《丽尚国潮：丽尚国潮拟进行股权转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《丽尚国潮：丽尚国潮拟进行股权转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.PDF（107页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权 转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报2021522 号 （共一册 第一册） 坤元资产评估有限公司坤元资产评估有限公司 二二一年七月十四日 目目 录录 声声 明明 . 1 资产评估报告资产评估报告摘要摘要 . 2 资产评估报告资产评估报告正文正文 . 4 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
2、. 4 二、评估目的 . 9 三、评估对象和评估范围 . 9 四、价值类型及其定义 . 11 五、评估基准日 . 11 六、评估依据 . 11 七、评估方法 . 13 八、评估程序实施过程和情况 . 20 九、评估假设 . 21 十、评估结论 . 23 十一、特别事项说明 . 24 十二、评估报告使用限制说明 . 27 十三、资产评估报告日 . 28 资产评估报资产评估报告告附附件件 一、与评估目的相对应的经济行为文件 . 29 二、被评估单位评估基准日审计报告 . 30 三、委托人和被评估单位营业执照 . 41 四、评估对象涉及的主要权属证明资料清单 . 43 五、委托人和被评估单位的承诺函
3、 . 55 六、签名资产评估师的承诺函 . 57 七、资产评估机构备案公告 . 58 八、资产评估机构从事证券服务业务备案名单 . 59 九、资产评估机构营业执照 . 60 十、签名资产评估师职业资格证书登记卡 . 61 十一、资产评估委托合同 . 63 资产基础法资产基础法评估结果汇总表及明细表评估结果汇总表及明细表 . 67 收益法评估结果汇总表收益法评估结果汇总表 . 101 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 1 坤元资产评估有限公司 声声 明明 一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中
4、国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告； 委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、 资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
5、格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制， 资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目
6、资产评估报告 2 坤元资产评估有限公司 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权 转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报2021522 号 摘摘 要要 以下内容摘自评估报告正文以下内容摘自评估报告正文， 欲了解本评估项目的， 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估详细情况和合理理解评估结论结论，应，应当当认真阅读评估报告认真阅读评估报告正正文。文。 一、一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人委托人和被评估单位及其
7、他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人为兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司（以下简称“丽尚国潮”），本次资产评估的被评估单位为兰州红楼房地产开发有限公司(以下简称“兰州红楼房产”)。 根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。 二、评估目的二、评估目的 根据丽尚国潮于 2021 年 6 月 28 日出具的兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司总经理办公会会议纪要，丽尚国潮拟转让兰州红楼房产的 100%股权，为此需要对兰州红楼房产的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供兰州红楼房产股东全部权益价值的参考依据。 三、三、评估对象和评估范围
