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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.“资阳某某某花园园”项目策划方案案策划公司司20044年9月月25日日目 录第一篇 项目分析析一、 市场分析析（一） 项目优势势与劣势势分析1、项目目优势项目优势势主要包包括强强强联合优优势、土土地资源源优势、项项目定位位优势、规规划设计计优势、终终端消费费预期、文文化背景景优势、自自然环境境优势、道道路交通通优势。2、项目目劣势项目劣势势主要包包括资阳阳市城市市综合经经济实力力较差，人人均可支支配收入入低，城城市消费费能力较较差；目目前周边边的项目目多数为
2、为新建和和待建项项目，商商业氛围围劣势。（二） 项目机会会与威胁胁分析1、项目目机会项目机会会主要包包括“挖空老老城区、建建设新城城区”的政策策导向为为该项目目提供了了有力的的保障；区域内内开发了了大量的的中高档档品质新新盘，住住宅地产产的品质质提升大大。2、项目目威胁项目威胁胁主要包包括该区区域商业业气息较较弱，投投资者投投资信心心不足；传统商商业的惯惯性的威威胁；本本项目新新城区并并且处在在新城区区目前的的边缘地地带，人人气难以以聚集。二、 项目定位位（一） 项目总体体定位根据定位位报告的的研究结结论表明明，项目目总体定定位为资资阳市独独一无二二的，集集山水、森森林、文文化、观观光、度度假
3、、休休闲、娱娱乐为一一体，兼兼顾城市市景观、科科普教育育、全民民健身、绿绿化生态态等多功功能的开开放性的的园林式式现代城城市生态态花园。从名称定定位来看看，根据据市调数数据分析析、项目目市场分分析以及及现代营营销理念念，项目目采用“资阳某某某花园园”名称；从概念念定位来来看，项项目力求求打造“生态花花园”的概念念，充分分利用项项目的山山水、森森林、园园林景观观特色，打打造资阳阳市的新新城市中中心，打打造资阳阳市“生态花花园”。（二） 项目功能能定位根据定位位报告的的研究结结论表明明，本项项目主要要包括休休闲功能能、观光光功能、度度假功能能、游乐乐功能、科科普教育育、购物物功能、餐餐饮功能能、娱
4、乐乐功能等等八大功功能。具具体功能能定位阐阐述如下下：休闲功能能是指根根据项目目的地理理特征、山山水内涵涵，项目目在功能能上完善善休闲功功能，修修建以药药材、药药浴为特特色的休休闲洗浴浴中心，设设置公益益型健身身设备和和健身场场地，实实现并满满足市民民休闲活活动的多多样化需需求。旅游、观观光和度度假功能能是指项项目设置置旅游、观观光的场场所，集集山水、森森林、植植物园、部部分原始始植被于于一身，是是市民和和游客度度假胜地地，让游游客在休休闲、观观光的同同时度过过一个愉愉快、美美丽、健健康、生生态的周周末或假假期。游乐功能能和科普普教育是是指考虑虑项目的的公益性性内涵以以及聚集集项目人人气，设设
5、置儿童童户外设设施、摇摇摇乐、长颈鹿滑梯、小鸡跷跷板等游乐功能及科普教育功能，开展科普活动、宣传科普知识，宣传资阳市的历史文化名人。餐饮、娱娱乐、购购物功能能是指本本项目处处在四三三一片区区的生活活区范围围内，又又是政府府机构的的住宅区区，具有有较强的的消费需需求和消消费能力力，有必必要设置置配套的的购物超超市、特特色餐饮饮、娱乐乐项目。居家功能能是项目目未来的的关键盈盈利点，居居家功能能主要指指在打造造资阳某某某花园园周边环环境，塑塑造“资阳某某某花园园”品牌后后，城投投公司通通过土地地经营，开开发周边边住宅小小区的居居住功能能。（三） 项目业态态定位根据定位位报告的的研究结结论表明明，本项
6、项目按照照功能来来进行业业态划分分及业态态定位，共共分餐饮饮娱乐业业态、购购物休闲闲业态、文文化科普普业态、运运动健身身业态、康康体游乐乐业态、旅旅游观光光业态、综综合服务务业态等等七大业业态。餐饮娱乐乐业态设设品牌餐餐饮、特特色餐饮饮、KTTV歌城城、夜总总会等商商业项目目，为市市民和游游客提供供餐饮、娱娱乐的配配套服务务。在品品牌餐饮饮方面设设置整个个资阳市市的婚宴宴、寿宴宴中心。本本业态是是纯粹商商业经营营业态，是是项目营营运中最最重用的的盈利点点。购物休闲闲业态设设置中药药浴场、阳阳光沙滩滩、购物物超市（小小型）等等商业项项目及其其他综合合服务设设施，如如宾馆、酒酒店、茶茶园、观观景亭
