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1、 北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 书书 鄂万信评报字（鄂万信评报字（2010）第第078号号 HUBEI WANXIN CERTIFICATE CERTIFIED PUBLIC VALUER CO.,LTD.湖北万信资产评估有限公司 二一年十一月十一日北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -1-页 北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京
2、天源房地产开发有限公司增资扩股项目项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 书书 鄂万信评报字（鄂万信评报字（2010）第第078号号 声声 明明.2 资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要.4 资产评估报告书正文资产评估报告书正文.7 一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者.8 二、评估目的.11 三、评估对象和评估范围.11 四、价值类型及定义.14 五、评估基准日.14 六、评估依据.14 七、评估方法.16 八、评估程序实施过程和情况.19 九、评估假设.20 十、评估结论.21 十一、特别事项说明.22 十二、评估报告使用限制说明.23 十三、评估报告日.23 资产评估
3、报告书附件资产评估报告书附件.25 附件一：被评估单位法人营业执照.26 附件二：被评估单位审计报告.27 附件三：评估对象涉及的主要权属证明资料.28 附件四：被评估单位承诺函.29 附件五：评估机构资格证书.30 附件六：评估机构法人营业执照副本.31 附件七：签字注册资产评估师资格证书.32 附件八：签字注册资产评估师的承诺函.33 附件九：其他相关重要合同复印件.34 北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -
4、2-页 声声 明明 北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -3-页 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任
5、。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房
6、地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -4-页 资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要 北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -5-页 北京天源房地产开发有限公司北京天源房地产开发有限公司 增资扩股增资扩股项目项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 书书 鄂万信评报字（鄂万信评报字（
7、2010）第）第078号号 摘摘 要要 湖北万信资产评估有限公司（以下简称：本公司）接受万方地产股份有限公司的委托，对北京天源房地产开发有限公司股权价值进行评估。根据双方签订的资产评估业务委托合同书，本着客观、独立、公正、科学的原则，于 2010 年 10 月28 日至 2010 年 11 月 10 日止，完成必要的评估程序，按资产评估业务委托书的约定，出具资产评估报告书。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：一、委托方和被评估企业：委托方为万方地产股份有限公司，被评估企业为北京天源房地产开发有限公司。二、评估目的：本次评估目的是对北京天源房地产开发有限公司股权价值进行评估，为其拟进行增资扩
8、股提供市场价值参考依据。三、评估对象和范围：评估对象为天源房地产公司股东全部权益价值，评估范围为截止 2010 年 9 月 30 日经审计后的天源房地产公司全部资产和负债。四、价值类型：市场价值。五、评估基准日及有效期：评估基准日为 2010 年 9 月 30 日，有效期为一年，即自 2010 年 9 月 30 日至 2011 年 9 月 29 日。六、评估方法：资产基础法。七、评估结论：在报告所述假设前提和评估原则基础上，经评估，天源房地产公司于评估基准日2010年9月30日的资产、负债评估结果如下所述：资产账面值为58,079.42万元，重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项
9、目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -6-页 评估值为63,720.33万元，评估增值5,640.91万元，增值率为9.71%。负债账面值为52,453.44万元，评估值为52,453.44万元。股东全部权益账面值为5,625.98万元，评估值为11,266.89万元，评估增值5,640.91万元，增值率为100.27%。具体结果见下表：账面价值评估价值增减值增值率ABC
10、=B-AD=C/A 100%1流动资产流动资产57,711.99 60,703.02 2,991.03 5.182非流动资产非流动资产367.43 3,017.31 2,649.88 721.193其中：可供出售金融资产-4 持有至到期投资-5长期应收款-6 长期股权投资-7 投资性房地产-8 股权分置流通权-9 固定资产206.38 1,473.21 1,266.83 613.8310 在建工程-11 工程物资-12 固定资产清理-13 生产性生物资产-14 油气资产-15 无形资产-1,383.05 1,383.05 16 开发支出-17 商誉-18 长期待摊费用-19 递延所得税资产16