8、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的兰州红楼房产的股东全部权益。 评估范围为兰州红楼房产申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2021 年 5 月 31 日的全部资产及相关负债。按照兰州红楼房产提供的 2021年 5 月 31 日经审计的母公司财务报表反映， 资产、 负债和股东权益的账面价值分别为 1,458,237,870.37 元、636,456,900.67 元和 821,780,969.70 元。按照兰州红楼兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 3 坤元资产评估有限公司 房产
9、提供的 2021 年 5 月 31 日经审计的合并财务报表反映，资产、负债、股东权益及 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 1,458,121,026.72 元 、636,557,900.67 元、821,563,126.05 元和 821,563,126.05 元。 四、四、价值类型价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 五、五、评估基准日评估基准日 评估基准日为 2021 年 5 月 31 日。 六、六、评估方法评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。 七、七、评评估估结论结论 经综合分析，
10、本次评估最终采用资产基础法评估结论作为兰州红楼房产股东全部权益的评估值， 兰州红楼房产股东全部权益的评估价值为 879,875,495.32 元 （大写为人民币捌亿柒仟玖佰捌拾柒万伍仟肆佰玖拾伍元叁角贰分人民币捌亿柒仟玖佰捌拾柒万伍仟肆佰玖拾伍元叁角贰分），与母公司报表股东权益账面价值 821,780,969.70 元相比，评估增值 58,094,525.62 元，增值率为7.07%；与合并报表中归属于母公司所有者权益账面价值 821,563,126.05 元相比，评估增值 58,312,369.27 元，增值率为 7.10%。 八、八、评估评估结论的使用有效期结论的使用有效期 本评估结论仅对
11、丽尚国潮股权转让之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2021 年 5 月 31 日起至 2022 年 5 月 30 日止。 资产资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 4 坤元资产评估有限公司 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权 转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司 股东全部权益价
12、值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报2021522 号 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行股权转让涉及的兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益在 2021 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ( (一一) ) 委托人概况委托人概况 1. 名称：兰州丽尚国
13、潮实业集团股份有限公司(以下简称“丽尚国潮”) 2. 住所：甘肃省兰州市城关区中山路120号 3. 法定代表人：叶茂 4. 注册资本：柒亿柒仟叁佰肆拾陆万肆仟肆佰柒拾陆元整 5. 类型：股份有限公司（上市） 6. 统一社会信用代码：91620000224336881T 7. 登记机关：甘肃省市场监督管理局 8. 经营范围：预包装食品兼散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）零售；保健食品零售；图书、报刊、音像制品零售。（以上经营项目凭有效许可证经营）日用百货、五金交电、化工产品（不含危险品）、黄金饰品、建筑装饰材料的批发零售、彩色扩印、儿童娱乐；电子计算机技术开发服务、培训；家电维修、售后服务；商
14、品包装与贮藏；新材料、高新电子产品的研制开发；房屋租赁、场地租赁、汽车兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 5 坤元资产评估有限公司 租赁（不含融资租赁）。餐饮、宾馆住宿、酒类零售（仅限分公司凭有效许可证经营）。广告设计、制作、发布。物业管理。 ( (二二) ) 被被评估单位评估单位概况概况 一）企业名称、类型与组织形式 1. 名称：兰州红楼房地产开发有限公司(以下简称“兰州红楼房产”) 2. 住所：甘肃省兰州市城关区庆阳路275号 3. 法定代表人：蔡勇 4. 注册资本：玖亿伍仟万元整 5. 类型：一人有限责任
15、公司 6. 统一社会信用代码：91620100767718819E 7. 登记机关：兰州市市场监督管理局 8. 经营范围： 房地产开发、 商品房销售； 商业综合体管理服务； 旅游管理服务；旅游信息咨询； 旅游项目策划服务； 室内娱乐活动； 休闲观光活动； 文化活动服务；会务会展服务；酒店管理；工艺品、日用百货的销售；旅客票务代理；农家乐景点经营；自有房屋及场地租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 二）企业历史沿革 兰州红楼房产成立于 2004 年 12 月 13 日，初始注册资本为人民币 8,200 万元，其中兰州民百（集团）股份有限公司（2021 年 2 月更名为兰