7、、花花廊等，为为市民和和游客提提供购物物、休闲闲、度假假的配套套服务。文化科普普业态设设文化馆馆、图书书馆、老老年文化化活动中中心、青青年文化化活动中中心、资资阳文化化名人广广场，满满足市民民文化交交流及青青少年科科普教育育的需要要。运动动健身业业态设网网球场、乒乒乓球、公公益健身身设备等等健身活活动，为为本项目目带来大大量的人人流。康体游乐乐业态设设大型植植物迷宫宫、沙坑坑、打靶靶、射箭箭、儿童童天堂、游游乐世界界地图、游游乐中国国象棋等等游乐设设施。旅旅游观光光业态根根据项目目自身的的山水、森森林特征征，将原原始植被被保护良良好的区区域稍加加修缮，改改造为游游客回归归自然、接接近自然然、拥
8、抱抱自然的的旅游观观光景区区。综合服务务业态在在办公区区设置办办公楼、公公园派出出所、配配电房、医医务室、苗苗圃等基基础配套套设施。入入口广场场设停车车场、入入口广场场喷泉、广广场景观观、标志志性雕塑塑及部分分公共设设施，形形成游客客休闲、休休憩的理理想场所所，聚集集项目人人气。三、 卖点分析析根据定位位报告的的研究结结论表明明，项目目卖点主主要指项项目能够够吸引消消费者、投投资者、经经营者的的特色，是是项目区区别于其其他项目目的亮点点和特点点。本项项目的项项目卖点点主要有有资阳市市独一无无二的公公园概念念、独特特的文化化背景、项项目规模模效应、强强大的品品牌效应应、物有有所值高高品质物物业、
9、政政府的全全力支持持等六大大方面。四、 入市时机机本处入市市时机是是指公园园正式向向公众开开放的时时间，恰恰当的入入市时机机是项目目成功的的重要因因素之一一。考虑虑项目是是公益性性和商业业性的结结合体，在在确定入入市时机机时既要要考虑公公众、政政府的利利益，又又要考虑虑项目的的经济价价值。本本项目入入市时机机的几个个因素如如下： 公众的期期待：公公众的期期待是尽尽早享受受项目带带来的好好处，他他们往往往要求项项目越快快越好，越越早投入入使用越越好。 政府政绩绩的需要要：政府府部门从从政绩角角度考虑虑，希望望能把本本项目作作为为资资阳市民民办好事事、办实实事的政政绩工程程，入市市时机最最好能与与
10、国家的的重大节节假日挂挂钩，形形成节假假日献礼礼工程。 项目成本本和效应应：从经经营角度度看，项项目投入入营运的的时机主主要取决决于投入入使用初初期，能能受到广广大市民民的最捧捧，有足足够的消消费力。 建筑施工工进度：施工进进度也是是入市时时机的重重要因素素，其他他条件再再好，如如建设施施工每完完成，项项目也不不能如期期对外开开放。根据以上上因素分分析，建建议将220055年100月1日日国庆节节作为公公园对游游人正式式开放日日，提前前1月作作为试开开放月。第二篇 项目总体体营销策策略一、 项目总营营销策略略分析 通过对对项目的的市场调调查和分分析得出出的业态态定位分分析，站站在“资阳某某某花
11、园园”项目整整体来看看，按经经营效益益和利润润来源这这两个指指标来划划分，从从宏观角角度出发发，项目目可以分分为以下下四大板板块： 纯商业地地产板块块 纯公益地地产板块块 综合地产产板块 住宅地产产板块其中，综综合地产产板块指指的是商商业和公公益融合合的地产产板块。根据市场场对各个个板块投投资收益益的预期期，我们们要充分分调动资资阳市政政府和社社会的广广泛资源源，针对对每个板板块采用用适合自自身特质质的营销销策略。二、 纯商业板板块营销销策略（一） 纯商业板板块概念念阐释纯商业板板块是指指在公园园中修建建的用于于餐饮、休休闲、娱娱乐、超超市等商商业经营营使用的的商业房房产。在在公园投投入后，在
12、在公园经经营过程程中纯商商业板块块是公园园的重要要利润来来源。（二） 纯商业板板块筹建建策略本板块房房产的筹筹建策略略需要考考虑该部部分房产产用地划划入公园园用地（公公益性用用地）还还是开发发用地，下下面就分分这两种种情况讨讨论。1、公园园用地公园用地地属于公公益性用用地，其其房产建建成以后后不能对对外销售售，难以以寻求合合作开发发单位，该该房产的的筹集主主要由开开发公司司出资开开发。当当然，开开发公司司也可以以对外寻寻求合作作，但合合作的难难度较大大。2、开发发用地开发用地地属于商商业性用用地，其其房产在在开始建建设并取取得销售售资格后后就可以以立即对对外销售售，在较较短的时时间内收收回成本