11、1.05 161.05 -0.0020 其他非流动资产-21资产总计资产总计58,079.42 63,720.33 5,640.91 9.7122流动负债52,453.44 52,453.44 0.0023 非流动负债-24负债合计负债合计52,453.44 52,453.44 -0.0025净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）5,625.98 11,266.89 5,640.91 100.27项 目 本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。特别事项说明：由
12、于委估企业太平村一级二级项目均未办理结算，具体项目利润应以相应工程审计报告书、工程造价报告书结论为依据，本次评估依据相关合同在现有条件下对截止评估基准日利润进行了估算，无法对相关税收进行合理预计，故本次评估未考虑相关税收对评估结果的影响。若项目竣工结算后，工程审计报告书、工程造价报告书等结论与企业账务记录、项目概算等有差异，应按照实际情况对评估结果进行调整。报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 8713
13、2161）传真：027-87132111 第 -7-页 资产评估报告书正文资产评估报告书正文 北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -8-页 北京天源房地产开发有限公司北京天源房地产开发有限公司 增资扩股增资扩股项目项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 书书 鄂万信评报鄂万信评报字（字（2010）第第078号号 万方地产股份有限公司：湖北万信资产评估有限公司接受万方地产股份有限公司的委托，对北京天源房地产开发有限
14、公司股权价值进行评估。根据中华人民共和国有关资产评估的规定，本着独立、客观、科学、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对北京天源房地产开发有限公司经审计后的全部资产和负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的程序，对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对北京天源房地产开发有限公司经审计后的全部资产和负债在 2010年9月30日所表现的市场价值作出了客观反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、一、委托方、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 （一）委托方基本情况（一）委托方基本情况 名 称：万方地产股份有限公司（以下
15、简称“万方地产公司”）注 册 号：万方地产股份有限公司经辽宁省工商行政管理局核准，企业法人营业执照注册号为 210000004935110 号。注册地址：沈阳市和平区中华路 126 号 总部办公地址：北京市朝阳区曙光西里甲 1 号第三臵业大厦 A 座 30 层 法定代表人姓名：张晖 注册资本：15,470 万元 实收资本：15,470 万元 公司类型：股份有限公司（证券代码 000638）经营范围：房地产开发及开发的商品房销售，项目投资及投资的项目管理，投资咨询服务，酒店经营，物业管理及自有物业出租，国内外承包、技术服务；承办对外经济援助项目；自营和代理除国家组织统一联合经营的 16 种出口商
16、品和国家实行核定公司经营的 14 种进出口商品以外的其它商品及技术的进出口业务，经营北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -9-页 进料加工和“三来一补”业务，经营对销贸易和转口贸易；免税商品销售；建筑安装、信息咨询服务。（二）（二）产权持有者产权持有者（被评估单位被评估单位）1、基本概况 名 称：北京天源房地产开发有限公司（以下简称“北京天源”）注 册 号：110000000859124 住 所：北京市顺义区石园南
17、区 32 号楼一单元 法定代表人姓名：邓永刚 注册资本：7000 万元 实收资本：7000 万元 公司类型：其他有限责任公司 经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理。2、企业性质、企业历史沿革（1）企业设立及股权关系 天源房地产公司系于 1999 年 9 月 6 日经北京市工商行政管理局批准成立的有限责任公司。公司由中北华宇建筑工程公司与北京顺义红光装饰材料厂共同出资兴办的有限责任公司，各方出资及比例如下：股东姓名或名称股东姓名或名称 出资出资（单位：人民币元）（单位：人民币元）持股比例持股比例%合合 计计 1010,000,000.00,000,000.00 100.00100.00 北
18、中北华宇建筑工程公司 6,500,000.00 65%北京顺义红光装饰材料厂 3,500,000.00 35%上述出资业经北京明鉴计师事务所审验，并出具“（99）验字第 427 号”验证报告。2002 年 11 月 13 日新增注册资 1000 万，其中，北中北华宇建筑工程公司 950万元，北京顺义红光装饰材料厂 50 万元；2007 年 2 月 6 日由北京万方源房地产开发有限公司出资新增注册资 5000 万。后经股权转让及名称变更后，各方出资及比例如下：股东姓名或名称股东姓名或名称 出资出资（单位：人民币元）（单位：人民币元）持股比例持股比例%合合 计计 7070,000,000.00,0
