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1、 Copyrights by By Maosong Mao,2007All rights reserved HuaQiao University华侨大学土木学院华侨大学土木学院 毛茂松毛茂松第三章第三章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究【内容提要】【内容提要】本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、房地产开发项目财务评价。房地产开发项目财务评价。【重点掌握】【重点掌握】房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房房地产
2、市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。1 可行性研究概述可行性研究概述 2 房地产可行性研究的内容房地产可行性研究的内容 主要内容主要内容3 房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析 4 房地产开发项目财务评房地产开发项目财务评价价 1 可行性研究概述可行性研究概述 1.1 1.1 可行性研究的概念可行性研究的概念1.5 1.5 房地产项目可行性研究的程序房地产项目可行性研究的程序1.4 1.4 可行性研究的质量、时间、费用可行性研究的质量、时间、费用1.3 1.3 可行性研究的类型可行性
3、研究的类型1.2 1.2 房地产开发项目可行性研究的机构和人员房地产开发项目可行性研究的机构和人员1.1 1.1 可行性研究的概念可行性研究的概念 可行性研究可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。方案进行优选的科学方法。可行性研究的内容是以市场供需为出发点；以经济资源可行性研究的内容
4、是以市场供需为出发点；以经济资源(生产生产资料和劳务资料和劳务)的投入为基础；以经济评价为结果。的投入为基础；以经济评价为结果。也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：投投资资项项目目的的产产品品能能否否以以有有利利的的价价格格卖卖出出去去；项项目目的的建建设设生生产产有有没没有最经济合理的资源供应和技术运用。有最经济合理的资源供应和技术运用。它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。市场是前它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。市场是前提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即投资效果分析。提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即
5、投资效果分析。因此，可行性研究具有两方面的任务：因此，可行性研究具有两方面的任务：第一，是要确定项目能第一，是要确定项目能否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。1.2 1.2 房地产开发项目可行性研究的机构和人员房地产开发项目可行性研究的机构和人员 机构：专业咨询研究机构机构：专业咨询研究机构 参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。专家、建筑工程专家、财会专家。1.3 1.3 可行性研究的类型可行性研究的类型投资机投资机会研究会研究 初步可行
6、初步可行性研究性研究 详细可行详细可行性研究性研究 项目的评项目的评估和决策估和决策 该阶段的主主要要任任务务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。一般投资机会研究又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议概略的投资建议，使投资者可据以决策。投投资资机机会会研研究究的的主主要要内内容容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、
7、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼笼统统的的估估计计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工。初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主主要要解解决决的的问问题题包包括括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段需对以以下下内内容容进进行行粗粗略略的的审审查查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方
8、案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。内容见2房地产可行性研究的内容 项目的评估和决策项目的评估和决策：按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资
9、银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。1.4 1.4 可行性研究的质量、时间、费用可行性研究的质量、时间、费用（1）质量 国际上通用的质量要求：机会研究的投资误差范围是30 初步可行性研究的投资误差范围是20 可行性研究的投资误差范围是10 （2）时间 时间花费与研究深度、项目规模有关。一个中型项目的可行性研究一般需要89个月的时间；大型项目的研究一般在1.52年或更长的时间。从整个基本建设的工程来看，用于可行性研究的时间约占1/3；工程规划设计和准备约占1/3；施工建设亦占1/3。即前期的研究分析和设计共占去2/3的时间。(3)可行性研究的
