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1、 北京融达投资有限公司转让北京融达投资有限公司转让 北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资 产 评 估 说 明资 产 评 估 说 明 中资评报字中资评报字(2006)第第159号号(本报告书共2册 本册为第2册)中资资产评估有限公司中资资产评估有限公司 二六年十一月二六年十一月 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目资产评估说明目录 中资资产评估有限公司 I 目目 录录 说明一 关于资产评估说明使用范围的声明.1 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明.2 说明三 资产清查核实情况说明.4 说明四 资产评估依据说明.10 说明五
2、 各类资产及负债评估技术说明.13 5.1 流动资产评估技术说明.14 5.2 长期投资评估说明.18 5.3 设备类资产评估技术说明.43 5.4 无形资产评估技术说明.49 5.5 负债评估技术说明.50 说明六 评估结论及分析.51 附件：关于进行资产评估有关事项的说明.55 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明关于资产评估说明使用范围的声明 中资资产评估有限公司 1 说明一说明一 关于资产评估说明使用范围的声明关于资产评估说明使用范围的声明 本资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法
3、规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。中资资产评估有限公司 二六年十一月 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明关于进行资产评估有关事项的说明 中资资产评估有限公司 2 说明二说明二 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明关于进行资产评估有关事项的说明 中资资产评估有限公司 3 见附件 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产清查核实情况说明 中资资产评估有限公司 4 说明三说
4、明三 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产清查核实情况说明 中资资产评估有限公司 5 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 一、资产清查核实范围一、资产清查核实范围 本次资产评估清查核实范围为评估基准日2006年10月31日经审计后的北京国兴南华房地产开发有限公司(以下简称“南华公司”)的全部资产及负债。评估人员对评估范围内的全部资产和负债的产权状况、形成过程及账面价值等情况进行了抽查复核，这些资产和负债的具体类型包括：流动资产、固定资产及流动负债。评估基准日列入清查范围的各项资产和负债的账面值如下：金额
5、单位：人民币元 科目名称科目名称 帐面价值帐面价值 一、流动资产合计 475,004,821.86 货币资金 105,649,367.94 其他应收款 362,423,404.34 存货 6,932,049.58 二、长期投资 144,683,649.33 三、固定资产合计 2,717,550.08 固定资产原价 3,469,772.00 其中：设备类 3,469,772.00 减：累计折旧 752,221.92 固定资产净值 2,717,550.08 其中：设备类 2,717,550.08 四、无形资产 90,000.00 其中：土地使用权 0.00 五、资产总计 622,496,021.2
6、7 六、流动负债合计 338,328,024.25 其它应付款 338,328,024.25 七、负债合计 338,328,024.25 八、净资产 284,167,997.02 二、实物资产的分布情况及特点二、实物资产的分布情况及特点 实物资产主要是南华公司及其全资子公司北京国兴建业房地产开发有限公司(以下简称“北京建业”)和重庆国兴置业有限公司(以下简称“重庆置业”)北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产清查核实情况说明 中资资产评估有限公司 6 所拥有的办公用电子设备、车辆和存货开发成本，实物资产存放和坐落位置相对比较集中。其中南华公司的存货为企