19、00,000.00 100.00100.00 北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -10-页 北京宏城伟业投资管理有限公司 4,000,000.00 5.71%北京市顺义区仁和镇资产运营中心 16,000,000.00 22.86%北京万方源房地产开发有限公司 50,000,000.00 71.43%上述出资业经北京中润恒方计师事务所有限责任公司审验，并出具“中润验字（2007）第 Y0181 号”验证报告。200
20、7 年 3 月 10 日经股东会决议，北京宏城伟业投资管理有限公司持有 400 万元股权及北京市顺义区仁和镇资产运营中心持有 1600 万元股权中的1000 万元转让给北京万方源房地产开发有限公司。2008 年 3 月 16 日经股东会决议，北京万方源房地产开发有限公司将持有的 91.43%股份以股改对价方式赠送给中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司。2009 年 7 月 28 日经股东会决议，中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司名称变更为万方地产股份有限公司，经股权转让变更后，各方出资及比例如下：股东姓名或名称股东姓名或名称 出资出资（单位：人民币元）（单位：人民币元）持股比例持股比例%合合
21、 计计 7070,000,000.00,000,000.00 100.00100.00 万方地产股份有限公司 64,000,000.00 91.43%北京市顺义区仁和镇资产运营中心 6,000,000.00 8.57%天源房地产公司成立于 1999 年 1999 年 9 月 6 日，注册资金 7000 万元，于 2007年 4 月取得房地产开发二级资质，现有各项专业技术人员 20 人。项目开发情况：公司开发建设的顺义区东苑小区住宅楼，于 2004 年 11 月 7 日开始开发建设，于 2006 年 12 月 7 日全部竣工，总建筑面积 15.3 万平方米，工程合格率为 100%。2007 年北
22、京天源房地产开发有限公司与北京市土地整理储备中心顺义区分中心签订了顺义区太平村土地一级开发（旧村改造）项目委托协议，根据合同条款，北京天源房地产开发有限公司负责实施征地、拆迁、市政配套建设等工作，使项目建设用地达到“八通一平”的入市交易条件。根据 2009 年第一期区政府储备土地和入市交易土地联席会议纪要的精神，顺义区太平村旧村改造土地一级开发招标项目已转为市区联合储备项目。北京市土地整理储备中心顺义区分中心与北京天源房地产开发有限公司经过友好协商，签订了顺义区太平村土地一级开发招标项目解除协议，北京市土地整理储备中心顺义区分中心同意支付经审计确定的项目北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天
23、源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -11-页 前期投入费用，开发利润按审计确定费用的 8%计取。最终费用的确定以区政府批准为准。2010 年 5 月 26 日，北京市顺义区住房保障办公室与北京天源房地产开发有限公司签订了顺义区仁和镇太平村定向安臵项目框架协议，委托北京天源房地产开发有限公司建设太平村项目共计 30.30 万平方米回迁房。太平村拆迁安臵房项目于 2010 年 5 月开始建设，截止评估基准日项目投资额为 4050 万元。根据合同条款，北京市
24、顺义区住房保障办公室按项目总造价的 3%向北京天源房地产开发有限公司支付开发利润。由于顺义区太平村土地一级开发（旧村改造）项目尚未办理工程结算，2008年至评估基准日北京天源房地产开发有限公司相关经营收入和成本均未确认，故该公司近几年账面上连续亏损。3、天源房地产公司 2007-2009 年及 2010 年 1-9 月主要财务数据如下：金额单位：万元 项目 2007 2008 2009 2010 年 1-9 月 资产 10,287.46 10,140.01 37207.03 58079.43 负债 4299.26 4199.64 31461.09 52453.44 所有者权益 5988.20
25、5940.38 5745.94 5625.99 主营收入 30.00 主营成本 33.99 利润-501.26-129.98-242.88-150.40 净利润-501.26-47.82-194.44-119.95 以上会计报表数据均由大信会计师事务有限公司审计。（三）委托方以外的其他评估报告使用者 本次评估目的为增资扩股，其他评估报告使用者为拟进入的投资方以及根据国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。二、评估目的二、评估目的 对北京天源房地产开发有限公司股权价值进行评估，为其拟进行增资扩股提供市场价值参考依据。三、评估三、评估对象和评估对象和评估范围范围（一）本次评估对象及基本情况 北京天
26、源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -12-页 评估对象为北京天源房地产开发有限公司股权价值。（二）纳入评估范围的资产、负债情况 本次评估范围系截止 2010 年 9 月 30 日北京天源房地产开发有限公司审计后的全部资产和负债。具体明细如下：金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 流动资产合计流动资产合计 577,119,943.06577,119,943.06 货币资金 29,167,455.23 预付款项 432,