13、本，实现现利润。这这样，在在筹建时时就可引引入战略略合作伙伙伴，由由开发公公司出土土地，对对方出资资金，合合作共建建。主要要有以下下三种思思路：思路一：开发公公司独资资修建，但但不对外外销售，作作为开发发公司资资产，作作为公司司长期的的利润来来源。思路二：开发公公司独资资修建，并并销售给给投资者者，尽快快收回投投资。思路三：开发公公司引入入资金实实力雄厚厚的战略略投资者者，合资资修建，并并销售给给投资者者，尽快快收回投投资。建议采用用思路三三。当然然，要引引入资金金雄厚的的战略合合作伙伴伴，这就就需要在在项目筹筹建前通通过精确确的市场场调查，科科学地确确定项目目定位和和业态规规划，并并根据项项
14、目业态态规划，寻寻找实力力雄厚的的经营者者，在项项目未开开工建设设就确定定入驻意意向，找找到项目目经营者者，就等等于找到到了项目目购买者者、项目目的业主主，这样样，反过过来寻找找资金实实力雄厚厚的开发发商就水水到渠成成了。（三） 纯商业板板块经营营策略纯商业板板块直接接采用对对外招商商的办法法，在招招商的过过程中可可以采用用策划公公司提出出的“量身定定做，定定向招商商”的策略略，即在在修建前前，与商商家确定定入驻意意向，并并按照商商家的层层高、承承重、通通风、通通气等特特殊要求求，量身身定做，避避免在房房屋修建建完成后后再作大大的调整整，节约约城投公公司的投投资。（四） 纯商业板板块效益益分析
15、纯商业板板块是公公园经营营过程中中最重要要的利润润来源，其其收入主主要在于于商家向向城投公公司交纳纳的租金金及管理理费等，具具体的收收益来源源如下： 商家交纳纳的租金金 商家缴纳纳的管理理费 商家经营营的利润润分成（合合作经营营部分） 房产的增增值（可可以出售售或转让让的部分分房产） 房产外墙墙的广告告收入 其他商业业经营收收入三、 纯公益板板块营销销策略（一） 纯公益板板块概念念阐释 纯公益益板块主主要是指指入口广广场、道道路、绿绿化等公公园的基基本配套套部分中中，在公公园以后后的营运运中不能能对外经经营，不不能产生生直接经经济效应应的部分分建设项项目。（二） 纯公益板板块筹建建策略1、绿化
16、化工程筹筹建策略略纯公益板板块筹建建需要动动员全市市各级政政府部门门、企事事业单位位共同参参与建设设，可按按建设单单位名称称不同设设置市委委绿化园园区、市市政府绿绿化园区区、市人人大绿化化园区、市市工商局局绿化园园区、市市国税局局绿化园园区、市市地税局局绿化园园区、市市教育局局绿化园园区、市市电信公公司绿化化园区、市市移动通通讯公司司绿化园园区等等等绿化园园区，并并在绿化化场地设设立建设设单位责责任区纪纪念牌，责责任划分分到每个个具体的的单位。各各单位不不但要负负责筹建建还要负负责以后后的维护护，当然然，大部部分单位位都没有有精力来来筹建和和维护，最最直接的的办法就就是出资资请城投投公司负负责
17、筹建建和维护护，这样样，就有有效的解解决了绿绿化问题题。2、入口口广场筹筹建策略略入口广场场可以利利用“成功人人士回报报家乡”题材，动动员有资资阳背景景（资阳阳籍或在在资阳生生活、工工作过一一段时间间）的成成功人士士，回报报家乡，建设“资阳市名人文化广场”，并在广场设立一块建设纪念牌，记载本文化广场建设的背景，同时也鼓励和回报这些名人出资建设本广场的义举。3、园区区道路筹筹建策略略园区道路路可以考考虑采用用军民共共建、警警民共建建的思路路，动员员资阳市市驻军和和武装部部队、警警察局出出资或出出力修建建，既弘弘扬了资资阳市拥拥军爱民民的传统统，又能能解决园园区道路路建设，当当然，在在建设的的道路
18、旁旁也需要要做一个个精美的的军民共共建、警警民共建建的责任任区及建建设单位位纪念牌牌。4、其他他纯公益益性建设设其他纯公公益性建建设项目目均可采采用上述述办法，发发挥资阳阳人民的的爱国、爱爱卫、爱爱资阳、拥拥军爱民民等精神神，动员员全资阳阳人民的的力量，动动员全社社会的资资源，解解决公园园纯公益益性部分分的建设设问题。（三） 纯公益板板块经营营策略 纯公益益板块主主要是为为市民和和游客提提供公益益性服务务，在这这部分场场地和设设施的经经营上，可可以成立立公园经经营管理理公司，提提供统一一管理和和服务。（四） 纯公益板板块效益益分析由于纯公公益板块块主要是是为市民民和游客客提供公公益性服服务，所
