《房地产开发项目可行性研究(1).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目可行性研究(1).pdf（5页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、研究与应用房地产开发项目可行性研究孙妍(柳河县房地产管理处。吉林通化1 3 5 3 0 0)摘要】近年来，我国住宅房地产市场趋于饱和、竞争日益激烈，大量资金进入工业房地产投资领域，工业房地产已经成为了国民经济新的投资热点。社会需求能增加、投资规模的扩大，极大的促进了我国工业房地产的迅速发展。然而，我国工业房地产发展不过十八年，还处于初期发展的阶段，相关的理论和政策还不够完善，由于受到外部环境和多种变量因素的影响圳及开发商投资理念的局限，我国工业房地产投资的过程中还存在着较大的投资风险，研究工业房地产投资：及风险评价规避问题具有重要的理论和现实意义。中国的房地产业己经发展了近二十年，投资前的可行
2、性研究却发展较I 陧。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才、信息不全、经验不足、所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。关键词 房地产投资；市场定位；财务评价；风险分析 中图分类号 T U 9 8 4【文献标识码】C【文章编号 1 0 3 9 6 9，JI S S N1 0 0 9-0 1 4 2 2 0 1 0 0 3 0 1 7一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价1 房地产开发项目概述来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一1 1 房地产的概念阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都房
3、地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、较低，误差可高达3 0 左右。这一阶段投入的费用约占项目权益、区位三者的综合体。总投资的0 2-4)8，所需时间1-2 个月左右。1 2 房地产开发的概念(2)初步可行性研究。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人地、建筑材料、城市基础实施、城市公用配套实施、劳动力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项力、资金和专业人员经验等诸方面。目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的
4、分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的2 可行性研究概述在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决2 1 可行性研究的概念定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机所谓可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与投资项目从不同的角度和方面进行综合、全面地调查研究和可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算分析论证，以保证投资项目经济上的合理性、财务上的盈利结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或性、技术上的先进性以及社会上的协调性等等。某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过
5、初步可2 2 房地产项目可行性研究的步骤行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究可行性研究是在投资前期所做的工作，通常分为四个工阶段对投资与成本估算的精度稍高于机会研究成果，误差范作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。围大致在2 0 左右，所需费用占投资总额的0 2 5。1 5 0。(1)投资机会研究。时间在2 4 个月左右。其主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向(3)可行性研究阶段。提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基可行性研究阶段又称详细可行性研究阶段，是房地产项础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要目可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。