7、业承建的“小月河生态办公区”土地一级开发项目。项目的建设位置为海淀区清华东路，地处北四环中路与北五环中路之间京昌高速公路的西侧，京昌路规划楔形绿地塔院段建设项目中-3 项目，东起京昌高速路，西至小月河东岸，南起清华东路，北至林大北路。2006 年 4 月取得北京市国土资源局关于授权北京国兴南华房地产开发有限公司进行京昌路楔形绿地中-3建设项目土地一级开发的批复(京国土市2006253 号)，同年 9 月取得北京市规划委员会规划意见书(2006 规意选字 0256 号)，总建设用地面积为 172,356 平方米。企业主要负责办理征地、拆迁和大市政基础设施建设等手续，组织实施征地、拆迁和大市政基础
8、设施建设等土地一级开发工作，申请土地开发验收等。土地一级开发周期为一年半，预计于 2007 年底完成。一级开发的总投资额预计为 10 亿元，截止到评估基准日企业仅投入约 700 万元，尚未进入实质性开发。北京建业的存货为在建的官园项目，该项目是一以住宅为主的中高档楼盘，规模不大，项目总投资预计 4 亿多，总占地面积 17,387.05 平方米，总建筑面积57,332 平方米，容积率为 2.3。该项目位于北京西城区西二环与平安大道交汇的官园桥东南角，南扼金融街，北守西直门商圈及西直门交通大枢纽，东邻北海公司园及什刹海文化风景区，西侧紧邻城市快速主干道西二环。项目于 2006 年3 月开工，将建
9、A、B、C、D、E 五幢住宅楼及地下车库，总居住户数 259 户(含底商 14 户)，机动车位 260 个。截止评估基准日公司已累计投入 2.19 亿元。A 座、B 座尚未开工，C 座 D 座已封顶，E 座为0.00 水平，预计 2007 年年底交房。该项目采用内部认购方式销售，目前意向认购工作已基本完成。重庆置业的存货为待开发的原重庆天原化工厂项目，建设项目位于重庆市江北区观音桥街道建新西路 34 号，公司于 2006 年 1 月通过挂牌交易，以出让方式取得该项目地块。并于 2006 年 6 月 5 日签订了国有土地使用权出让合同，宗地出让年限为居住 50 年、商业 40 年；同年 9 月取
10、得建设用地规划许可证渝规地证(2006)江字第 0045 号，规划建设用地面积 239,545 平方米，地上总建筑规划不得大于 880,000 平方米，建筑密度不得大于 35%，绿地率不得小于 30%，北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产清查核实情况说明 中资资产评估有限公司 7 停车泊位：公建每 200 平方米 1 个，住宅每 300 平方米 1 个。企业拟在此开发一个以中高档住宅为主的楼盘，容积率约 3.7，项目投资总额近 30 亿元，拟分 3 期进行开发，预计 2012 年底全部开发、销售完毕。截止评估基准日公司已全额支付土地出让金、契税及部分
11、前期费用共计 2.19 亿元，尚未开始征用地块的拆迁工作。三、影响资产清查核实的事项三、影响资产清查核实的事项 无。四、资产清查核实的过程及方法四、资产清查核实的过程及方法 根据国家关于资产评估的有关规定，我公司评估人员于 2006 年 10 月 27 日至 11 月 2 日对企业进行了资产清查和现场勘察，现介绍如下：评估人员进入现场后，指导企业清查资产，对企业提供的各类资产原始申报评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，请企业在修正后的原始明细表上盖章，作为评估原始依据。1、设备类资产的清查 清查核实资产是在企业自查的基础上，以其提供的电子设备清查评估明细表、车辆
12、清查评估明细表为准，由评估机构派出人员对委托评估资产进行核实和鉴定。主要工作内容如下：(1)现场指导单位清查资产，按要求填报评估基准日电子设备清查评估明细表、车辆清查评估明细表，收集准备相关资料；(2)根据企业设备的具体特点，确定评估标准和方法，拟订现场勘查和调研计划；(3)根据企业提供的 电子设备清查评估明细表、车辆清查评估明细表，以及固定资产账和设备台账，核对账面价值、设备名称、设备型号，对明细表与账务不符、重复、遗漏、未报项目进行标注、修订，做到账表相符；(4)根据电子设备清查评估明细表、车辆清查评估明细表，会同单位设备管理人员和技术人员，深入现场进行核实。按照设备的铭牌核对明细表中的设
