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1、2 5 年1 月社会科学家J a n，2 5(第1 期，总第1 1 1 期)S O C I A LS C m N r I S T(N o 1，G e n e r a lN o 1 1 1)【经济新视野】我国房地产泡沫的实证分析邱强(江西师范大学商学院，江西南昌3 3 0 0 2 7)关键词：房地产泡沫；房价收入比；自然需求；正常需求；投资需求；房地产对G D P 贡献率摘要：现阶段房地产价格正涨，房价虚高，已经引起各界的关注。不少专家学者纷纷撰稿表达自己的意见，房地产泡沫论和非泡沫论莫衷一是。本文比较认同泡沫论观点。既从传统的指标体系如房价收入比、空置率、绝对价格和相对价格等加以分析，又增加需
2、求、收入弹性比、房地产的平均利润率及房地产对G D P 的贡献率等新指标体系加以分析，本文以最新数据为依据，力求阐述全面，说明有力。中图分类号：F 2 9 3 3 5文献标识码：A文章编号：1 0 0 2 3 2 4 0(2 0 0 5)0 l 一0 0 6 6 0 5自2 0 0 1 年以来，我国商品房价一直温和上扬，而到了今年则出现了加速上涨的现象。房价过高已经引起了各界的关注。中国房地产出现泡沫，美国摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠在中国房地产泡沫将破裂中对此提出严重警告：“中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫之中”。【，牡科院金融所金融发展室主任易
3、宪容博士警告说：“如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免。”但在国内，尤其在业内却无视这一事实。他们一致认为我国房地产价升量增，是正常健康的发展。中国房地产业副会长兼秘书长顾云昌认为当前房地产不是泡沫，仅热而已。中信证券房地产分析师王德勇认为：“目前中国房价并不高，房地产市场不存在泡沫。”建设部政策研究中心课题组研究报告怎样认识当前房地产市场形势认为“目前的住宅需求真实，因此不能认为存在泡沫”。【2】本人赞同前种观点，不同意后种看法。从内心来说，我当然希望中国房地产能够健康发展，但经济是有规律的，你不能透过现象看到本质，看不到潜在的泡沫，那是非常危险的。因为泡沫终归要破灭的，等到
4、泡沫越积越大，最后不可收拾的地步才破灭，其损失则是不可估量的。如日本、美国等国房地产泡沫导致数年的萧条，至今仍未摆脱其阴影。可见，未雨绸缪是多么重要。为了更清楚地认识到当前我国房地产泡沫的现状，本文拟从需求弹性、房价收人比、空置率，房地产的利润率，房价指数与商品零售物价指数对比，房产收入对G D P 贡献率、绝对房价等诸方面进行剖析。首先，从需求看价升量增，销售出现逆经济规律现象，说明房地产购买存在严重的投机行为。影响房地产需求的因素主要有：商品房价格、消费者偏好、其它原材料投入品的价格、消费者的收入水平和消费者对未来市场的预期等。为了讨论的简便，在此不讨论消费者偏好、投入品价格对需求的影响。
5、为了区别三个主要因素对商品房需求的影响程度，我们把商品房价格变化所产生的商品房需求叫做自然需求，把消费者收入变化所导致的需求叫做引致需求。两种需求之和总称为正常需求。而把消费者的预期所导致的需求称为预期需求或投机需求。耶鲁大学经济学家罗伯特希勒认为，看一个房地产是否存在泡沫，要看其购买动机。如果购买动机是为了投资，则说明市场需求存在泡沫。3 I投资是建立在对未来的预期基础上，如果未来房地产价格会上涨则大量买进商品房，预期需求或投机需求就增加。如果房地产的正常需求超过投机需求，则说明房地市场是健康有效的。反之，如果正常需求低于投机需求，则说明市场存在投机和泡沫。后者超过前者越多，则说明市场的投机
6、气氛越浓，泡沫成份越大。收稿日期：2 0 0 4 1 2 1 0作者简介：邱强(1 9 6 9 一)，江西临川人，经济学硕士，江西师范大学商学院剐教授，主要研究方向：宏观经济学，房地产经济学。6 6 万方数据具体说，房地产是富有弹性的奢侈品，房价降低，需求量增加，房价上升，需求量应当下降。目前房价上涨很快，自然需求下降，自然需求增长率为负值。收入增长较慢，引致需求增长率为正值，但较小。自然需求增长率可以通过需求弹性推导出，而住宅引致需求增长率则通过收入弹性推导出。需求弹性用F d：兰孥，垒旦表示，收入弹性用E M：兰关兰，矣旦表示0 dP0 脚z j 用因为商品房为需求富有弹性的商品，即E d