6、这一阶段将提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目占有大量的原始资料，对拟投资项目进行全面的技术经济论有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一证。这一阶段研究的问题主要包括：市场研究，主要是拟开阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。发项目的市场供需情况，市场价格等问题的调查研究；环境分析，包括拟开发项目所面对的产业政策、限制条件及资源 收稿日期 2 0 1 0-0 1 1 5状况等软硬环境的研究；规划研究，指项目规划设计方案的5 7万方数据辽宁建材2 0 1 0 年第3 期浅谈市政排水设施存在的问题及对策吴利萍。郭主|c 军。王密森(沈阳市排水管理处，辽宁
7、沈阳1 1 0 0 1 5)摘要 本文通过对市政排水设施存在的问题的探讨，拽出原因，并提出解决问题的对策。【关键词 市政；排水设施；管理；对策【中图分类号 T U 9 9 2 0 3 文献标识码 B 文章编号】1 0 3 9 6 9 JI S S N1 0 0 9 0 1 4 2 2 0 1 0 0 3 0 1 8级排水管道分流制排水系统不健全，造成原有雨水管道里接1现有市政排水设施现状及存在的问题入污水管道，形成事实上的污雨水合流管道，最终导致大量以沈阳市中心城区为例，现有排水管渠24 3 0k m，并由污水从雨水管道终端排入环城水系，造成水体严重污染。南运河，卫工河，新开河三条人工河形成环
8、城水系，汇水面1 2 排水管网设计标准过低积为2 6 3k m 2，每日污水排放量1 3 8 万t。其中，市管街路5 7近年，城市人口迅速增加，新建楼盘及高层建筑也不断条，总长3 8 1k m，明渠4 条，总长2 4k m，泵站4 6 座，闸兴建，但由于城建资金紧张，目前的排水设施改建扩建速度门1 2 座。同时由精勤系统，五爱系统，南部截流系统形成明显滞后，部分明渠还在使用之中，城区排水体系大多根据三大排水系统，经1 7 处出口排入水体。虽然经过多年的新城市早期汇水面积设计，管网多为合流制管渠，管径小，埋建和改造，但由于历史原因，仍存在很多的问题亟需解决。深浅，材质差，同时受地面沉降影响，管道
9、坡度倒逆，造成1 1 排水设施混接对水系造成严重污染排水不畅。污水量，雨水量与落后的设施存在严重的矛盾。城市排水管网现状不合理。由于排水工程建设不系统不随着城市建设步伐的加快，城市地面硬铺装面积的逐年增连续，同时监管不利插管，乱接乱设现象普遍存在，市区多加，导致收水面增加，渗水面减少，加之人口建筑物增加，排级管理，致使施工单位施工图接设审批不统一，造成市区备水管网自然不堪重负，同时泵站设备老化，抽升能力低，部分泵站设计标准已不适应目前排水系统的要求，急需扩建增容，收稿日期 2 0 1 0-0 3 1 2以提i 翎j 眵K 台功，这也是汛期部分路段积水的直接原因。比较研究；进度安排，包括从筹建到
10、规划设计，工程施工、(3)可行性研究是筹集建设资金的依据。竣工到交付使用等整个项目投资建设过程的进度计划；项目(4)可行性研究是开发商与有关备部门签订协议、合同成本及投资估算，财务分析，包括项目筹资方案分析、项目的依据。资金平衡分析、项目现金流量、收益分析以及偿债能力的分(5)可行性研究是编制下阶段规划设计的依据。析等；项目经济效果估算，包括项目销售、转让、租赁的单(6)可行性研究是环保部门审核项目环境价及面积估算、税金估算、收入及纯收入估算；项目经济效在市场分析中，通过对该项目的宏观、微观环境分析、益评价：包括投资回收期、投资收益系数等静态评价及净现确立了该项目的市场定位，明确了该项目的目标