13、备名称、规格型号、生产厂家，核定数量、位置，做到表实相符。了解北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产清查核实情况说明 中资资产评估有限公司 8 设备制造质量、安装质量、保养情况、设备现实功能、性能、等级、工作环境、设备外观和技术状况等。(5)现场勘察发现的设备名称、规格型号、生产厂家与电子设备清查评估明细表、车辆清查评估明细表内容不符的，与资产占有单位有关技术人员共同核实并记录。2、流动资产及负债的清查(1)实物性流动资产清查核实 实物性流动资产为南华公司承建的“小月河生态办公区”土地一级开发项目、北京建业的”官园”项目和重庆置业的”原重庆天原化工厂”
14、项目。评估人员通过与企业财务、工程管理等部门人员座谈了解项目的基本情况，同时对企业财务总账、支出明细及会计凭证进行核对。在此基础上评估人员进行现场勘查，了解项目的开发现状、施工进度、付款进度等。(2)非实物性流动资产及负债核实 对非实物性流动资产及负债通过总账、各科目明细账、会计凭证的核对进行核实。3、评估对象法律权属调查 对企业提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验。评估人员核对了车辆行驶证、设备的购置发票等产权证明文件。五、清查调整说明五、清查调整说明 无。六、清查结论六、清查结论 经过清查，企业会计核算基本符合国家有关政策、法规，清查核实过程中未受干扰，企业申报资料基本满足了
15、“账表相符、账实相符”的评估要求，评估范围内各项资产与本次资产评估范围一致，清查调整前后企业资产和负债的账面价值如下：金额单位：人民币元 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产清查核实情况说明 中资资产评估有限公司 9 科目名称科目名称 帐面价值帐面价值 账面调整值账面调整值 调整后账面价值调整后账面价值 一、流动资产合计 475,004,821.86 0.00 475,004,821.86 货币资金 105,649,367.94 0.00 105,649,367.94 其他应收款 362,423,404.34 0.00 362,423,404.34
16、存货 6,932,049.58 0.00 6,932,049.58 二、长期投资 144,683,649.33 0.00 144,683,649.33 三、固定资产合计 2,717,550.08 0.00 2,717,550.08 固定资产原价 3,469,772.00 0.00 3,469,772.00 其中：设备类 3,469,772.00 0.00 3,469,772.00 减：累计折旧 752,221.92 0.00 752,221.92 固定资产净值 2,717,550.08 0.00 2,717,550.08 其中：设备类 2,717,550.08 0.00 2,717,550.0
17、8 四、无形资产 90,000.00 0.00 90,000.00 其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00 五、资产总计 622,496,021.27 0.00 622,496,021.27 六、流动负债合计 338,328,024.25 0.00 338,328,024.25 其它应付款 338,328,024.25 0.00 338,328,024.25 七、负债合计 338,328,024.25 0.00 338,328,024.25 八、净资产 284,167,997.02 0.00 284,167,997.02 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目
18、资产评估说明资产评估依据说明 中资资产评估有限公司 10 说明四说明四 资产评估依据说明资产评估依据说明 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产评估依据说明 中资资产评估有限公司 11 资产评估依据的说明资产评估依据的说明 我们在本次资产评估工作中所遵循的中央及地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：一、行为依据一、行为依据 1.北京融达投资有限公司股东会关于转让北京国兴南华房地产开发公司股权的股东会决议；2.本次资产评估工作的业务约定书。二、法规依据二、法规依据 1.国务院令(第 378 号)企业国有资产监督管理暂行条例；2.