7、 l。同时商品房又是富有收入弹性，即有E m 1 为了分析问题的简便，假设E d=E m。根据弹性公式，今孥；删竺旦(1)“J，全墅：E。堕(2)因为!篁!兰(3)F d=F 州(4)所以箸 等(5)即自然需求变量著孚为负值(减少量)大于引致需求苦竽为正值，两者总和V dV m即正书需求!矣粤+!：；磐 m l m 2，图形中表示为P 1 P 2 的距离大于D m l、D n l 2 的垂直距离。随着房价上升，商品房需求量下降，降幅为Q 2 Q 3。根据自然需求定义，Q 2 Q 3 为自然需求。这样，Q 2 Q 3 为负值，Q 1 Q 2 为正值。两者之和即正常需求Q 1 Q 3 为负值属减少
8、量，所以最终需求量减少。但我们从现实来看，则出现一个悖论。2 D D J 年以来，房价不断上升，但购房率却也不断上升。尤其是今年以来，房价是井喷行情，购房增长率也呈井喷行情。以上海为例，自2 0 0 1 年1 2 月至2 0 0 4 年1 月前后共2 6 个月的时间，上海市住宅价格指数从7 3 1 点上涨到1 1 2 8点累计上涨了3 9 7 点。即房价涨了5 4 3。详情见表格1、2。但同期上海人均国内生产总值仅增长1 0 8。表1中房上海住宅价格指数历期走势时间O l l 20 2 0 l0 2 0 20 2 0 30 2 0 40 2 0 50 2 0 60 2 0 70 2 0 80
9、2 0 90 2 1 00 2 1 10 2 1 2中房上海住7 3 17 3 77 3 97 4 67 5 77 6 77 7 87 8 27 9 48 0 78 2 08 3 08 4 4宅指数涨幅+2+6+2+7+1 1+1 0+1 l+4+1 2+1 3+1 3+1 0+1 4数据来源：中房公司上海办公室表2 中房上海住宅价格指数历期走势(续)数据来源：中房公司上海办公室表32 0 0 1 2 0 0 4 年上海人均国内生产总值及增长情况(4)年份个人可支配收入(元)平均增长率()2 0 0 11 2 8 8 39 92 0 0 21 3 2 5 02 82 0 0 31 4 8 6
10、71 0 82 0 0 41 6 7 4 51 2 7资料来源：上海市统计局可见，收入的增长赶不上房价的增长。按照经济学原理解释，上海商品房销售量会出现减少的。特别是2 0 0 3 年，全年房价指数上涨了2 6 8 点，涨幅3 1 3。但商品房销售面却增加了4 1 5 8 万平方米，增幅为2 0 5。详情见表格4。表42 0 0 1 2 0 0 4 年上海商品房销售情况单位：万平方米(5)年份商品房销售面积单位：平均增长率()2 0 0 117 67 4 1l3 52 0 0 219 6 0 69 12 0 0 32 37 6 42 0 52 0 0 t l(1 7)1 1 77 1 62 5
11、 9资料来源：上海市统计局6 7 万方数据这种不合经济的情况，说明房地产市场存在严重的投机行为。一是有人炒房，所以不断有房买进卖出，所以从统计资料上显示成交量增加，增长率上升。因为统计资料无法甄别，也就没有排除重复交易的情况；二是有人套购房，即一人购买多套商品房，以便囤积投机；三是未组成家庭者超前消费提前购商品房。所有的这一切行为都表明绝大多数消费者预期房地产价格会不断上升，因此投机需求特别大。这其实在印证一个股市谚语：当所有的人，甚至菜市场的买菜的大妈都在谈论股票时，说明股票泡沫即将开始破灭，是该出手的时候了。从上分析，可见目前房地产市场泡沫已经非常严重。事实上依旧从上海的房地产市场可以看到
12、这种趋势，进入2 0 0 4 年后，房价增长乏力，商品房销售增长呈下降趋势。其次，从房价收入比看，过高的房价收入比，说明当前房地产市场泡沫日增。按世界银行的标准，一套住房价与家庭年收入比，即房价收入比的合理区域为3：l 至6：1。【4】2 0 0 4 年城市人均居住院面积实际为2 3 7平方米，家庭平均住宅面积7 3 4 7 平方米(实际人均居住面积2 3 7 平方家庭平均人口3 1)，人均家庭住宅面积价格为同期城镇居民家庭平均可支配收人的7倍。超过世行住宅价格收入比的最高线。由于城镇居民家庭购买商品房面积一般大于现居住面积，因而事实上商品房价格与家庭收入的差距更大。国际上发达国家的房屋销售中