11、客户、产品值、内部收益率等动态评价，以及盈亏分析、概率分析等不形态以及价格策略并为成本和收入估算提供了详实的基础数确定因素的估算及评价；项目社会及环境效益评价，指从全据。预测本项目在经济上是否合理，财务上是否盈利，社会社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利益和消极影评价是否合适，从而判定该开发项目是否可行。响；结论，即对项目的可行性作出结论，对研究过程中的问随着房地产市场的发展，可行性研究会朝着更加专业题提出解决办法。化、社会化的方向发展。3 房地产开发项目可研的目的和作用参考文献：可行性研究的目的，是实现项目决策的科学化、民主 1 俞明轩房地产投资分析 M 北京：首都经济贸易大学出化，减少
12、或避免投资决策的失误，提高开发建设项目的经版社，2 0 0 4，9 济、社会和环境效益。2 丁烈云，毛鹤琴房地产开发 M 北京：中国建筑工业出可行性研究的作用：版社，2 0 0 4 1 0：7 1 7 2(1)可行性研究是申请投资项目核准的依据。3 国家计划委员会，建设部建设项目经济评价方法与参数(2)可行性研究是项目投资决策的科学依据。M 北京：北京：中国计划出版社，1 9 9 4，3 5 8万方数据房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究作者：孙妍作者单位：柳河县房地产管理处,吉林,通化,135300刊名：辽宁建材英文刊名：LIAONING BUILDING MATERIALS年，
13、卷(期)：2010，(3)被引用次数：0次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.俞明轩 房地产投资分析 20042.丁烈云.毛鹤琴 房地产开发 20043.国家计划委员会.建设部 建设项目经济评价方法与参数 1994 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 李珊 鑫苑名家房地产项目可行性研究 2005 房地产开发项目的投资额巨大，建设周期长，影响因素多，因而存在着很高的投资风险。随着房地产市场的逐步规范、竞争会日益激烈，房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。因此在项目的决策阶段，为避免投资的盲目性，越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。但中国的
14、房地产业已经发展了近二十年，投资前的可行性研究却发展较慢。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才或者信息不全、经验不足，所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。本文以郑州市一个具体的房地产项目为例，运用可行性研究的一般理论对项目的市场背景、项目区域市场状况、项目本身优劣势进行了全面的分析，提出了项目的市场定位及建设经营方案。在此基础之上，预测本项目经济上是否合理，财务上是否盈利，从而明确该开发项目是否可行。由于楼盘定价是一个重要而又复杂的市场决策，需要权衡各方面的具体情况。但在实际操作中，决策者容易受市场其他信息的干扰，做出带有较
15、浓主观色彩的决策。为了使项目价格更符合市场实际，在本可行性研究中利用了可比楼盘量化定价法和一元线性回归方程确定项目销售价格，意在对市场深入了解和对项目客观把握的基础上，制定一个合理的市场价格。除此之外，本文对可行性研究的结论进行了一定的反馈，分析造成误差的实际原因。这样做的目的是为了探求提高可研结论准确度的具体方法，从而为今后进行房地产开发项目的可行性研究研提供借鉴。随着房地产市场的发展，可行性研究会朝着更加专业化、社会化的方向发展，因此本文具有一定的实际意义。2.学位论文 罗韬 房地产业融资结构研究 2008 近年来，我国经济发展势头良好，但固定资产投资增长过快，经济运行中的结构性矛盾进一步
16、显现。其中作为提供生产、生活必需品的基础产业房地产业，在高速发展的同时，出现了新开项目过多，在建项目规模过大，各项指标增速过快，所占全社会固定资产投资比例逐渐增高，房地产业发展增速远远大于其他行业，开发资金过度依赖银行贷款等一系列问题。一方面，为了控制房地产业过热，防范因房地产泡沫引发金融危机，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”“121号文件”，各金融部门连续采取措施，提高房地产开发资金门槛，紧锁房地产开发贷款，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。2004年，中央还实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业的两大命脉土地和资金均被纳入