16、州丽尚国潮实业集团股份有限公司， 以下统一简称为丽尚国潮） 出资3,001.5690万元， 占注册资本的36.60%；红楼集团有限公司出资 4,998.4310 万元，占注册资本的 60.96%；桐庐宾馆有限公司出资 200 万元，占注册资本的 2.44%。 2010 年 8 月，红楼集团有限公司和桐庐宾馆有限公司将持有的股权转让给丽尚国潮。股权转让完成后，兰州红楼房产成为丽尚国潮的全资子公司。 2015 年 11 月，公司增加注册资本人民币 41,800 万元，均由丽尚国潮出资。增资后公司注册资本为人民币 50,000 万元，为丽尚国潮的全资子公司。 2016 年 5 月，公司增加注册资本人
17、民币 30,000 万元，均由丽尚国潮出资。增资后公司注册资本为人民币 80,000 万元，为丽尚国潮的全资子公司。 2017 年 12 月，公司增加注册资本人民币 15,000 万元，均由丽尚国潮出资。增兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 6 坤元资产评估有限公司 资后公司注册资本为人民币 95,000 万元，为丽尚国潮的全资子公司。 截至评估基准日，上述注册资本及股权结构未发生变动。 三）被评估单位近三年资产、负债状况及经营业绩见下表： 1.母公司报表 金额单位：人民币元 项目名称项目名称 2019 年年
18、12 月月 31 日日 2020 年年 12 月月 31 日日 2021 年年 5 月月 31 日日 资产 1,612,356,612.87 1,489,853,919.60 1,458,237,870.37 负债 682,915,111.21 640,551,175.11 636,456,900.67 股东权益 929,441,501.66 849,302,744.49 821,780,969.70 项目名称项目名称 2019 年年度度 2020 年年度度 2021 年年 1-5 月月 营业收入 642,438,621.05 65,517,760.29 2,262,269.19 营业成本 5
19、55,918,471.94 72,120,410.67 838,781.62 利润总额 37,068,463.49 -80,138,757.17 -27,521,774.79 净利润 12,489,109.89 -80,138,757.17 -27,521,774.79 2.合并报表 金额单位：人民币元 项目名称项目名称 2019 年年 12 月月 31 日日 2020 年年 12 月月 31 日日 2021 年年 5 月月 31 日日 资产 1,612,519,026.65 1,489,249,740.38 1,458,121,026.72 负债 683,558,237.22 640,652
20、,175.11 636,557,900.67 股东权益 928,960,789.43 848,597,565.27 821,563,126.05 归属于母公司所有者权益 928,960,789.43 848,597,565.27 821,563,126.05 项目名称项目名称 2019 年年度度 2020 年年度度 2021 年年 1-5 月月 营业收入 645,170,320.32 65,876,312.63 2,262,269.19 营业成本 558,857,217.04 72,662,934.62 838,781.62 利润总额 36,587,751.26 -80,363,224.16
21、-27,034,439.22 净利润 12,008,397.66 -80,363,224.16 -27,034,439.22 归属于母公司所有者净利润 12,008,397.66 -80,363,224.16 -27,034,439.22 上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，并均出具了无保留意见的审计报告。 四)被评估单位经营概况 1.项目基本情况 兰州红楼房产开发项目为“红楼时代广场”（亦称“亚欧国际”，以下统称红楼时代广场） ， 位于甘肃省兰州市城关区南关什字东南角， 地处城市中心繁华地带，周边东侧为交通银行，西侧为城市主干道酒泉路，北临主干道庆阳路，南面中街子路，是兰州市传统
22、的商业中心之一。 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 7 坤元资产评估有限公司 红楼时代广场项目占地面积为 9,642.71 平方米，总建筑面积 133,158.84 平方米。项目主体设计为裙房和超高层塔楼，地下 3 层，地上 55 层（局部 10 层），建筑主体高度 246.2 米，楼宇总高度 266 米，是集商业、酒店、旅游观光和办公一体的城市综合体。商业区域为 1 层-10 层及 12 层，办公区域为 13 层-37 层，酒店区域为 38 层-53 层，观光层为 54 层-55 层。其中 11 层、26