19、所以其效效益主要要在社会会效益上上，经营营效益很很弱，主主要有以以下几部部分： 对入场的的部分经经营性活活动收取取管理费费。 对在公园园内的宣宣传活动动收取管管理费。 政府财政政给予的的公园日日常营运运的补贴贴。 责任建设设单位给给予的部部分维护护费用。四、 综合板块块营销策策略（一） 综合板块块概念阐阐释 综合板板块是既既是公益益性质的的，又能能通过经经营活动动，盈利利产生收收入的部部分场地地和设施施。包括括由保留留山体改改造的植植物园部部分、游游乐场所所和游乐乐设施部部分、文文化馆、图图书馆、体体育场所所等。（二） 综合板块块筹建策策略1、植物物园筹建建策略植物园是是由保留留山体重重新规划
20、划设计而而来的生生态公园园的植物物园区，里里面规划划有苗圃圃园区、花花卉园区区、药材材园区等等园区。具具体筹建建策略如如下：苗圃园区区：苗圃圃园区可可以同资资阳市绿绿化局（园园林绿化化大队）联联合筹建建，考虑虑以后即即将成立立绿化公公司，建建议在本本次即可可与资阳阳市绿化化局（园园林绿化化大队）合合作成立立绿化公公司，共共同建设设苗圃园园区。在在苗圃园园区的建建设上，还还可与纯纯公益板板块的绿绿化部分分结合，动动员相关关部门联联动建设设。花卉园区区：花卉卉园区可可同资阳阳市相关关花卉公公司联合合筹建，可可以以绿绿化公司司的名义义同这些些花卉公公司合作作，作为为这些花花卉公司司的基地地。药材园区
21、区：药材材园区园园区可同同资阳市市药材公公司和全全国范围围内的中中草药研研究机构构、医科科院校合合作，建建设为这这些单位位的药材材基地和和药学教教学和科科研基地地。2、游乐乐场地及及设施筹筹建策略略游乐场地地及设施施是盈利利能力较较强的公公益性经经营项目目，可以以直接作作为招商商项目，对对外招商商，由经经营者负负责建设设，让其其拥有88-100年经营营权，合合同期满满后，该该场地和和设施移移交城投投公司。游游乐场地地及设施施的招商商对象为为国内生生产、制制造、销销售娱乐乐设施的的厂家和和代理商商、国内内其他公公园内从从事游乐乐项目的的经营者者以及对对游乐项项目经营营感兴趣趣的其他他个人或或社会
22、投投资者。3、文化化馆筹建建策略文化馆是是市民享享受文化化产品，接接受文化化熏陶的的重要场场所，是是一座典典型的公公益性项项目，是是资阳市市文化部部门的基基本职责责。本场场馆理所所当然的的由市文文化局和和文化部部门组织织相关力力量与城城投公司司联合筹筹建，城城投公司司出土地地及商业业经营思思路。经经营权中中公益部部分经营营权为市市文化局局，商业业部分经经营权为为城投公公司。4、图书书馆筹建建策略图书馆是是市民学学习文化化知识，提提高市民民素质的的场所，属属于公益益性质的的经营场场所，它它可以设设置完全全对市民民免费的的部分、部部分免费费的部分分以及完完全收费费、商业业运作的的部分。本本部分可可
23、由省、市市图书馆馆两级文文图书馆馆与城投投公司联联合建设设，建设设完成后后商业运运作部分分经营归归城投公公司，其其他部分分归市图图书馆。5、体育育场地及及设施建建设体育场地地及设施施是市民民健身、提提高身体体素质的的场所，可可以分为为纯公益益性质的的健身场场地和设设施以及及商业经经营性质质的场所所（如白白领健身身中心等等）。本本部分可可由省、市市两级体体育主管管部门和和城投公公司联合合建设。经经营权中中纯商业业经营部部分归城城投公司司，其与与公益部部分经营营权归体体育主管管部门。6、其它它公益性性质经营营设施建建设其它公益益性质经经营设施施可以参参照上述述的方法法，采用用国际流流行BOOT模式
24、式，经营营者负责责投资建建设，110-115年经经营权，期期满后转转交城投投公司。总总之，本本板块场场地和设设施筹建建的原则则是尽可可能争取取合作者者或社会会资源的的支持，以以经营权权换得投投资者的的支持。（三） 综合板块块经营策策略综合板块块由开发发公司负负责商气气、人气气营造，收收取管理理费等管管理和服服务性工工作，筹筹建单位位负责前前10-15年年经营，期期满后经经营权转转交城投投公司的的策略，当当然，期期满后城城投公司司也可继继续出让让经营权权给筹建建单位，收收取转让让费即可可。（四） 综合板块块效益分分析综合板块块既是公公益性行行为，又又是商业业性行为为，其收收入主要要来源于于城投公