17、此次宏观调控范围。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧，更新房地产业运作理念，使房地产业产业资本和金融资本有效结合，多渠道融资成为了房地产业生存、发展的必经之路。另一方面，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，其发展能带动钢材、水泥、木材等40个产业的发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业。2003年8月12日国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知正式确立了房地产业已经成为国民经济支柱产业的地位。同时房地产业属于资金密集型产业，其经济活动过程是大量资金投入运作过程，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件，因而房地产融资方式的研究是个十分紧迫、十分重要的课题
18、。开辟多元化融资渠道能为我国的房地产投资者、开发企业及经营者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。本文研究的基本思路是从国内房地产业融资现状入手，分析当前单一融资模式形成的原因及影响，提出我国急需建设房地产多渠道融资模式的问题。在文中笔者考察了国内外房地产业除银行贷款外的主要融资渠道：房地产信托、房地产信托投资基金、上市股权融资、住房抵押贷款证券化的涵义和操作原理，并将四种融资方式进行对比，最后提出适合我国国情的融资方案选择及政策建议。文章分为三个部分：第一部分为我国房地产业的融资综述。在这部分里，
19、笔者首先简要介绍和评述了企业融资的一般理论：资本结构的交易费用理论和契约理论，为其后分析我国房地产业单一融资模式的影响打下坚实的理论基础。其次，阐述了我国房地产业融资的现状及目前面临宏观政策紧缩的环境。最后分析了我国房地产业单一融资模式产生的原因和带来的不利影响，开辟我国房地产业多元化融资渠道的问题。目前我国房地产业融资呈现出如下特征：以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小：银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源；外资在房地产融资中所占比例呈下降趋势，多以间接方式进入。从资本结构的契约理论的角度来分析，这种过度依赖银行的单一融资体系容易诱发房地产开发商及投资者的资产替代行为，房地产
20、投资和消费的资金过度依赖银行，使得房地产开发、房地产投资的大部分风险均由银行承担，使银行暴露于巨大的金融风险之中，容易引发金融危机。从交易费用理论的角度来分析，高负债也使得房地产开发企业、投资者负担过高的破产成本，承受较大财务风险。第二部分为国外房地产主要融资方式以及在中国的应用。房地产信托、房地产信托投资基金、上市融资、住房抵押贷款证券化是国外房地产业发展比较成熟的国家所采取的主要融资方式。这部分主要对这四种融资方式的概念、特点和运行机理加以阐述，分别研究和分析引入这四种融资方式对建设我国房地产资本市场及整个金融市场的重要作用，介绍这四种融资方式在我国的发展的现状，并强调了开辟房地产信托投资
21、基金融资方式所面临的设立壁垒及经营瓶颈。这四种融资方式不仅能为房地产业的发展提供资金、有效的分散和转移银行信贷风险，还能丰富金融市场投资品种，降低住房信贷成本，促进房地产业的专业化经营，促进房地产市场的繁荣和发展。在第二部分的基础上，第三部分首先将上述四种融资方式及我国目前主要采用的融资方式各种优缺点进行比较分析，得出了我国房地产业多渠道融资方式的选择，也就是本文的结论，并提出了相应的政策建议。本文的结论是：目前我国房地产业资金来源主要依赖于银行信贷，通过分析比较各种融资方式，笔者以为，鉴于银行资金来源为中短期资金的特点，银行业在房地产金融市场主要发挥中短期为主的信用机能，银行信贷主要提供流动
22、资金贷款；在银行缺乏进入条件的情况下，房地产信托通过资金信托募集资金进入，信托管理所具有的连续性使得信托投资公司在房地产金融市场主要发挥中长期金融功能；住房抵押贷款证券化为发放住房抵押贷款的机构提供后续资金，间接支持房地产业的发展，启动住房抵押贷款证券化，建立住房抵押贷款的二级市场，为一级市场提供后续资金，并将分割的区域性住宅市场与资本市场有机的联系起来，以促进资金跨地域的流动，而对房地产信托投资基金，培养这一领域的复合型人才是当务之急。银行信贷、房地产信托、房地产信托投资基金、住房抵押贷款证券化等都是房地产业多渠道融资的有机组成部分，但它们之间并非此消彼长的关系。它们有着不同的市场定位，在房