13、，套房价格与消费者户均年可支配收入之比在6 倍至1 2 倍之间。我国房屋销售相对价格比率(倍率)较高，北京、沈阳、贵阳的倍率超过了1 2，南京、广州、大连和西安等城市的倍率都超过了1 0，最低的在5 至6 倍。嘲房价收入比说明，该国居民购房负担。一般而言，房价收入比越高，说明房价过高，收入过低，居民负担重，解决购房的途径更多靠融资，即向银行按揭贷款。据统计，我国购房者的按揭率为7 5，同时又因为房价收入比高，则还可能按揭的总额大，还贷的强度大，还贷的时间长，这样风险系数很高，一旦购房者因为个人或家庭的变故，可能会还贷不起，这对贷款者和银行双方都存在风险。贷款购房者的风险是银行收回抵押的房子，然
14、后低价拍卖，优先偿还银行，这样贷款购房者，可能会落得钱房两空。银行的风险是房价下跌，房屋甚至卖不出去，最后导致无法收回贷款，从而形成不良资产，甚至成呆帐。再次，从空置率来看，居高不下的空置率，说明房地产泡沫日益加重。房屋空置率指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的竣工量进行比较，其比值即为空置率。空置率是反映当期根据信息日报公布的中国人均居住面积作者|算的国家统计局2 0 0 4 年公布资料6 8商品房空置状态，衡量房地产投资是否和社会有效需求相适应的标准，对于调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。国外有关机构的研究结果认为，商品住宅空置率的合理区间一般为3 一1 0，警
15、戒线为1 0。如商品住宅空置率小于3，则表明可供选择的商品住宅较少，购房者难以买到满意的房子，不利于住宅市场的发展。如果商品住宅空置率大于1 0，则表明空置严重，住宅市场将会出现一系列的问题，乃至影响国民经济的正常运行。通常认为发展中国家商品住宅空置率的合理区域为4 一5。【司西方国家如美国空置率为7，阴但从我国情况来看，2 0 0 1 年以来，商品房的施工、竣工面积基本呈逐年上升而销售面积却呈逐年下降趋势。2 0 0 2 年商品房空置面积总共约1 3 0 0 0 万平方米。其中新增商品房空置面积7 5 5 3 5 万平方米。空置一年以上商品房5 4 4 5 万平方米。2 0 0 1 年、2
16、0 0 2 年、2 0 0 3 年和2 0 0 4 年商品房空置率分别为1 5 4、2 6、1 4、1 4。远远超过一般3 一1 0 的警戒线。同国家统计局有关专家认为我国商品房空置率合理区为5 一l o。在这一区域内商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。如果商品房空置率在l O 一2 0 之间为空置危险区，已进入红灯区。【q 要采取一定措施。加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。商品房空置率在2 0 以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，以使商品房空置率降到比较合理的区间。我国的空置率连年居高不下的原因。从需求方面看，一是购房者存在严重的投机行为
17、，有人的套购很多房子，购房的目的是为了卖房，为了投机；二是购房者根本不缺房，正如前面分析，因为预期房价会继续上涨，所以提前消费；三是说明住宅配置措施跟不上，无法入住。这说明小区开发的速度过快，配套措施不完善，开发商的诺言不能兑现，而购房者则轻率行事。从供给方面看，说明开发商开发过度，房价供给超过需求，出现大量商品销不出去，因而闲置。空置率过高，对开发商来说无法按时收回成本，并且在我国绝大多数开发商都是靠银行融资开发，自有资金比例不高，如2 0 0 0 年浙江房地产开发商自筹投资比例仅为1 5 9 2。嗣这样一来，开发商卖不出楼，便收不回成本，也就无法还贷银行贷款，从而又形成银行的不良资产，甚至