23、层、41 层为避难层，地下 3层为停车库及人防用房等。项目正式开工时间为 2012 年 3 月，竣工时间为 2019 年末，写字楼预售时间为 2015 年 9 月，交付时间为 2019 年。 2.项目规划及完成情况 根据被评估单位提供的不动产权证、规划资料、预售许可证及测绘成果报告等资料，项目总占地面积为 9,642.71 平方米，规划用途为商务金融用地，总建筑面积133,158.84 平方米，其中地上建筑面积为 112,682.18 平方米，地下建筑面积为20,476.66 平方米，具体情况如下： 项目名称 测绘面积（平方米） 土地面积土地面积 9,642.71 总建筑面积总建筑面积 133
24、,158.84 地上建筑面积地上建筑面积 112,682.18 其中：办公 41,242.81 商业（酒店） 63,623.37 避难层 5,074.31 设备转换层及人防层 1,474.08 其他 1,267.61 地下建筑面积地下建筑面积 20,476.66 其中：地下汽车库 14,234.67 人防 4,236.65 高压配电室 367.06 地下其他 1,638.28 车位车位（个）（个） 459 其中：地上临时车位（含残疾人停车泊位） 71 地下停车位（含残疾人停车泊位） 388 上述办公用房用于出售，账列开发产品；其他物业用于出租或待售，账列建筑物类固定资产、土地使用权等。 3.项
25、目销售及出租情况 （1）销售情况 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 8 坤元资产评估有限公司 根据被评估单位提供的房屋面积测绘成果报告书预售许可证、销售台账及已签约合同，红楼时代广场项目目前在销售物业为办公用房，可售面积为41,242.81 平方米，截至评估基准日已售 34,097.78 平方米，尚未销售 7,145.03 平方米（其中已预售 316.33 平方米）。 （2）出租情况 截至评估基准日 12 层及 54 层-55 层已出租，具体情况如下： 序号序号 承租方承租方 层数层数 面积（平方面积（平方米
26、）米） 租赁期限租赁期限 租金租金 1 兰州天空体育文化传播有限公司 12 层 1,626.06 2021/9/1 -2024/8/31 2021.9.1-2022.8.31：月租金125,460 元；2022.9.1-2023.8.31：月租金 129,224 元；2023.9.1-2024.8.31：月租金 135,685 元。 2 上海金茂酒店管理有限公司 54 层、55 层，另B1 层、1 层、58层（以上建筑面积小，未办证） 2,005.87 （54-55 层权证面积） 2021/6/1 -2025/12/31 2021 年：年租金 80 万；2022 年：年租金 150 万；202
27、3 年：年租金300 万；2024 年：年租金 450 万；2025 年：年租金 520 万； （3）未来利用规划 根据 2017 年 4 月 17 日兰州市国土资源局与兰州红楼房产签订的甘让 A（兰补20179 号）协议书相关约定，兰州红楼房产持有的城关区庆阳路 149 号土地对应的开发项目自持物业比例不得低于 50%，自持年限不低于 10 年。据兰州红楼房产管理层意见，其认为在前述协议约定基础上，基于评估基准日兰州市商业房地产市场发展状况及待估物业情况分析，考虑到 1 至 7 层商场、38 至 53 层酒店及 54 至55 层观光用房较难整体转让，拟自持（对外出租）至土地使用权到期之日止，
28、而其他物业，鉴于其建筑面积占比不高于 50%且对外销售更符合实际情况，因此拟对外出售。 ( (三三) ) 委托人与委托人与被评估单位的关系被评估单位的关系 委托人为被评估单位的母公司，拟转让持有的被评估单位的股权。 ( (四四) ) 其他资产评估报告使用人其他资产评估报告使用人 根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 9 坤元资产评估有限公司 二、二、评估目的评估目的 根据丽尚国潮于 2021 年 6 月 28 日出具的兰州丽尚
29、国潮实业集团股份有限公司总经理办公会会议纪要，丽尚国潮拟转让兰州红楼房产的 100%股权，为此需要对兰州红楼房产的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供兰州红楼房产股东全部权益价值的参考依据。 三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的兰州红楼房产的股东全部权益。 评估范围为兰州红楼房产申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2021 年 5 月 31 日的全部资产及相关负债。按照兰州红楼房产提供的 2021年 5 月 31 日经审计的母公司财务报表反映， 资产、 负债和股东权益的账面价值分别为 1,458,237,870.3