10、费用 可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下：机会研究 0.21.0 初步可行性研究 0.251.5 可行性研究 大型项目 0.21.0 小型项目 1.03.0 以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5。1.5 1.5 房地产项目可行性研究的程序房地产项目可行性研究的程序(1)讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。(5)经济研究。包括项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、项目的国民经济宏观考察和社会环境效益等。(4)技术研究。包括项目实施全过程的所有运转环
11、节的衔接处理、地质处理、环境保护措施、项目工程施工工艺和物料投入等。(3)市场预测分析。(2)市场实地调查、收集情报和资料。(6)方案设计与选择。根据研究内容设计可供选择的项目实施方方案设计与选择。根据研究内容设计可供选择的项目实施方案，要求将项目的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定案，要求将项目的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最佳方案，或集中优点出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最佳方案，或集中优点重新修订设计最佳方案。重新修订设计最佳方案。(7)制定实施计划。对选取的方案制订详细的实施计划书，要求制定实施计划。对选取的方案制订详
12、细的实施计划书，要求确定所有具体的技术指标范围，估算投资成本支出和收益幅度等财确定所有具体的技术指标范围，估算投资成本支出和收益幅度等财务状况，说明成本、价格或进度等情况发生变化时可能对项目效果务状况，说明成本、价格或进度等情况发生变化时可能对项目效果带来的影响及其应变能力。带来的影响及其应变能力。(8)编制可行性研究报告。不同项目的可行性研究报告在结构和编制可行性研究报告。不同项目的可行性研究报告在结构和内容上各有特定的要求和规范。房地产开发项目的可行性研究报告内容上各有特定的要求和规范。房地产开发项目的可行性研究报告可根据项目的性质、用途、规模等具体情况来编写。可根据项目的性质、用途、规模
13、等具体情况来编写。(9)对可行性报告进行评价与决对可行性报告进行评价与决策策 见下页图见下页图教材P402 房地产可行性研究的内容房地产可行性研究的内容 2.8 2.8 项目开发组织机构、管理费用的研究项目开发组织机构、管理费用的研究2.11 2.11 项目经济分析及综合效果分析评价项目经济分析及综合效果分析评价2.5 2.5 规划设计方案选择规划设计方案选择2.3 2.3 项目用地的现状调查及动迁安置项目用地的现状调查及动迁安置2.2 2.2 可行性分析概况说明可行性分析概况说明2.1 2.1 项目概况项目概况2.4 2.4 市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定2.6 2.6 资
14、源供给资源供给2.7 2.7 环境影响和环境保护环境影响和环境保护2.9 2.9 开发建设计划开发建设计划2.10 2.10 项目财务分析项目财务分析2.12 2.12 关于引进技术和进口设备的说明关于引进技术和进口设备的说明2.13 2.13 结论及建议结论及建议2.14 2.14 可行性研究报告的各类附件可行性研究报告的各类附件2.1 2.1 项目概况项目概况 (1)项目名称、开发建设单位。项目名称、开发建设单位。(2)项项目目的的地地理理位位置置。包包括括项项目目所所在在城城市市、区区和和街街道道，项项目目周周围围主要建筑物等。主要建筑物等。(3)项项目目所所在在地地周周围围的的环环境境
15、状状况况。主主要要从从工工业业、商商业业及及相相关关行行业业现现状状及及发发展展潜潜力力、项项目目建建设设的的时时机机和和自自然然环环境境等等方方面面说说明明项项目目建建设设的必要性和可行性。的必要性和可行性。(4)项目的性质及主要特点。项目的性质及主要特点。(5)项目开发建设的社会、经济意义。项目开发建设的社会、经济意义。(6)可行性研究工作的目的依据和范围。可行性研究工作的目的依据和范围。2.2 2.2 可行性分析概况说明可行性分析概况说明 (1)可行性研究的起迄时间。可行性研究的起迄时间。(2)可行性研究的费用及占总投资比例。可行性研究的费用及占总投资比例。(3)参加可行性研究的工作人员
16、，包括其技术职称、参加可行性研究的工作人员，包括其技术职称、级别和能力描述。级别和能力描述。(4)研究分析的主要内容。研究分析的主要内容。(5)可行性研究结论。可行性研究结论。2.3 2.3 开发项目用地的现状调查及动迁安置开发项目用地的现状调查及动迁安置 (1)土土地地调调查查。包包括括开开发发项项目目用用地地范范围围内内的的各各类类土土地地面面积积及及使使用用单位等。单位等。(2)人人口口调调查查。包包括括开开发发项项目目用用地地范范围围内内的的总总人人口口数数、总总户户数数，需动迁的人口数、户数等。需动迁的人口数、户数等。(3)调调查查开开发发项项目目用用地地范范围围内内建建筑筑物物的的
17、种种类类，各各种种建建筑筑物物的的数数量量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。(4)调调查查生生产产、经经营营企企业业以以及及个个体体经经营营者者的的经经营营范范围围、占占地地面面积积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。(5)各各种种市市政政管管线线。主主要要应应调调查查上上水水管管线线、雨雨水水管管线线、污污水水管管线线、热热力力管管线线、燃燃气气管管线线、电电力力和和电电讯讯管管线线的的现现状状及及规规则则目目标标和和其其可可能能实现的时间。实现的时间。(6)其其他他地
18、地下下、地地上上物物现现状状。开开发发项项目目用用地地范范围围内内地地下下物物调调查查了了解解的的内内容容包包括括水水井井、人人防防工工程程、菜菜窖窖、各各种种管管线线等等；地地上上物物包包括括各各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。(7)制定动迁计划制定动迁计划 (8)确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。2.4 2.4 市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的