23、地产金融市场中起着不同的作用，因此是相互补充共同发展的关系。3.学位论文 尹丰田 东莞福盈广场商住小区项目可行性研究 2008 随着中国市场经济的稳步发展，房地产投资活动日益活跃，已成为当前投资领域的一个热点以及第三产业的重要组成部分。房地产投资是通过牺牲现在的某些利益来换取预期的未来收益，这种收益是与风险并存的。为了从诸方案中选取令人满意的方案，本研究对东莞市福盈广场商住小区的开发进行了可行性研究，主要是经济可行性分析。本项目拟建于东莞寮步镇旧城中心区，属于寮步镇旧城改造的一部分，在原寮步镇陶瓷厂旧址上建设商住小区。市场定位为寮步镇政府公务员、企事业单位工作人员、各厂企业高级管理人员和较高收
24、入部分的群体。该楼盘规划为中高档综合商住区，以小高层为主，多层为辅，主要户型为一梯四户和一梯两户。区内采用全封闭式的设计，设有大型超市、停车场、活动中心、健身室、物业管理处、标志性喷泉等配套设施。福盈广场项目总占地面积37102.9m2，总建筑面积16790m2，总投资30428万元，公司自筹资金12000万元，申请银行借款5000万元，项目进程以及资金投放主要依据总成本各项费用估算计划。在具体制定销售价格中，主要采用竞争导向定价法中的随行就市定价法，定价主要参考了周边地区和本市同类楼盘的销售价格，因此福盈广场项目商品房销售均价可以控制在3800元/m2左右，商铺销售均价可以控制在12000元
25、/m2左右。通过对投资环境以及市场状况的调查分析，为下一阶段的财务分析提供了前提。财务分析是房地产投资分析的核心部分，通过对经济可行性分析的各项指标，包括净现值、回收期、风险分析、变动分析以及对社会可行性和社会效益的整体评价，表明本项目的财务指标满足有关标准的要求，且具有一定的抗风险能力。为了保障项目的实施，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理，且做好提升顾客满意度的促销和后期的物业管理。可行性分析的结果表明：福盈广场项目各项基础条件已具备，时机已成熟，不仅符合国家的有关方针和政策，且目标客户群明确，已有相当数量的公务员和企业管理人员有购房意向，经济效益和社会效益可观，因此该项目是可行的
26、。4.学位论文 周正 潍坊九龙山一期房地产项目可行性研究 2009 随着我国市场经济体制的建立，住房制度改革和房地产市场的逐步完善和规范，房地产市场竞争越来越激烈，从面决定了房地产投资是一种高风险高收入的投资。房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱之一，但是在投资可行性分析研究方面比较滞后。目前，由于城市化建设的迅速发展，房地产开发企业如雨后春笋般成立，导致了投资规模过大，商品房积压，土地抛荒等诸多问题。站在投资者的角度，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关。房地产项目可行性研究是房地产开发决策的重要步骤和重要依据。它通过对开发项目的全面分析论证，各方案的比较和评价，从而保证了
27、在技术上可行，环境上允许，经济上合理，经济效益上显著。加强房地产项目可行性研究指标的控制，可以减少投资实施过程的盲目性，提高企业的经济效益，促进城市土地流转，推动房地产市场不断完善和健康发展。房地产开发项目投资额巨大、建设周期长，受自然因素以及社会经济、行政、心理等因素的影响也大，一旦决策失误就会给投资者带来巨大损失，因而存在着极高的投资风险。因此，在项目的决策阶段，越来越多的房地产投资者把对项目的可行性研究，作为投资决策的首要环节和重中之重加以重视。本文综合运用了理论分析与实证分析相结合的方法，从宏观到微观，从静态到动态，对各投资方案的经济效益进行定量分析，对社会环境效益迸行了定性分析。本文
28、以潍坊市九龙山房地产项目为例，运用可行性研究的一般理论对项目的市场背景、区域市场状况、自身优劣势进行了全面的分析，提出了项目的市场定位及建设经营方案。在此基础之上，预测本项目经济上的是否合理、财务上是否盈利，从而明确该开发项目是否可行。本文主要包括六个部分内容：一是绪论；二是项目可行性研究的分析；三是房地产项目可行性研究中的关键问题和完善方法；四是九龙山一期房地产项目可行性实证分析；五是房地产项目可行性分析研究的完善方法；六是结论和展望。5.学位论文 汤磊 房地产投资决策 1999 该文对房地产投资进行了简单的介绍,突出强调了进行科学决策的重要性.按照投资决策的程序,文章首先对房地产投资环境进