30、7 元、 636,456,900.67 元和 821,780,969.70 元。 具体内容如下： 金额单位：人民币元 项项 目目 账面原值账面原值 账面净值账面净值 一、流动资产 180,856,466.07 二、非流动资产 1,277,381,404.30 其中：长期股权投资 固定资产 1,187,360,356.09 1,144,771,611.64 在建工程 3,215,000.00 无形资产 128,386,204.86 长期待摊费用 1,008,587.80 资产总计资产总计 1,458,237,870.37 三、流动负债 636,456,900.67 负债合计负债合计 636,45
31、6,900.67 股东权益合计股东权益合计 821,780,969.70 除货币资金及往来款外，公司主要资产为存货、长期股权投资、建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程、无形资产及长期待摊费用等，具体如下： 1.存货 存货为开发产品，系红楼时代广场项目办公用房的已完工未售部分，建筑面积为 7,145.03 平方米（其中已预售 316.33 平方米）。 2.长期股权投资 长期股权投资 1 项，系对全资子公司兰州民百亚欧物业管理有限公司的投资，基本情况如下： 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 10 坤元资产评
32、估有限公司 对兰州民百亚欧物业管理有限公司的长期股权投资账面余额为 500,000.00 元，减值准备为 500,000.00 元， 账面价值为零。 兰州民百亚欧物业管理有限公司按统一社会信用代码为 91620100MA72XU9A24 的营业执照记载，公司注册地址为甘肃省兰州市城关区庆阳路 149 号，注册资本为伍拾万元整，法定代表人张晓明，类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），经营范围包括：物业管理、装饰装修、家政服务（不含中介）、家电维修、园林绿化、清洁服务、五金交电、日用百货销售、城市停车场服务、广告制作发布、机票代订服务，自有房屋租赁。（依法须经批准的项目、经相关部门批准
33、后方可开展经营活动）。 根据兰州民百亚欧物业管理有限公司提供的业经审计的 2021 年 5 月 31 日的会计报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为 283,156.35 元、501,000.00元和-217,843.65 元。2021 年 1-5 月的营业收入为零，利润总额为-12,664.43 元。 3.建筑物类固定资产 建筑物类固定资产共 6 项， 其中房屋建筑物 5 项， 为红楼时代广场的地下部分、1-7 楼商场、 8-12 层商业用房 （11 层为避难层） 、 38 至 53 层酒店 （41 层为避难层）及 54 至 55 层观光用房，建成于 2019 年，钢混结构，建筑面积
34、（剔除避难层等）为64,890.98 平方米，办证面积为 63,623.37 平方米；构筑物 1 项，为红楼时代广场54-55 楼设施及装修工程，建成于 2019 年。上述建（构）筑物现维护状况良好。 4.设备类固定资产 设备类固定资产共计 13 台（套），主要设备包括 54-55 层空调设备、游览设备等及电脑等办公设备。上述设备目前均正常使用或处于正常待用状态。主要分布于红楼时代广场 54 层-55 层及管理用房内。 5.在建工程 在建工程系红楼时代广场商业装修设计工程。 6.长期待摊费用 长期待摊费用系国家电网 10KV 电缆租用款的摊余额。 7.无形资产土地使用权 土地使用权 1 宗，面
35、积为 5,882.05 平方米（项目整体土地面积合计 9,642.71平方米，按房产证面积分摊的商业（含酒店、观光用房）土地面积为 5,882.05 平方米） ， 位于兰州市城关区庆阳路街道 149 号。 截至评估基准日， 已取得不动产权证。 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 11 坤元资产评估有限公司 兰州红楼房产未申报且经评估专业人员核实后未发现对评估对象价值有重大影响的账面未记录的其他资产和可辨认无形资产。 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、四、价值类型及其定义价值
36、类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日五、评估基准日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次评估基准日为 2021 年 5 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。 评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。 六、六、评估依据评估依据 （一）经济行为依据 丽尚国潮于 2021 年 6 月 28 日出具的兰州丽尚国潮实业集团股份有