25、公司直接接经营部部分收入入和对外外租赁部部分的租租金收入入。具体体收入来来源如下下： 绿化公司司苗圃的的收入 植物园药药材园区区的收入入 文化馆、图图书馆、体体育场地地的经营营收入 政府补贴贴 部分场地地的租金金收入 联合建设设单位的的部分维维护性投投入五、 住宅板块块营销策策略（一） 住宅板块块概念阐阐释住宅板块块主要指指城投公公司在打打造“资阳某某某花园园”周边环环境，聚聚集商气气和人气气，塑造造“资阳某某某花园园”品牌后后，通过过土地经经营，引引导资阳阳市开发发商资源源，开发发周边住住宅的部部分。（二） 住宅板块块筹建策策略在住宅板板块上，城投公公司要始始终坚持持统一规规划、统统一风格格
26、、统一一管理的的原则，发发挥对住住宅板块块开发的的主导作作用，坚坚持整个个区域统统一在“资阳某某某花园园”的品牌牌下，做做大做强强“资阳某某某花园园”品牌。本本板块可可以以下下几种方方式建设设： 部分小区区由城投投公司自自己的房房产公司司开发 部分小区区由其他他开发公公司根据据城投公公司的总总体规划划和要求求开发 部分小区区由城投投公司和和其他房房产公司司联合开开发（三） 住宅板块块经营策策略住宅板块块经营的的基本原原则是“统一规规划、统统一品牌牌、统一一管理”。城投投公司主主要采用用“用商业业和公益益板块带带动住宅宅的建设设，提升升土地价价值，走走土地开开商的道道路”的经营营策略。可可以考虑
27、虑住宅小小区使用用以下子子品牌的的策略： “资阳某某某花园园川西名名居区” “资阳某某某花园园云南名名居区” “资阳某某某花园园紫微苑苑” “资阳某某某花园园藤阁苑苑” “资阳某某某花园园碧水锦锦楼” “资阳某某某花园园绿杨新新屯”（四） 住宅板块块效益分分析住宅板块块的收益益是“资阳某某某花园园”运作中中最大的的收益和和利润来来源，也也是“资阳某某某花园园”运作的的目标，住住宅板块块的主要要收益是是土地增增值带来来的收益益和直接接开发带带来的收收益。具具体收益益如下： “资阳某某某花园园”品牌树树立后，带带来的土土地增值值收益 城投公司司直接开开发房产产的收益益 城投公司司与合作作者联合合开
28、发房房产的收收益第三篇 营销推广广策略一、 整合营销销所有策略略思路的的实现，都都需要和和消费者者沟通，都都离不开开信息传传播，营营销推广广主要采采用以大大型活动动推广作作为项目目营销推推广中的的主线，不不断以有有影响力力的活动动连接、影影响、并并逐渐以以看得见见的真实实打动投投资者和和经营者者及消费费者。以以公关活活动为中中心，整整合其他他资源，辅辅助以媒媒体报道道、硬性性广告、人人员促销销、事件件行销、促促销活动动、口碑碑传播、现现场包装装等，形形成强大大的市场场冲击力力。二、 包装策略略（一） 现场营造造项目销售售和招商商现场周周边商业业环境应应与项目目的高品品位相一一致，让让投资者者和
29、商家家体会到到专业服服务的水水准，欣欣赏到专专业服务务的工作作精神。由由于本项项目有餐餐饮、娱娱乐、休休闲等经经营业态态，因此此，在商商业环境境营造和和业态统统一规划划方面必必须注意意既要保保持充分分的协调调统一，又又要考虑虑不同的的商业目目的。（二） 导示系统统 区域导示示 销售及招招商处指指示牌 业态位置置标示牌牌等：业业态标示示不仅包包括商业业楼业态态分布，还还应包括括商业部部分的具具体业态态规划，这这样才能能给商家家以整体体业态规规划专业业服务的的感觉。（三） 环境包装装售楼处和和招商处处要营造造一种整整体性的的商务氛氛围，因因此招商商处环境境布置应应与售楼楼处的整整体风格格一致，并并
30、突出舒舒适的商商务氛围围。在适当时时候利用用项目已已经成形形的外围围环境引引进“露天吧吧”，烘托托吧类文文化气氛氛，提前前培育人人脉与商商气。（四） 资料包装装项目宣传传等资料料印刷品品设计风风格也应应与项目目的品位位相一致致，制作作应细致致精美，图片清晰，方案流畅。招商前的印刷品包括：招商手册，租务管理公约、合同范本、宣传海报、进度控制表、业态规划图、项目定位和前景介绍、等级口岸分布、商业地产营运公司介绍等现场布置，进行招商环境的氛围营造。三、 公关策略略所有的公公关活动动不仅仅仅针对商商业部分分本身，而而是与整整个“资阳城城市园园园”的销售售与招商商相得益益彰、共共同促进进的。因因此，整整