19、确定 (1)市场供给现状分析及预测。市场供给现状分析及预测。(2)市场需求现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。(3)市场交易的数量与价格。市场交易的数量与价格。(4)服务对象分析、制定租售计划。服务对象分析、制定租售计划。(5)拟建项目建设规模的确定。拟建项目建设规模的确定。2.5 2.5 规划设计方案选择规划设计方案选择 (1)市市政政规规划划方方案案选选择择。市市政政规规划划方方案案的的主主要要内内容容包包括括各各种种市市政政设设施施的的布布置置、来来源源、去去路路和和走走向向，大大型型商商业业房房地地产产开开发发项项目目重重点点要要规划安排好交通的组织。规划安排好交通的组织。(2)项
20、目构成及平面布置。项目构成及平面布置。(3)建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。2.6 2.6 资源供给资源供给 (1)建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。(2)施工力量的组织计划。施工力量的组织计划。(3)项目施工期间的动力、水等供应。项目施工期间的动力、水等供应。(4)项目建成投入生产或使用后水
21、、电、热力、煤气、交项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交 通、通讯等供应条件。通、通讯等供应条件。2.7 2.7 环境影响和环境保护环境影响和环境保护 (1)建设地区的环境现状。建设地区的环境现状。(2)主要污染源和污染物。主要污染源和污染物。(3)开发项目可能引起的周围生态变化。开发项目可能引起的周围生态变化。(4)设计采用的环境保护标准。设计采用的环境保护标准。(5)控制污染与生态变化的初步方案。控制污染与生态变化的初步方案。(6)环境保护投资估算。环境保护投资估算。(7)环境影响的评价结论和环境影响分析。环境影响的评价结论和环境影响分析。(8)存在问题及建议。存在问题及建议。2
22、.8 2.8 项目开发组织机构、管理费用的研究项目开发组织机构、管理费用的研究 (1)开发项目的管理体制、机构设置。开发项目的管理体制、机构设置。(2)管理人员的配备方案。管理人员的配备方案。(3)人员培训计划，年管理费用估算。人员培训计划，年管理费用估算。2.9 2.9 开发建设计划开发建设计划 (1)前前期期开开发发计计划划。包包括括项项目目从从立立项项、可可行行性性研研究究、下下达达规规划划任任务务、征征地地拆拆迁迁、委委托托规规划划设设计计、取取得得开开工工许许可可证证直直至至完完成成开开工工前前准准备等一系列工作计划。备等一系列工作计划。(2)工工程程建建设设计计划划。包包括括各各个
23、个单单项项工工程程的的开开工工、竣竣工工时时间间，进进度度安排，市政工程的配套建设计划等。安排，市政工程的配套建设计划等。(3)建设场地的布置。建设场地的布置。(4)施工队伍选择。施工队伍选择。2.10 2.10 项目财务分析项目财务分析 (1)项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。(2)项目投资来源、筹措方式的确定。项目投资来源、筹措方式的确定。(3)开发成本估算。开发成本估算。(4)销售成本、经营成本估算。销售成本、经营成本估算。(5)销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算
24、。(6)财财务务评评估估。运运用用静静态态和和动动态态分分析析方方法法分分析析计计算算项项目目投投资资回回收收期期、净净现现值值、内内部部收收益益率率和和投投资资利利润润率率、借借款款偿偿还还期期等等技技术术经经济济指指标标，对项目进行财务评估。对项目进行财务评估。(7)风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风
25、险分析。2.11 2.11 项目经济分析及综合效果分析评价项目经济分析及综合效果分析评价 经经济济分分析析及及综综合合效效果果分分析析评评价价属属于于宏宏观观分分析析范范畴畴，关关系系到到国国民民经经济整体利益和社会生活的各个方面。济整体利益和社会生活的各个方面。(1)国国民民经经济济评评价价。对对于于工工业业开开发发区区等等大大型型房房地地产产开开发发项项目目，还还需需运运用用国国民民经经济济评评价价方方法法计计算算项项目目经经济济净净现现值值、经经济济内内部部收收益益率率等等指指标，对项目进行国民经济评价。标，对项目进行国民经济评价。(2)项目环境效益、社会效益及综合效益评价。项目环境效益
26、、社会效益及综合效益评价。2.12 2.12 关于引进技术和进口设备的说明关于引进技术和进口设备的说明 如果在项目中需要引进国外的先进技术如果在项目中需要引进国外的先进技术和进口部分设备，则需要在报告中作出说明。和进口部分设备，则需要在报告中作出说明。2.13 2.13 结论及建议结论及建议 (1)运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述 开发项目的可行性，并推荐最佳方案。开发项目的可行性，并推荐最佳方案。(2)存在的问题及相应的建议。存在的问题及相应的建议。2.14 2.14 可行性研究报告的各类附件可行性研究报告的各类附件 与可行性研究主要内容有关的如：与可行性研究主要内容有关的如：各种调查分析的材料和图表各种调查分析的材料和图表 各种证明材料各种证明材料 咨询材料咨询材料 专家论证的意见书专家论证的意见书 等，都应作为可行性研究报告的附件置于报告正文之后。等，都应作为可行性研究报告的附件置于报告正文之后。本节所述房地产项目可行性研究的内容，在实际的撰写可行性本节所述房地产项目可行性研究的内容，在实际的撰写可行性研究报告时，可根据开发建设项目规模的大小，有重点的选择其中研究报告时，可根据开发建设项目规模的大小，有重点的选择其中有关内容进行编写。有关内容进行编写。