟地地总价。可可比案例例的选取取遵循如如下原则则：a、与估估价对象象的用途途相同；b、与估估价对象象所处的的地价区区类相同同；c、与估估价对象象价格类类型相同同；d、与估估价对象象评估基基准日期期接近；e、可比比案例均均为正常常交易，即即在公开开市场、信信息通畅畅、交易易双方平平等自愿愿、无利利害关系系情况下下的交易易。1、选取取比较实实例根据替代代原则，调调查北京京市同类类地区土土地市场场交易
33、资资料我们们选取以以下实例例。实例甲：位于路，土土地属于于四类地地价区，宗宗地规划划为居住住用途。总总占地面面积37712平平方米，收收益建筑筑面积2209884平方方米，收收益容积积率5.04。一一九九九九年九月月确定的的楼面毛毛地价为为6155元/平方米米，楼面面熟地价价为22215元元/平方米米。实例乙：位于路，土土地属于于四类地地价区，宗宗地规划划为居住住用途。总总占地面面积2881911平方米米，收益益建筑面面积3883877平方米米，收益益容积率率1.336。一一九九九九年一月月确定的的楼面毛毛地价为为6155元/平方米米，楼面面熟地价价为24405元元/平方米米。实例丙：位于大街
34、，土土地属于于四类地地价区，宗宗地规划划用途为为居住用用途。总总占地面面积54496.5平方方米，收收益建筑筑面积1182443平方方米，收收益容积积率为33.322。一九九九九年年四月确确定的楼楼面毛地地价为6680元元/平方米米，楼面面熟地价价为26632元元/平方米米。2、比较较因素条条件说明明将待估宗宗地的各各因素条条件与比比较实例例的各因因素条件件详述见见下表。比较实例例因素条条件表比较因素素待估宗地地实例甲实例乙实例丙位置大街街路路大街街楼面熟地地价 (元/平方米米)待估221552405526322交易情况况正常正常正常正常估价时点点19999.11119999.919999.1
35、19999.4区基础设施施状况较完善不完善较完善较完善域离市中心心距离5.5公公里6.3公公里6.0公公里5.4公公里因交通设施施状况较便利一般一般较便利素繁华程度度一般较偏僻较偏僻一般收益容积积率3.0005.0441.3663.322个分摊用地地面积 (平方方米)1680003712228199154966.5别收益建筑筑面积（平平方米）504000209884383887182443因用途居住居住居住居住素土地级别别四类四类四类四类土地使用用年限707070703、比较较情况修修正说明明(1)、交交易情况况修正由于土地地具有不不可移动动的特性性，地产产市场一一般是个个不完全全市场，因因此
36、其价价格往往往容易受受当时的的一些特特殊行为为的影响响，必须须将特殊殊交易剔剔除，由由于所选选取的三三个比较较案例均均为自由由竞争市市场价，故故无需修修正。(2)、交交易日期期修正估价对象象与比较较案例的的交易日日期有时时间差异异时，随随着时间间的推移移，土地地的价格格有较明明显的变变化趋势势，必须须进行交交易日期期修正。(3)、区区域因素素修正由于所选选取的各各比较案案例中，有有些与估估价对象象不处于于同一地地区，故故根据交交通、繁繁华程度度、噪声声、景观观、环境境、城市市规划等等找出区区域因素素优劣造造成的减减价或增增加修正正。(4)、个个别因素素修正主要是根根据估价价对象位位置、面面积、
37、形形状、临临街宽度度、装修修标准、施施工质量量、容积积率、用用途等几几项因素素进行修修正。4、测算算过程比准熟地地价测算算表序号项目名称称楼面熟地地价元平方方米交易情况况修正交易日期期修正区域因素素修正个别因素素修正比准熟地地价元平方方米1甲22155100/1000102/1000100/95100/95250332乙24055100/1000106/1000100/97100/97270993丙26322100/1000104/1000100/1000100/99276555、测算算结果楼面熟地地价（2503+2709+2765）/32659元/平方米熟地总价价26659504400134
38、401万万元B、配套套公建、商商业部分分在同一供供需圈内内分别选选取三宗宗近期形形成之类类似用途途地块交交易案例例进行交交易情况况、时间间因素、区区域因素素、个别别因素修修正，取取修正后后各交易易案例价价格的平平均值作作为估价价对象转转让熟地地总价。可可比案例例的选取取遵循如如下原则则： a、与与估价对对象的用用途相同同；b、与估估价对象象所处的的地价区区类相同同；c、与估估价对象象价格类类型相同同；d、与估估价对象象评估基基准日期期接近；e、可比比案例均均为正常常交易，即即在公开开市场、信信息通畅畅、交易易双方平平等自愿愿、无利利害关系系情况下下的交易易。1、选取取比较实实例根据替代代原则，