19、财政部第 14 号令国有资产评估管理若干问题的规定；3.国务院国资委第 12 号令企业国有资产评估管理暂行办法；4.1991 年 11 月 16 日国务院第 91 号令国有资产评估管理办法；5.原国家国有资产管理局国资办发【1992】36 号国有资产评估管理办法施行细则；6.国务院国资委、财政部 3 号令企业国有产权转让管理暂行办法；7.财政部财企2001802 号“关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知”;8.资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则；9.企业价值评估指导意见(试行)；10.中评协199603 号资产评估操作规范意见(试行)；11.财政部财评字199991 号资
20、产评估报告基本内容与格式的暂行规定；12.财政部财会200025 号文企业会计制度；13.中华人民共和国土地管理法 14.中华人民共和国城市房地产管理法 15.其他相关法律、法规、通知文件等。北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明资产评估依据说明 中资资产评估有限公司 12 三、产权依据三、产权依据 1.车辆行驶证；2.主要设备购置合同及发票；3.在建项目批文、土地使用权出让合同、建设用地规划许可证及建筑工程施工许可证；4.其他产权证明文件。四、取价依据四、取价依据 1.搜狐网上车市、中关村在线、IT168等价格信息网站；2.设备的购置合同、发票及车辆行驶
21、证等原始凭证资料；3.国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合下发的关于调整汽车待报废标准若干规定的通知(国经贸资源20001202号)；4.企业提供的有关财务资料、房屋预售合同及其他资料；5.北京市土地储备和一级开发暂行办法(京国土(2005)540号)；6.国家及地方（北京市、重庆市）房地产行业的统计资料及当地房地产市场价格信息资料；7.评估机构收集的其他资料。五、其他依据五、其他依据 1.资产占有单位提供的基准日审计报告、会计报表及资产评估申报明细表；2.资产占有单位提供的总账、明细账、工程合同、发票等财务资料；3.资产占有单位提供的有关长期投资的资料；4.资产占有单位提供的其他有
22、关资料。北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 13 说明五说明五 各类资产及负债评估技术说明各类资产及负债评估技术说明 5.1 流动资产评估技术说明 5.2 长期投资评估技术说明 5.3 设备类资产评估技术说明 5.4 无形资产评估技术说明 5.5 负债核实确认说明 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 14 5.1 流动资产评估技术说明流动资产评估技术说明 一、评估范围一、评估范围 评估范围为北京国兴南华房地产开发
23、有限公司所有的、并确认和本次评估目的相关的、于评估基准日经立信会计师事务所审计后的流动资产，主要包括货币资金、其他应收款、存货等科目。上述资产在评估基准日账面值和清查调整后账面值如下：单位：人民币元 科目名称科目名称 帐面价值帐面价值 账面调整值账面调整值 调整后账面价值调整后账面价值 流动资产合计流动资产合计 475,004,821.86 0.00 475,004,821.86 货币资金 105,649,367.94 0.00 105,649,367.94 其他应收款 362,423,404.34 0.00 362,423,404.34 存货 6,932,049.58 0.00 6,932,
24、049.58 二、主要会计政策二、主要会计政策 见“关于进行资产评估有关事项的说明”。三、评估依据三、评估依据 1.1.企业会计准则和企业会计制度及其补充规定；2.企业提供的流动资产评估申报明细表；3.企业提供的总账、明细账及会计报表；4.企业提供的原始会计资料及相关材料；5.企业提供的银行对账单、余额调节表等证明材料；6.南华公司评估基准日的审计报告；7.北京市土地储备和一级开发暂行办法(京国土(2005)540号)；8.评估人员现场了解和掌握的资料；9.其他与评估有关的资料。四、评估方法四、评估方法 1.货币资金 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明
25、各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 15 对现金进行库存盘点，根据盘点结果和现金出入库记录，推断确认基准日账面值的准确性，以核实后的数额确认评估值。对银行存款，在核实银行对账单余额、银行余额调节表以及银行账户回函的基础上，以核实后数额确认评估值。2.其他应收款 通过核查原始凭证，了解应收款项的业务内容、发生时间、形成原因，核实账面金额，通过账龄分析并结合函证回函情况，对能形成相应的权益及回收的可行性进行分析判断。除非有确切证据证明不能收回，按核实后的账面值确定评估值，坏账准备评估为零。3.存货 存货为开发成本，是南华公司承建的“小月河生态办公区”土地一级开发项目，根据北京市国土