37、限公司总经理办公会会议纪要。 （二）法律法规依据 1资产评估法； 2国有资产评估管理办法 3国有资产评估管理若干问题的规定； 4企业国有资产监督管理暂行条例； 5企业国有资产评估管理暂行办法； 6关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知； 7企业国有资产法； 8企业国有资产交易监督管理办法； 9.证券法公司法； 10.其他与资产评估有关的法律、法规。 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 12 坤元资产评估有限公司 （三）评估准则依据 1.资产评估基本准则； 2.资产评估职业道德准则； 3.资产评估执业准则
38、资产评估程序； 4.资产评估执业准则资产评估报告； 5.资产评估执业准则资产评估委托合同； 6.资产评估执业准则资产评估档案； 7.资产评估执业准则资产评估方法； 8.资产评估执业准则利用专家工作及相关报告； 9.资产评估执业准则企业价值； 10. 资产评估执业准则不动产； 11. 资产评估执业准则机器设备； 12. 企业国有资产评估报告指南； 13. 资产评估价值类型指导意见； 14. 资产评估对象法律权属指导意见。 （四）权属依据 1兰州红楼房产及下属公司提供的营业执照、公司章程和验资报告； 2与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计报表及其他会计资料； 3
39、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、房屋面积测绘成果报告书、合同、发票等权属证明； 4其他产权证明文件。 （五）取价依据 1. 被评估单位提供的评估申报表； 2. 被评估单位近三年的审计报告； 3. 被评估单位提供的合同、发票、工程预决算等原始资料； 4. 被评估单位提供的开发项目可销售面积统计表； 5. 兰州的房地产市场价格的调查资料， 公司的定价策略及未来营销方式等资料； 6. 主要设备的购货合同、发票、付款凭证； 兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 13
40、 坤元资产评估有限公司 7. 互联网上查询的设备等报价信息； 8. 中国统计出版社出版的最新资产评估常用数据与参数手册； 9. 被评估单位的历史经营资料、经营规划和收益预测资料； 10. 从“同花顺 iFinD 金融数据终端”查询的相关数据； 11. 行业统计资料、 相关行业及市场容量、 市场前景、 市场发展及趋势分析资料、定价策略及未来营销方式、类似业务公司的相关资料； 12. 中国人民银行公布的评估基准日相关贷款市场报价利率； 13. 中国资产评估协会网站发布的中国国债收益率曲线及相关数据； 14. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 15. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测
41、、分析等所搜集的佐证资料； 16. 其他资料。 七、七、评估方法评估方法 （一）评估方法的选择（一）评估方法的选择 根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。 根据本次评估的企业特性，评估专业人员难以在公开市场上收集到与被评估单位相类似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或者相似的交易案例，所以本次评估不宜采用市场法。 兰州红楼房产主要经营写字楼、商业用房等的销售及租赁业务，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算，故本次评估适宜采用收益法。 由于被评估单位各项资产、负债能
42、够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。 结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基础法和收益法对委托评估的兰州红楼房产的股东全部权益价值进行评估。 在上述评估基础上， 对形成的各种初步价值结论依据实际状况充分、 全面分析，综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性后，确定采用资产基础法结论作为兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 14 坤元资产评估有限公司
43、评估对象的评估结论。 （二）资产基础法（二）资产基础法 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为： 股东全部权益评估价值=各分项资产的评估价值-各分项负债的评估价值 主要资产的评估方法如下： 一）流动资产 1. 货币资金 货币资金包括银行存款和其他货币资金，以核实后账面值为评估价值。 2. 其他应收款和相应坏账准备 其他应收
44、款主要系关联方借款及代收代缴款项等。 经核实，未发现款项无法收回形成坏账的情形，以核实后的账面余额确认为评估值。 公司按规定计提的坏账准备评估为零。 3. 存货 存货为开发产品，系红楼时代广场办公用房（写字楼）的已完工未售部分，面积为 7,145.03 平方米（其中已预售 316.33 平方米）。本次采用假设开发法评估，即以在市场上可能实现的售价扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用、管理费用及适当利润后确认评估值。 4. 其他流动资产 其他流动资产系待抵扣进项税、预缴土地增值税及保险的摊销额等。经核实，未发现税金不能抵扣情形，以核实后的账面值为评估值；保险费以剩余受益期应分摊的金额确定