31、个公关关活动的的组织与与策划需需要紧密密配合，密密切协作作，项目目的公关关活动的的费用与与日程安安排需要要在项目目运作工工作中确确定。本本项目采采用的公公关策略略具体如如下： 采用“政政府+企企业+商商家”的形式式，组织织政府、专专家学者者和商家家举行“公园商商业经营营”，“公园与与商业”媒体研研讨，为为项目进进行新闻闻炒作，扩扩大项目目的知名名度和影影响力。 在招商突突破阶段段，在项项目现场场“露天吧吧”举办项项目投资资交流会会，以“情景互互动交流流沙龙”的形式式营造人人脉、商商气。组组织商家家对项目目进行研研讨并考考察现场场，目的的在于阐阐释公司司整体运运营策略略，说服服并争取取经营者者。
32、 通过公园园及商铺铺的营销销活动联联动合作作，组织织以时尚尚消费、休休闲文化化为主题题的活动动是项目目公关策策划的主主线，不不断吸引引消费者者到本项项目体验验休闲娱娱乐生活活，扩大大项目影影响力。 在招商取取得成功功，商家家准备就就绪后，举举行统一一盛大的的开业仪仪式，与与开发商商、商家家联合举举行一些些庆祝活活动，为为项目正正式经营营预热造造势。 在招商巩巩固阶段段，组织织入驻商商家的回回访恳谈谈会，为为后期租租务管理理提供建建议。并并且，在在商家经经营一段段时间后后，将视视商家经经营情况况组织一一些管理理咨询或或管理经经验交流流活动，帮帮助商家家提高管管理水平平和经营营档次。四、 广告策略
33、略在本项目目中，将将根据商商业地产产的特点点，积极极沟通与与合作，制制定相应应的广告告和媒体体策划，保保障招商商工作的的顺利完完成。1、广告告目的展示“资资阳某某某花园”及商业业经营部部分的精精品形象象，展现现项目全全新定位位的巨大大商业空空间，并并有效提提高项目目的知名名度与美美誉度。2、广告告主题 资阳某某某花园，资资阳市新新城市中中心 资阳某某某花园，花花园式婚婚庆、寿寿宴中心心 资阳某某某花园，花花园式商商务、聚聚会中心心 资阳某某某花园，花花园式旅旅游、观观光中心心 资阳某某某花园，花花园式餐餐饮、休休闲、娱娱乐中心心3、广告告组合软硬结合合，强势势推出，并并以公关关活动作作重点突突
34、破，并并注意招招揽国际际、国内内知名企企业的注注意。4、广告告诉求点点广告的对对象不仅仅是商家家，而且且还应该该有本地地的消费费者，通通过多方方互动，共共同提升升项目人人脉商气气。广告告的内容容必须符符合项目目的总体体定位，需需要向商商家和消消费者诉诉求的诉诉求点主主要包括括项目的的九大优优势，具具体内容容如下：1) 优优质的整整体业态态规划2) 未未来的商商业升值值潜力3) 现现代化的的建筑与与人性化化的入口口广场设设计4) 先先进的公公园商业业概念5) 专专业的后后期租务务管理与与增值服服务6) 周周边高尚尚住宅小小区的消消费需求求7) 周周边专业业市场经经营者及及其它潜潜在的高高端需求求
35、8) 交交通便利利，位置置优越5、媒体体选择根据项目目诉求点点的营销销策划，建建议选用用资阳日日报、资资阳电视视台、成成都商报报、华西西都市报报、四川川电视台台等，以以达到直直观、权权威的效效果。6、效果果监控、评评估及修修正通过对目目标商家家的回访访确定效效果，了了解商家家与消费费者对本本项目餐餐饮、休休闲、娱娱乐概念念的理解解，不断断修正业业态定位位。第四篇 商业运作作策略一、 进度策略略结合“资资阳某某某花园”商业地地产部分分的目标标要求和和专业商商业地产产运作方方法，建建议采用用以下阶阶段性运运营策略略：1、第一一阶段：招商导导入期 采用大手手笔创新新式的营营销活动动迅速炒炒热市场场为