26、资源局、北京市发改委、北京市规委及北京市建委联合发布的北京市土地储备和一级开发暂行办法(京国土(2005)540号)文件，通过与企业财务、工程管理等部门人员座谈了解项目的基本情况，对企业财务总账、支出明细及会计凭证进行核对，在此基础上评估人员进行现场勘查，了解项目的开发现状、施工进度等，开发成本按基准日项目已投入的资金，考虑适当利润后确定其评估值。五、评估过程五、评估过程 评估人员进入现场后，进行了账项核对、核验凭证、收集评估资料和评估测算等工作，具体为：1.账证核对 对现金由企业出纳员全额盘点，评估人员现场监盘，根据盘点结果并在核对企业现金日记账的基础上，推断确认基准日账面值的准确性。对银行
27、存款，评估人员在进行账表核对后，逐个账户查看了银行对账单、企业编制的银行存款余额调节表，并对银行账户进行了函证。对其它应收款与会计凭证进行核对，了解应收款项的业务内容、发生时间、账面余额情况，并对账龄进行了加以分析。北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 16 对存货开发成本，评估人员通过账表、账证核对，确认基准日账面值的准确性，在此基础上评估人员进行现场勘查，了解项目的性质、地理位置、周遍环境、开发现状、施工进度、付款进度等基本情况。2.核实评估明细表 对企业提供的各类资产评估明细表，与明细账、总账和资产
28、负债表进行认真核实，验证明细表中申报数据的正确性。3.评估计价 根据账务核查的情况，对每一类资产进行认真的分析和评估计价。六、评估结果六、评估结果 1.货币资金 货币资金调整后账面值为105,649,367.94元，列入本次评估范围的货币资金包括现金、银行存款。(1)现金调整后账面值为18,389.84元，存放在单位财务室，评估人员在盘点日对现金进行全面盘点，并进行盘点日和基准日现金出入库数额调整，测试结果表明企业记账准确，以核实无误后的账面值确认评估值。(2)银行存款调整后账面值为105,630,978.10元，存放于中国工商银行海淀镇支行、华夏银行紫竹桥支行、中信实业银行阜城门支行等，共6
29、个银行账户。评估人员核查银行对账单、银行存款余额调节表，进行逐笔确认，金额无误，以核实后的账面值确认评估值。评估基准日企业货币资金评估值为105,649,367.94元。2.其他应收款 其他应收款调整后账面值为362,435,290.56元，坏账准备11,886.22元，其他应收款调整后账面净额为362,423,404.34元。主要内容是备用金、质保金、押金及单位内部往来等。评估人员通过核查原始凭证，账账相符，账龄一年左右，形成坏账的可能性较小，故以经核实后的账面值确定评估值，坏账准备评估为零。评估基准日企业其他应收款评估值为362,435,290.56元。3.存货开发成本 北京融达投资有限公
30、司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 17 开发成本调整后账面值为6,932,049.58元，为企业承建的“小月河生态办公区”土地一级开发项目投入。项目的建设位置为海淀区清华东路，地处北四环中路与北五环中路之间京昌高速公路的西侧，京昌路规划楔形绿地塔院段建设项目中-3项目，东起京昌高速路，西至小月河东岸，南起清华东路，北至林大北路。2006年4月取得北京市国土资源局关于授权北京国兴南华房地产开发有限公司进行京昌路楔形绿地中-3建设项目土地一级开发的批复(京国土市2006253号)，同年9月取得北京市规划委员会规划意见书(2
31、006规意选字0256号)，总建设用地面积为172,356平方米。企业主要负责办理征地、拆迁和大市政基础设施建设等手续，组织实施征地、拆迁和大市政基础设施建设等土地一级开发工作，申请土地开发验收等。土地一级开发周期为一年半，预计于2007年底完成。一级开发的总投资额预计为10亿元，截止到评估基准日该项目尚未进入实质性开发。依据北京市国土资源局、北京市发改委、北京市规委及北京市建委联合发布的北京市土地储备和一级开发暂行办法(京国土(2005)540号)文件第十四条规定，即“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招