29、行了分析并采用灰色系统理论对其进行了评价.然后对如何进行房地产市场分析和市场定位以及初始方案的选择提出了自己的看法.文章从经济的角度出发对投资方案的财务可行性进行了分析,并通过计算评价指标选出最优方案.接着对房地产投资风险的作了阐述,提出了降低或减小风险的办法.最后,根据投资决策的分类,分别采用期望效用理论、灰色系统理论、博弈论、TOPSIS等方法对风险型决策、不确定型决策、竞争型决策和多目标决策举例加以分析.作者希望通过该文引起房地产投资者对决策产生够的认识,并能利用文章中介绍的数学方法对投资决策进行科学的定量分析.6.学位论文 韩亚东 我国商业地产经营模式应用研究 2008 与西方发达国家
30、相比，我国商业地产起步较晚，自2000年起，商业地产才首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。国家统计局统计数据表明，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33，超出住宅投资增长率6个百分点，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积就达1.34亿平方米，投资同比增长38.7。随着2006年国家针对商品住宅产业出台了调控政策，众多的开发商纷纷向商业地产转型。但由于我国商业地产开发尚不成熟，在实际运营过程当中也暴露了诸多问题：如市场定位不准、模块化开发、忽视后续经营、运营模式漏洞、融资渠道单一、缺少
31、相应人才等，严重制约了我国商业地产的运作和发展。商业地产经营模式研究的根本目的和作用，在于提升开发商的项目运作效率和赢得竞争优势，从而获取高额回报并带动我国商业地产的整体发展。笔者在充分了解国内外商业地产发展历史及现状的基础上，结合我国实际情况，并实地考察具体企业的运作，重点对我国商业地产发展现状及所存在的问题、我国商业地产经营模式、我国商业地产存在问题的解决方法进行探索和研究，期望据此政府有关部门能进一步规范我国商业地产的开发和经营，同时对我国广大商业地产开发商具有一点借鉴的作用，并在一定程度上为我国商业地产未来的发展和成功提供理论依据。7.学位论文 丁伟 JXGC房地产投资项目融资计划书
32、2009 近几年来，房地产行业已成为国民经济的重要组成部分。房地产行业特有的投资金额大、投资时间长等特点使得它对银行贷款的支持非常的依赖。随着国家宏观经济政策的调整和货币政策的进一步紧缩，国家在房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等方面都提高了信贷门槛，使得众多房地产开发商们陷入资金严重短缺的困境。加之我国房地产行业融资渠道的相对单一，从而大大限制了房地产行业的发展。本文就是在这种背景下，为解决JXGC项目因政策调控造成的资金短缺问题，通过采用国际上通行的房地产融资方式一发放房地产投资基金，为JXGC项目募集所需资金而做的融资计划书。本计划书共分六章。第一章为本文
33、研究的目的和意义，以及文章的结构、研究的方法。第二章为公司和JXGC项目介绍，包括项目的管理团队、项目所在行业、行业的未来发展趋势、项目的投资环境、以及境外投资者的投资机遇的介绍。第三章为项目分析，包括项目的市场定位、业态规划布局、商业模式及营销策略以及项目的SWOT分析。第四章为项目的财务分析，包括项目的赢利能力、净现值、敏感性分析等。第五章为融资计划，包括项目的融资规模与用途、融资的方式、基金管理模式及投资者的退出方式等。第六章为项目的风险分析。通过以上六章的介绍和分析，本计划书认为，JXGC项目是一个投资时间短（416年）、投资回报高（3175）、风险相对较低的投资项目，值得海外广大投资
34、者关注并加入。8.学位论文 蔡威 中建潍坊房地产项目产品市场定位研究 2009 对于房地产项目而言，进行详细的市场环境调研和准确的产品市场定位是关系到其能否成功开发的重大问题。目前房地产开发企业面临着政府宏观政策调控、市场消费群体消费需求变化、市场供求关系不断改变等一系列外部环境影响，这种变化既给房地产开发企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。因此，房地产企业只有在市场调研的基础上，把握市场的发展方向和消费者的真实需求，进而寻求准确的定位空间，才能有效地规避市场风险，促进项目的成功开发。本文以中国建筑股份有限公司(简称中建)潍坊项目为研究对象，围绕项目的市场环境调研和产品市场定位而展开研究。介