27、897,444.35 其他应收款 27,574,632.14 存货 87,480,411.34 非流动资产合计非流动资产合计 3,674,325.363,674,325.36 固定资产 2,063,806.19 递延所得税资产 1,610,519.17 资产总计资产总计 580,794,268.42580,794,268.42 流动负债合计流动负债合计 524,534,410.70524,534,410.70 应付账款 334,874.80 应付职工薪酬 134,287.87 应交税费 71,631.57 其他应付款 523,993,616.46 负债合计负债合计 524,534,410.70
28、524,534,410.70 净资产净资产 56,259,857.7256,259,857.72 流动资产合计流动资产合计 577,119577,119,943.06,943.06 货币资金 29,167,455.23 预付款项 432,897,444.35 其他应收款 27,574,632.14 存货 87,480,411.34 非流动资产合计非流动资产合计 3,674,325.363,674,325.36 固定资产 2,063,806.19 递延所得税资产 1,610,519.17 资产总计资产总计 580,794,268.42580,794,268.42 流动负债合计流动负债合计 524
29、,534,410.70524,534,410.70 应付账款 334,874.80 应付职工薪酬 134,287.87 应交税费 71,631.57 其他应付款 523,993,616.46 负债合计负债合计 524,534,410.70524,534,410.70 净资产净资产 56,259,857.7256,259,857.72 北京天源公司于 2010 年 5 月 26 日与北京市顺义区住房保障办公室签订了顺义区仁和镇太平村定向安臵项目框架协议，该项目预计收益 5355.45 万元，对北京天北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报
30、告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -13-页 源公司股权价值有重大影响，为保障原股东合法权益，本次评估将对应合同价值太平村定向安臵项目开发权纳入评估范围进行评估。（三）主要资产状况如下：1、存货 存货审计后账面值 87,480,411.34 元，北京天源房地产开发有限公司存货均为房地产开发成本，账务上反映的房地产项目主要有太平村和小左各庄两项目。其中：（1）太平村一级开发项目为太平老村土地一级开发工程，该工程于 2009 年 11 月开工，截至本次评估报告日，一级开发项目已基本完工。太平村二级开发项目为太平新
31、村拆迁安臵房项目，该项目于 2010 年 5 月开始建设，预计于 2012 年底竣工。（2）小左各庄一级开发项目由北京万方源房地产开发有限公司开发，二级项目目前拟定为北京天源房地产开发有限公司承建，但还未签订正式合同，该项目还处在前期准备阶段。2、固定资产 本次委估的固定资产涉及范围为天源房地产公司申报明细表列示的房屋建筑物、电子设备及车辆。其评估基准日之账面值如下所示：单位：（人民币）元 科目名称 账面价值 原值 净值 房屋建筑物类合计 1,881,968.52 1,293,759.12 固定资产-房屋建筑物 1,881,968.52 1,293,759.12 设备类合计 1,795,317
32、.00 770,047.07 固定资产-车辆 1,540,976.00 721,589.04 固定资产-电子设备 254,341.00 48,458.03 固定资产合计 3,677,285.52 2,063,806.19 固定资产 3,677,285.52 2,063,806.19 （1）房屋建筑物类概况 房屋建筑物类资产为办公楼一栋，审计后账面原值 1881968.52 元，净值1293759.12 元。此次申报的房屋建筑物基本情况如下：序号 建筑物名称 权证编号 建成年月 建筑面积（M2）1 建成年月 京房权证顺股字第 05549 号 2001 年 4 月 1 日 1133.13 北京天源
33、房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -14-页 上述房屋位于北京市顺义区石园南区 32 号楼，未设定抵押。（2）设备类概况 天源房地产公司主要是从事房地产开发，主要设备为电子设备、及交通设备。电子设备主要有经纬仪、水准仪、电脑、打印机、复印机、空调、相机等以及配套的其它办公用品。车辆有丰田 JTDBE3OK、沃尔沃 YVITR92K541、凯越 SGM718OLSAT、捷达FV716OG1X 轿车 4 辆。四、价值类型及定
34、义四、价值类型及定义（一）本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值。（二）价值定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次评估所选取的价值类型为市场价值。五五、评估基准日、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2010 年 9 月 30 日。确定评估基准日的相关事项说明：（1）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的市场价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项目资产评估基准日为