32、标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不得高于预计成本的8%”，评估时按基准日项目已投入的资金，考虑8%的利润率后确定开发成本的评估值。评估基准日企业开发成本评估值为7,486,613.55元。经评估，南华公司流动资产于评估基准日2006年10月31日评估结果如下：金额单位：人民币元 科目名称 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率%流动资产合计流动资产合计 475,004,821.86 475,571,272.05 566,450.19 0.12 货币资金 105,649,367.94 105,649,367.94 0.00 0.00 其他应收款 362,423,404.34 36
33、2,435,290.56 11,886.22 0.00 存货 6,932,049.58 7,486,613.55 554,563.97 8.00 评估结果详见流动资产清查评估汇总表及明细表。北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 18 5.2 长期投资评估说明长期投资评估说明 一、评估范围一、评估范围 评估范围为基准日南华公司经审计后资产负债表上所载明的 2 项长期股权投资。被投资单位名称、投资日期、投资比例、账面价值和调整后账面值如下：金额单位：人民币元 被投资单位名称被投资单位名称 投资日期投资日期 投
34、资比例投资比例 账面值账面值 调整后账面价值调整后账面价值 北京国兴建业房地产开发有限公司 2005 年 1 月 100%47,157,224.9147,157,224.91 重庆国兴置业有限公司 2006 年 1 月 100%97,526,424.4297,526,424.42 长期投资合计长期投资合计 144,683,649.33144,683,649.33 企业对上述两项长期投资采用权益法进行核算。二、被投资企业概况二、被投资企业概况 1、北京国兴建业房地产开发有限公司、北京国兴建业房地产开发有限公司 单位名称：北京国兴建业房地产开发有限公司 住 所：北京市西城区阜外大街 2 号万通新世
35、界广场 B 座 22 层 法定代表人：冯健 注册资本：5000 万元 企业类型：有限责任公司(法人独资)成立日期：2003 年 4 月 经营范围：房地产开发；销售自行开发后的商品房；信息咨询(不含中介服务)；设备租赁(不含汽车租赁)。历史沿革：北京国兴建业房地产开发有限公司，注册成立于 2003 年 4 月，由北京能源房地产开发有限责任公司(80%股权)和广州市睿兴贸易有限公司(20%股权)共同出资成立。2005 年北京能源房地产开发有限责任公司将其持有股权转让给北京国兴南华房地产开发有限公司；2006 年广州市睿兴贸易有限公司将其持有股权转让给北京国兴南华房地产开发有限公司，截止评估基准日北
36、京国兴南华房地产开发有限公司全资持有北京国兴建业房地产开发有限公司。北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 19 2、重庆国兴置业有限公司、重庆国兴置业有限公司 单位名称：重庆国兴置业有限公司 住 所：重庆市江北区建新北路同聚远景 31 楼 法定代表人：孙庆国 注册资本：壹亿元整 企业类型：有限责任公司(法人独资)成立日期：2006 年 1 月 经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理；出租自有房产；建筑设计；房地产开发咨询服务。国家法律法规禁止的不得经营，国家法律、行政法规规定应经许可方可从事的经营，在
37、未取得许可前不得从事经营。历史沿革：重庆国兴置业有限公司，注册成立于 2006 年 1 月，由北京国兴南华房地产开发有限公司投资设立。三、评估依据三、评估依据 1、企业提供的投资协议、合同；2、被投资企业的验资报告、营业执照、公司章程等；3、其他相关资料。四、评估方法四、评估方法 本次评估对长期投资单位采用整体评估法，即：对被投资企业评估基准日的资产、负债进行了全面评估，确定净资产数额后，根据南华公司持股比例确定长期投资的评估值。具体各项资产及负债的评估方法同北京国兴南华房地产开发有限公司各项资产及负债的评估。五、评估过程五、评估过程 1、对企业提供的长期投资评估明细表，进行认真核实，验证明细
38、表中申报数据的正确性；收集投资协议合同、公司章程及会计报表等资料，根据所收集的资料分析投资性质，在此基础上确定长期投资评估思路；2、指导被投资单位清查资产，对被投资提供的各类资产原始申报评估明细北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 20 表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充；3、收集评估所需资料；4、根据所收集的资料确定各类资产具体的评估方法并计算评估值；5、撰写被投资单位的资产评估说明；6、计算长期投资的评估值并撰写长期投资评估技术说明。六、长期投资评估结果六、长期投资评估结果 经