35、绍了中建潍坊的概况以及背景，特别分析了潍坊市和高新区近年来房地产市场发展的概况。文中以波特五力模型为理论基础，将其运用到本项目的市场环境调研之中。从土地投放量、二手房市场、消费者需求以及现有和潜在竞争对手五个方面对本项目的具体市场环境进行了调研，收集了大量的数据并进行了相关的分析。本文主要从消费者定位、户型定位、建筑风格定位、公共设施定位、价格定位几个方面对本项目的定位进行深入的研究和分析，提出了相关的建议。通过研究发现，虽然潍坊市场上房地产业也出现了过度竞争的局面，但是本项目相对于区域内其它房地产项目而言，无论在开发规模、开发口碑、企业品牌，还是在资金实力、区位升值潜力等方面都具有相对优势。
36、在高新区成为潍坊市民居住和房地产投资新热点的今天，项目的市场环境相对趋于良好，优势大于劣势、机遇胜过威胁，再配以科学合理的市场定位，项目前景看好。9.学位论文 曾书红 广州番禺某商业地产项目定位分析 2007 众所周知，商业地产在中国的起步时间较晚，然而，随着中国经济的迅猛发展，城市的更新速度已超过世界上大多数发达的国家，商业地产的发展也随着城市化的发展步伐迅速发展，但由于商业地产在我国尚处于新兴产业，缺乏较为全面、深入系统的理论和方法作为指导，我国房地产市场发育还不完善，相应的法律、法规还不健全，投资者的行为不够规范，给商业地产项目的开发投资带来了极大的盲目性。本文对商业地产的概念及发展历程
37、、现状、地位和作用、定位方法等进行全面分析和探讨，通过揭示目前商业地产项目所面临的用住宅开发模式开发商业地产、专业机构的缺失制约商业地产发展、未高度重视专业招商渠道、设计落后于招商、市场机制亟待健全、空间发展不平衡、开发商存在的风险等问题，提出商业与地产应合理对接、商业开发模式科学化、主题经营要凸现特色、商业定位前期引入招商工作等针对现状的应对策略。进而提出优秀的项目规划设计方案、各种专业人士组成的顾问团、专业优秀的招商团队和优秀的商业管理推广机构是商业地产商为准确的市场定位应有的保证。本文应用经典的SWOT分析方法对案例从自身优势、周边环境、区域消费文化、消费能力、竞争状况、商业网点规划等方
38、面进行定位分析，详细分析了广东省广州市番禺某商业地产项目的地理位置、人口规模、城市空间布局与发展方向、国民生产总值、全社会固定资产投资和房地产投资情况、社会消费品零售总额、项目覆盖区域居民人均消费支出比例、项目的商业环境、住宅市场、写字楼市场、酒店市场、公寓市场、竞争对手等状况及相关背景，详细调研分析了相关的经营者，在研究该项目定位的优势、劣势及面对的机遇和挑战的基础上，提出了本项目的战略定位，并对如何实施战略定位提出了建议。10.学位论文 李虹 房地产开发项目前期定位策划研究 2005 我国房地产业发展时间不长，但发展速度较快。就2003年而言，中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的1
39、8.3，直接拉动GDP增长1.3个百分点。房地产开发涉及专业较多，跨度很大，同时人们对房地产产品要求不断提高，房地产企业完全依靠自身的力量经常会感到力不从心，严重时可能会“误判断”，最终造成项目运作失败，企业走向衰亡。在这种情形下，房地产策划作为房地产行业的细分逐渐获得了社会的认同。房地产前期定位策划作为房地产策划的核心内容之一，在理论和实践中都得到了一定的发展，但仍然存在难以满足房地产企业的需要、自身发展不够完善等问题，特别是在理论方面存在相当的不足，因此目前仍然非常有必要对其进行研究。正是在这种背景下选择房地产开发项目前期定位策划作为研究课题。其主要研究内容如下：第一部分：主要介绍本文选题
40、的背景、房地产前期定位策划的必要性、主要采用的研究方法、研究内容并对房地产前期定位策划的目的、意义等进行了论述。第二部分：对房地产前期定位策划的基本理论进行了系统的介绍；对房地产策划和房地产前期定位策划的发展进行了深入的探索，提出目前房地产策划和前期定位策划应当由“点”、“面”的“一维”、“二维”时代进入系统的“立体时代”。同时，对房地产前期定位策划的主要内容、研究的方法、步骤、具有的作用和地位、目前存在的问题等进行了深入的分析。第三部分：这一部分是本文的核心和主干部分。这一部分共分为了六章，包括房地产土地定位策划，房地产市场调研、分析与预测，房地产市场定位，房地产产品定位策划，房地产建设、销售、物业管理与前期定位策划关系以及结合案例“宏远.塞上江南”分析等几个部分。第四部分：结论部分。该部分对本文做了全面的总结，并指出了房地产前期策划的良好发展前景。综上所述，本文较为系统的完成了房地产前期定位策划的论述，希望本文的研究能够为我国房地产策划的健康发展起到一定的促进作用，为我国房地产业的进一步发展做出贡献。本文链接：http:/