18、呆帐，可能蕴育着巨大金融的风险。第四，从房地产行业的利润率与其它行业的利润率相比较来看，我国当前房地产业利润奇高。泡沫惊人。一般说来，目前我国房地产开发商的平均利润为2 0 一3 0。吲这还不包括他们自炒楼花所得，如果加 万方数据上这块利润可达3 0 一5 0。这还考虑他们是利用自有资金经营，但目前我国房地产自有资金比重奇低，我国房地产开发资金的8 0 以上直接或间接来自银行贷款，而美国的房地产开发资金只有1 5 左右来自银行贷款。m)以浙江房地产开发投资资金来源中，自筹投资比例从1 9 9 0 年的2 9 9 5 下降到2 0 0 0 年的1 5 9 2，对银行资金依赖度从1 9 9 0 年
19、的1 0 7 3 上升到2 0 0 0 年的2 8 8。圈这实际上又导致其实际利润率奇高，有的高达百分之几百，甚至更高。大大地超出了国际上多数市场经济国家房地产开发6 8 的平均利润率。据一份最近公布的统计报告，过去7 0 年中，英国各项资产回报率均值在税后仅达到4 5。【1 1 1 如此高的利润率是不符合常规的。马克思说过5 0 的利润，资本家敢于杀人放火。资本的本质是追求利益最大化的，如果房地产业存在如此高的利润，必然导致资本从其它产业都转移过来投资于房地产业，这样必然导致房地产供给大幅度增加，并且远远超过市场需求。这样必然导致房价大幅度下跌，并且大批商品房积压卖不出去。给房地产商和已购得
20、房产者带来的后果就是房地产的利润急剧下降，短时期内甚至降低到其它行业的市场利润之下。这样必然有一部分房地产商资金链断裂，银行此时如果对其进行清算，这些房地产商必然破产。所承建但未完工的房产便形成烂尾楼。这在1 9 9 2 一1 9 9 3 年的房地产热中，全国各个城市形成了许多的烂尾楼便是明证。对购房者来说轻则钱房两空，重则背上一辈子都还不清的债务。第五，从房地产价格指数与同期零售商品物价指数相比较，房地产价格指数高于普通零售商品物价指数，房地产价格存在泡沫。从2 0 0 1 年以来，我国出现一个非常奇特的现象，零售商品的物价指数呈下降趋势，而房地产物价指数却呈上升趋势，详情见表格5。商品零售
21、指数下降和我国从紧的宏观政策相适应，而房地产价格指数上升则与宏观形势背道而驰。这说明房地产经济存在畸形发展，这既反映了宏观调控失灵，又会降低宏观调控的效果，最终会拖累整体物价，从而导致整个物价水平的上扬，形成一定程度的通胀。事实上，因为房地产价格指数居高不下，从而引发相关建材价格指数的上扬，最终导致整个价格水平的反弹。表5 全国商品房价格指数和商品零售价格指数商品零售价格指城市(上商品房价年份格指数(上数(上年=1 0 0)年=1 0 0)年=1 0 0)2 0 0 19 9 29 8 91 0 2 22 0 0 29 8 79 8 5】0 3 72 0 0 39 8 89 8 61 0 5
22、O2 0 0 41 0 3 11 0 3，21 0 9 4资料来源：国家统计局2 0 0 3 年中国统计年鉴最后银行不得不加息来加以调控。房地产价格指数的“拐向”，也会对投资商形成强烈的导向功能，因为在萧条阶段中的一个强市显得特别引人注目，尤如黑暗中立起的一个灯塔。所有的游资都会涌人房地产市场，在萧条的市场上，游资特别充分，因为所有的产业都萧条，不仅吸引不了资金，而且还会排挤出大量的富余资金，所有的资金都涌入房地产市场时，2 0 0 1年以来在房地产方面的投资统计见表格6。如此一来，房地产市场的泡沫便会在瞬间放大到极至，这样便会加速其破灭，其损害是可想而知的。表62 0 0 1 年以来在房地产
23、投资统计资料来源：国家统计局第六、从房地产对G D P 的贡献率来看，过高依赖度极其危险，极易崩溃。我国从2 0 0 2 年开始从紧宏观政策。按照国际经验来看，宏观上从紧的政策，必然会拖景经济，放慢经济增长的速度，从宏观经济指标看，表现为G D P 增长的速度减慢。但我国甚至在“非典”的影响下，“非典”期间，所有的行业，尤其是第三产业几乎是停业状态。这种经济规律的低物价高增长的“中国之迷”。其实，中国经济之所以能保持这种高增长，根本原因在于建筑业单业突进，建筑业又主要体现在房地产业的高歌猛进。G D P 对房地产业的依赖程度很高，据测算2 0 0 1 年房地产开发投资对中国G D P 增长的贡