45、评估值。 二）非流动资产 1. 长期股权投资 对于投资全资子公司的长期股权投资，本次采用资产基础法，以同一基准日对兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 15 坤元资产评估有限公司 被投资单位进行现场核实和评估，以被投资单位评估后的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。计算公式为： 长期股权投资评估价值被投资单位评估后的股东权益股权比例 2. 建筑物类固定资产 依据管理层对于红楼时代广场的利用规划，本次对地下车位、商场、酒店及观光用房以收益法进行评估，对于 8 层-10 层及 12 层商业用房以假设开发法进行评估。
46、该等建筑物的评估值中包括了土地使用权价值。 （1）收益法 收益法是指通过估算待估建筑物在未来的预期净现金流，选用适当的折现率将其折成现值后累加，以此估算待估房地产评估价值的方法。 本次评估采用全剩余寿命模式来计算评估对象的价值，计算公式为： 其中，P 评估值； 未来第 t 个收益期的预期净现金流； r 折现率； 建筑物残值； n 收益年期。 （2）假设开发法 按照市场上可能实现的售价扣减应缴纳的全部税费、 期后尚需发生的销售费用、管理费用及适当利润后的余额确定待估建筑物的评估值。 3. 设备类固定资产 列入评估范围的设备类固定资产共计 13 台（套），主要设备包括 54-55 层空调设备、游览
47、设备等观光游览设备及电脑等办公设备。上述设备目前均正常使用或处于正常待用状态。主要分布于红楼时代广场 54 层-55 层及管理用房内。 对于 54-55 层空调设备、游览设备等观光游览设备，因已包含在建筑物中统一评估，此处评估为零。 对于其他设备，依据现行资产评估准则的规定，结合本次资产评估对象、评估目的和评估师收集的资料，确定采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重nnntttrErRp111tRnE兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 16 坤元资产评估有限公司 置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重
48、置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。 本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为： 评估价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 重置成本成新率功能性贬值经济性贬值 （1）重置成本的评定 1）现行购置价 电脑、复印机和其他办公设备，通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当前市场价作为现行购置价。 2）相关费用 因委估设备为办公设备，可就近购置，无需安装，故不再考虑运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本。 3）重置成本 重置成本现行购置价相关费用 （2）成新率的确定 对于办公设备，以
49、年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为： 年限法成新率 （经济耐用年限已使用年限）/经济耐用年限100% （3）功能性贬值的确定 本次对于委估的设备采用更新重置价值，故不考虑功能性贬值。 （4）经济性贬值的确定 经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。 4. 在建工程 在建工程系红楼时代广场商业装修设计工程，鉴于已在建筑物评估中考虑了其价值，此处评估为零。 5. 无形资产土地使用权 土地使用权 1 宗，面积为 5,882.05 平方米（项目整体土地面积合计 9,642.71兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司拟
50、进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 17 坤元资产评估有限公司 平方米，按房产证面积分摊的商业（含酒店、观光用房）土地面积为 5,882.05 平方米） ， 位于兰州市城关区庆阳路街道 149 号。 鉴于已在建筑物评估中考虑了其价值，此处评估为零。 6. 长期待摊费用 长期待摊费用系国家电网 10KV 电缆租用款的摊余额。 鉴于已在建筑物评估中考虑了其价值，此处评估为零。 三）负债 负债均为流动负债，包括应付账款、预收款项、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款及其他流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