35、 2010 年 9 月 30 日。（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率、税率。（3）本评估报告的有效期为一年，即自 2010 年 9 月 30 日至 2011 年 9 月 29日止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、六、评估依据评估依据（一）（一）主要法规依据主要法规依据 1、中国资产评估协会 1996 年 5 月 7 日发布的中评协199623 号文资产评估操作规范意见（试行）；北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-
36、87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -15-页 2、财政部财企200420 号资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则；3、中国资产评估协会中评协2007189 号文资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程序、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿；4、中国资产评估协会200318 号注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 5、中华人民共和国公司法；6、企业会计准则、企业会计制度；（二）（二）经济行为依据经济行为依据 1、资产评估业务约定书。（三）（三）产权证明依据产权证明依据 1、房屋产权证
37、；2、车辆行驶证。（四四）取价依据及参考依据取价依据及参考依据 1、中国机械工业研究院信息中心，中国机电设备成套工程协会汇编的中国机电产品报价手册2010 年版；2、全国国产和进口汽车报价；3、全国办公设备及家用电器报价；4、天源房地产公司提供的有关工程结算书、合同等；5、近期银行存贷款利率；6、市场调查及询价资料；7、互联网信息资料；8、现场勘察记录；9、大信会计师事务所有限公司出具的审计报告；10、北京天源房地产开发有限公司与北京市土地整理储备中心顺义区分中心签订的顺义区太平村土地一级开发招标项目解除协议；11、北京市顺义区住房保障办公室与北京天源房地产开发有限公司签订的顺义区仁和镇太平村
38、定向安臵项目框架协议；北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -16-页 12、评估人员现场收集的其他资料。七七、评估方法、评估方法 本次股东全部权益价值评估采用资产基础法进行评估。委估企业为非上市公司，类似企业的交易案例及相关信息甚少，评估人员无法获取足够的可比案例，不具备进行市场法评估条件。收益法，是通过估算被评估对象在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估对象价值的一种评估思路。委
39、估企业前三年连续经营亏损，主要原因是由于该公司开发的项目收入成本均未结算，故评估人员也无法采用收益法对委估股权进行合理估价。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。针对各类具体资产的价值特征和影响其价值的相关因素，并结合收集掌握的评估资料，结合此次评估目的和评估对象特点，本次评估主要采用了资产基础法。（一）资产基础法 1、评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定评估对象评估价值。2、计算公式：评估对象评估值各单项资产评估值之和负债评估值 3、具体方法（1）流动资产 货币资金：按通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，按核实后的账面值评估。债权类资产
40、（预付账款、其他应收款）的评估，借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。存货的评估：存货主要为在产品（开发成本）。在产品（开发成本）的评估 I）太平村一级开发项目为太平老村土地一级开发工程，该工程于 2009 年 11月开工，截至本次评估报告日，一级开发项目已基本完工。由于北京市土地整理储备中心顺义区分中心与北京天源房地产开发有限公司签订了前述解除协议后，该项北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-
41、87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -17-页 目由顺义区政府收回，该项目暂未办理回收前北京天源房地产开发有限公司开发费用的审计工作，该工程也一直未进行结算，本次评估按北京天源房地产开发有限公司在该项目投入的预付款估算前期投入费用的开发利润。II）太平村二级开发项目为太平新村拆迁安臵房项目，该项目于 2010 年 5 月开始建设，预计于 2012 年底竣工。截止评估基准日，据统计该项目已发生投资额 4050万，根据合同条款按实际发生投资额估算投资利润。III）小左各庄一级开发项目由北京万方源房地产开发有限公司开发，二级项目目前拟定为北京天源房地产开发有限
42、公司承建，但还未签订正式合同，该项目还处在前期准备阶段。开发成本中为小左各庄前期费用，按账面值确定评估值。（2）设备类资产的评估（含电子设备、车辆）电子设备和车辆的评估采用重臵成本法。评估值=重臵全价 成新率 首先根据被评估企业提供的电子设备和车辆等清查评估明细表所列示的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台账的审查来核实其产权。A、重臵全价 重臵全价是指在现时条件下，重新购臵、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。运输车辆重臵全价的确定 运输车辆重臵全价=现行购臵价+车辆购臵税+牌照费、检测费等；B、成新率的确定 成新率反映评估对象的现行价