24、献率约为1 9 2 5 个百分点，其中直接贡献率为1 3个百分点、间接贡献率为0 6 到1 2 个百分点。这说明中国GDP 增长对房地产业的依赖程度较高。2 0 0 2 年国民经济依然在平稳中保持了8 的较快增长，其中房地产的投资增长速度大体保持在3 0 左右。2 0 0 2 年居于主体地位的住宅投资占G D P 的比重超过5 2，接近联合国推荐的3 6 标准的最高线。】由此可见房地产也日益成为地方经济的支柱产业，房地产市场的启动既增加了对固定资产投资的需求，也带动了居民的即期住房消费支出，起到房地产业对地方G D P 增长贡献的投资、消费的双向拉动效用，因而整个房地产市场得到持续而快速的升温
25、。但这种诸业停顿，单业突进的房地产热是极其有害的。一方面其它各业未得到和谐的发展，必将成为房地产业发展的瓶颈，最终会制约其发展，使得其发展速度降下来。另一方面，因为单业的发展，必然会导致社会极度投机，投机过甚，泡沫日益扩大，会加速其破灭的进程。此外，畸形经济，必然导致社会资源极大的浪费，因为资源得不到优化配置，市场缺乏投资机会，只有投机机会，最终对整个经济带来毁灭性的打击，从6 q 万方数据而使整个国民经济陷入萧条和停滞阶段。最后，从房价看，绝对房价、平均房价都创历史最高记录。从全国看，今年以来，房价一路攀升，绝对房价，平均房价要创历史高位。北京、上海、杭州平均房价为每平方米5 1 6 1 元
26、、7 9 3 8 元、6 7 6 6 元，旧每平方米最高价分别为2 0 0 0 0 元、3 3 0 0 0 元、1 6 0 0 0 元，【1 3 J 这都是历参考文献：1 谢国忠中国房地产泡沫将破裂 N 国际金融报，2 0 0 3 0 7 1 7 2 建设部政策研究中心课题组研究报告【N】中国经营报，2 0 0 3 1 0 2 8 3(英国)经济学家 J】中国对外贸易，2 0 0 4，(1)4 沈悦，刘洪房地产价格与宏观经济指标关系的研究 J 价格理论与实践，2 0 0 2，(6)5 张仲梁，张海旺，刘鸿强，席念霞正视当前房地产过热问题 1 中国统计，2 0 0 3，(1 1)6 张元端关于空
27、置率与饱和度问题 J 中国住宅设施，2 0 0 3(5)史最高纪录，如此高的房价，不仅让工薪阶层望房兴叹，就连当地有钱人也感慨房价确实太高。有的人做了一个形象比喻1 0 0 元钱买不到钱那么大的房子。真不知是房贵还是钱贱?事实上同期物价指数还在下跌，即使如此，钱贵房更贵。7 袁雪峰，傅正明泡沫经济及其成因再思考 J 贵州社会科学，2 0 0 3，(9)8 虞晓芬从国际经验看当前浙江住宅业面临的潜在困难 J -浙江工业大学学报(社会科学)，2 0 0 2，(6)9 袁桂芹，周继远论商品房价格的合理确定 山东建材，2 0 0 1，(3)1 0 张化中，李亢加强房地产价格调控，培育新的经济增长点 J
28、 价格理论与实践，1 9 9 7，(1)1 1 盛松成货币政策能否调控房地产价格叫银行家，2 0 0 3，(9)1 2 全国主要城市房屋价格排行榜 E B o L】艘城网 1 3 张路中国房地产导购 J 责任编校：黄晓伟(上接第6 1 页)而且从大趋势看，“新经济”只有与“旧经济”融合才有坚实基础和广阔前景。我们在传统经济结构的困境中寻求突破，确实需要进行结构调整，确实需要进行总量调控，确实需要淘汰落后产业，但同时我们应该做到“有秩序的撤退”，注意利用信息技术，改造和提升国民经济不可或缺的那些传统产业的结构和素质，而不能顾此失彼，简单抛弃传统产业。如果我们进退失据，不分清红皂白，只是一窝蜂地关
29、停并转，使所有传统产业一下子崩溃，那么，滚滚的下岗失业洪流，源源不断的低收人人群的涌现，供求总量、供求结构的严重失衡，必将迫使我们背离“创造性破坏”的初衷，变成只有破坏而没有创造，经济创新将被经济崩溃所代替。参考文献：熊彼特经济发展理论f M】中译本，商务印书馆，f 2】熊彼特资本主义、社会主义与民主 M】中译本，商务印书1 9 9 7 7 3 7 4；9 8 9 9；8 3；8 7；1 0 3；1 0 4；1 0 4；8 8；9 6；9 5；9 3；9 5；在官，1 9 9 9 1 4 6 1 5 5 9 8：1 1 8：8 2 7 0 责任编校：黄晓伟 万方数据我国房地产泡沫的实证分析我国