36、主，提提升本项项目的市市场关注注度，促促进招商商；采用用规模化化集中式式的商家家洽谈形形成高比比例的意意向承租租率，并并以定向向招商为为核心，迅迅速锁定定优质商商家，再再以精良良的招商商人员进进行针对对性的招招商公关关，并签签订委托托面积880%的的框架协协议，为为引进符符合业态态规划的的商家做做好前期期工作。2、第二二阶段：招商突突破期在前期锁锁定优质质商家的的基础上上，组织织商家对对项目进进行研讨讨并考察察现场，充充分阐释释“资阳某某某花园园”商业地地产整体体运营策策略，说说服并争争取经营营者下单单，完成成80%的招商商率。 3、第三三阶段：招商巩巩固期在前期商商家资源源积累的的基础上上，
37、针对对疑难商商家和铺铺位，调调动多方方资源，进进行强力力公关，完完成955%的招招商率。4、第四四阶段：招商维维护期协调配合合商家入入场装修修等相关关事宜，促促成商家家顺利开开业；继继续关注注商家的的经营管管理，维维护商业业运营的的稳定性性和发展展性，并并向商业业管理公公司移交交相关商商家资料料，确保保物业顺顺利进入入后期经经营管理理期。二、 招商策略略1、定向向为主，整整合实施施 定向招商商依据业态态规划，对对主力商商家及牵牵头租户户实行定定向招商商，并安安排招商商人员重重点落实实适合主主力商家家业态定定位的商商家资源源。 以商引商商在定向招招商的基基础上，利利用主力力商家及及牵头商商家在其
38、其行业的的影响力力，扩大大宣传，以以吸引更更多目标标商家加加盟。 广告招商商通过各种种推广活活动和宣宣传制造造题材，扩扩大“资阳某某某花园园”商业项项目的影影响力，吸吸引目标标客户的的注意力力，促进进招商。2、主次次分明，把把握节奏奏 依据商家家资源储储备和优优化目标标客户层层，先易易后难，严严格控制制和把握握项目业业态定位位，完成成主力商商家的招招商工作作。 掌握时机机，利用用引进的的主力商商家及品品牌商家家在业界界的影响响力，扩扩大宣传传，全面面开展招招商工作作。 根据引进进的主力力商家及及品牌商商家业态态的实际际情况，灵灵活调整整业态，并并实施定定向招商商，提高高招商的的成功率率。3、积
39、极极引导，赢赢得信赖赖 对商家要要进行正正面激励励和引导导，建立立商家的的经营信信心，对对商家提提出经营营建议，表表现最大大的真诚诚度，赢赢得商家家的信赖赖。 充分把握握不利因因素，规规避和淡淡化对本本项目的的不利舆舆论，对对不同态态度的商商家采取取不同的的应对策策略。 对意向性性较强、业业态相符符、经营营规模适适度的商商家，要要积极跟跟进，增增强商家家经营信信心，消消除其对对项目的的担忧，促促使其下下决心。 对于犹豫豫、徘徊徊的商家家，找准准原因，对对症下药药。三、 业主策略略1、合理理规划，引引导实施施 确定业主主自营数数量和经经营品类类，并及及时在招招商图表表上公开开，借势势引商。 根据
40、商家家意愿，结结合业态态规划为为商家选选择2-3个场场地方案案，使业业主接受受商家认认定的租租金标准准。 对部分持持观望态态度之业业主，在在未签署署委托协协议前，将将其视为为自营，并并加以公公布，既既宣传了了已进场场商家的的数量，又又能迫使使其尽快快明确委委托出租租或自营营，有利利于招商商顺利进进行。2、特殊殊矛盾，积积极应对对 对有对立立情绪、不不配合的的业主要要采取个个别沟通通或转移移矛盾、无无形施压压、冷处处理及难难题回馈馈、小利利驱动等等办法，使使业主认认同租赁赁方案。 对于整体体租赁、投投资盲目目、无主主见的业业主，要要让其感感到该规规划方案案无风险险、稳当当，不能能因个别别业主的的
41、原因使使方案夭夭折。四、 规划策略略 统一规划划设计广广告位、商商家店招招、导识识系统、PPOP广广告等，有有较高的的信息能能见度。 合理规划划项目周周边区域域，吸引引消费者者。 公园内路路灯、商商业大楼楼光彩工工程等。 人流、车车流的动动线设计计，形成成对人、车车的有效效引导。 根据业主主委托和和自营情情况存在在变数的的实际情情况进行行动态调调整，最最大限度度保持规规划布局局的整体体性和完完整性。五、 管理策略略 通过有效效组织和和组合，充充分发挥挥团队精精神，销销售部门门和招商商部门紧紧密配合合，相互互协作，以以完成预预定的招招商任务务为目标标。 营造良性性竞争机机制，促促进和调调动招商商