43、值与其全新状态重臵全价的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计算过程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，充分考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。1）一般设备：采用年限法成新率，即根据设备的已使用年限和经济寿命年限，结合现场勘察情况，设备技术状况以及维修保养情况等综合确定成新率。其计算公式为：成新率（N）=（1-已使用年限/经济寿命年限）100%。北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87
44、132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -18-页 2）对于运输车辆则严格按照国家规定的强制报废标准进行评估，分别计算使用年限成新率（N1）和行驶里程成新率（N2），取两者低值。将重臵全价与成新率相乘，得出设备的评估值。（3）房屋建筑物的评估 对于北京天源房地产开发有限公司所属的房屋建筑物的评估采用市场比较法。市场比较法：是根据替代原理，将评估对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，并根据后者的成交价格，以及两者在交易情况、交易时间、所在区域条件以及估价对象个别因素等方面存在的差异大小，进行价格修正，以最终得到评估对象在评估基准日的正常市场价格
45、的一种估价方法。市场比较法公式：比准价格=比较案例 交易时间及使用年限修正 交易情况修正 区域因素修正个别因素修正。（4）递延所得税资产的评估 按核实后的账面值进行评估。（5）开发权的评估 北京天源公司于 2010 年 5 月 26 日与北京市顺义区住房保障办公室签订了顺义区仁和镇太平村定向安臵项目框架协议，该项目预计收益 5355.45 万元，对北京天源公司股权价值有重大影响，为保障原股东合法权益进行公平估价，本次评估将对应合同价值太平村定向安臵项目开发权纳入评估范围进行评估。计算公式：niiirRP1)1(P：项目开发权价值 Ri：为第 i 年项目开发合同应分享的项目利润额 r：项目折现率
46、 n：项目折现期。（6）负债的评估 负债评估值根据评估目的实现后的产权持用者实际需要承担的负债项目及金北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -19-页 额确认。八八、评估、评估程序实施程序实施过程过程和情况和情况 本公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作始于 2010 年 10 月
47、28 日，结束于 2010 年 11 月 10 日。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：（一）接受委托阶段 了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。（二）资产清查阶段 由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导资产占有方填报有关申报表，为保证所填列明细的真实与完整，要求资产占有单位首先进行全面清查，并由评估人员参与清查，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。（三）评定估算阶段 根据国家资产评估有关原则和规定，针
48、对已确定的评估对象及具体范围，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅资产占有方填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法进行评定估算。（四）评估汇总阶段 根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。（五）提交报告阶段 根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评估报告书。北京天源房地产开发有限公司增资扩股北京天源房地产开发有限公司增资扩股项目资
49、产评估报告项目资产评估报告 湖北万信资产评估有限公司 电话：027-87132179（或 87132161）传真：027-87132111 第 -20-页 九、评估假设九、评估假设（一）评估前提 本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。以评估对象在公开市场上进行交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。（二）基本假设 1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。4、以没有考虑遇有自然力及其
50、他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。5、除已知悉并披露的事项外，本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。（三）具体假设 1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日 2010 年 9 月 30 日的市场价值的反映为假设条件。2、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。3、假设公司的经营者是负责的，且公司管理