30、房地产泡沫的实证分析作者：邱强作者单位：江西师范大学,商学院,江西,南昌,330027刊名：社会科学家英文刊名：SOCIAL SCIENTIST年，卷(期)：2005，(1)被引用次数：22次 参考文献(13条)参考文献(13条)1.谢国忠 中国房地产泡沫将破裂 20032.建设部政策研究中心课题组研究报告 20033.(英国)经济学家 2004(01)4.沈悦.刘洪 房地产价格与宏观经济指标关系的研究期刊论文-价格理论与实践 2002(06)5.张仲梁.张海旺.刘鸿强.席念霞 正视当前房地产过热问题期刊论文-中国统计 2003(11)6.张元端 关于空置率与饱和度问题期刊论文-中国住宅设施
31、2003(05)7.袁雪峰.傅正明 泡沫经济及其成因再思考期刊论文-贵州社会科学 2003(09)8.虞晓芬 从国际经验看当前浙江住宅业面临的潜在困难期刊论文-浙江工业大学学报 2002(06)9.袁桂芹.周继远 论商品房价格的合理确定期刊论文-山东建材 2001(03)10.张化中.李亢 加强房地产价格调控培育新的经济增长点 1997(01)11.盛松成 货币政策能否调控房地产价格期刊论文-银行家 2003(09)12.全国主要城市房屋价格排行榜13.张路 中国房地产导购 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 傅春 从房地产泡沫论看厦门房地产市场 2007 近年来，在经济发展、社
32、会和谐等诸多利好因素的促进下，全国绝大数区域的房地产业发展迅速，住宅价格也保持快速上升的态势。随着国内房地产市场的持续升温，关于房地产市场是否健康，是否存在泡沫的话题也越来越受各界关注。历史上许多案例表明，房地产泡沫破灭会直接危及金融安全，甚至导致金融危机，给一个国家的经济和社会生活带来沉重的后果。所以，现阶段研究房地产泡沫的存在性，以预防它的潜在风险，保证房地产健康适度发展具有极其重要的意义。本文以厦门房地产市场为研究对象，以房地产泡沫论为基础，首先从供给、需求、价格、空置状况以及资金支持状况等几个方面对厦门房地产发展历程进行定量分析；其次，用房价收入比、空置率和市场修正法等三个比较成熟的指
33、标初步判定泡沫的存在性；最后，针对厦门房地产市场的具体情况，提出预防房地产泡沫和银行防范房地产会融风险的一系列政策建议，供业界和政府机构参考。通过综合分析，文章得出结论：厦门房地产市场在1990-1995年期间存在一定的泡沫成分；1996-2001年是房地产开发过热之后的调整期，其中1996和1997年存在一些不稳定的因素；2002-2005年房地产持续升温，但是总体来看，厦门房地产市场的各种指标还处于合理的范围之内，现在市场存在的主要隐患不是总量上的过热，而是市场结构和产品质量上的不平衡，同时市场还存在一些投机活动。目前对厦门房地产市场的分析多停留在定性层面。本文力求用数学说话，从定量角度对
34、厦门房地产市场的发展进行较为全面系统的分析。首次运用较为复杂的市场修正法对厦门市房地产市场的泡沫状况进行分析研究是本文的可能创新之处。另外，针对厦门市房地产市场目前的发展情况，笔者从银行角度出发提出了防范金融风险的政策建议，具有很大的现实意义。2.期刊论文 彭建林.PENG Jianlin 基于房价收入比的房地产泡沫测度研究-温州职业技术学院学报2009,9(3)应用房价收入比的波动和收入对房价的解释程度可以衡量房地产泡沫.通过建立泡沫测度模型,并利用泡沫测度模型的R-Square值和房价收入比的波动程度对30个省市区进行泡沫测度,结果表明,对房地产泡沫测度的结果比较吻合实际情况.衡量房地产市
35、场泡沫不宜直接使用房价收入比指标.消除房地产市场泡沫应使房价收入增长与人均收入增长保持大致相当的此例.3.学位论文 望晓东 我国房地产泡沫问题研究 2005 本文首先界定房地产泡沫的概念，分析房地产泡沫形成、发展、破灭等一系列机制，介绍国内外学者关于房地产泡沫检测方法的研究，以此作为文章进行实证分析的理论基础来展开研究。然后分析了其他国家的房地产泡沫的经验和教训，以此作为文章的国际经验借鉴。接着利用笔者所搜集的全国房地产领域和宏观经济等方面的数据，采用图表分析方法，对我国房地产的投入层面、销售层面的情况和价格变化情况进行细致具体的分析，形成对当前房地产市场形势的初步判断。随后对我国近年来房价上