42、人员的的工作积积极性和和能动性性，合理理的调配配和安排排人力资资源，充充分发挥挥好个人人在专业业中的特特长。 定期组织织专业培培训，不不定期根根据招商商中的具具体情况况及时沟沟通交流流，强化化、提高高每位员员工的专专业技能能和综合合素质，提提升整个个团队工工作效率率和能力力。 组织提供供相关资资料，加加强招商商人员谈谈判技巧巧，增加加招商的的成功率率。六、 价格策略略 商铺租金金价格考考虑对业业主的投投资回报报要求，结结合资产产增值的的速度，原原则上采采取统一一租金的的额度、先先低后高高的租金金价格策策略，并并逐年进进行递增增，降低低商家前前期经营营负担，树树立商家家经营信信心，形形成旺铺铺的
43、局面面。 根据制定定的参考考价格体体系及不不同口岸岸等级标标准与商商家洽谈谈所能接接受的具具体租金金标准。 根据对行行业市场场情况、业业主的投投资回报报要求，按按分区制制定租金金统一标标准。 拉大次级级口岸与与顶级口口岸的租租金差距距，促进进次级口口岸的出出租率，对对优质商商家提供供有巨大大吸引力力的优惠惠政策。第五篇 总 结结一、 项目分析析l 项目优势势主要包包括强强强联合优优势、土土地资源源优势、项项目定位位优势、规规划设计计优势、终终端消费费预期、文文化背景景优势、自自然环境境优势、道道路交通通优势。l 项目劣势势主要包包括资阳阳市城市市综合经经济实力力较差，人人均可支支配收入入低，城
44、城市消费费能力较较差；目目前周边边的项目目多数为为新建和和待建项项目，商商业氛围围劣势。l 项目机会会主要包包括“挖空老老城区、建建设新城城区”的政策策导向为为该项目目提供了了有力的的保障；区域内内开发了了大量的的中高档档品质新新盘，住住宅地产产的品质质提升大大。l 项目威胁胁主要包包括该区区域商业业气息较较弱，投投资者投投资信心心不足；传统商商业的惯惯性的威威胁；本本项目位位于新城城区并且且处在新新城区目目前的边边缘地带带，人气气难以聚聚集。l 项目总体体定位为为资阳市市独一无无二的，集集山水、森森林、文文化、观观光、度度假、休休闲、娱娱乐为一一体，兼兼顾城市市景观、科科普教育育、全民民健身
45、、绿绿化生态态等多功功能的开开放性的的园林式式现代城城市生态态花园。l 项目功能能定位主主要包括括休闲功功能、观观光功能能、度假假功能、游游乐功能能、科普普教育、购购物功能能、餐饮饮功能、娱娱乐功能能等八大大功能。l 项目按照照功能来来进行业业态划分分及业态态定位，共共分餐饮饮娱乐业业态、购购物休闲闲业态、文文化科普普业态、运运动健身身业态、康康体游乐乐业态、旅旅游观光光业态、综综合服务务业态等等七大业业态。l 本项目的的项目卖卖点主要要有资阳阳市独一一无二的的公园概概念、独独特的文文化背景景、项目目规模效效应、强强大的品品牌效应应、物有有所值高高品质物物业、政政府的全全力支持持等六大大方面。
46、l 根据公众众的期待待、政府府政绩的的需要、项项目成本本和效应应、建筑筑施工进进度分析析，建议议将20005年年10月月1日国国庆节作作为公园园对游人人正式开开放日，提提前1月月作为试试开放月月。二、 总体营销销策略l 按经营效效益和利利润来源源这两个个指标来来划分，项项目可以以分为纯纯商业地地产板块块、纯公公益地产产板块、综综合地产产板块、住住宅地产产板块四四大板块块，针对对每个板板块采用用适合自自身特质质的营销销策略。l 纯商业板板块是指指在公园园中修建建的用于于餐饮、休休闲、娱娱乐、超超市等商商业经营营使用的的商业房房产，在在公园经经营过程程中纯商商业板块块是公园园的重要要利润来来源。本
47、本板块房房产的筹筹建策略略需要考考虑房产产用地划划入公园园用地还还是开发发用地。l 公园用地地属于公公益性用用地，其其房产建建成以后后不能对对外销售售，该房房产的筹筹集主要要由开发发公司出出资开发发。开发发用地属属于商业业性用地地，在筹筹建时就就可引入入战略合合作伙伴伴，由开开发公司司出土地地，对方方出资金金，合作作共建。l 纯商业板板块直接接采用对对外招商商的办法法，在招招商的过过程中可可以采用用策划公公司提出出的“量身定定做，定定向招商商”的策略略。l 纯商业板板块是公公园经营营过程中中最重要要的利润润来源，其其收入主主要在于于商家向向城投公公司交纳纳的租金金及管理理费等。l 纯公益板板块主要要是指入入口广场场、道路路、绿化化等公园园的基本本配套部部分中，在在公园以以后的营营运中不不能对外外经营，不不能产生生直接经经济效应应的部分分建设项项目。l 纯公益板板块筹建建需要动