39、调调查北京京市同类类地区土土地市场场交易资资料我们们选取以以下实例例。实例甲：位于大街，土土地属于于四类地地价区，宗宗地规划划为配套套商业用用途。总总占地面面积7664.997平方方米，收收益建筑筑面积666300.844平方米米，收益益容积率率8.667。一一九九八八年六月月确定的的楼面毛毛地价为为12550元/平方米米，楼面面熟地价价为27721元元/平方米米。实例乙：位于路号，土土地属于于四类地地价区，宗宗地规划划为配套套用途。总总占地面面积24442平平方米，收收益建筑筑面积774000平方米米，收益益容积率率3.003。一一九九九九年九月月确定的的楼面毛毛地价为为9233元/平方米米
40、，楼面面熟地价价为21185元元/平方米米。实例丙：位于路号，土土地属于于四类地地价区，宗宗地规划划用途为为居住用用途。总总占地面面积66609平平方米，收收益建筑筑面积990000平方米米，收益益容积率率为1.36。一一九九九九年一月月确定的的楼面毛毛地价为为9233元/平方米米，楼面面熟地价价为27713元元/平方米米。2、比较较因素条条件说明明将待估宗宗地的各各因素条条件与比比较实例例的各因因素条件件详述见见下表。比较实例例因素条条件表比较因素素待估宗地地实例甲实例乙实例丙位置大街街大街街路路楼面熟地地价 (元/平方米米)待估272112185527133交易情况况正常正常正常正常估价时
41、点点19999.11119988.619999.919999.1区域因素基础设施施状况较完善较完善不完善不完善离市中心心距离5.5公公里5.5公公里6.1公公里6.2公公里交通设施施状况较便利较便利一般一般繁华程度度一般一般较偏僻较偏僻个别因素收益容积积率2.0008.6773.0331.366分摊用地地面积 (平方方米)72000764.972442266099收益建筑筑面积（平平方米）14400066300.8447400090000用途配套公建建、商业业配套商业业配套配套土地级别别四类四类四类四类土地使用用年限505050503、比较较情况修修正说明明(1)、交交易情况况修正由于土地地具
42、有不不可移动动的特性性，地产产市场一一般是个个不完全全市场，因因此其价价格往往往容易受受当时的的一些特特殊行为为的影响响，必须须将特殊殊交易剔剔除，由由于所选选取的三三个比较较案例均均为自由由竞争市市场价，故故无需修修正。(2)、交交易日期期修正估价对象象与比较较案例的的交易日日期有时时间差异异时，随随着时间间的推移移，土地地的价格格有较明明显的变变化趋势势，必须须进行交交易日期期修正。(3)、区区域因素素修正由于所选选取的各各比较案案例中，有有些与估估价对象象不处于于同一地地区，故故根据交交通、繁繁华程度度、噪声声、景观观、环境境、城市市规划等等找出区区域因素素优劣造造成的减减价或增增加修正
43、正。(4)个个别因素素修正主要是根根据估价价对象位位置、面面积、形形状、临临街宽度度、装修修标准、施施工质量量、容积积率、用用途等几几项因素素进行修修正。4、测算算过程比准熟地地价测算算表序号项目名称称楼面熟地地价元平方方米交易情况况修正交易日期期修正区域因素素修正个别因素素修正比准熟地地价元平方方米1甲27211100/1000108/1000100/1000100/96306112乙21855100/1000102/1000100/90100/91272113丙27133100/1000106/1000100/91100/98322555、测算算结果楼面熟地地价（3061+2721+322
44、5）/33002元/平方米熟地总价价3000214440043223万元元C、估价价对象熟熟地价估价对象象熟地价价居住住部分熟熟地价+配套公公建、商商业部分分熟地价价134401+43223177724万万元(四)最最终转让让价格的的确定1、熟地地价的确确定上述采用用假设开开发法和和市场比比较法测测算的熟熟地总价价、平均均地面熟熟地价、平平均楼面面熟地价价见下表表。地价类别别估价方法法熟地总价价(万元)平均地面面熟地价价(元/平平方米)平均楼面面熟地价价(元/平平方米)假设开发发法2141198925533055市场比较较法1772247385527355根据北京京市房地地产市场场发展状状况及评评估人所所掌握资资料来分分析，以以上两种种评估法法各有优优缺点，拟拟采用加加权平均均的方法法求取最最终结果果。各种种方法的的权重取取值为： 假假设开发发法 0.50市场比较较法 0.50则熟地价价最终结结果如下下：平均楼面面熟地价价0.50330050.5502733530220元/平方米米平均地