36、涨原因进行理论分析和利用计量方法的实证分析，并具体测量了地价、城镇居民人均可支配收入、城市化水平以及住房制度改革等因素对房价的影响作用大小。接下来利用计量方法对房价增长率与货币供给量增长率的关系进行回归分析，以此作为评估我国当前房地产领域的金融风险的依据。利用房价上升幅度与GDP增幅之比等指标来判断和检测我国当前房地产泡沫是否存在及其程度，利用收益还原法对上海市的房地产泡沫程度进行度量和检测，利用空置率修正法计算我国近几年房地产市场的泡沫系数。最后得出基本结论是：我国各大中城市不存在普遍性的房地产泡沫，但部分城市的房地产市场确实被证明有一定程度的泡沫。4.期刊论文 贾生华.戚文举.JIA Sh
37、eng-hua.QI Wen-ju 国外房价收入比研究:起源、测量与应用-重庆大学学报(社会科学版)2010,16(2)从起源、测量、应用等角度,系统梳理了国外房价收入比的研究文献.研究发现:房价收入比演化于、并优于住房支出收入;房价收入比测量的多样性取决于房价和收入测量方法的多样性,以及房价收入比均衡模型的不同;房价收入比主要应用于住房支付能力和房地产泡沫研究.房价收入比计算的规范化、均衡模型的集成化以及实证的多角化将成为进一步的研究方向.5.学位论文 袁曙民 房地产业泡沫经济研究 2007 本文对房地产业的泡沫经济问题进行了比较全面的研究和探索。房地产业对国民经济增长的带动作用日益增强，而
38、房地产泡沫问题也成为经济学家以及各界人士关注的焦点之一。中国房地产是否存在泡沫一直是业界争论的热门论题，不少海内外学者对此进行激烈争辩。在百家争鸣的同时，很多论题借助国外的研究方法和指标，对中国大型城市房地产泡沫进行研究和测度，得出了和事实不符的结论。无论如何，业界已基本上存在一个共识，中国房地产过热情况的确存在，而且还在增温中。是否已形成泡沫，又或泡沫何时破灭，则是本文希望探讨的地方之一。由此引发了各界对中国房地产行业投资风险的争论，且学术界、政界、企业界之间及其内部均有较大争议，也所以使得政府、房地产商、金融机构等在决策时难度加大。应该清醒地认识到，当前蓬勃发展的房地产业是一把双刃剑，它既
39、能拉动经济增长，也可能产生经济泡沫。为此，政府不得不慎重行事，出台一系列宏观调控措施，以进一步规范房地产市场并为之降温。那么，房地产行业有何特性?如何去测度房地产泡沫?为什么对于相同的房地产指标，不同研究者的计算结果大相径庭从而结论也有天壤之别?当前房地产行业投资有无风险，即房地产业目前是过热、有泡沫还是会导致泡沫经济?本文将深入研究并回答上述问题。通过大量国内外案例的分析，本文运用理论和实证分析方法对房地产泡沫的成因、度量以及房地产泡沫的破裂原因进行了研究。在理论研究的基础上，结合我国实际情况提出了一些政策建议，希望为我国房地产健康发展提供一定的理论依据。本文共分为六部分，第一部分是引言，主
40、要论述选题背景、研究意义以及对文献的回顾；第二部分从房地产泡沫的成因开始分析，引用大量的国外实例，论述了房地产泡沫形成的宏观环境和微观机理；第三部分探讨房地产泡沫在形成之后的表现，并且用指标进行测度。第四部分论述房地产泡沫破裂的诱因及危害。第五部分对房地产泡沫的事前预防和事后治理提出建设性的意见。6.期刊论文 陈永霞.吴小平 浅析房地产泡沫的指标房价收入比-当代经济2007,(20)文章对房价收入比的涵义、房价收入比的争议、房价收入比的一般计算、房价收入比的探索性计算四个方面进行了更进一步的探讨,利用这个指标分析房地产泡沫提供了技术支持.7.期刊论文 李璐 从上海房地产市场看中国房地产泡沫现象
41、-经济研究导刊2010,(12)近些年来,由于中国的房地产行业持续升温走高,房地产价格脱离市场导向,关于中国房地产是否存在泡沫现象的争论络绎不绝.从房地产市场现状出发,通过对上海房地产经济的特点及状况,在分析影响中国房地产业发展的主要因素的基础上,提出中国房地产市场的管理与政策建议.8.期刊论文 鞠方 中国房地产泡沫的综合判断-社会科学家2007,(3)科学、系统而全面对房地产泡沫的存在性进行研究对于政府管理房地产市场,成功处理房地产泡沫具有重要的理论指导意义.本文从实体经济和虚拟经济视角,运用反映房地产市场和实体经济关系的实体经济变量,以及反映房地产市场和虚拟经济关系的虚拟经济变量,如房价收