39、评估，南华公司长期投资于评估基准日2006年10月31日评估结果如下：金额单位：人民币元 科目名称科目名称 调整后账面值调整后账面值 评估价值评估价值 增值额增值额 增值率增值率%北京国兴建业房地产开发有限公司 47,157,224.91 56,387,615.87 9,230,390.96 19.57 重庆国兴置业有限公司 97,526,424.42 134,160,847.58 36,634,423.16 37.56 长期投资合计 144,683,649.33 190,548,463.45 45,864,814.12 31.70 评估结果详见长期投资清查评估汇总表及明细表。(一)北京国兴建
40、业房地产开发有限公司(简称：“北京建业”)(一)北京国兴建业房地产开发有限公司(简称：“北京建业”)1、评估范围 评估基准日列入评估范围的各项资产和负债的账面值如下：金额单位：人民币元 科目名称 帐面价值 帐面调整值 调整后帐面值 科目名称 帐面价值 帐面调整值 调整后帐面值 一、流动资产合计 一、流动资产合计 231,007,841.99-231,007,841.99 货币资金 1,298,782.65-1,298,782.65 预付帐款 1,176,155.00-1,176,155.00 其它应收款 10,200,929.96-10,200,929.96 减:坏账准备 510,046.50
41、-510,046.50 其他应收款净额 9,690,883.46-9,690,883.46 存货开发成本 218,842,020.88-218,842,020.88 二、固定资产 二、固定资产 51,472.84-51,472.84 固定资产原价 88,675.00-88,675.00 其中：设备类 88,675.00-88,675.00 减：累计折旧 37,202.16-37,202.16 固定资产净额 51,472.84-51,472.84 其中：设备类 51,472.84-51,472.84 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估
42、技术说明 中资资产评估有限公司 21 科目名称 帐面价值 帐面调整值 调整后帐面值 科目名称 帐面价值 帐面调整值 调整后帐面值 三、资产总计 三、资产总计 231,059,314.83-231,059,314.83 四、流动负债合计 四、流动负债合计 190,534,937.53-190,534,937.53 其它应付款 190,980,736.46-190,980,736.46 应付福利费 436,637.44-436,637.44 应交税金-858,369.92-858,369.92 其它未交款-24,066.45-24,066.45 五、负债合计 五、负债合计 190,534,937.
43、53-190,534,937.53 六、净资产 六、净资产 40,524,377.30-40,524,377.30 2、评估结果 北京建业在持续经营前提下，于评估基准日的评估结果如下：金额单位：人民币元 科目名称 调整后帐面值 科目名称 调整后帐面值 评估价值评估价值 增值额 增值率 增值额 增值率 一、流动资产合计 一、流动资产合计 231,007,841.99 246,883,421.90 15,875,579.91 6.87 货币资金 1,298,782.65 1,298,782.65 0.00 0.00 预付帐款 1,176,155.00 1,176,155.00 0.00 0.00
44、其它应收款 10,200,929.96 减:坏账准备 510,046.50 0.00 -510,046.50 -100.00 其他应收款净额 9,690,883.46 10,200,929.96 510,046.50 5.26 存货开发成本 218,842,020.88 234,207,554.29 15,365,533.41 7.02 二、固定资产 二、固定资产 51,472.84 39,131.50 -12,341.34 -23.98 固定资产原价 88,675.00 60,850.00 -27,825.00 -31.38 其中：设备类 88,675.00 60,850.00 -27,82
45、5.00 -31.38 减：累计折旧 37,202.16 固定资产净额 51,472.84 39,131.50 -12,341.34 -23.98 其中：设备类 51,472.84 39,131.50 -12,341.34 -23.98 三、资产总计 三、资产总计 231,059,314.83 246,922,553.40 15,863,238.57 6.87 四、流动负债合计 四、流动负债合计 190,534,937.53 190,534,937.53 0.00 0.00 其它应付款 190,980,736.46 190,980,736.46 0.00 0.00 应付福利费 436,637.