42、入比、房地产价格年增长率、商品房空置率、泡沫系数等,对房地产泡沫的存在进行综合判断.最后得出结论,认为房地产泡沫的存在是一种常态,只有大小之分,目前我国房地产泡沫并不严重,但密切关注是必要的.9.学位论文 周安远 我国房地产市场泡沫现象研究及其界定 2004 近期围绕房地产市场是否已经出现过热情形或泡沫现象引发的争论,可以说达到如火如荼的地步,作者实在为之感到高兴,毕竟有关方面已经重新认识连续多年高位运行的房地产市场.尽管一些争论仍将继续下去,但欣慰地感受到,问题的发现与解决已经不远,最终这将有利于中国房地产业的有序发展以及政府的宏观调控.作者借此契机,想通过对中国房地产市场的全方位透视,以认
43、识房地产业发展的轨迹、速度、质量是否健康正常,房地产业是否已经出现过热或泡沫情形了.论文首先介绍了历史上的典型泡沫事件,从对历史的简单回顾中引入了泡沫的概念,接着正式阐述了泡沫的定义、分类、载体、成因以及经济效应,解释了实体经济、虚拟经济与泡沫经济的定义与关系,而后结合当前中国房地产市场的情况,具体分析了房地产泡沫存在的证据和理由,再接着通过引入量化泡沫成分的理论模型,来进一步加深对泡沫本质的认识,但由于无法合理地利用市场数据进行实证,只能建立实用模型来具体测度泡沫成分,最后解释了房地产泡沫对经济的正反两方面影响,以及在此基础上提出治理房地产泡沫带来消极影响的措施.10.期刊论文 刘峻岭.Li
44、u Junling 房地产泡沫经济分析-安徽建筑2008,15(6)文章分析了影响房地产泡沫经济产生、发展的客观、社会、环境等因素,通过对合肥房地产市场的信息调查,从房价收入比、空置率、房地产的资金来源等几个方面论述了房地产经济程度,同时对遏制房地产泡沫的产生和发展提出几点建议.引证文献(22条)引证文献(22条)1.赵息.孙继国 环渤海地区房地产泡沫实证分析期刊论文-天津大学学报（社会科学版）2010(1)2.孙继国.伍海华 基于指标分析法的青岛房地产泡沫实证研究期刊论文-中共青岛市委党校青岛行政学院学报2009(5)3.邹朋飞 我国住房市场泡沫剖析期刊论文-价格月刊 2008(11)4.孙
45、伟.HU Wen-xiu 基于R-B模型的房地产泡沫期刊论文-预测 2008(4)5.温红梅.姚凤阁 我国房地产市场价格泡沫的实证分析以北京地区为例期刊论文-中国管理科学 2007(z1)6.万海远.邱强 我国房地产周期波动成因探讨期刊论文-中国物价 2007(8)7.曾华 浅谈房地产泡沫问题期刊论文-现代商业 2007(33)8.王子成.明娟 珠三角房地产泡沫测度实证研究以广州为例期刊论文-经济地理 2007(5)9.朱仁友 房地产泡沫累积支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势期刊论文-广西大学学报(哲学社会科学版)2007(4)10.霍艳丽.王勇.柳秋红 中国房地产业存在泡沫吗期刊论文-商
46、场现代化 2007(8)11.肖晓勇 房地产泡沫的形成与判定研究期刊论文-全国商情经济理论研究 2007(5)12.韩振国.王利 房地产泡沫的防范机制研究基于博弈论与动态不一致性的分析期刊论文-经济与管理研究2006(6)13.望晓东.吴顺辉 上海市房地产泡沫实证检测期刊论文-中国房地产金融 2006(11)14.刘军荣 人民币升值对我国金融的影响及对策期刊论文-天府新论 2006(z1)15.王珺.殷林森 基于泡沫论的上海房地产实证分析期刊论文-科技与管理 2006(3)16.金长宏 论房地产泡沫预警系统期刊论文-基建优化 2006(2)17.许丽红 用货币政策挤出我国当前的房地产泡沫期刊论文-福建教育学院学报 2006(7)18.贺大兴 房地产市场的繁荣与泡沫：一种局部均衡解释学位论文硕士 200619.刘翔 房地产市场理性泡沫的实证研究学位论文硕士 200620.田红艳 房地产泡沫评价指标体系研究学位论文硕士 200621.梁正东 中国房地产泡沫传导、预警及控制系统研究学位论文硕士 200622.金长宏 论房地产泡沫测度方法期刊论文-技术经济 2005(12)本文链接：http:/