46、44 436,637.44 0.00 0.00 应交税金-858,369.92-858,369.92 0.00 0.00 其它未交款-24,066.45-24,066.45 0.00 0.00 五、负债合计 五、负债合计 190,534,937.53 190,534,937.53 0.00 0.00 六、净资产 六、净资产 40,524,377.30 56,387,615.87 15,863,238.57 39.14 详细情况见本报告之北京建业资产评估明细表。北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 22 评
47、估结果说明如下：(1)货币资金 货币资金调整后账面值为1,298,782.65元，列入本次评估范围的货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。现金调整后账面值为3,942.73元，存放在单位财务室，评估人员在盘点日对现金进行全面盘点，并进行盘点日和基准日现金出入库数额调整，测试结果表明企业记账准确，以核实无误后的账面值确认评估值。银行存款调整后账面值为1,192,246.81元，存放于光大银行西单支行、招商银行展览路支行、中信银行阜成门支行，共3个银行账户。评估人员核查银行对账单、银行存款余额调节表，进行逐笔确认，金额无误，以核实后的账面值确认评估值。其他货币资金调整后账面值为102,593.
48、11元，为公司信用卡。评估人员根据盘点日的余额和基准日至盘点日的数据记录，推断确认基准日账面值的准确性，以核实后的数据确认评估值。评估基准日企业货币资金评估值为1,298,782.65元。(2)预付账款 预付账款调整后账面值为1,176,155.00元，主要内容是企业预付北京建院图茂科技有限公司晒图款、北京迅达(电梯)有限公司电梯款等。评估人员通过核查原始凭证，了解往来款项的发生时间、业务内容，对于基准日后能够收回相应货物或形成相应权益的，以经核实后的账面值确定评估值。评估基准日企业预付账款评估值为1,176,155.00元。(3)其他应收款 其他应收款调整后账面值为10,200,929.96
49、元，坏账准备510,046.50元，其他应收款调整后账面净额为9,690,883.46元。主要内容是企业备用金、押金及与其他单位的往来款等。评估人员通过核查原始凭证，账账相符，账龄均在1年左右形成坏账的可能性较小，故以经核实后的账面值确定评估值，坏账准备评估为零。评估基准日企业其他应收款评估值为10,200,929.96元。(4)存货开发成本 北京融达投资有限公司转让北京国兴南华房地产开发有限公司股权项目 资产评估说明各类资产及负债的评估技术说明 中资资产评估有限公司 23 开发成本调整后账面值为218,842,020.88元，为企业在建的官园项目投入。官园项目为企业开发建设的高档住宅项目。项
50、目位于北京市西城区平安里西大街官园危改小区D区，即西二环与平安大道交汇的官园桥东南角，南扼金融街，北守西直门商圈及西直门交通大枢纽，东邻北海公司园及什刹海文化风景区，西侧紧邻城市快速主干道西二环，总占地面积17,387.05平方米，总建筑面积57,332平方米(其中地上40,518平方米)，容积率为2.3，项目于2006年3月开工，将建A、B、C、D、E五座住宅及地下车库，其中A座地上6层、B座地上7层、C座地上7层、D座地上10层、E座地上9层，地下车库地下2层，总居住户数259户(含底商14户)，机动车位260个，可售车位126个。截止评估基准日公司已累计投入2.19亿元，其中：D座10层